Решение от 18 августа 2022 г. по делу № А27-23506/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д.8, Кемерово, 650000

информационно-справочная служба (3842) 45-10-16

www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А27-23506/2019
город Кемерово
18 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2022 года


Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об освобождении земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) отказа КУГИ КО от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122

по иску общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Кемерово (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (г. Кемерово, ИНН <***>, ОГРНИП 304420525100131); индивидуальный предприниматель ФИО3 (г. Кемерово, ИНН <***>, ОГРНИП 304420510600268); индивидуальный предприниматель ФИО4 (г. Кемерово, ОГРНИП 304420532800205); индивидуальный предприниматель ФИО5 (г. Кемерово, ОГРНИП 304420503300572); ФИО6 (г. Кемерово); ФИО7 (г. Кемерово).

о признании права собственности на объект недвижимости – Торгового комплекса «Ленинградский», расположенного в районе пересечения пр.Ленинградского и пр.Химиков в Ленинском районе г.Кемерово (<...>) на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106)

при участии:

от Комитета – ФИО8 по доверенности от 15.06.2022

от ООО КФ «Гранит» (до перерыва) – ФИО9 по доверенности от 17.06.2022,

от Администрации – ФИО10 по доверенности от 08.04.2022

от третьего лица (до перерыва) - ФИО6 (паспорт)

от ИП ФИО2 и ИП ФИО3 (до перерыва) - ФИО9 по доверенности 12.05.2022

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (с учетом произведенной смены наименования в порядке ст. 124 АПК РФ, далее по тексту – истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (далее по тексту – ответчик, Общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 площадью 3713,70 кв.м, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 24, пр. Химиков на пересечении с пр. Ленинградский, и передать его по акту приема-передачи Комитету.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово (далее - Администрация) (определение от 17.12.2020).

10.06.2020 по ходатайству ответчика производство по делу №А27-23506/2019 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А27-26521/2019.

11.05.2021 по делу №А27-23506/2019 произведена замена судьи, дело путем применения автоматизированной информационной системы распределено судье Сапрыкиной А.А. Определением от 17.05.2021 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство отложено на 15.06.2021.

15.06.2021 ответчик обратился к суду со встречным иском к Комитету, согласно которого просит признать недействительным (ничтожным) отказ КУГИ КО от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122, выраженный в предупреждении от 30.01.2019 №9-6-01/1252. Определением от 22.06.2021 встречное исковое заявление в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) принято судом к производству для рассмотрения его совместно с первоначальным иском по настоящему делу.

03.08.2021 общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Администрации города Кемерово о признании права собственности на объект недвижимости – строение рынка, расположенного в районе пересечения пр. Ленинградского и пр. Химиков в Ленинском районе г. Кемерово на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106).

10.08.2021 исковое заявление принято арбитражным судом к производству с присвоением номера дела А27-15609/2021.

Определением суда от 25.08.2021 судом в соответствии со статьей 130 АПК РФ объединены в одно производство дела №А27-23506/2019 и №А27-15609/2021 с присвоением объединенному делу №А27-23506/2019.

09.03.2022 и 21.04.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ИП ФИО2; ИП ФИО3; ИП ФИО4; ИП ФИО5; ФИО6; ФИО7

20.07.2022 исковые требования ООО «Коммерческая фирма «Гранит» к Администрации города Кемерово уточнены, Общество просит признать право собственности на объект недвижимости (здание нежилое) – строение Торгового комплекса «Ленинградский», расположенного в районе г. Кемерово (<...>) на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106), полезной площадью 2 336,4 кв.м, площадью застройки 2 555,7 кв.м., согласно техническому паспорту от 15.07.2022.

Заявление об уточнении исковых требований от 20.07.2022 приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Как следует из искового заявления Комитета, требования истца со ссылкой на положения ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ст. 407, п. 1 ст.450, п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), п. 6.2 договора аренды мотивированы расторжением Комитетом договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122 в одностороннем порядке и обязанностью Общества возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи. Комитет указывает, что он уведомил Общество об отказе от договора аренда письмом от 30.01.2019 исх. №9-6-01/1252 надлежащим образом, в связи с чем полагает, что он действовал в рамках своих полномочий в качестве арендодателя и в соответствии с законом. В обоснование своей позиции Комитет также ссылается на обстоятельства, установленные в рамках дела №А27-26521/2019, которые имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Общество с требованиями Комитета не согласно, считает действия истца по одностороннему прекращению договора аренды злоупотреблением правом, вследствие чего право Комитета не подлежит защите. Также, по мнению Общества, продолжая принимать арендные платежи, Комитет своими конклюдентными действиями выразил свою волю на продолжение арендных отношений.

