Решение от 1 августа 2023 г. по делу № А33-28772/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


01 августа 2023 года


Дело № А33-28772/2022

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 июля 2023 года.

В полном объёме решение изготовлено 01 августа 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная Строительная Компания "Регион Девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга, пени,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 09.06.2023 № 76;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,



установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Региональная Строительная Компания "Регион Девелопмент" (далее – ответчик) о взыскании 21 122 руб. 50 коп. долга за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 600 руб. 43 коп. пени за период с 11.08.2021 по 30.09.2022 по договору аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47.

Определением от 08.11.2022 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

16.11.2022 от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу.

Определением от 10.01.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. Назначено предварительное судебное заседание на 17.02.2023.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 17.02.2023.

Определением от 26.06.2023 произведена замена состава суда на судью Куликову Д.С.

Представитель ответчика в судебное заседание 25.07.2023 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

25.07.2023 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Истец требования поддержал, представил дополнительные документы.

В соответствии со статьёй 66 Арбитражного процессуального кодекса представленные документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «РСК «Регион Девелопмент»» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47, в редакции дополнений от 24.11.2020 № 2552, от 24.08.2021 № 1468, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0000000:106, находящийся в границах территории выявленного объекта культурного наследия (археологического) наследия «г. Красноярск, Стоянка ФИО3 Гора-5», с наложением на охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, общей площадью 6 643,00 (шесть тысяч шестьсот сорок три целых) кв.м (далее - Участок), в границах, указанных в выписке ЕГРН об Участке, который прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях завершения строительства, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 - многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.02.2007 но договору аренды от 10.04.2007 № 727.

Срок аренды участка устанавливается с 21.01.2019 по 20.01.2022 (три года) (пункт 2.1).

Дополнением от 24.11.2020 № 2552 срок действия договора увеличился на 3 года по 20.01.2025.

Ответственность сторон предусмотрена разделом 5 договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу №А33-24761/2022 установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» (далее - ООО «РСК «Регион Девеломпент»), являясь застройщиком, приобрело объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 путем привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Право собственности на указанный объект незавершенного строительства, перешло к ООО «РСК «Регион Девелопмент» на основании договора купли и уступки прав аренды земельных участков от 09.06.2018, заключенного с лицом, который в свою очередь, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 приобрел на торгах по продаже имущества застройщика-банкрота.

Между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «РСК «Регион Девеломпент»» заключены следующие договоры аренды земельного участка:

- от 11.02.2019 № 47 - на земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0000000:106, находящегося в границах территории выявленного объекта культурного наследия (археологического) наследия «г. Красноярск, Стоянка ФИО3 Гора-5», с наложением на охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, общей площадью 6 643,00 кв.м., для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 -многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением;

- от 23.01.2019 № 21 - на земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0200127:39, находящийся по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, общей площадью 9 377,00 кв.м., с наложением на охранные с наложением на охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, а также с наложением на границы территории выявленного объекта культурного наследия (археологического) наследия «г. Красноярск, Стоянка ФИО3 Гора-5», для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Копылова, д. 19.

Жилой дом введен в эксплуатацию несколькими очередями, на основании следующих разрешений на ввод объекта в эксплуатацию:

- от 31.12.2019 № 24-308-67-2006 (изм. от 30.01.2020) - первая очередь строительства;

- от 30.12.2020 №24-КШ4308000-ДГИ-2105-2007 (изм. от 21.01.2021) - вторая очередь I этап Блок секция № 3, Блок секция № 4;

- от 01.03.2022 № 24-308-ДГИ-2105-2007 - вторая очередь II этап Блок секция №5.

Таким образом, в марте 2022 года застройщиком завершено строительство многоквартирного дома по адресу: <...>. Регистрация первого права собственности на помещение в 5-й блок секции жилого дома № 19 по ул. Копылова произведена 28.03.2022.

05.04.2022 заявитель обратился в адрес Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением (исх. от 05.04.2022 № 21/12/22, вх. № 7960-ги от 05.04.2022) о расторжении договоров аренды от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 в связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома и передачей жилых помещений участникам долевого строительства.

В ответ на обращение ООО «РСК «Регион Девелопмент» муниципальный орган направил в адрес застройщика для подписания следующие соглашения (исх. № 8018-ги от 25.04.2022):

- соглашение о расторжении договора от 23.01.2019 № 21 аренды земельного участка площадью 9377 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0200127:39 расположенного по адресу: <...> на 1-м л. в 1-м экз.;

- соглашение о расторжении договора от 11.02.2019 № 47 аренды земельного участка площадью 6643 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:106 расположенного по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина - на 1-м л. в 1-м экз.

