Постановление от 2 ноября 2024 г. по делу № А03-13145/2021

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, г.Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru



ПО С Т А Н О В Л Е Н И Е


город Томск Дело № А03-13145/2021

резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года

Полный текст определения изготовлен 02 ноября 2024 года.


Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего


ФИО1,

судей


ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А03-13145/2021 по исковому заявлению Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Водный мир» (656043, Алтайский край, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности и пени.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление имущественных отношений Алтайского края, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала Алтайского края. (656043, <...>).

При участии в судебном заседании:

от ответчика - ФИО4 на основании решение № 1 от 11.01.2024, ФИО5 по доверенности № 3 от 01.01.2024; ФИО6 по доверенности от 10.10.2024;

от иных лиц – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Водный мир» (далее – ООО «Водный мир», ответчик) о взыскании 284 517 рублей 65 копеек, из них 231 383 рубля 23 2 копейки задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 30.06.2022 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, 53 134 рубля 42 копейки пени за период с 01.04.2021 по 14.07.2022.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края.

Решением от 29.08.2022 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Водный мир» в пользу Комитета взыскано 125 808 рублей 40 копеек, из которых 113 533 рубля 84 копейки основного долга и 12 274 рубля 56 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Водный мир» в доход федерального бюджета взыскано 3 842 рубля государственной пошлины по иску.

Постановлением от 31.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. В оставшейся части решение от 29.08.2022 Арбитражного суда Алтайского края оставлено без изменения. С комитета в пользу общества взыскано 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановлением от 13.03.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа отменено решение от 29.08.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 31.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-13145/2021. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

При новом рассмотрения дела Комитет в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, в редакции от 15.04.2024 просил взыскать с ООО «Водный мир» 309 623 рубля 78 копеек, из которых 232 997 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 31.03.2024 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, 76 626 рублей 43 копейки пени за период с 01.04.2021 по 09.04.2024.

Решением от 03 июня 2024 года Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указал, что правомерно использовал в расчете площадь земельного участка – 5 220 кв.м.; судом в расчетах пени допущена ошибка, пеня начислена не на всю сумму задолженности, а на ежеквартальные платежи, что противоречит условиям договора.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Определением суда от 16.08.2024 судебное разбирательство отложено на 12.09.2024; у публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала Алтайского края истребован акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 10.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492.

ООО «Водный мир» направило расчет кадастровой стоимости вновь образованного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492, площадью 5220 кв.м., путем выделения из участка с кадастровым номером 22:63:050503:105, площадью 46 253 км.м., а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельные участки.

От публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала Алтайского края поступила выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Акт определения кадастровой стоимости земельных участков от 10.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 не поступил.

Исследовав материалы дела в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу о наличии основания для безусловной отмены судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Определением от 20.09.2024 Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А03-13145/2021 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала Алтайского края (далее – ППК «Роскадастр»).

До дня судебного заседания от филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю поступили письменные пояснения с приложением Акта определения кадастровой стоимости от 10.11.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492.

От ООО «Водный мир» поступили расчет кадастровой стоимости земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:050503:492; выписки из ЕГРП по состоянию на 09.09.2024 отчет об оценке рыночной стоимости № 17-21-01-01 от 10.11.2020; дополнительные пояснения.

В судебном заседании 15.10.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 6 статьи 121, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациисуд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представители ответчика поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения первоначального иска при этом исходит из следующего.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 22:63:050503:492, расположенный по адресу: <...>, площадью 5 220 кв.м. с видом разрешенного использования – развлечения, образован из земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105 площадью 46 253 кв. м и поставлен на кадастровый учет 10.11.2020.

На земельном участке с кадастровым номером 22:63:050503:492 расположены принадлежащие ООО «Водный мир» на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 22:63:050503:58 – летнее кафе с танцевальной площадкой площадью 1097,3 кв. м (в собственности с 04.12.2006), 22:63:050503:49 - здание насосной станции площадью 9 кв. м (в собственности с 24.11.2006), 22:63:050503:60 - здание сторожки площадью 6,3 кв. м (в собственности с 24.11.2006), 22:63:050503:61 - здание спасательной станции площадью 140,6 кв. м (в собственности с 24.11.2006).