Встречные исковые требования Общества к Комитету мотивированы тем, что КУМИ Кузбасса не обосновал разумность и добросовестность действий по отказу от договора аренды земельного участка, односторонний отказ от договора Комитетом не мотивирован. Общество считает, что сделка Комитета по отказу от договора аренды земельного участка является ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Возражая на встречные исковые требования, Комитет указывает, что направив в адрес Общества предупреждение об отказе от договора, он тем самым реализовал свое право на односторонний отказ от договора, предусмотренный п. 2 ст. 610 ГК РФ. Право на отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлено законом и не может быть ограничено. Кроме того, Комитет полагает, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды является оспоримой, заявил о пропуске Обществом срока исковой давности обращения в суд со встречными требованиями по признанию такой сделки недействительной, просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В свою очередь, Общество полагает, что им срок исковой давности не пропущен, поскольку действия Комитета по отказу от договора подлежат квалификации как ничтожная сделка (сделка со злоупотреблением правом), для требования о признании недействительной которой применяется трехгодичный срок давности.

Исковые требования ООО «Коммерческая фирма «Гранит» к Администрации г. Кемерово мотивированы тем, что Общество с 1999 г. по 2021 г. (то есть более 15 лет) добросовестно, открыто и непрерывно владело объектом недвижимости (строение рынка) как своим собственным, в связи с чем просит признать право собственности на данный объект в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ.

Привлеченные к участию в деле третьи лица ИП ФИО2, ИП ФИО3, ФИО6 поддержали позицию Общества.

Администрация с требованиями Общества не согласна, ссылаясь на разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22), положения статьи 222, 234 ГК РФ, указывает, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 предоставлялся ООО «Коммерческая фирма «Гранит» для временного размещения рынка, а не для строительства (реконструкции) капитальных объектов. По мнению Администрации, спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства. Также Администрация ссылается на обстоятельства, установленные судом в рамках дела №А27-26521/2019, в частности на то, что строение рынка было возведено Обществом на указанном земельном участке и реконструировано в отсутствие требуемой законодательством документации; доказательств, подтверждающих, что данный объект принимался в 1999 г. в эксплуатацию как объект недвижимости, не представлено. Администрация считает, что приобретательная давность не может применяться в отношении самовольно возведенного строения, в том числе расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке. В рассматриваемом случае отсутствует необходимое условие, как добросовестность застройщика, поскольку осуществляя самовольное строительство, Общество должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Также Администрация полагает, что 15–ти летний срок владения не истек, поскольку в 2009 году строение рынка было реконструировано, в связи с чем возник новый объект. Как следствие, совокупность необходимых условий для признания права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности, в данном случае отсутствует. С учетом изложенных доводов, Администрация просит отказать в удовлетворении исковых требований Общества.

Комитет поддержал позицию Администрации.

Третьи лица (ИП ФИО4, ИП ФИО5, ФИО7) извещены надлежаще о ведущемся разбирательстве в порядке статей 121-123 АПК РФ, участие уполномоченных представителей не обеспечили, каких-либо ходатайств не заявили.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенные позиции по делу. Представитель Комитета на исковых требованиях настаивал, во встречном иске просил отказать. Представитель Общества просил отказать в удовлетворении требований Комитета, удовлетворить встречные исковые требования, а также иск к Администрации в уточненной редакции требований. Представитель Администрации просил в удовлетворении исковых требований Общества отказать. Представитель третьих лиц поддержал позицию Общества.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании судом был объявлен перерыв. В рамках объявленного перерыва от Общества в суд поступили письменные пояснения, от ООО «Коммерческая фирма «Гранит», ИП ФИО2, ИП ФИО3 заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу, мотивированное невозможностью обеспечить явку в судебное заседание их представителя в связи с заранее запланированной поездкой.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу, суд признал его подлежащим отклонению.

Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, из положений статьи 158 АПК РФ следует, что отложение судебного заседания при наличии у суда доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц, является правом, а не обязанностью суда.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно представлять доказательства, заявлять ходатайства, делать заявления. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные названным Кодексом неблагоприятные последствия.