Поскольку в указанных соглашениях дата расторжения договоров аренды №№ 21 и 47 была указана 05.04.2022 (дата обращения с заявлением о расторжении), общество повторно обратилось в адрес муниципального органа с заявлением (исх. № 21/13/22 от 13.05.2022) о расторжении договоров аренды от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 с даты регистрации первого права собственности последней введенной в эксплуатацию очереди строительства, то есть с 28.03.2022.

17.06.2022 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес ООО «РСК «Регион Девелопмент» письмо, в котором указал, что для рассмотрения вопроса о расторжении договоров от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 с иной даты, необходимо возвратить в адрес Департамента ранее подготовленные проекты соглашений о расторжении.

Письмом ООО «РСК Регион Девелопмент» исх. № 27/20/1/22 от 20.06.2022 (вх. № 14602-ги от 22.06.2022) возвратило неподписанные экземпляры соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков.

19.07.2022 Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в адрес заявителя направлено письмо (исх. № 13693-ги) «О рассмотрении обращения», в котором указано, что объектом общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме может быть лишь тот земельный участок, который сформирован и предназначен для эксплуатации этого дома. Учитывая, что права собственников помещений многоквартирного дома на земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0000000:106, 24:50:0200127:39 не возникли, основания для расторжения договоров аренды земельных участков отсутствуют.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу № А33-24761/2022 заявление ООО «РСК «Регион Девелопмент» удовлетворено. Признан недействительным отказ Департамента в расторжении договоров аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги о рассмотрении обращения. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» путем совершения действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 23.01.2019 № 21 с 28.03.2022.

За период с 01.01.2022 по 30.09.2022 ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 21 122 руб. 50 коп., что следует из представленного истцом расчета.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.5 Договора.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 600 руб. 43 коп. пени по состоянию за период с 11.08.2021 по 30.09.2022.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 6 199 руб. задолженности по арендной плате, 14 923 руб. 50 коп. пени.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, возникшие из договора от 11.02.2019 № 47, являются арендными, следовательно регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По акту приема-передачи от 28.02.2007 арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 01.01.2022 по 30.09.2022 ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 21 122 руб. 50 коп., что следует из представленного истцом расчета.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2. договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.5 Договора.

За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 600 руб. 43 коп. пени по состоянию за период с 11.08.2021 по 30.09.2022.

Как установлено судом, сторонами заключен договор аренды 11.02.2019 № 47, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466, расположенный по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу №А33-24761/2022 заявление ООО «РСК «Регион Девелопмент» удовлетворено. Признан недействительным отказ Департамента в расторжении договоров аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги о рассмотрении обращения. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» путем совершения действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 11.02.2019 № 47 с 28.03.2022.

Как установлено судом по делу №А33-24761/2022, право собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном доме возникло 28.03.2022. С 28.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0000000:106 поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и договор аренды указанного земельного участка с этой даты прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая предмет заявленных требований, а также круг участвующих в настоящем деле лиц, судебный акт по делу по делу № А33-24761/2022 имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Данным судебным актом отказ истца в заключении с ответчиком соглашения о расторжении договора от 11.02.2019 № 47 признан судом незаконным, на истца возложена обязанность принять меры к расторжению договора, являющегося предметом настоящего судебного разбирательства, с 28.03.2022.

Соответственно, с 28.03.2022 Департамент утратил права в отношении земельного участка, являющегося предметом аренды по договору от 11.02.2019 № 47 и не вправе требовать взыскания с арендатора арендной платы за период времени, истекший после прекращения договора. Равным образом истец не вправе применять предусмотренные договором меры гражданско-правовой ответственности (взыскание пени) за нарушение срока внесения арендной платы за периоды, истекшие после прекращения договора аренды.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

С учетом изложенных обстоятельств, обоснованным является начисление арендных платежей за период с 01.01.2022 по 27.03.2022.

С учетом представленных ответчиком в подтверждение оплаты долга платежных поручений: от 12.01.2022 № 8 на сумму 2 869 руб. 90 коп.; от 10.02.2022 № 50 на сумму 2 869 руб. 90 коп.; от 15.02.2023 № 124 на сумму 2 925 руб. 46 коп., актом сверки арендных платежей по договору аренды от 11.02.2019 № 47, а также платежного поручения от 07.07.2023 № 493 на сумму 387 руб. 14 коп., суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендным платежам и пени.

В удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

в иске отказать.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Д.С. Куликова