28.12.2020 между Алтайкрайимуществом (арендодателем) и ООО «Водный мир» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5792-з (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050503:492, местоположение: <...>,а площадью 0,5220 га или 5 220 кв. м, для эксплуатации зданий и сооружений, предназначенных для развлечений.

Участок находится в фактическом пользовании арендатора. Дополнительной передачи по акту не требуется (пункт 1.5 договора).

Срок аренды по договору устанавливается 49 (сорок девять) лет с момента вступления договора в силу (пункт 2.1 договора).

По условиям пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении «Расчет арендной платы» к договору, являющемся его неотъемлемой частью; арендная плата по настоящему договору исчисляется с 10.11.2020, и вносится ежеквартально равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. В случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы по договору может изменяться в одностороннем порядке на основании нормативно-правовых актов, а также в случае изменения площади объектов недвижимости, расположенных на участке. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Расчет арендой платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает в соответствии с пунктом 4.4 договора.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору, арендная плата установлена в размере 1 286 687 рублей 40 копеек в год.

Размер и порядок расчета определены на основании:

- постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения»,

- акта об определении кадастровой стоимости земельного участка от 10.11.2020.

В пункте 2.1 указанного приложения к договору приведен Расчет арендной платы производится по формуле: АП = КС * S * К, где: АП - сумма годовой арендной платы, руб.; КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м, S - площадь земельного участка, кв. м, К - дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и виду разрешенного использования земельного участка.

В пункте 2.2 этого же приложения к договору приведен Расчет арендной платы для участка: 7 702,87 руб./кв. м * 5 220 кв. м * 0,032.

Сумма годовой арендной платы равна: 1 286 687 рублей 40 копеек.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.07.2022 № КУВИ-001/2022-102826080 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 составляет 40 208 981 рубль 40 копеек; сведения о дате утверждения кадастровой стоимости и реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствуют; дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 10.11.2020; дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 10.11.2020; дата начала применения кадастровой стоимости – 10.11.2020.

В выписке из ЕГРН от 04.07.2022 № КУВИ-001/2022-109821631 в отношении арендованного обществом земельного участка отражены следующие сведения: кадастровая стоимость – 14 977 380 рублей 60 копеек; сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствуют; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС22/2021/000264 от 24.03.2021; дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 02.04.2021; дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 10.11.2020; дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона Алтайского края от 26.12.2018 № 111- ЗС «О внесении изменений в статьи 1 и 2 Закона Алтайского края «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края» бюджетные полномочия администрирования неналоговых доходов бюджета муниципального образования город Барнаул Алтайского края по земельным участкам, находящимся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, включая прочие поступления от денежных взысканий (штрафов) и иных сумм в возмещение неосновательного обогащения за пользование земельными участками, находящимися в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, взыскание задолженности по таким платежам в бюджет, в том числе пеней и штрафов, через судебные органы или судебных приставов с 01.01.2019 осуществляет уполномоченный орган местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края.

Таким уполномоченным органом в сфере земельных отношений согласно решению Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 № 33 «Об утверждении Положения о комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» определен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, который выполняет функции администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет города от использования земельных участков в пределах компетенции (пункты 1.1, 3.17).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 30.06.2022 в сумме 231 383 рублей 23 копейки по договору аренды от 28.12.2020 № 5792-з, заключенному между Алтайкрайимуществом и ООО «Водный мир», Комитет направил обществу требование от 29.04.2022 о погашении долга.

Неисполнение ответчиком требования в части добровольного погашения задолженности по арендной плате послежило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор в отношении значения кадастровой стоимости земельного участка, подлежащего использованию с 10.11.2020 по 31.12.2020, и невозможности фактического использования земельного участка во втором квартале 2021 года.

В отношении значения кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежащего использованию с 10.11.2020 по 31.12.2020, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроки ее внесения утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231.

В предусмотренной указанным нормативным актом формуле определения размера арендной платы используется показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Согласно приложению к договору аренды (Расчет размера арендной платы) арендная плата определяется на основании приведенного Порядка с применением кадастровой стоимости, определенной актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от 10.11.2020, равной 40 208 981 рублей 40 копеек.

Исходя из указанного условия договора, сведений ЕГРН о данном размере кадастровой стоимости по состоянию на 10.11.2020, о дате начала ее применения – 10.11.2020, ответа филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю» от 09.10.2024, акта определения кадастровой стоимости, в котором в отношении характеристик земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 указана его кадастровая стоимость по состоянию на 10.11.2020 в размере 40 208 981 рублей 40 копеек.