Суд отмечает, что лица, участвующие в деле, о ведущемся судебном разбирательстве уведомлены надлежащим образом. При этом судебные разбирательства по делу неоднократно откладывались судом, в том числе по ходатайствам Общества в целях представления дополнительных пояснений и доказательств в обоснование, которые в последующем представлялись последним непосредственно в судебном заседании.

Учитывая отсутствие в ходатайстве обоснования невозможности рассмотрения дела по существу в отсутствие представителя Общества и третьих лиц, необходимости совершения каких-либо процессуальных действий, представления доказательств по делу, суд приходит к выводу о том, что ходатайство об отложении судебного заседания по делу заявлено в целях затягивания судебного разбирательства по делу, в связи с чем не находит оснований для его удовлетворения. В порядке 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав имеющиеся материалы дела, суд установил следующее.

27.02.2004 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №14-0122 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 3 713,70 кв.м., из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:020108:106 (при наличии), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово. ленинский район, микрорайон №24, просп. Химиков на пересечении с пр. Ленинградский, (экономическая зона №17), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ) земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется для временного размещения торгового рынка. Использование земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, утвержденной управлением архитектуры и градостроительства города Кемерово – паспортом на установление границ землепользования (при его наличии). Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенное использование».

Из п. 1.3 договора аренды следует, что на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2004; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 24.07.2003 (п. 2.1, п. 2.3 договора аренды).

В разделе 4 договора аренды стороны согласовали их права и обязанности, в том числе право арендатора производить улучшение земельного участка, возводить на нем здания, строения и сооружения только после представления арендодателю соответствующих разрешений, полученных в установленном порядке (п. 4.4.1 договора), а также обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании, определенными в п. 1.2 договора (п. 4.3.1 договора); при расторжении договора передать земельный участок не позднее последнего дня срока действия договора по акту приема-передачи в пригодном состоянии, в соответствии с его назначением, со всеми элементами благоустройства, предусмотренными Архитектурно-планировочным заданием (п. 4.3.17 договора аренды).

В силу п. 5.5 договора аренды, если по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, если по окончании действия договора, установленного п. 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении (п. 6.2 договора аренды).

Комитет указывает, что после окончания срока действия договора аренды Общество продолжало использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя. В силу положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 6.2 договора аренды заключенный сторонами договор возобновлялся на тех же условиях на неопределенный срок.

01.02.2019 Комитет, руководствуясь положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 6.2 договора аренды, направил в адрес ООО «Коммерческая фирма «Гранит» предупреждение от 30.01.2019 исх. №9-6-01/1252 об отказе от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122 в одностороннем порядке с требованием передать земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (предыдущий номер 42:24:020108:106) в течение 10 дней с момента получения настоящего предупреждения.

В связи с тем, что до настоящего времени Обществом земельный участок от торгового объекта не освобожден и не возращен Комитету, истец обратился в суд с соответствующим требованием.

Общество полагает односторонний отказ Комитета от договора аренды ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, заявило встречные исковые требования о признании недействительным (ничтожным) отказа Комитета от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122, выраженный в предупреждении от 30.01.2019 №9-6-01/1252.

Также указывая, что ООО «Коммерческая фирма «Гранит» добросовестно, открыто и непрерывно (более 15 лет) владеет объектом недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, Общество обратилось в суд с иском к Администрации г. Кемерово о признании права собственности на объект недвижимости (здание нежилое) – строение Торгового комплекса «Ленинградский», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (прежний номер 42:24:020108:106) в силу приобретательной давности.

Заслушав позиции лиц, участвующих в деле, а также оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 ГК РФ установлена возможность судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права (статья 12 ГК РФ).

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности.

Согласно пункту 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Основания возникновения права собственности установлены в главе 14 ГК РФ, одним из которых является приобретательная давность.

Условия возникновения права собственности по данному основанию регламентированы в статье 234 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления № 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Таким образом, по смыслу статьи 234 ГК РФ с учетом вышеприведенных разъяснений, требования истца о признании права собственности по основаниям приобретательной давности, могут быть удовлетворены при наличии в совокупности следующих условий: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным (не по договору), истечение срока приобретательной давности.

Отсутствие любого из указанных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владениия и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В силу пункта 19 Постановления № 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

В п. 19 Постановления № 10/22 указано, что по требованиям о признании права собственности в силу приобретательной давности в соответствии со статьей 234 ГК РФ в качестве ответчиков выступают предыдущие собственники имущества, а при их отсутствии - соответствующий орган местного самоуправления, по заявлению которого спорное имущество может быть поставлено на учет как бесхозяйное.

