Постановление от 5 марта 2025 г. по делу № А65-3519/2020

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности судебного акта

06 марта 2025 года Дело А65-3519/2020 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Гольдштейна Д.К., судей Бондаревой Ю.А., Львова Я.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богуславским Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <...>, апелляционную жалобу ООО «Инвест МСК» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2024 по заявлению ООО «Инвест МСК» о признании торгов недействительными по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО1

при участии в судебном заседании:

представитель ООО «Инвест МСК» – ФИО2, доверенность от 21.02.2025.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2021 ФИО3 (ИНН <***>, СНИЛС <***>), ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: р.п. Алексеевское, адрес:Россия 422900,РТ, пгт. Алексеевское, ул.Суворова, д.20А признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации его имущества, финансовым управляющим утвержден Кадагазов Джигит Борисович.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 04.04.2022 поступило заявление ООО «Инвест МСК» о признании недействительными торгов, проведенных посредством аукциона с открытой формой представления цены № 006073/1, состоявшихся 27.12.2021 на право заключения договора купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: РТ, <...>, кв.107А, кад. № 16:50:011002:453 и применении последствий недействительности сделки, обязании залогового кредитора ПАО «Совкомбанк» возвратить в конкурсную массу должника денежные средства (вх.14873).

По результатам рассмотрения обособленного спора Арбитражный суд Республики Татарстан вынес определение от 16.04.2021 об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО «Инвест МСК» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики

Татарстан от 11.12.2024. Вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы указанной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из материалов дела следует, что 19.11.2021 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве за номером 7707108 и на электронной площадке ЭСП по продаже имущества должников было размещено сообщение о продаже имущества ФИО1, являющегося предметом залога, путем проведения аукциона, открытого по составу участников, с открытой формой представления предложений по цене имущества: Лот № 1: Жилое помещение площадью 82,7 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...> кв. 107а, кадастровый (или условный) номер 16:50:011002:453. Начальная цена 5 000 000 рублей.

29.12.2021 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение за номером 7969187 о результатах торгов по продаже имущества ФИО1, являющегося предметом залога, путем проведения аукциона, открытого по составу участников, с открытой формой представления предложений по цене имущества; победителем торгов по продаже имущества должника по лоту № 1 признано ООО «Инвест МСК».

Согласно сообщению в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве за номером 8248994 от 18.02.2022 с победителем заключен договор купли-продажи от 16.02.2022. Денежные средства поступили по платежному поучению от 24.12.2021 № 1684 на сумму 500 000 руб. (задаток) и по платежному поручению от 14.03.2022 № 438 на сумму 4 500 000 руб. (окончательный расчет).

Обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением заявитель ссылался на то, что в сообщении о проведении торгов указана недостоверная информация относительно предмета торгов, поскольку квартира расположена на этаже, который не рекомендован

в качестве жилого, что подтверждается техническим заключением по обследованию кровли жилого дома № 3 по ул. Вишневского Вахитовского района г. Казани (заказ № 160/12); согласно актам от 23.06.2022 и от 23.06.2022 в помещении отсутствуют инженерные системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, водоотведение, газоснабжения, вентиляция; в соответствии с заключением судебной экспертизы № 2466/07-3 от 09.08.2023 (эксперт Министерства юстиции РФ Федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы ФИО4) помещение не обладает признаками жилого помещения, относительно критериев Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции установил, что в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой помещение, с кадастровым номером 16:50:011002:453, расположенным по адресу: <...>, кв. 107а, является жилым помещением.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011г. дело № А65-22387/2008 общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей», Казань, (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 13 августа 2015 года поступило заявление ФИО5, г.Казань, о признании права собственности на квартиру № 107 а, общей площадью 82,69 м2, расположенную на 11 мансардном этаже в жилом доме № 3 по ул. Вишневского г. Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 августа 2015 года заявление ФИО5, г.Казань, о признании права собственности на квартиру № 107 а, общей площадью 82,69 м2, расположенную на 11 мансардном этаже в жилом доме № 3 по ул. Вишневского г. Казани, принято к производству; назначено судебное заседание. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строитель и К».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 сентября 2015 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