Оспаривая применение указанного значения кадастровой стоимости, ответчик сослался на факт направления Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в материалы дела № 3а-742/2021 сведений об использовании в расчете арендной платы значения кадастровой стоимости в размере 14 977 380 рублей 60 копеек (письмо от 27.05.2021 № ПВ 2032/01-17/3 предоставлено на запрос Алтайского краевого суда относительно порядка расчета годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 5792-з). Кроме того, в материалы указанного дела одним из ответчиков – КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» представлена выписку из акта от 24.03.2021 № АОКС-22/2021/000264 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 по состоянию на 10.11.2020 в размере 14 977 380 рублей 60 копеек.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчик представил расчет кадастровой стоимости земельного участка на период с 10.11.2020, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка 22:63:050503:492 должна составлять 10 429 664 рублей 40 копеек.

При наличии спора о применимой кадастровой стоимости, в обстоятельствах существующей в ЕГРН записи об отсутствии в данном реестре сведений о дате и реквизитах акта об утверждении кадастровой стоимости в размере 40 208 981 рублей 40 копеек, судом приняты меры к получению соответствующих данных.

Согласно представленному в материалы дела акту определения кадастровой стоимости земельных участков (представлен 09.10.2024 в электронном виде), указанный акт составлен 10.11.2020 инженером 1 категории ФИО7, однако не содержит сведений об его утверждении руководителем и дате такого утверждения как это предусмотрено формой акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не может признать указанный акт надлежащим доказательством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492.

В письменных пояснениях ППК «Роскадастр» указало, что ЗУ:492 поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2020. На указанную дату Филиалом определялась кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков с учетом положений статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , на основании пункта 1 Приказа Росреестра от 12.05.2015 № П/2107 и в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Министерства экономического развития России от 24.09.2018 № 514 (далее – Порядок № 514), а также с применением характеристик объекта недвижимости, внесенных в ЕГРН. Так, кадастровая стоимость ЗУ:492 рассчитывалась Филиалом после постановки его на государственный кадастровый учет на основе результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края». Постановлением № 472 утверждены 17 групп видов разрешенного использования. При определении кадастровой стоимости ЗУ:472 было установлено, что вышеуказанное ВРИ земельного участка относится к 5 группе ВРИ Постановления № 472. Согласно пункту 18 «а» Порядка № 514, кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы ВРИ, соответствующей категории и ВРИ для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок. Для данного ВРИ земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 22:63:050503, средний УПКС 5 группы ВРИ «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» составлял 7702,87 руб./кв.м. (приложение Постановления № 472 «Средние значения УПКСЗ руб./кв.м. Алтайский край»). Соответственно, после умножения площади в размере 5220 кв.м. на УПКС в размере 7702,87 руб./кв.м., кадастровая стоимость ЗУ:492 составила 40 208 981,40 рублей, с датой начала применения/датой постановки на государственный кадастровый учет ЗУ:492 – 10.11.2020. По итогам определения кадастровой стоимости в ПК ФГИС ЕГРН автоматически был сформирован Акт определения кадастровой стоимости от 10.11.2020 в формате pdf, подписан электронной цифровой подписью сотрудника Филиала. Далее, на территории Алтайского края объектов недвижимости определялась с учетом Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Так, в силу части 2 статьи 6 Закона № 237-ФЗ полномочия по определению кадастровой стоимости возложены на бюджетные учреждения, созданные субъектом Российской Федерации. В соответствии со статьями 6, 11 Закона № 237 ФЗ, постановлением Правительства Алтайского края от 22.06.2017 № 226 «О переходе к государственной кадастровой оценке в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Управления имущественных отношений Алтайского края от 04.07.2019 № 873 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2020 году» Краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» было поручено на территории Алтайского края в 2020 году государственную кадастровую оценку земельных участков категории земель населенных пунктов. Приказом Алтайкрайимущества от 10.09.2020 № 70 утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края. Указанные результаты были направлены в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН, на основании пункта 1 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Спорный объект недвижимости не вошел в перечень объектов недвижимости, который утвержден Приказом № 70, поскольку был поставлен на кадастровый учет в период проведения ГКО – 10.11.2020, и соответственно на дату его постановки Приказ № 70 не мог применяться для его определения кадастровой стоимости. В этой связи, с даты начала применения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных Приказом № 70 – 01.01.2021, в соответствии со ст. 16 ФЗ 237, КГБУ была определена кадастровая стоимость соответствующим Актом от 24.03.2021 № АОКС-22/2021/000264, в размере 14 977 380 рублей 60 копеек, где УПКС – 2 869, 23 руб./ кв.м., дата определения/дата постановки на государственный кадастровый учет - 10.11.2020, дата внесения сведений - 02.04.2021, дата начала применения КС - 01.01.2021. Из вышеуказанного следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 в размере 40 208 981 рубля 40 копеек применялась в период с 10.11.2020 по 31.12.2020, с 01.01.2021 применению подлежала кадастровая стоимость в размере 14 977 380 рублей 60 копеек.