Как следует из материалов дела, а также обстоятельств, установленных арбитражным судом при рассмотрении дела №А27-26521/2019, имеющие в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, 12.08.1997 комиссией в составе заместителя Главы администрации г. Кемерово, членов комиссии (включая представителя ИЧП «Гранит») был произведен осмотр площадки для размещения временного рынка, выбранная площадка расположена на пересечении пр. Ленинградского и пр. Химиков, микрорайон 24 Ленинского района (Акт выбора площадки от 12.08.1997).

Спорный торговый комплекс возводился на основании проектной документации МПКФ «АРК» 1998 года.

Торговый комплекс принят в эксплуатацию по акту сдачи-приемки коммерческого сооружения временного характера в комплексе с благоустроенным участком 15.11.1999. Согласно указанного акта, утвержденного начальником территориального управления Ленинского района в эксплуатацию принят объект – торговый комплекс ООО «КФ «Гранит», расположенный по адресу: пр-т Химиков – пр-т Ленинградский, исполненный фирмой ЗАО «Терем-89» по проекту фирмы «АРК».

На основании распоряжения администрации города Кемерово от 24.07.2001 № 1753, Управлением архитектуры и градостроительства 24.07.2001 произведен отвод земельного участка для размещения рынка в целях сдачи в аренду сроком на 2 года.

Земельный участок площадью 3713,70 кв. м, расположенный в <...> предоставлен Обществу для временного размещения торгового рынка по договору аренды от 24.07.2001, сроком до 24.07.2003(зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.09.2001 запись N 42-01/00-30/2001-396), а в последующем по договору аренды земельного участка от 27.02.2004 № 14-0122, заключенного с Комитетом.

Судом также установлено, что в 2019 году Инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области в отношении ООО КФ «Гранит» была проведена внеплановая выездная проверка, в результате которой была выявлена эксплуатация здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:206 площадью 3713,70 кв. м, по адресу: <...> с нарушением требований статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно эксплуатация объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В 2009 году был проведен капитальный ремонт здания после пожара; исполнительная документация (акты освидетельствования скрытых работ, журналы работ и т.д.) не сохранилась. Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию ООО КФ «Гранит» не выдавались.

Предписанием от 02.04.2019 № 01-05-19н-01 об устранении нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, Обществу было предписано прекратить эксплуатацию объекта капитального строительства до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок исполнения предписания установлен до 24.05.2019.

По факту неисполнения предписания от 02.04.2019 № 01-05-19н-01 составлен протокол от 01.07.2019 № 01-05-19н-06 об административном правонарушении, предусмотренном частью 6 статьи 19.5 КоАП РФ, совершенном ООО КФ «Гранит».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.08.2019 по делу № А27-16942/2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019, ООО «КФ «Гранит» привлечено к административной ответственности по части 6 статьи 19.5 КоАП РФ, назначено административное наказание в виде штрафа в размере 50 000 руб.

14.11.2019 Общество в рамках дела №А27-26521/2019 обратилось с иском к Администрации города Кемерово о признании объекта - строения рынка на пр. Ленинградском и пр. Химиков в Ленинском районе г. Кемерово введенным в связи с окончанием строительства в эксплуатацию 15.11.1999 в качестве капитального (недвижимого) объекта в соответствии с проектом шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1-КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанным муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК», и актом сдачи-приемки в эксплуатацию коммерческого сооружения от 15.11.1999, утвержденным начальником территориального управления Ленинского района г. Кемерово.

Вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01.02.2021 по делу №А27-26521/2019, в удовлетворении иска ООО «КФ «Гранит» отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что Общество не представило доказательства выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство спорного объекта, а также акт государственной приемочной комиссии.