При рассмотрении указанного заявления судом было установлено, что 29 ноября 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» (далее - заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель и К» (далее – подрядчик) заключен договор подряда № 1. Предметом договора определено, что подрядчик обязуется выполнить своими силами и средствами следующие строительно- монтажные работы: устройство кровли из металлочерепицы; штукатурка стен (кухни, лестничные клетки): кирпичная кладка вентшахт; окраска фасада; а также проектирование, согласование, строительство квартир в мансардной части по адресу: РТ, <...> (далее «Объект»), в соответствии с технической документацией и условиями настоящего договора, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену (п.1.1). Работы, предусмотренные договором осуществляются подрядчиком в срок: начало - 29 ноября 2006 г., окончание - 01 мая 2007 г. (п.1.2). Оплата работы осуществляется в следующем порядке: Заказчик в течение пяти банковских дней с момента, подписания акта приемки результата выполненной работы производит оплату в порядке предусмотренным п.4.3. настоящего договора. Стоимость работ определяется исходя из фактически выполненных объемов работ по ценам, согласно протокола согласования договорной цены (Приложение № 1) к настоящему договору. Расчеты между заказчиком и подрядчиком производится путем

перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика (п.4). Гарантийный срок нормальной эксплуатации работ - пять лет с даты подписания акта приемки выполненных работ (5.2). Договор прекращает свое действие по истечении гарантийных сроков, установленных в соответствии с п.5.2. договора (п.7.1).

02 мая 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» (далее - заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель и К» (далее – подрядчик) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору подряда № 1 от 29 ноября 2006 года, которым определено, что срок действия договора подряда № 1 от 29 ноября 2006 года на выполнение строительно-монтажных работ на объекте «Жилой дом по ул.Академическая, 1» продлен до 30 декабря 2007 года (п.1). Работы выполняются из материалов подрядчика. В случае использования материалов заказчика, стоимость выполненных строительно-монтажных работ уменьшается на величину стоимости предоставленных заказчиком материалов (п.2). Во всем остальном условия договора подряда № 1 от 29 ноября 2006 года остаются неизменными (п.3). Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора (п.4).

18 июня 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» (далее - заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель и К» (далее – подрядчик) заключено дополнительное соглашение № б/н к договору подряда № 1 от 29 ноября 2006 года. Дополнительным соглашением определено изменить п. 1.1. договора подряда № 1 от 29 ноября 2006г., изложив его в следующей редакции: «1.1. Подрядчик по заданию заказчика обязуется выполнить своими силами и средствами следующие строительно-монтажные работы в строящемся многоэтажном жилом доме по адресу: РТ, <...> (далее - объект): прокладка внутренних инженерных электросетей с предъявлением их энергонадзору; отделочные работы в местах общего пользования Объекта; отделочные работы по фасаду Объекта, в т.ч. установка лесов Подрядчика, штукатурка, окраска; проектирование, согласование проекта, в т.ч. фасада всего Объекта, строительство квартир в мансардной части с прокладкой всех коммуникаций.» (п.1). Изменить п.3.6., изложив его в следующей редакции: «3.6. Работы выполняются из материалов, механизмов, оборудованием подрядчика. В случае предоставления заказчиком материалов и проч. стоимость работ подрядчика соответственно уменьшается» (п.2). Изменить пп.4.2., 4.3. изложив их в следующей редакции: «4.2. Стоимость работ определяется исходя из фактически выполненных объемов работ, принятых заказчиком по актам приемки выполненных работ по форме 2, и стоимости работ по ценам, определенным в протоколах согласования договорной цены (Приложение № 1) либо в локальной смете, подтвержденных в справках о стоимости выполненных работ по форме 3. 4.3. Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика, а также путем передачи прав на четыре квартиры мансардного этажа объекта, выполняемых подрядчиком согласно абз. 5 п.1.2. договора. Общая проектная площадь квартир предварительно определяется в размере 460 (Четыреста шестьдесят) квадратных метров. Окончательно - после согласования проекта и замеров органов технической инвентаризации.

Стоимость передаваемых прав определяется из расчета 25 000 рублей за 1 квадратный метр, т.е. стоимость работ подрядчика оплачена заказчиком в сумме 11 500 000 рублей» (п.3). Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его (п.4).

12 марта 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Свей» (далее - заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строитель и К» (далее – подрядчик) подписан акт приема-передачи прав. На основании п.3 дополнительного соглашения от 18 июня 2007г. к договору подряда № 1 от 29 ноября 2006г. Заказчик в качестве частичной оплаты строительно-монтажных работ передает

подрядчику: права на площади мансардного этажа строящегося жилого дома по ул. Академическая, 1а г.Казани общей проектной площадью 489,00 квадратных метров из расчета 17 000рублей 00 коп., за один квадратный метр на общую сумму 8 313 000 рублей. (п.1). Расположения передаваемых квадратных метров указаны в Приложении № 1 к настоящему акту (п.2). Право на площади заключается в праве Подрядчика распоряжаться ими по своему усмотрению (п.4).Заказчик гарантирует, что передаваемые площади свободны от всех имущественных обязательств и не обременены правами третьих лиц (п.5).