Вместе с тем, обоснование применения пункта 18 «а» Порядка № 514 при определении кадастровой стоимости земельного участка ППК «Роскадастр» в письменных пояснениях не приведено. Также из указанных письменных пояснений не следует, что при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка при постановке его на учет ППК «Роскадастр» был учтен порядок его образования, а именно – выдел из земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105.

В то же время пунктом 23 Порядка № 514 предусмотрено, что кадастровая стоимость земельных участков, образованных в результате раздела, выдела из земельного участка, кадастровая стоимость которого установлена (преобразуемый земельный участок), определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. При этом кадастровая стоимость преобразуемого земельного участка определяется пропорционально изменению его площади.

В настоящем случае земельный участок с кадастровым номером 22:63:050503:492 был образован путем выдела из состава земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, образованного в результате выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105 подлежала определению путем умножения площади на удельный показатель преобразуемого участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105 общей площадью 46253 кв.м. по состоянию на 10.11.2020 (в соответствии с приказом № 70) составляла 92 414 419 рублей 06 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.09.2024 №КУВИ-001/2024-225944789.

Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м.) составляет (92 414 419 рублей 06 копеек : 46 253) = 1 998 рублей 02 копейки.

Принимая во внимание порядок образования земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 (при этом назначение участка не менялось) и с учетом положений пункта 23 Порядка № 514, кадастровая стоимость должна была быть определена в размере 10 429 664 рубля 40 копеек исходя из следующего расчета по формуле: S*КС, где S – площадь земельного участка, КС – удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, руб./кв.м., 5 220 *1 998,02 = 10 429 664 рубля 40 копеек.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка 22:63:050503:492 составляет 10 429 664 рубля 40 копеек.

С учетом установленных обстоятельств, размер арендной платы за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 составит 47 160,22 рубля исходя из следующего расчета:

333 749,26 рублей (размер годовой арендной платы (1998,02 * 5220 * 0,032) / 4 квартала = 83 437,32 рублей (размер квартальной арендной платы) / 92 (количество дней в 4 квартале) * 52 дня (количество дней в периоде с 10.11.2020 по 31.12.2020).

За спорный период с 10.11.2020 по 31.12.2020 ответчик произвел оплату по платежному поручению от 18.02.2022 № 5 в размере 68 280 рублей 68 копеек, а также доплату на сумму 716 рублей 55 копеек по платежному поручению от 14.07.2022 № 1.

С учетом установленных обстоятельств по делу (размера арендной платы за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 в сумме 47 160,22 рублей), переплата арендной платы за указанный период составила 21 837 рублей 01 копейка (68 280,68 + 716,55 – 47 160,22).

Относительно обязанности ответчика уплачивать арендные платежи в период с 01.04.2021 по 30.06.2021, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

По смыслу указанных положений закона приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Договор 28.12.2020 № 5792-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен Алтайкрайимуществом с ООО «Водный мир» как с собственником объектов недвижимости, обладающим исключительным правом на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, в порядке в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, права в отношении принадлежащего собственнику имущества им реализуются по своему усмотрению, не противоречащему закону и иным правовым актам и не нарушающему права и охраняемые законом интересы других лиц.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принципами земельного законодательства являются, в частности принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункты 5, 7 пункта 1 статьи 1, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных нормативных положений собственник объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, несет бремя содержания своей недвижимости, в том числе в виде расходов на ее обслуживание, обеспечение сохранности, на уплату арендных платежей в связи с использованием не принадлежащего ему земельного участка, на котором размещены его здания, на уплату земельного налога (при наличии права собственности на землю).