При рассмотрении указанного дела судом (с учетом заключения эксперта ФБУ «Кемеровская лаборатория судебной экспертизы» от 20.10.2020 № 6381/4-3-20, подготовленного в ходе судебной экспертизы) были установлены следующие обстоятельства: конструкция сооружения торгового комплекса «Ленинградский», расположенного в г. Кемерово на пересечении пр. Ленинградский и пр. Химиков, не соответствует проекту шифр 0898-2-АР, 0898-1-КЖ, 0898-1-КМ, 0898-2-КМ «Временный рынок. Павильоны», разработанному муниципальной проектно-консультационной фирмой «АРК» в части размеров и конфигурации объекта (общая площадь, площадь застройки, строительный объем и прочее), наличия отдельных конструктивных элементов, примененных материалов; строительные работы по вышеуказанному изменению объекта относятся к реконструкции; установить, соответствовал ли объект проекту по состоянию на момент введения объекта в эксплуатацию 15.11.1999, не представляется возможным в силу того, что в 2009 году объект подвергся реконструкции. Акт сдачи-приемки в эксплуатацию коммерческого сооружения временного характера в комплексе с благоустройством участка, утвержденный начальником территориального управления Ленинского района 15.11.1999, не содержит ссылок на шифры проекта.

В случае введения в эксплуатацию в 1999 года строения рынка на пр. Ленинградском и пр. Химиков в Ленинском районе г. Кемерово как капитального объекта строительства должно было оформляться разрешение на строительство и по окончанию строительства должен был быть оформлен акт государственной приемочной комиссии. Акт территориальной комиссии сдачи-приемки в эксплуатацию коммерческого сооружения временного характера с благоустройством участка от 15.11.1999 в случае введения в эксплуатацию капитального строения не мог подменять акт государственной приемочной комиссии, подлежащий оформлению в отношении объектов капитального строительства.

В соответствии с установленными требованиями к размещению, временные объекты и сооружения размещаются на территории города до изменения градостроительной ситуации, связанной с реконструкцией и застройкой городских территорий. Поэтому для таких объектов запрещено применение капитальных конструкций. К числу таких объектов относились торговые комплексы, под которыми понималась территория с размещенными на ней тремя и более стандартными объектами временного характера (киоски, павильоны), объединенными единой архитектурно-художественной композицией и комплексным благоустройством (пункты 1.3, 2.6 Положения о рынках г. Кемерово, утвержденного Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 31.01.1997).

Согласно представленного в судебном заседании на обозрение суда представителем Администрации проекта застройки микрорайона №24 Ленинского района на указанной территории предусмотрено размещение сквера.

Из протоколов заседаний Градостроительного совета г. Кемерово за период 1997 -1999 г.г., истребованных судом по ходатайству Общества у МБУ «Городской архив», также не следует о том, что Советом рассматривался вопрос о размещении рынка в микрорайоне №24 Ленинского района.

Представленные со стороны Общества в материалы дела Схемы благоустройства и согласования (Том №2, л.д. 61-65) вопреки доводам ООО «КФ «Гранит» позицию о добросовестном владении спорным объектом не подтверждают. Так, в схеме №1 (1999 г.) содержится указание на размещение на земельном участке временного рынка; на схемах №3 и №4 (2006 г.) спорный объект обозначен, как металлический нежилой (МН); на схеме №5 (2016 г.) обозначено строение торгового комплекса с обозначением (К) – материал стен и конфигурация объекта подверглась изменению.

Суд также принимает во внимание, что при рассмотрении дела №А27-16492/2019 Общество ссылалось на то, что спорный объект (Торговый центр – рынок «Ленинградский») был возведен как временный объект, не обладающий прочной связью с землей.

Согласно актуальных сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:206 - «благоустройство территории» (выписка из ЕГРН от 09.08.2022 №КУВИ-001/2022-135763387).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, доводы Общества о том, что строение рынка изначально было запроектировано в качестве недвижимого (капитального) объекта и спорный земельный участок был предоставлен Администрацией для строительства торгового комплекса как капитального объекта в ходе судебного разбирательства по делу не нашли своего документального подтверждения, опровергаются имеющимися материалами дела. Доказательства возведения капитального строения в установленном законом порядке отсутствуют.

Исходя из положений статьи 234 ГК РФ, признание права на имущество в силу приобретательной давности, кроме давности владения обусловлено предоставлением доказательств добросовестности владения, его открытости, непрерывности и владения имуществом как своим собственным.

Признак добросовестности владения имуществом как своим собственным, рассматривается в системной взаимосвязи со статьей 302 ГК РФ и определяется тем, что в момент приобретения приобретатель имущества не знал и не мог знать о незаконности приобретения.

Давностное владение является добросовестным в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

По смыслу данной нормы добросовестность владения может являться результатом фактической ошибки (например, при приобретении имущества по сделке, впоследствии признанной недействительной), но не ошибки в понимании закона.