10 января 2011 года между ООО «Строитель и К» (далее – инвестор) и ФИО5 (далее – соинвестор) заключен договор инвестирования № В-3-107 а. Предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. По договору соинвестор обязуется передать инвестору денежные, материальные и иные средства в указанном ниже объеме или иным другим образом осуществить инвестирование для осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Вишневского, номер дома 3 (далее - объект), а инвестор обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующим обеспечением передачи в собственность соинвестору однокомнатной квартиры в доме - новостройке по строительному адресу: <...> подъезд, 11-й мансардный этаж, квартира № (строительный) 107а, общей проектной площадью 77, 96 (квадратных метров (в соответствии с экспликацией поэтажного плана строения РГУП БТИ) (п.1). Соинвестор обязан своевременно в полном объеме в соответствии с предусмотренным договором порядком вносить инвестору денежные средства (п.3.1). По договору соинвестор передает инвестору денежные средства в размере 1 102 500 руб. НДС не облагается, указанная сумма является фиксированной на все время действия договора и изменению не подлежит. Оплата по договору производится соинвестором в срок до 25 января 2011 года (п.4). Договор вступает в силу с момента его подписания (п.5.1).

21 января 2011 года по квитанции к приходному кассовому ордеру № 7 ФИО5 внес в кассу ООО «Строитель и К» 1 102 500 руб., основание платежа: «Взнос в строительство дома № 3 по ул. Вишневского по договору № В-3107 а от 10.01.2011 г.

18 марта 2013 года между ООО «Строитель и К» (далее – инвестор) и ФИО5 (далее – соинвестор) заключен акт приема-передачи квартиры, согласно которому инвестор передает, а соинвестор принимает в собственность квартиру расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>; строительный адрес объекта: <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 декабря 2015г. по делу № А65-22387/2008, заявление ФИО5, г.Казань, удовлетворено. Признано за ФИО5, г.Казань, право собственности на однокомнатную квартиру № 107 а, общей площадью 82,69 м2, расположенную на 11 мансардном этаже в жилом доме № 3 по ул. Вишневского г. Казани. Настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан права собственности за ФИО5, г.Казань.

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 декабря 2015г. вступило в законную силу.

Поскольку определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 декабря 2015г. по делу № А65-22387/2008, за ФИО5, г.Казань было признано право собственности на однокомнатную квартиру № 107 а,

общей площадью 82,69 м2, расположенную на 11 мансардном этаже в жилом доме № 3 по ул. Вишневского г. Казани, суд первой инстанции констатировал, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан правомерно зарегистрировала права собственности за ФИО5, г.Казань на однокомнатную квартиру, то есть на жилое помещение.

Суд первой инстанции посчитал, что при объявлении торгов в публикации была указана именно та информация о характеристиках объекта, которая имеется в публичном реестре и установлена судебным актом, в связи с чем суд первой инстанции не нашел нарушений в ходе проведения спорных торгов и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как установил суд первой инстанции запись в публичном реестре, основанная на вступившем в законную силу судебном акте, определяет предмет спорных торгов как жилое помещение.

Доводы заявителя со ссылкой на собранные доказательства сводятся к описанию недостатков объекта, не опровергают установленных судом первой инстанции обстоятельств, указывают на то, что покупатель на свой риск не предпринял каких-либо мер для ознакомления с предметом покупки и свидетельствуют о намерении заявителя пересмотреть принятые экономические решения, оцененные в дальнейшем как невыгодные.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, повлияли ли они на результат торгов, допущены ли нарушения прав истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2023 № 2360-О разъяснил, что пункт 10 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает включение в сообщение о продаже имущества должника широкого спектра сведений, в том числе о составе и характеристиках имущества, описание этого имущества и порядок ознакомления с ним (абзацы первый и второй) и преследует цель обеспечения надлежащего

информирования о предмете и условиях проведения торгов, их открытости и прозрачности. Данное положение, рассматриваемое в том числе во взаимосвязи с абзацем седьмым пункта 1.1 статьи 139 того же Федерального закона, прямо устанавливающим, что порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей, не предполагает его произвольного применения и не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды пришли к выводу, что размещенная финансовым управляющим информация о торгах и реализуемом имуществе являлась достаточной и соответствующей требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе его статей 110 и 139.

В соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона. Организатор торгов обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества должника. Организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

В указанном сообщении, согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве, должны быть сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

Как установлено судом и следует из текста сообщения о продаже имущества, предметом продажи является жилое помещение площадью 82,7 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...> кв. 107а, кадастровый (или условный) номер 16:50:011002:453.

