Постановление от 25 января 2017 г. по делу № А66-5976/2016

139/2017-3925(1)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-5976/2016
г. Вологда
26 января 2017 года


Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2017 года. В полном объёме постановление изготовлено 26 января 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Докшиной А.Ю. и Осокиной Н.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23 сентября 2016 года по делу № А66-5976/2016 (судья Бачкина Е.А),

у с т а н о в и л:

государственное унитарное предприятие Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации» (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 170008, <...>; далее – ГУП «Тверское БТИ», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 170100, <...>; далее – Росреестр, управление) о признании незаконным решения от 26.02.2016 № 09-08/08874-16 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.11.2015 № 1 к договору аренды объекта нежилого фонда от 15.01.2014 № 4-А/14 и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 25.11.2015 № 1 к договору аренды объекта нежилого фонда от 15.01.2014 № 4-А/14.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23 сентября 2016 года по делу № А66-5976/2016 заявленные требования удовлетворены.

Управление с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В

обоснование жалобы указывает на то, что основания для осуществления государственной регистрации обременения отсутствовали, поскольку предприятием не представлен кадастровый паспорт части помещения с указанием размера арендуемой площади, при этом в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части помещения. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неправомерно применены положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

ГУП «Тверское БТИ» отзыв на жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ГУП «Тверское БТИ» (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ПСК «ГИДРОПОЖСТРОЙ» (далее – ООО «ПСК «ГИДРОПОЖСТРОЙ»; арендатор) 15.01.2014 заключили договор аренды объекта нежилого фонда № 4-А/14 (далее – договор аренды), согласно разделу 1 которого арендодатель с согласия собственника обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект нежилого фонда: часть здания (нежилые помещения № 48, 49, 50, 51 по плану 3-го этажа) (далее – объект), находящийся по адресу: <...>; цель использования – офис; площадь объекта – 83,3 кв.м; срок действия договора: 5 лет (листы дела 7-15).

Названный договор аренды 18.02.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ему присвоен регистрационный номер 69-69-02/014/2014-891.

В связи с отказом ООО «ПСК «ГИДРОПОЖСТРОЙ» от части арендуемой площади, а именно нежилого помещения № 51 по плану 3-го этажа здания, находящегося по адресу: <...>, стороны 25.11.2015 подписали дополнительное соглашение № 1 (далее – дополнительное соглашение), в соответствии с которым в договор аренды внесены изменения, касающиеся его предмета (листы дела 16-20).

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель с согласия собственника обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект нежилого фонда: часть здания (нежилые помещения № 48, 49, 50 по плану 3-го этажа) (далее – объект), находящийся по адресу: <...>; цель использования – офис; площадь объекта – 50,2 кв.м».

Предприятие 22.12.2015 обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения на нежилое помещение (лист дела 21).

Уведомлением от 15.01.2016 № 09-08/01092-16 управление сообщило предприятию о том, что регистрационные действия по его заявлению приостановлены до 12.02.2016, в том числе в связи с непредставлением кадастрового паспорта на передаваемую в аренду часть нежилого помещения (листы дела 22-23).

Сообщением от 26.02.2016 № 09-08/08874-16 в государственной регистрации обременения прав предприятия как арендодателя по договору отказано на основании пункта 2 статьи 19, абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации), действовавшего в тот период, поскольку в установленный срок заявителем не устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации договора.

Считая, что отказ в государственной регистрации права является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что требование управления о предоставлении в рассматриваемом случае кадастрового паспорта части здания (помещений в нем) не соответствует положениям статей 26, 33 Закона № 122-ФЗ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления № 73.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в

суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу статьи 16 названного Закона, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ, в частности в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору

аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона № 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Из части 2 пункта 6 статьи 12 Закона № 122-ФЗ следует, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, из объяснений представителей Росреестра следует, что кадастровый паспорт здания, расположенного по адресу: <...>, у него имелся.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды объекта нежилого фонда от 15.01.2014 № 4-А/14 содержал приложение, которое представляет собой 13 лист кадастрового паспорта здания от 06.08.2012, содержащий графическое и текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Указанный документ позволяет безусловно установить недвижимое имущество, переданное в аренду и являющееся частью здания.

Между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемого в аренду части имущества.

Утверждение приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» новых форм кадастровых паспортов, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений об их частях, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

В дополнительном соглашении к договору аренды от 25.11.2015 № 1 стороны согласовали объект аренды следующим образом: часть здания (нежилые помещения № 48, 49, 50 по плану 3 этажа), находящегося по адресу: <...>, общей площадью 50,5 кв.м; цель использования – офис.

Управлению вновь предъявлен кадастровый паспорт здания, что также позволяло ответчику установить, какое именно имущество передавалось в аренду и, соответственно, имелась возможность внести в государственный кадастр недвижимости сведения об ограничениях на конкретный объект недвижимости.

В связи с этим у управления не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды.

Управление, ссылаясь на пункт 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ, полагает, что в случае аренды не всего здания, а его части, необходим кадастровый паспорт именно этой части. По мнению управления, предоставление кадастрового паспорта на часть здания позволит индивидуализировать имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части помещения.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В рассматриваемом случае, у управления имелся кадастровый паспорт самого здания, содержащий в себе, в том числе и необходимые реквизиты помещений, передаваемых в аренду.

Кроме того, передача в аренду части здания не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости с измененными характеристиками такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.

Указанное является актом распоряжения имуществом, что по смыслу статьи 209 ГК РФ не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

Следовательно, управление в данном случае ошибочно толкует закон, возлагая на заявителя дополнительные требования.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, ответчиком в материалы дела не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемого отказа не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды

послужило то, что у управления отсутствовала возможность определить предмет аренды.

Аналогичные выводы содержатся, в частности, в определении Верховного суда Российской Федерации от 15 августа 2016 года

№ 308-КГ16-9180.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение арбитражным судом первой инстанции вынесено при полном выяснении обстоятельств дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 23 сентября 2016 года по делу № А66-5976/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Мурахина

Судьи А.Ю. Докшина

Н.Н. Осокина