Решение от 24 июля 2025 г. по делу № А40-284482/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-284482/24-125-2018
г. Москва
25 июля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2025года

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Фоминым Д.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "КЛАССИФИКАТОР" (125080, Г.МОСКВА, Ш. ВОЛОКОЛАМСКОЕ, Д. 1КБ, ЭТАЖ 1 П IV К 1-9, А1 П II К 1, А1 П III, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: Департамент городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца: ФИО1 (доверенность б/н от 02.12.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), ФИО2 (доверенность б/н от 02.12.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО3 (доверенность ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), после перерыва: ФИО4 (доверенность ДГИ-Д-387/25 от 02.06.2025  , предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений, ООО "КЛАССИФИКАТОР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО "КЛАССИФИКАТОР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51.7 кв.м., изложив: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта №138-ОЭ от 02 июля 2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.» Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 договора). Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 101 190 руб. 48 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1. Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше».

Истец требования поддержал согласно уточненному исковому заявлению.

Ответчик требования не признал, просил урегулировать по цене Департамента.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Классификатор» (далее - «ООО «Классификатор», «Истец») обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее - «Департамент», «Ответчик») с заявлением (входящий номер от 04 октября 2024 года №33-5-110733/24-(0)-0) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (далее - «государственная услуга»), в отношении арендуемого объекта - объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом.Ш, с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51,7 кв.м.

Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - «портал») в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 года №199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - «административный регламент»).

В «личном» кабинете на портале ООО «Классификатор» 31 октября 2024 года получен проект договора купли-продажи недвижимости, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом.Ш, с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51,7 кв.м. (далее - «проект договора»).

Проект договора (п.3.1) содержит условие о стоимости объекта недвижимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 17 октября 2024 года №М755-3003-П/2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 21 октября 2024 года №750/932-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 10 867 000 (десять миллионов восемьсот шестьдесят семь тысяч) руб., НДС не начисляется.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.4 проекта договора, истец в должен оплачивать ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 129 369 (сто двадцать девять тысяч триста шестьдесят девять) руб. 05 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

По заказу ООО «Классификатор» оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Спарк» проведена оценка выкупной стоимости объекта и составлен отчет №2837-24 от 14 ноября 2024 года. Согласно данным, указанным в отчете, рыночная стоимость объекта по состоянию на 14 ноября 2024 года, составляет 6 736 700  руб.

В соответствии со ст.445 ГК РФ ООО «Классификатор», рассмотрев указанный проект договора, выразило свое несогласие по пунктам 3.1. и 3.4. проекта договора и 19 ноября 2024 года направило Департаменту на рассмотрение протокол разногласий к проекту договора и отчет об оценке рыночной стоимости №2837-24 от 14 ноября 2024 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Спарк».

Департамент в своем письме от 21 ноября 2024 года №33-5-110733/24-(0)-8 отклонил указанный протокол разногласий.

На основании ст. 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года №99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.З ст. 14 Федерального закона №209-ФЗ от 24 июля 2007 года «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российбкой Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 данного Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в ч.4 ст.2 указанного Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст.9 данного Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 этого Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 или ч.2.1 ст.9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности ООО «Классификатор» по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор купли-продажи так и не был подписан; в связи с чем истец обратился с исковым заявлением в суд.

Определением суда от 17 марта 2025 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз» эксперту ФИО5, с постановкой перед экспертом  вопроса:

«Какова была рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51,7 кв.м. на дату 04.10.2024?»

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз» экспертом сделан вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51,7 кв.м. на дату 04.10.2024, составляет: 8 500 000 (Восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе  направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 04.10.2024 составляет: 8 500 000 рублей.

Оснований считать экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом по существу на основании представленных в дело доказательств.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 50 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "КЛАССИФИКАТОР" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом.1Н с кадастровым номером 77:09:0003018:10408, общей площадью 51.7 кв.м., изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта №138-ОЭ от 02 июля 2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Судебных Экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 101 190 руб. 48 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1. Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО "КЛАССИФИКАТОР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова