Решение от 16 ноября 2022 г. по делу № А47-9752/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-9752/2021
г. Оренбург
16 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 16 ноября 2022 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе

судьи Бочаровой О.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Фитнес клуб «Николь», г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Авантаж», г.Оренбург

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества


В судебном заседании принимают участие

представитель истца ФИО2, действующая по доверенности от 14.10.2022 сроком на 1 год (паспорт, диплом);

представитель третьего лица ФИО3, действующая по доверенности от 09.10.2022 сроком на 1 год (паспорт, диплом), ФИО4 – директор (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ).


Ответчик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда.

Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).


Общество с ограниченной ответственностью «Фитнес клуб «Николь» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в ходе судебного заседания 08.09.2022) к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0215001:3562 расположенного про адресу <...> в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи рублей), установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1, составленного компанией экспертиз и оценки ООО «Авантаж» 13.05.2021 по заказу КУИ г.Оренбурга и предоставленной ответчиком в соответствии с отчетом № 21/03-13.1 от 13.05.2021 «Об оценке рыночной стоимости» и обязать ответчика заключить сделку по рыночной цене;

- обязать ответчика урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного помещения 1 по ул. Мира 8 г.Оренбурга в соответствии с заключением эксперта № 1/2022 по делу А47-9752/2021 на следующих условиях:

1) пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал, этаж №1, площадь 353, 2 кв.м., адрес: <...>, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп.»;

2) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. без учета НДС»;

3) пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8329166,67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Определением суда от 21.12.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская компания оценки и права» ФИО5 с целью ответа на следующий вопрос:

1) Определить по состоянию на 15.03.2021 величину рыночную стоимость нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв.м., пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: <...>.

В Арбитражный суд Оренбургской области 01.02.2022 поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская компания оценки и права» ФИО5 № 1/2022 от 31.01.2022.

Согласно определению суда от 03.02.2022 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 19.09.2022 производство по делу приостановлено связи с назначением судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту – частнопрактикующему оценщику ФИО6 с целью ответа на следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Авантаж», в части оценки нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв.м., пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: <...>, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работы; содержит ли противоречия?

2) В случае несоответствия отчета № 21/03-13.1 от 13.05.2021 требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, указать, в чем заключаются выявленные несоответствия и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

21.10.2022 в материалы дела от эксперта – частнопрактикующего оценщика ФИО6 поступило экспертное заключение № 252Э/22 от 20.10.2022.

Согласно определению суда от 26.10.2022 производство по делу возобновлено.

Представитель третьего лица заявил ходатайство о вызове эксперта – частнопрактикующего оценщика ФИО6 в судебное заседание для дачи пояснений.

Представитель истца возражал против ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Суд, совещаясь на месте, в порядке статей 86, 159 АПК РФ определил: в удовлетворении ходатайства третьего лица о вызове эксперта ФИО6 в судебное заседание для дачи пояснений отказать, поскольку ходатайство не мотивировано, вопросы эксперту не представлены, из выступления третьего лица усматривается его несогласие с выводами эксперта, однако, не следует, какие именно неясности в тексте заключения требуют получения объяснений от эксперта.

Представитель третьего лица выступил с пояснениями по делу, с возражениями по выводам экспертного заключения.

Представитель истца поддержал заключение экспертизы и заявленные исковые требования.

Суд проинформировал лиц, участвующих в деле, что от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью участия представителя ответчика в судебном заседании по уважительной причине.

Представитель истца, представитель третьего лица решение вопроса об отложении судебного разбирательства оставили на усмотрение суда.

Согласно пункту 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Указанная норма статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства с обоснованием причины неявки в судебное заседание и при условии, что эти причины будут признаны судом уважительными. При этом уважительность причин должна быть обусловлена.

Заявленное ответчиком ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью участия представителя ответчика в судебном заседании по уважительной причине подлежит отклонению судом, поскольку явка ответчика в судебное заседание не признавалась судом обязательной, уважительность причин неявки представителя ответчика в судебное заседание документально не подтверждена, у ответчика имелось достаточно времени для представления в материалы дела всех необходимых документов и для подготовки нормативно-правового и документального обоснования возражений на доводы искового заявления, в силу чего ответчик несет бремя наступления последствий несовершения процессуальных действий.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.


Между ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и ООО «ФК «Николь» (арендатор) 04.12.2018 заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/4/АИ-133 (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 16-30), согласно пункту 1.1 которого в порядке и на условиях, определяемых Договором, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять федеральное имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый №56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 кв. метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый №56:44:0215001:330), расположенное по адресу: <...>, именуемое в дальнейшем Объектом, для дальнейшего использования в соответствии с назначением (в качестве нежилого).

Состав и особенности передаваемого в аренду Объекта могут содержаться в акте приема-передачи и иных документах.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за Арендодателем на праве оперативного управления.

От имени Российской Федерации права собственника в отношении Объекта осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

Полномочия собственника осуществляет Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее - Департамент) в соответствии с положением о Департаменте.

В силу пункта 1.3 договора аренды сведения о передаваемом в аренду Объекте, изложенные в Договоре и акте приема-передачи, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора.

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен на срок 5 лет и действует с «04» декабря 2018 г. по «03» декабря 2023 г. Датой окончания Договора считается последний день действия Договора.

Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания Сторонами и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с 04.12.2018 (пункт 2.2 договора аренды).

Согласно пункту 5.1 договора аренды в соответствии с Отчетом об оценке от 24 апреля 2018 г. №11-18, изготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургская региональная оценочная компания», и составляет 76 744 (семьдесят шесть тысяч семьсот сорок четыре) рубля 09 копеек (НДС не облагается на основании пункта 4.1. части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5.3 договора аренды внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 (десятое) число оплачиваемого месяца включительно.

После истечения срока, указанного в пункте 2.1 Договора, в случае исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.31 Договора (при необходимости Договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (пункт 7.8 договора аренды).

На основании акта приема-передачи имущества от 04.12.2018 в договору аренды (приложение № 2 к договору) арендодатель передал арендатору следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1 (кадастровый №56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 кв. метра, пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый №56:44:0215001:330), расположенное по адресу: <...>. 8.

Характеристика

Здание


Функциональное назначение

нежилое


Год ввода в эксплуатацию

1971


Стены

бетон


Назначение Объекта

нежилое


Состояние

требует ремонта


Коммуникации

подключен к коммуникациям


Площадь Объекта

353,2


В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 29.05.2020 № 757-п «О принятии недвижимого имущества в собственность муниципального образования «город Оренбург» и включении в состав муниципальной казны» между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО «ФК «Николь» (арендатор) 16.07.2020 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого объекта по ул. Мира, 8 от 04.12.2018 № 141/3/4/АИ-133 (далее - дополнительное соглашение, т.1 л.д. 33-34), согласно пункту 1 которого название договора изложить в новой редакции: «договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 141/3/4/АИ-133».

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения преамбулу договора изложить в новой редакции:

«Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, действующий от имени муниципального образования «город Оренбург», именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя председателя Комитета ФИО7, действующего на основании Положения о Комитете по управлению имуществом города Оренбурга и доверенности серия 56АА № 2162877, удостоверенной 28 февраля 2019 года ФИО8, нотариусом нотариального округа г. Оренбург Оренбургской области, зарегистрированной в реестре за № 56/81-н/56-2019-1-133, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью «Фитнес клуб «Николь», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора ФИО9, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:»;

В силу пункта 3 дополнительного соглашения пункт 1.2 изложить в новой редакции: «Объект принадлежит на праве собственности муниципальном образованию «город Оренбург»;

На основании пункта 7 дополнительного соглашения пункт 5.1 договора изложить в новой редакции:

«5.1. Арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет:

Ап в месяц = 96 052,80 (девяносто шесть тысяч пятьдесят два) рубля 80 копеек,

Ап в год = 1 152 633,60 (один миллион сто пятьдесят две тысячи шестьсот тридцать три) рубля 60 копеек;

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 настоящего договора составляет:

Апл в месяц = 80 044 (восемьдесят тысяч сорок четыре) рубля,

Апл в год = 960 528 (девятьсот шестьдесят тысяч пятьсот двадцать восемь) рублей;

- величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет:

НДС в месяц = 16 008,80 (шестнадцать тысяч восемь) рублей 80 копеек, НДС в год = 192 105,60 (сто девяносто две тысячи сто пять) рублей 60 копеек, которую Арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с

действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту

своей регистрации в налоговом органе.»;

Пунктом 8 дополнительного соглашения установлено, что пункт 5.3 изложен в следующей редакции: «Арендная плата, указанная в пункте 5.1 Договора перечисляется Арендатором ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 11 настоящего Договора».

22.03.2021 истец обратился к ответчику с заявлением от 15.03.2021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения 1 (кадастровый №56:44:0215001:3562) общей площадью 353.2 кв.м., пристроенное к зданию многоквартирного дома (кадастровый №56:44:0215001:330), расположенное по адресу: <...>. 8, арендуемого заявителем (т.3 л.д. 66, 68-71).

Рыночная стоимость спорного нежилого помещения согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненному ООО «Авантаж» по заказу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, составила 12 834 000 руб. (т. 3 л.д. 14-59)

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 01.06.2021 № 1073-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге» принято решение о приватизации спорного нежилого помещение путем продажи ООО «ФК «Николь» по указанной в отчете ООО «Авантаж» № 21/03-13.1 от 13.05.2021 цене - 12 834 000 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет.

04.07.2021 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (продавец) направил ООО «ФК «Николь» (покупатель) проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения для подписания (далее - проект договора, т.1 л.д. 150-152), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и своевременно оплатить недвижимое имуществе со следующими характеристиками:

- помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал № подвал, этаж № 1, площадь 353,2 кв. м, адрес <...>, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 12 834 000,00 рублей.

В силу пункта 2.1 проекта договора цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

В соответствии с пунктом 2.5 проекта договора в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.

В приложении к проекту договора представлен график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения (далее - протокол разногласий, т.1, л.д. 35, 153), из которого следуют разногласия по пунктам 1.1, 2.1, 2.5 договора, а также графику погашения основного долга (приложение к договору).

Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения:

пункт 1.1 договора в редакции продавца:

«помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал № подвал, этаж № 1, площадь 353,2 кв. м, адрес <...>, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 12 834 000,00 рублей.»;

пункт 1.1 договора в редакции покупателя:

«помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на которого расположено помещение: подвал № подвал, этаж № 1, площадь 353,2 кв. м, адрес <...>, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8 456 000,00 рублей.»;

пункт 2.1 договора в редакции продавца:

«цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8 456 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС.»;

пункт 2.1 договора в редакции покупателя:

«цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.»;

пункт 2.5 договора в редакции продавца:

«в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи) рублей 00 копеек (далее по тексту)»;

пункт 2.5 договора в редакции продавца:

«в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8 456 000 (восемь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (далее по тексту)»;

график погашения основного долга в редакции продавца (по тексту);

график погашения основного долга в редакции покупателя (соответственно рассчитать по цене).

В обоснование указанных разногласий истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 1503/21-ю от 29.06.2021, составленный ООО «Оценка плюс», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 8 456 000 руб. (т.1 л.д. 40-123).

Письмом № 01-28/3935 от 07.07.2021 (т.1, л.д. 36-37) Комитет по управлению имуществом города Оренбурга отклонил разногласия к проекту договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

На основании изложенного, Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил в адрес ООО «ФК «Николь» протокол согласования разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения, для рассмотрения и подписания, согласно которому пункты 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга (приложение к договору) согласованы в редакции продавца, исходя из цены 12 834 000 руб. (т.1 л.д. 38-39).

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное бремя, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, об урегулировании разногласий по договору.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в письменном отзыве на исковое заявление ссылается на то, что действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость помещений. Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

Третье лицо в ходе судебного разбирательство указало, что отчет об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021, составленный ООО «Авантаж», выполнен в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, рыночная стоимость, установленная в отчете, достоверная.


Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами имеют место неурегулированные разногласия относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, приватизируемого ООО «ФК «Николь» в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), поскольку истец настаивает на необходимости уменьшения выкупной стоимости помещения, а ответчик, в свою очередь возражает и настаивает на применении рыночной стоимости имущества, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021, составленном ООО «Авантаж».

Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Кроме того, статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу названных норм, в случае приватизации государственного имущества в порядке названного Федерального закона, заключение договора купли - продажи обязательно для уполномоченного органа, обязанной стороной по заключению договора купли - продажи является ответчик.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемых истцом нежилых зданий, предусмотренная статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Так, Комитет принял положительное решение о приватизации спорного имущества, по заказу органа местного самоуправления произведена оценка арендуемого имущества, определена его рыночная стоимость в размере 12 834 000 руб. (без НДС), что следует из отчета ООО «Авантаж» об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021.

Во исполнение постановления Администрации города Оренбурга «Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного в г. Оренбурге» от 01.06.2021 № 1073-п Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил проект договора купли-продажи в адрес ООО «ФК «Николь».

ООО «ФК «Николь» подписало договор с протоколом разногласий, в связи с несогласием с указанной на основании отчета № 21/03-13.1 от 13.05.2021 рыночной стоимости приватизируемого имущества, направив в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга протокол разногласий, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

Письмом № 01-28/3935 от 07.07.2021 Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга отклонены разногласия к проекту договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества, в адрес ООО «ФК «Николь» направлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения, для рассмотрения и подписания, согласно которому пункты 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга (приложение к договору) согласованы в редакции продавца, исходя из цены 12 834 000 руб.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части 2 статьи 445 ГК РФ установлен срок для направления протокола разногласий стороне.

При этом срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, названным Кодексом не установлен.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статей 445, 446 ГК РФ следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, истец не согласился с выкупной ценой спорного имущества и направил протокол разногласий к договору купли-продажи.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора купли-продажи сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки и обусловлены ими, оценщик привлечен в качестве третьего лица, заявленный иск следует квалифицировать также в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.

Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете ООО «Авантаж», следует признать также направленным на разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Закона об оценочной деятельности рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты, в том числе путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

При таких обстоятельствах, истцом правомерно заявлен рассматриваемый иск путем урегулирования преддоговорного спора в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 21.12.2021 по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская компания оценки и права» ФИО5 с целью ответа на следующий вопрос:

1) Определить по состоянию на 15.03.2021 величину рыночную стоимость нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв.м., пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: <...>.

01.02.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская компания оценки и права» ФИО5 № 1/2022 от 31.01.2022 (т.2 л.д. 42-124), согласно которому эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта экспертизы: Нежилое помещение 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562) общей площадью 353,2 кв.м., пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенное по адресу: <...>, составила по состоянию на дату экспертизы - 15.03.2021 года (с учетом округления): 9 995 000 (девять миллионов девятьсот девяносто пять тысяч) рублей.

В судебном заседании 14.04.2022 эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская компания оценки и права» ФИО5, предупрежденный арбитражным судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, дала пояснения относительно экспертного заключения, ответил на вопросы сторон и суда.

Из пояснений эксперта, изложенных в ходе судебного заседания, следует, что рыночная стоимость, указанная в экспертном заключении № 1/2022 от 31.01.2022, в размере 9 995 000 руб. включает в себя НДС (20 %). Эксперт также пояснил, что рыночная стоимость не зависит от НДС (т.2 л.д. 141-142).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Представленное в дело экспертное заключение № 1/2022 от 31.01.2022 соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством определения выкупной стоимости спорного имущества.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы исследования привели к неправильным выводам, также не имеется.

Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены, рыночная стоимость определена экспертом на дату обращения общества с заявлением в орган местного самоуправления о реализации преимущественного права на приватизацию спорных объектов недвижимости.

С учетом представленного в материалы дела экспертного заключения № 1/2022 от 31.01.2022 и пояснений эксперта, изложенных в ходе судебного заседания 14.04.2022, представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, согласно которому просил изложить пункты договора 1.1, 2.1, 2.5, а также график погашения основного долга (приложение к договору), с учетом выкупной стоимости в размере 8 329 166 руб. 67 коп. (без учета НДС).

Из отзыва третьего лица, поступившего в материалы дела 24.05.2022, следует, что отчет ООО «Авантаж» об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021 по существу в суде не рассматривался (т.3 л.д. 10).

Согласно доводам, изложенным в отзыве ответчика, поступившем в материалы дела 24.05.2022 (т.3 л.д. 12-13), само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой в статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определением суда от 19.09.2022 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту – частнопрактикующему оценщику ФИО6 с целью ответа на следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 21/03-13.1 от 13.05.2021, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Авантаж», в части оценки нежилого помещения 1 (кадастровый номер 56:44:0215001:3562), общей площадью 353,2 кв.м., пристроенного к зданию многоквартирного дома (кадастровый номер 56:44:0215001:330), расположенного по адресу: <...>, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, иным стандартам профессиональной практики, которые использованы оценщиком при проведении работы; содержит ли противоречия?

2) В случае несоответствия отчета № 21/03-13.1 от 13.05.2021 требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, указать, в чем заключаются выявленные несоответствия и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

21.10.2022 в материалы дела от эксперта – частнопрактикующего оценщика ФИО6 поступило экспертное заключение № 252Э/22 от 20.10.2022 (т.4 л.д. 1-70), согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

- вывод по первому вопросу:

отчет № 21/03-13.1 от 13.05.2021, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и содержит противоречия;

- выводы по второму вопросу:

в рамках экспертизы выявлены не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (таблицы 3,4,5), в частности:

- отсутствует обоснование выбора метода оценки в рамках доходного подхода;

- оценщиком сделано, не подтвержденное, допущение о классификации части оцениваемого помещения как "цокольный этаж". Последующее внесения корректировок так же осуществляется исходя из данного допущения;

- анализ рынка объекта оценки проведен ни в полной мере. Представленная информация не позволяет проверить обоснованность выводов, сделанных оценщиком относительно уровня рыночных цен, полученных расчетным путем;

- в отчете не приведен анализ достоверности типичных сроков экспозиции. Информация не подтверждена и ставит под сомнение возможность использования выбранных аналогов в рамках сравнительного подхода;

- в рамках реализации сравнительного подхода в качестве объекта аналога использовано объявление, обновление которого произведено после даты оценки. Использование данного аналога в рамках расчета рыночной стоимости вводит в заблуждение пользователей объекта оценки;

все вышеперечисленные факты являются существенными и могут повлиять на итоговое значение рыночной стоимости.

Представитель истца поддерживал выводы, изложенные в экспертном заключении № 252Э/22 от 20.10.2022.

Представитель третьего лица возражал в отношении экспертного заключения № 252Э/22 от 20.10.2022, указывая, что отчет об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021, составленный ООО «Авантаж», выполнен в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, рыночная стоимость, установленная в отчете, достоверная.

Ответчик правовую позицию в отношении экспертного заключения № 252Э/22 от 20.10.2022 не представил.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Представленное в дело экспертное заключение № 252Э/22 от 20.10.2022 соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам, в связи с чем, признается достоверным доказательством.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела не представлено.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы исследования привели к неправильным выводам, также не имеется.

Результаты судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, а также учитывая экспертные заключения № 1/2022 от 31.01.2022, № 252Э/22 от 20.10.2022, изготовленные по результатам проведенных по делу судебных экспертиз, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в отчете ООО «Авантаж» № 21/03-13.1 от 13.05.2021 величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть принята судом в качестве рыночной стоимости имущества для целей совершения в отношении него сделки купли-продажи, и предложенная ответчиком выкупная стоимость завышена.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу п. 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными определяется ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 6000 руб., и не зависит от количества пунктов договора, переданных на рассмотрение суда.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебных экспертиз, назначенных определениями суда от 21.12.2021, 19.09.2022, в размере 50 000 руб. (из расчета: 25 000 руб. за проведение каждой экспертизы) в связи с удовлетворением исковых требований относятся на ответчика на основании части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0215001:3562, расположенного по адресу: <...> в размере 12 834 000 (двенадцать миллионов восемьсот тридцать четыре тысячи рублей), установленную на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 21/03-13.1 от 13.05.2021, составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Авантаж».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного помещения 1 по ул. Мира 8 г.Оренбурга на следующих условиях:

1) пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Помещение, назначение: нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение: подвал, этаж №1, площадь 353, 2 кв.м., адрес: <...>, кадастровый номер: 56:44:0215001:3562, стоимостью 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп.»;

2) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 8329166, 67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. без учета НДС»;

3) пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 8329166,67 (восемь миллионов триста двадцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 коп. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 5% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Фитнес клуб «Николь» судебные расходы в сумме 56 000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья О.В. Бочарова