Постановление от 13 марта 2024 г. по делу № А48-1085/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу


«

Дело № А48-1085/2023
г. Калуга
13» марта 2024года
Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2024

Полный текст постановления изготовлен 13.03.2024


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Ахромкиной Т.Ф., Серокуровой У.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Давыдовым А.Д.,

при участии:

от ИП ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 10.03.2023,

от УМИЗ администрации г. Орла: представителя ФИО3 по доверенности от 29.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу № А48-1085/2023,



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в части определения рыночной стоимости имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемые нежилые помещения. Однако в проекте договора купли-продажи УМИЗ существенно завысило стоимость отчуждаемого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023, на УМИЗ возложена обязанность заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 249,9 кв.м. с кадастровым номером 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору устанавливается в размере 10 316 080 руб. без учета НДС», пункт 2.2 указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной экспертом ФИО5 в заключении эксперта по делу № А48-1085/2023 от 13.06.2023 № 66 по состоянию на 24.10.2022», начало периода исчисления для оплаты по договору определено в графике платежей (приложение к договору) со следующего дня после даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области по настоящему делу.

При установлении выкупной цены суды руководствовались заключением судебной экспертизы № 66 от 13.06.2023, подготовленным экспертом ФИО5, признав его объективным, достоверным доказательством по делу.

С приятыми судебными актами не согласился ИП ФИО1, в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с кассационной жалобой, в которой просил состоявшиеся по делу судебные акты отменить, по делу принять новый судебный акт, которым обязать УМИЗ заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом.

Доводы кассационной жалобы сводятся к оспариванию достоверности выводов судебной экспертизы, истец полагает, что судебный эксперт при подготовке своего заключения использовала устаревшие сведения информационных справочников, неправильно применила поправочные коэффициенты, что в конечном итоге привело к ошибочному выводу о рыночной стоимости объекта оценки. При таких обстоятельствах, истец полагает заключение судебного эксперта недопустимым доказательством по делу, которое не могло быть положено в основу судебных актов нижестоящих судов.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил обжалуемые судебные акты отменить, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Представитель управления с доводами кассационной жалобы не согласился, просил обжалуемые судебные акты оставить в силе, пояснил, что в настоящее время предприниматель заключил договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, отражённых к оспариваемом решении.

Представитель истца данное обстоятельство признал.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения спора, что в соответствии с части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу оставить без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено нижестоящими судами, муниципальному образованию Город Орел на праве собственности принадлежит помещение: нежилое помещение, общей площадью 249,9 кв.м., кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенное по адресу: <...>, этаж: 1.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

12.10.2020 на основании протокола проведения открытого аукциона по извещению № 280820/0130014/01 от 30.09.2020, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 17203 в отношении выше указанного нежилого помещения.

В соответствии с пункт 1.2 договора срок аренды устанавливается с 19.10.2020 по 18.10.2025.

13.02.2023 ИП ФИО1, используя право, предоставленное Законом № 159-ФЗ, обратился в УМИЗ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>.

УМИЗ в соответствии со статьёй 4 Закона № 159-ФЗ направило истцу для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 875 от 20.01.2023, согласно которому истец продает, а ответчик приобретает в собственность объект недвижимого имущества по цене в размере 10 308 365 руб. без учета НДС, в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной независимым оценщиком ФИО4 в отчете № 3279/22 от 12.12.2022, составленным по состоянию на 24.10.2022.

В свою очередь, истец, полагая, что выкупная цена, указанная в проекте договора купли-продажи, является завышенной, заключил с независимым оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО6 договор на оказание услуг по определению рыночной стоимости имущества.

В соответствии с представленным оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО6 отчетом № 39 рыночная стоимость имущества по состоянию на 09.02.2023 определена в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без НДС, 8 756 997 руб. 58 коп. с НДС.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец не согласился с ценой такого помещения, считая ее завышенной, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил: изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта недвижимого имущества устанавливается в размере 7 297 497 руб. 98 коп. без учета НДС», изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в отчете № 39 от 09 февраля 2023 года по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 249,9 кв.м., кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1» по состоянию на 09.02.2023, выполненного оценщиком ООО «Премиум-оценка» ФИО6 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

УМИЗ письмом № 790 от 13.02.2023 отклонило предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора № 875 купли-продажи недвижимого имущества.

Соглашение о цене объекта продажи сторонами не достигнуто. Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускаются за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. Суд, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 указал, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая, что в материалы дела сторонами были представлены отчёты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, а также заявлены ходатайства истца и ответчика, руководствуюсь статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил заявленное ходатайство и назначил экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Независимая оценка» ФИО5, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91, общей площадью 249,9 кв. м, кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24 октября 2022 года без учета НДС?»

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению от 13.06.2023 № 66 рыночная стоимость нежилого муниципального помещения № 91, общей площадью 249,9 кв.м., кадастровый номер 57:25:0030507:113, расположенного по адресу: <...>, этаж: 1, по состоянию на 24 октября 2022 года без учета НДС составляет 10 316 080 руб. (том 2 л.д. 10-63).

При вынесении судебных актов суды руководствовались заключением судебной экспертизы, а также дополнительными пояснениями, данными судебном экспертом в судебном заседании суда первой инстанции. Суды пришли к выводу о том, что изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения, экспертом учтены надлежащим образом все ценообразующие факторы, заключение судебной экспертизы составлено с соблюдением норм действующего законодательства. В связи с этим, суды не нашли оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

В кассационной жалобе приведен довод о том, что ФИО5 ранее являлась сотрудником ООО «Премиум-оценка», в котором истец получил заключение независимого оценщика № 39 от 09.02.2023, в связи с чем она не могла участвовать при проведении судебной экспертизы и подлежала отводу.