Указанные расходы собственник несет независимо от фактической эксплуатации зданий и сооружений.

Освобождение от уплаты арендных платежей за землю, занятую зданиям, сооружениями, по причине естественных сезонных климатических условий, не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации о бремени содержания имущества его собственником, а также принципам земельного законодательства о единстве судьбы объектов недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, и платности землепользования, положениям земельного законодательства об исключительном праве собственника объектов недвижимости на приобретение без торгов земельного участка, занятого недвижимым имуществом.

Географическое, природно-климатические условия расположения земельных участков определяют особенности их использования, но не относятся к недостаткам земли. Собственник недвижимости должен обеспечить все необходимые условия, обеспечивающие необходимую защиту используемого земельного участка от природного воздействия.

В рассматриваем споре ответственность и риски размещения собственных объектов недвижимости на земельном участке с особенностями его географического расположения (в данном случае - вблизи водного объекта – река Обь) при осуществлении на этом участке предпринимательской деятельности, относятся на субъекта такой деятельности, осуществляющего ее в целях извлечения прибыли.

Кроме того, размещение ответчиком зданий и сооружений на земельном участке, непосредственно связано с видом осуществляемой обществом деятельности и спецификой назначения его объектов недвижимости - для развлечений, не является недостатком земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по договору аренды состоит в предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно заключенному сторонами договору назначением земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, является - эксплуатация зданий и сооружений, предназначенных для развлечений, разрешенным использованием земельного участка согласно договору и сведениям ЕГРН является: развлечения (код 4.8 – для иных видов использования, характерным для населенных пунктов).

Обязанность по предоставлению земельного участка для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости арендодателем исполнена самим фактом реализации ответчику предусмотренного статьями 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации его исключительного права путем предоставления в пользование земельного участка в указанных в договоре целях, соответствующих как назначению зданий и сооружения, так и назначению земельного участка.

Размещение обществом на арендованном земельном участке здания и сооружений, являющихся его собственностью, свидетельствует об использовании ответчиком участка именно с той целью, для которой он предоставлен в аренду.

Ввиду изложенного у ответчика возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 22:63:050503:492, в том числе и за 2 квартал 2021 года, поскольку как указано ранее его географическое расположение не может являться недостатком, а подтопление земельного участка в паводковый период нельзя признать для данного участка форс-мажорным обстоятельством, влекущим освобождение от внесения арендной платы, поскольку ответчик, размещая объекты недвижимости в близи водного объекта должен был и мог предполагать возможности наступления таких неблагоприятных последствий.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для снижения размера арендной платы за 2 квартал 2021 года.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 977 380,60 рублей.

Соответственно размер арендной платы должен быть:

АП = КС*S*К,

где КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка руб./кв.м., что составляет 2 869,23 руб./кв.м. в год

S - площадь земельного участка – 5220,0 кв.м.

К - коэффициент - 0,032

2 869,23 * 5220,0 * 0,032 = 479 276,18 рублей - арендная плата в год.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы. Соответственно 479276,18 /4= 119 819,05 рублей сумма арендной платы за 2 квартал 2021 года.

Ответчиком произведена оплата за 2 квартал 2021 года арендной платы 26.04.2024 (платежное поручение №5) и 20.05.2024 (платежное поручение №6) на общую сумму 28 777,24 рублей.

Статьей 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

С учетом изложенного, принимая во внимание факт погашения задолженности за 2 квартал 2021 года на сумму 28 777,24 рублей, а также наличие переплаты за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 в сумме 21 837,01 рублей, с учетом положений статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца за 2 квартал 2021 года на сумму 69 204,80 рублей (119 819,05 – 28 777,24 – 21 837,01).

Из положений статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, одностороннее изменение условий обязательства и односторонний отказ от его исполнения не допускаются.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пункт 3.5 договора установлено, что в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

По условиям пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении «Расчет арендной платы» к договору, являющемся его неотъемлемой частью; арендная плата по настоящему договору исчисляется с 10.11.2020, и вносится ежеквартально равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

За спорный период с 10.11.2020 по 31.12.2020 ответчик произвел оплату фактически 18.02.2022 (платежное поручение № 5) и 14.07.2022 (платежное поручение № 1). Пени за несвоевременную оплату за период с 01.04.2021 по 18.02.2022 составит 3 583,60 рублей.

