Постановление от 27 января 2025 г. по делу № А32-46444/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46444/2023
город Ростов-на-Дону
28 января 2025 года
15АП-17704/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Крахмальной М.П., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Намалян А.А., 

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 07.10.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 по делу                   №А32-46444/2023

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (ИНН <***>,  ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк»                                       (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка                                                 от 04.04.1997 № 4900000270, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи                       от 16.05.2019 № 23:49:0205002:39-23/050/2019-3 об обременении в виде договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 исковые требования удовлетворены: договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 04.04.1997 № 4900000270, с кадастровым номером 23:49:0205002:39, площадью 12 600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, расторгнут. В решении указано, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 16.05.2019                    № 23:49:0205002:39-23/050/2019-3 об обременении в виде договора аренды                        от 04.04.1997 № 4900000270 в ЕГРН.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ответчик не мог исполнить обязательство по строительству по независящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных властей обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка. Общество указывает, что им и его правопредшественниками принимались меры по освоению земельного участка. К договору, заключенному в 1997 году, не подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку ЗК РФ не был введен в действие. Ответчик указывает, что не был извещен о судебном разбирательстве в суде первой инстанции, что не позволило ему представить доказательства в обоснование своей позиции по делу. 

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Висбас» (арендатор) согласно постановлению Главы администрации города Сочи от 25.11.1993 № 971/2 заключен договор от 04.04.1997 № 4900000270 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), площадью 12 600 кв. м, с кадастровым номерам 23:49:0205002:39, для строительства. Срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации по 01.01.2046.

На основании постановления администрации от 02.03.2007 № 299 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39 изменен на – «многоквартирный жилой комплекс с объектами общественного назначения», о чем 11.09.2019 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 4900000270.

Согласно договору уступки прав аренды земельного участка от 06.05.2019, Арендатором вышеуказанного земельного участка является ООО «Бикмарк».

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи 26.05.2023 осуществлен осмотр земельного участка площадью 12 600 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202.

В ходе проведенного визуального осмотра данного земельного участка установлено, что в предполагаемых границах, строения (сооружения) отсутствуют, строительные работы на момент выезда не велись. На участке произрастают деревья и зеленые насаждения.

Согласно информации, полученной от Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 31.05.2023 № 8274/21.01-11, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205002:39, Центрального района города Сочи, не выдавалось.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями предоставления согласно пункту 1.3 договора аренды.

Арендатор обязан не допускать действия, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки города, не загрязнять участок, а также прилегающие к нему территории; при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующие порядок использование земельных участков (пункт 4.2 договора).

За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством                           (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, в случае использования арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Во исполнение действующего законодательства Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи Краснодарского края в адрес арендатора – ООО «Бикмарк» – направлена претензия от 08.06.2023                         № 8628/02.01-44 о необходимости в 10-тидневный срок устранить выявленные нарушения либо расторгнуть договор аренды от 04.04.1997 № 4900000270 по соглашению сторон.

В установленный в претензии срок арендатор в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился, что послужило истцу основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Предусматривая названное право публичного собственника земельного участка, законодатель учел необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании публичных земельных участков (Определение Конституционного Суда Российской Федерации                             от 30.09.2019 № 2485-О).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О).

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Как отмечено судом первой инстанции, в материалы дела не представлены доказательства освоения арендуемого земельного участка.

В силу статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно отраженному в постановлении от 06.03.2012 № 12505/11 правовому подходу Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, с точки зрения состязательности как основы судопроизводства в арбитражном суде нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Практика применения вышеназванных норм АПК РФ определена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8127 от 15.10.2013, где разъяснено, что в условиях, когда обстоятельства считаются признанными ответчиком согласно частям 3.1 и 5 статьи 70 АПК РФ, суд не вправе принимать на себя функцию ответчика и опровергать доводы и доказательства, представленные истцом.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные доводы ответчиком в суде первой инстанции не заявлены.  

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ).

Согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые доводы, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

В суде апелляционной инстанции ответчик ссылается на отсутствие у него извещения о судебном разбирательстве. Ответчик указывает, что фактически находится в Краснодарском крае.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд (пункт 2 части 4 статьи 123 Кодекса), копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации (пункт 3 части 4 статьи 123 Кодекса).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Бикмарк» зарегистрировано по адресу: 630126, <...> здание 201/2, помещение 10.

В материалах дела имеется почтовые уведомления, подтверждающее направление ответчику по юридическому адресу копий определений суда, возвращенных в суд без вручения адресату с отметками "истек срок хранения" ((идентификаторы 35093289022579, 35003590250516, 35003594721098, 34498702477744).

Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по адресу данного юридического лица, однако при наличии ходатайства ответчика о направлении ему корреспонденции по иному адресу отправка будет производиться также и по этому адресу (часть 4 статьи 121 Кодекса).

Как видно из материалов дела, у суда отсутствовали сведения о том, что ответчик фактически находится по другому адресу.

В силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).

Неисполнение предусмотренной законом обязанности и ненадлежащая организация деятельности ответчика в части получения по его адресу корреспонденции является его риском (статья 165.1 ГК РФ, пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что общество было извещено о судебном разбирательстве надлежащим образом, при этом самостоятельно не обеспечило получение корреспонденции.

Ответчик был извещен о рассмотрении дела, однако, ответчиком в суде первой инстанции доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не заявлялись, приложенные к апелляционной жалобе документы, в суде первой инстанции не представлялись и не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, доказательств наличия уважительных причин для их представления суду апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции (статья 268 АПК РФ).

Доводы относительно того, что права на земельный участок приобретены обществом в 2019 году, не принимаются, поскольку к обществу перешли в полном объеме, как права, так и обязанности прежнего арендатора. Изменение субъектного состава лиц, выступающих на стороне арендатора, не исключает предусмотренную законом обязанность приступить к строительству на участке в определенные сроки.

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил. В этой связи суд апелляционной инстанции признает обоснованными требования администрации о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на наличие препятствий в использовании участка, общество не учитывает, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид использования участка, приведенный в договоре аренды. Кроме того, в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 указано, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

Ссылки на последующие изменение правил землепользования и застройки также не принимаются апелляционным судом, так как такие изменения внесены через 14 лет после заключения  договора аренды, в то время как было указано выше, в 2023 году в ходе проведенного визуального осмотра данного земельного участка установлено, что в предполагаемых границах, строения (сооружения) отсутствуют, строительные работы на момент выезда не велись. На участке произрастают деревья и зеленые насаждения.

Указанное свидетельствует о том, что обществом не предпринимались реальные меры для освоения земельного участка.

Доводы жалобы о том, что к договору, заключенному в 1997 году, не подлежат применению нормы ЗК РФ, поскольку ЗК РФ не был введен в действие, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001               № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распространяется на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона                       от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

При указанных обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка и указании, что данное решение является основанием для погашения ЕГРН права аренды на земельный участок, верно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в заявленном размере не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 по делу                   №А32-46444/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев


Судьи                                                                                             М.П. Крахмальная


В.Л. Новик