Дополнительно арбитражным управляющим указано, что имущество является объектом залога, что ознакомиться с ним можно по его местонахождению по предварительному согласованию по указанному номеру телефона, а с подробными условиями порядка реализации имущества можно ознакомиться в прикрепленном к сообщению положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Таким образом, в качестве характеристик выставленного на продажу объекта недвижимости сообщение содержит сведения об адресе места нахождения объекта, кадастровом номере объекта, их площади и виде разрешенного использования, соответствующие данным публичного реестра. В сообщении указаны дата и время проведения торгов, наименование электронной площадки, начальная цена лота, шаг аукциона, размер задатка, реквизиты счета для внесения задатка, сроки внесения задатка, условия участия в торгах, порядок определения победителя торгов, срок заключения договора купли-продажи, реквизиты счета для оплаты за приобретенные права.

С учетом изложенного, форма сообщения о проведении торгов и его содержание соответствовали предъявляемым законом требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками, то есть индивидуально-определенные объекты.

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума № 54), применительно к требованиям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно, указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Кроме того, абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить заинтересованность в продаваемом имуществе.

Объявление о проведении торгов выполняет информационную функцию и содержащиеся в нем сведения должны быть достаточными для того, чтобы лица, действительно заинтересованные в приобретении имущества, могли получить информацию о составе имущества и имели возможность связаться с организатором торгов с целью ознакомления с имуществом, а также получения дополнительных сведений, необходимых для принятия решения об участии (неучастии) в торгах.

Как следует из материалов дела, во всех приведенной публикации о торгах указано на возможность ознакомления участников торгов с порядком проведения торгов, информацией об имуществе и самим имуществом и т.д.

ООО «Инвест МСК», действуя добросовестно и разумно, в соответствии с пунктом 9 статьи 110 Закона о банкротстве имело возможность обратиться к организатору торгов и запросить у него любые дополнительные сведения о характеристиках имущества, а также записаться на осмотр и осмотреть реализуемое имущество до принятия решения об участии в торгах. Однако соответствующие действия она не совершило, доказательств обратного, равно как и доказательств чинения препятствий в получении информации и осмотре объекта недвижимости, не

представило.

При этом, как следует из объяснений заявителя, ООО «Инвест МСК» является профессиональным участником соответствующих правоотношений, систематически участвуя в аналогичных торгах и предпринимая меры к выкупу соответствующего имущества.

С учетом изложенного ООО «Инвест МСК» имело возможность самостоятельно получить дополнительные сведения о выставленном на реализацию имуществе, но не приняло меры по получению дополнительной информации о предмете торгов, а также по осмотру предмета торгов до участия в них, что является предпринимательским риском покупателя, который не может быть возложен на иных лиц.

Кроме того, учитывая значительность цены предложения на торгах и цены заключенного договора - 5 000 000 рублей, ООО «Инвест МСК» как разумный покупатель имущества должника - банкрота должно было проявить наибольшую осмотрительность и принять все необходимые меры для изучения и ознакомления с приобретаемым имуществом, чего им сделано не было на протяжении значительного промежутка времени как в ходе торгов, так и при заключении договора купли продажи (ноябрь 2021 - февраль 2022).

При подписании договора купли-продажи от 16.02.2022 покупатель не выдвигал каких-либо возражений по состоянию спорного имущества.

Согласно объяснениям ФИО6 в период с даты публикации сообщения и до окончания приема заявок на участие в торгах (с 19.11.2021 года по 24.12.2021), в адрес финансового управляющего ежедневно поступали десятки запросов на предоставление фотографий объекта, в том числе и от лиц, заявки которых впоследствии были допущены для участия в торгах. При этом, всем заинтересованным лицам, финансовым управляющим были направлены фотографии объекта. ФИО6 указывал на наличие 33 запросов от заинтересованных лиц, из которых 31 интереса к непосредственному участию в торгах более не проявляли, а 2 были допущены к участию в торгах, что отражено в протоколе о результатах торгов.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 2 постановление Пленума № 54, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно, указания кадастрового номера объекта недвижимости, иные разумные и достаточные меры для ознакомления с предметом приобретения должен осуществить до заключения договора купли-продажи покупатель и несет риск их неосуществления.

Материалы дела не свидетельствуют о том, что в ходе торгов потенциальным покупателям предоставлялась недостоверная информация, ограничивалась их возможность по ознакомлению и оценке состояния предмета продажи.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что опубликованные финансовым управляющим в извещении о торгах сведения являлись достаточными по смыслу пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве.

Таким образом, судом установлено, что реализация спорного имущества произведена финансовым управляющим с соблюдением порядка, установленного статьями 110, 111 Закона о банкротстве, на основании Положения, спорное имущество было реализовано на открытых торгах в условиях, обеспечивающих продажу имущества по реальной рыночной цене, доказательств обратного представлено не было.

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и

законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2024 по делу № А65-3519/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.К. Гольдштейн

Судьи Ю.А. Бондарева

Я.А. Львов