Оплата за 2 квартал 2021 года должна была быть произведена в соответствии с пунктом 3.4. договора до 01.07.2021. Фактически оплата ответчиком произведена 18.02.2022 (платежное поручение № 5) на сумму 21 120,46 рублей; 14.07.2022 (платежное поручение № 1) на сумму 716,55 рублей; 26.04.2024 (платежное поручение №5) на сумму 12 115,04 рублей и 20.05.2024 (платежное поручение №6) на сумму 16 662,20 рублей Пени за несвоевременную оплату за период с 01.07.2020 по 09.04.2024 составит 28 419,34 рублей (с учетом периода моратория).

Кроме того, поскольку в период действия договора была допущена просрочка по оплате:

- за 4 квартал 2022 года, оплата задолженности была произведена 03.03.2023 и 17.03.2023, за период просрочки (с 01.01.2023 по 17.03.2023) пени составили 1 940,56 рублей;

- за 1 квартал 2023 года задолженность погашена 15.05.2023, за период просрочки (с 01.04.2023 по 12.05.2023) произведено начисление пени в размере 1 258,10 рублей;

- за 2 квартал 2023 года задолженность была погашена 05.07.2023, сумма пени за период с 01.07.2023 по 05.07.2023 составила 149,77 рублей.

- недоплата за 1 и 2 квартал 2023 погашена 10.08.2023, за период просрочки (с 01.04.2023 по 10.08.2023) начислены пени в размере 1 991,03 рублей.

Таким образом, общая сумма пени составила: 3 583,60 + 28 419,34 + 1 940,56+ 1 258,10 + 149,77 + 1 991,03 =37 342 рубля 40 копеек.

Ответчик погасил неустойку на сумму 33 597,04 рублей согласно платежным поручениям от 26.04.2024 № 4, от 20.05.2024 № 7, от 29.07.2022 № 16.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 3 745,36 рублей.

При первоначальном рассмотрении ответчиком заявлено о применении норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к взыскиваемой неустойки.

Поскольку доказательств несоразмерности пени в материалы дела ответчиком не представлено. Сам по себе размер пени, согласованный сторонами в договоре, не свидетельствует о ее явной несоразмерности. С учетом изложенного, оснований для снижения размера пени, судом не установлено.

Позиция истца о распределении поступающих от ответчика платежей в оплату аренды, основанной на условии пункта 3.6 договора аренды, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

Действительно, пунктом 3.6 договора предусмотрено, что все поступающие платежи по настоящему договору, в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате по данному договору, учитываются в следующем порядке: в первую очередь погашается задолженность прошлых периодов, затем погашаются начисления очередного наступившего срока уплаты арендой платы, после этого погашается пеня по задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что между сторонами возник спор по задолженности по арендной плате по договору за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 и с 01.04.2021 по 30.06.2021 (второй квартал 2021 года).

В тоже время ответчик на протяжении всего действия договора производил арендные платежи, а также пени, в случае нарушения сроков по внесению арендной платы, при этом указывая назначение платежа об оплате по договору аренды земельного участка государственная собственность, на который не разграничена от 21.12.2020 №5792-3 и период платежа.

В условиях наличия спора между сторонами относительно размера задолженности, применение пункта 3.6 договора по распределению поступающих арендных платежей от арендатора в счет погашения задолженности прошлых периодов, нарушило бы баланс между спорящими сторонами, заведомо ставя в преимущественное положения более сильную сторону (арендодателя) в сложившихся в арендных правоотношениях. При этом, в рассматриваемом случае было бы нарушено право ответчика на судебную защиту, и как следствие повлекло бы невозможность заявлять соответствующие, мотивированные возражения, как применение в расчете кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 977 380 руб. 60 коп., так и невозможность фактического использования земельного участка во втором квартале 2021 года.

С учетом изложенного, требования Комитета подлежат удовлетворению частично.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (часть 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 03 июня 2024 года Арбитражного суда алтайского края по делу №А03-13145/2021 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Водный мир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>) 69 204 рубля 80 копеек задолженности по арендной плате за 2 квартал 2021 года, 28 387 рублей 90 копеек пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Водный мир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 980 рублей 67 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и 1 029 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Водный мир» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 32 850 рублей в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.


Председательствующий


ФИО1


Судьи



ФИО2


ФИО3