Суд кассационной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт не может участвовать в рассмотрении дела и подлежат отводу по основаниям, предусмотренным статьей 21 настоящего Кодекса. Основанием для отвода эксперта является также проведение им ревизии или проверки, материалы которых стали поводом для обращения в арбитражный суд или используются при рассмотрении дела.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что имелись основания, приведённые в выше указанной норме Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, могущие выступать для отводы ФИО5 в качестве судебного эксперта.

Тот факт, что несколько лет назад ФИО5 являлась сотрудником ООО «Премиум-оценка» не может свидетельствовать о том, что она как эксперт имеет прямо или косвенно заинтересованность в исходе дела. ФИО5 ранее не подготавливала в отношении спорного объекта недвижимого имущества заключения, направленные на определение рыночной стоимости нежилого помещения.

Суд кассационной инстанции также полагает необоснованными и подлежащими отклонению доводы кассационной жалобы о том, что при проведении экспертного исследования эксперт ФИО5 использовала не актуальные сведения справочников оценщика, подготовленных под ред. ФИО7, т.к. сами по себе справочно-методические пособия не являются нормативно-правовыми актами, обязательными к применению, их сведения носят рекомендательный характер, в соответствии с нормами действующего законодательства их использование при проведении экспертных исследований не является обязательным.

Суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что по ходатайству истца в судебном заседании 29.08.2023 была опрошена эксперт ФИО5

Эксперт ФИО5 пояснила суду, что для подготовки заключения эксперта проводила анализ рынка недвижимости, что все аналоги, используемые ею в расчете рыночной стоимости оцениваемого по настоящему делу нежилого помещения, являются известными эксперту, поскольку она постоянно на профессиональной основе занимается оценочной деятельностью и по всем аналогам непосредственно изучила информацию.

ФИО5 также пояснила, что применение экспертом метода сравнения продаж наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объекта исследования. Эксперт указал, что не применяет иные методы, поскольку имеется достаточно информации для применения метода сравнения продаж, а для остальных подходов информации недостаточно, поэтому их применение могло привести к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве величин корректировок экспертом принят во внимание Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки» 2018 года, автор ФИО7 Справочник издан до даты оценки, поэтому может быть применен.

ФИО5 пояснила, что корректировки внесены по тем факторам, которые являются значимыми для рынка недвижимости на территории г. Орла, все корректировки применить не представляется возможным, поскольку многие из них схожи по тем факторам, которые влияют на цену, одновременное применение схожих корректировок приведет к искажению стоимости.

Представитель ИП ФИО1 не подтвердил какими-либо допустимыми доказательствами, что справочник, изданный в 2018 году, не может использоваться оценщиком при проведении экспертизы, не представлены доказательства неверного определения корректировочных коэффициентов, при этом само по себе их значение не свидетельствует о наличии в заключении эксперта ошибок, поскольку корректировки к цене аналогов устанавливаются экспертом самостоятельно с использованием специальных познаний в сфере оценочной деятельности.

Кроме того, из содержания кассационной жалобы следует, что при применении тех поправочных коэффициентов (например: коэффициент корректировки на место нахождения объекта, на отделку помещения), которые истец полагает подлежавшими применению экспертом с учётом более поздних редакций справочников оценщиков, стоимость оцениваемого объекта составила бы ещё большие значения (истец утверждает о том, что эксперт занижала стоимость объектов - аналогов, применяя неактуальные поправочные коэффициенты). Однако в данной части доводы истца вступают в противоречие с его процессуальной позицией о том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта была завышена экспертом.

Ссылка истца на рецензию на заключение судебной экспертизы, подготовленную по заданию предпринимателя оценщиком ФИО8, как на доказательство, опровергающее правильность выводов заключения судебной экспертизы, подлежит отклонению. Данная рецензия подготовлена вне рамок судебного процесса, в отсутствие на то поручения суда. Лицо, составившее рецензию, не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а из приложенных к рецензии материалов не следует, что лицо, выдавшее рецензию, обладает официальными полномочиями оценивать правильность и законность действий другого эксперта, в том числе назначенного судом. Таким образом, рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение заявленных доводов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484).

Суд кассационной инстанции также отмечает, что выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, фактически полностью совпадают с выводами, изложенными в отчёте независимого оценщика ФИО4 № 3279/22 от 12.12.2022, при этом истец в нарушении норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства недостоверности указанного отчёта независимого оценщика.

Фактически все доводы, которые ответчик приводит в обоснование своей кассационной жалобы, являлись предметом рассмотрения нижестоящих судов и им была дана надлежащая оценка. Суд кассационной инстанции не наделяется компетенцией по переоценке доказательств, которая была дана судами нижестоящих инстанций. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25.02.2010 № 306-О-О, по установленному Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правилу, исследование и оценка доказательств по делу - прерогатива суда первой инстанции (статьи 135, 136, 153, 159, 162, 168 и 170).

Суд кассационной инстанции также принимает во внимание, что в настоящее время ИП ФИО1 в добровольном порядке заключён с УМИЗ и исполнен договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях, изложенных в резолютивной части оспариваемого решения суд первой инстанции.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что приведенные заявителем доводы не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточными основаниями для пересмотра принятых по делу судебных актов в кассационном порядке.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации окружному суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных акта не выявлено, окружной суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 28 сентября 2023 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2023 года по делу № А48-1085/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.




Председательствующий А.А. Попов


Судьи Т.Ф. Ахромкина


У.В. Серокурова