Как указано в пункте 15 Постановления № 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Оценив фактические обстоятельства предоставления земельного участка, условия договоров аренды данного земельного участка, а также имеющиеся материал дела, суд приходит к выводу, что участок предоставлялся Обществу для размещения временного рынка, а не для размещения спорного объекта капитального строительства, в связи с чем ООО «КФ «Гранит» не может считаться добросовестным приобретателем.

Суд также учитывает, что в 2009 году была произведена реконструкция спорного объекта, с указанного времени до даты обращения Общества с рассматриваемыми требованиями прошло 12 лет.

Таким образом, основания для признания права собственности Общества на спорное имущество в силу приобретательной давности в порядке статьи 234 ГК РФ отсутствуют.

Иные доводы Общества, а также представленные в материалы дела доказательства, включая заключения экспертов, полученных ООО «КФ «Гранит» по собственной инициативе, исследованы и оценены судом в порядке ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом вышеизложенного, не влекут принятия иного решения.

Принимая во внимание вышеизложенное, исковые требования Общества к Администрации удовлетворению судом не подлежат.

Разрешая исковые требования Комитета и встречные требования Общества, суд руководствуется следующим.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью договор считается соответственно расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Так, анализ вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи со статьей 153 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что односторонний отказ от договора по своей правовой природе представляет собой сделку – действие, направленное на прекращение правоотношений (Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2017г. № 305-ЭС16-20729 по делу № А40-7546/2016). В этой связи, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, срок аренды земельного участка установлен до 31.11.2004. После истечения срока действия договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, п. 6.2 договора аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Комитет направил в адрес Общества предупреждение от 30.01.2019 исх. №9-6-01/1252 об отказе от договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122 в одностороннем порядке с требованием передать земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 (предыдущий номер 42:24:020108:106) в течение 10 дней с момента получения настоящего предупреждения.

Согласно данным отчета об отслеживании почтовых отправлений Почта России (почтовый идентификатор №65097228693074) уведомление Комитета от 30.01.2019 исх. №9-6-01/1252 получено Обществом 06.02.2019.

Таким образом, Комитет отказался от договора аренды на спорный земельный участок, реализовав право на односторонний отказ от договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды прекратил свое действие.

В данном случае уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Действующее законодательство не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Доводы Общества со ссылкой на продолжение использования им земельного участка после направления оспариваемого уведомления и внесение арендной платы судом подлежат отклонению.

Суд отмечает, что принятие арендодателем арендной платы за период пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды, исходя из положений статьи 622 ГК РФ, не свидетельствует о недобросовестности его поведения и возобновлении договорных отношений. Пользование земельным участком без наличия к тому правовых оснований не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое пользование земельным участком в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, недобросовестное поведение арендодателя, судом, исходя из имеющихся материалов дела, не установлено. При таких обстоятельствах, отказ Комитета от исполнения договора аренды земельного участка от 27.02.2004 №14-0122 является правомерным.

Доводы Общества о том, что действия Комитета по расторжению договора аренды свидетельствует о злоупотреблении правом, подлежат отклонению, поскольку реализация предоставленного законом права на отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, злоупотреблением правом не является. Мотив отказа стороны от договора не имеет значения для реализации своего права на отказ от договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Рассматривая встречное требование Общества о недействительности односторонней сделки об отказе от договора аренды, суд не усматривает оснований для признания такой сделки недействительной по признакам ничтожности.

Доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая сделка нарушает требования закона или иного правового акта и посягает на публичные интересы и (или) интересы третьих лиц в материалах дела отсутствуют. Следовательно, данная сделка вопреки доводам Общества является оспоримой.

Комитетом по встречным исковым требованиям заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Учитывая, что предупреждение об одностороннем отказе от договора аренды было получено Обществом 06.02.2019, годичный срок давности обращения в суд требованием о признании такой сделки недействительной на дату предъявления встречного иска (15.06.2021) истек. Встречные исковые требования Общества удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, учитывая вышеизложенные правовые положения, а также установленные судом обстоятельства, суд считает необходимым обязать Общество освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 и возвратить его Комитету по акту приема-передачи в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Ссылки Общества на судебную практику судом подлежат отклонению, поскольку такие дела рассмотрены судами по иным фактическим обстоятельствам.

Исковые требования Комитета признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска судом отказано.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст.110 АПК РФ относятся на Общество. Учитывая, что Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска Общества к Администрации подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:206 площадью 3713,70 кв.м, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 24, пр. Химиков на пересечении с пр. Ленинградский и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гранит» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья А.А. Сапрыкина