Постановление от 18 августа 2023 г. по делу № А41-33216/2023

392/2023-79233(1)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-14151/2023

Дело № А41-33216/23
18 августа 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2023 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А., судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании:

от Министерства имущественных отношений Московской области (истец) - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023 года, паспорт, диплом;

от ООО "Куршавальская сыроварня" (ответчик) - ФИО3 по доверенности от 12.06.2023 года, паспорт, диплом;

от Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области - ФИО4 по доверенности от 05.12.2022 года, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Куршавальская сыроварня" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.07.2023 по делу № А4133216/23, по иску Министерства имущественных отношений Московской области к ООО "Куршавальская сыроварня", третье лицо: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Куршавальская сыроварня" со следующими требованиями:

- расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области от 19.09.2019 № 04067-Z, заключенный между истцом и ответчиком;

- обязать ответчика освободить земельный участок площадью 9988 кв. м с кадастровым номером 50:04:0250207:1007, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, Синьковский с/о и передать истцу по акту приема-передачи.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено: Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Куршавальская сыроварня" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просили решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 19.09.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Московской области № 04067-Z (далее - договор аренды), по условиям которого в аренду сроком на 5 лет с 19.09.2019 по 18.09.2024 ответчику предоставлен земельный участок, находящийся в собственности Московской области общей площадью 9988 кв. м с кадастровым номером 50:04:0250207:1007 категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, Синьковский с/о в границах согласно выписке из ЕГРН (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 05.09.2022 № 1 к договору аренды срок действия договора аренды продлен с 19.09.2024 по 18.09.2027.

Дополнительным соглашением от 23.12.2022 № 2 к договору аренды внесены изменения в договор аренды в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:04:0250207:1007, а именно на категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования "пищевая промышленность".

Земельный участок предоставлен на основании распоряжения Губернатора Московской области от 19.09.2019 № 445-РГ для реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с соглашением между Правительством Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Куршавальская сыроварня" об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта по организации производства по глубокой переработке молока на территории агропарка "Сырная долина" мощностью переработки до 7 тонн полутвердых, твердых сыров в сутки на земельном участке, предоставляемом в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Куршавальская сыроварня" без проведения торгов, от 28.08.2019 № 200 (п. 1.2 договора аренды).

Земельный участок считается переданным арендодателем арендатору и принятым арендатором с даты, указанной в п. 2.1 договора аренды (п. 2.2 договора аренды).

Размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением 1 к договору аренды и вносится арендатором ежеквартально в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.2, 3.3 договора аренды).

Истец в рамках настоящего дела просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № 04067-Z, заключенный между истцом и ответчиком и обязать ответчика освободить земельный участок площадью 9988 кв.м. с кадастровым номером 50:04:0250207:1007, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, Синьковский с/о и передать истцу по акту приема-передачи.

Правовым обоснованием заявления данных требований Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области полагает пункт 4.1.1 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательство и договором, в том числе при: неиспользовании/не освоении земельного участка в течении 1 года; не внесении арендной платы, либо внесении ее не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд; в случае несоблюдения арендатором условий Соглашения.

В качестве причины для расторжения договора истец указывает на нарушение ответчиком условий Соглашения об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта от 28.08.2019 № 200.

Между Правительством Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Куршавальская сыроварня" заключено Соглашение об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта по организации производства по глубокой переработке молока на территории агропарка "Сырная долина" мощностью переработки до 7 тонн полутвердых, твердых сыров в сутки на земельном участке, предоставляемом в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Куршавальская сыроварня" без проведения торгов, от 28.08.2019 № 200 (далее - Соглашение № 200).

02.10.2020 заключено Дополнительное соглашение № 1 к Соглашению, которое уточняет пункты, касающиеся оснований для прекращения его действия.

Истец полагает, что установленное им отставание от графика реализации инвестиционного проекта более чем на 18 месяцев, а также неисполнение условий Соглашения в части создания определенного количества рабочих мест и оговоренного сторонами объема поступлений в бюджет области, инвестиций в основной капитал, предоставляет ему право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с Актом осмотра земельного участка от 27.01.2023 № 3, проведенного в рамках мониторинга выполнения условий Соглашения № 200, ООО "Куршавальская сыроварня" не исполняет свои обязанности, предусмотренные Соглашением, а именно нарушены сроки финансирования и (или) выполнения работ по реализации инвестиционного проекта более чем на 6 месяцев (пункт 5.2 Соглашения), а также не исполнены условия Соглашения в части создания рабочих мест, налоговых поступлений, инвестиций в основной капитал.

В связи с тем, что, по мнению истца со стороны ответчика допущены существенные нарушения условий договора аренды в части соблюдения условий и графика Соглашения № 200 истец направил в адрес общества претензию от 16.02.2023 № 15исх-3498, в которой предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку в досудебном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что общество не исполняет договорные обязательства, предусмотренные Соглашением № 200, а именно: нарушены сроки финансирования и (или) выполнения работ по реализации инвестиционного проекта более чем на шесть месяцев: не осуществлено строительство здания 20000 кв.м. (IV квартал 2019 г. - IV квартале 2021 г., строительство внутренних инженерных сетей (IV квартал 2019 г. - IV квартал 2020 г.), строительство вспомогательных помещений (2023 - 2024 гг.), не закуплено необходимое оборудование (2023 - 2024 гг.), не исполнены условия Соглашения в части создания рабочих мест, налоговых поступлений, инвестиций в основной капитал, что суд первой инстанции признал существенными нарушениями договорных условий, влекущих расторжение Договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания пп. 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из приведенных законоположений следует что, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством Российской Федерации процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство Российской Федерации разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В соответствии с 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе при:

- использовании земельного участка способами, приводящими к его порче;

- использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; - неиспользовании/не освоении земельного участка в течение 1 года;

- не внесении арендной платы либо внесение ее не в полном объеме более чем 2 периода подряд;

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору о внесении изменений, указанных в пункте 4.1.3;

- в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору при наличии непогашенной задолженности арендатора перед арендодателем;

- нахождение арендатора в любой процедуре банкротства; - в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке; - в случае не соблюдения арендатором условий соглашения.

В настоящем споре, в связи с тем, что Земельный участок предоставлялся под строительство молокоперерабатывающего комплекса с инженерной инфраструктурой, то этап «освоения земельного участка» - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, проекта планировки территории (ст.42 ГрК РФ), градостроительного плана земельного участка (ст.44 ГрК РФ), получения разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ) и т.д.

Только 31.03.2022г. на основании положительного заключения государственной экспертизы Государственного автономного учреждения Московской области «Мособлгосэкспертиза» от 23.03.2022 № 50-1-1-3-016553-2022 Министерством жилищной политики Московской области Обществу выдано разрешение на строительство № RU50-04- 21276-2022.

Апелляционный суд учитывает, что до получения разрешения на строительства ответчик не имел возможности осуществлять соответствующее строительство, так как согласно пункту 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

По смыслу ст.ст.45, 46 ЗК РФ, ст.51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, закончилось выдачей разрешения на строительство, которое получено Ответчиком после осуществления подготовительного этапа - 31.03.2022.

При этом материалами дела подтверждается, что Ответчик, после заключения Договора аренды земельного участка и Соглашения № 200, приступил к реализации подготовительного этапа освоения земельного участка.

В материалы дела представлены Договор подряда на инженерные изыскания № 2645-19- ИИ от 27.06.2019г. с ООО "КлинСтройИзыскания", Договор на выполнение сметной документации № 91/11/21 от 22.11.2021г., Договор генерального подряда от 20.07.2020г. № ГП- 073/2020 с АО "ПСО-13" (генподрядчик), Договор № 5542/Э-21 от 09.12.2021г. с ГАУ МО "Мособлгосэкспертиза" на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, Положительное заключение государственной экспертизы, Акт осмотра энергопринимающей установки с Разрешением на допуск в эксплуатацию энергопринимающей установки от 10.08.2022г., выданные Центральным управлением Ростехнадзора, Технические условия для присоединения к электрическим сетям АО "Мособлэнерго" от 29.07.2021г., Акт выполнения технических условий от 29.04.2022г. вместе с Актом технологического присоединения, Договор о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, с Техническими условиями, Актом о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования к подключению, Договор о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения от 07.04.2021г., а также иные документы, подтверждающие осуществление ответчиком подготовительных мероприятий для реализации приведенного Соглашения № 200.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из приведенных законоположений и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что для расторжения Договора аренды земельного участка в судебном порядке по инициативе арендодателя необходимо наличие следующих условий:

- неиспользование Земельного участка в течение трех лет после реализации подготовительного этапа освоения Земельного участка;

- арендатор Земельного участка допускает существенные нарушения условий Договора аренды Земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе при:

- использовании земельного участка способами, приводящими к его порче;

- использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; - неиспользовании/не освоении земельного участка в течение 1 года;

- не внесении арендной платы либо внесение ее не в полном объеме более чем 2 периода подряд;

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору о внесении изменений, указанных в пункте 4.1.3;

- в случае переуступки арендатором прав и обязанностей по договору при наличии непогашенной задолженности арендатора перед арендодателем;

- нахождение арендатора в любой процедуре банкротства; - в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке;

- в случае несоблюдения арендатором условий Соглашения.

Согласно пункту 2.2 Соглашения № 200 общество обязано: - реализовать проект в срок до 31.12.2024 (пункт 2.2.2);

- обеспечить 62 рабочих места в Дмитровском городском округе Московской области (пункт 2.2.3);

- обеспечить поступление 97 434 918 руб. по видам налоговых и неналоговых поступлений в бюджет Московской области и бюджет Дмитровского городского округа Московской области.

Исходя из искового заявления, истец указывает на следующие существенные нарушения условий договора: нарушены сроки финансирования и (или) выполнения работ по реализации инвестиционного проекта более чем на 6 месяцев (пункт 5.2 Соглашения), а также не исполнены условия Соглашения в части создания рабочих мест, налоговых поступлений, инвестиций в основной капитал.

В связи с тем, что, по мнению истца со стороны ответчика допущены существенные нарушения условий договора аренды в части соблюдения условий и графика Соглашения № 200, он обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Материалами дела подтверждено, что Земельный участок предоставлен для целей строительства современного технологичного молокоперерабатывающего комплекса с инженерной инфраструктурой.

Подготовительный этап освоения Земельного участка завершен только 31.03.2022, т.е. с момента получения Ответчиком разрешения на строительство № RU50-04-21276-2022. Далее наступает этап использования Земельного участка. Право на досрочное расторжение Договора аренды земельного участка в судебном порядке в трактовке абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 46 ЗК РФ возникает у Истца, в случае неиспользования Земельного участка арендатором в течение трех лет, т.е. после 31.03.2025 (31.03.2022 + 3 года). Следовательно, у Истца отсутствовало субъективное право на предъявление означенных требований ввиду неистечения трехгодичного срока, в течение которого должно быть установлено, что Земельный участок арендатором не использовался.

Представленными документами подтверждается осуществление обществом подготовительных мероприятий к реализации Соглашения.

Сам ответчик поясняет задержку в реализации проекта внешнеполитической ситуацией, в результате которой иностранный инвестор вышел из проекта.

31.03.2022г. ответчиком получено разрешение на строительство, сроком действия по 30.11.2024г. Приступить к строительству объектов ранее общество не могло в силу требований закона и положений договора аренды, предусматривающих расторжение договора, в случае осуществления самовольного строительства. Срок действия выданного разрешения на строительство и срок реализации проекта, установленный пунктом 2.2.2 Соглашения № 200 (31.12.2024г.) не истекли, в связи с чем преждевременно полагать о нарушении ответчиком условий Соглашения.

Сам истец продлил срок договора аренды до 18.09.2027г., заключив с обществом Дополнительное соглашение от 05.09.2022г.

Принимая во внимание вышеприведенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией истца о существенном нарушении ООО "Куршавальская сыроварня" условий договора аренды.

Кроме того, как пояснил представитель ответчика и не опровергнул истец, в настоящее время на территории спорного земельного участка функционирует модульная сыроварня; налажено производство молокопереработки и сыроварения; Обществом осуществляются мероприятия для реализации инвестиционного проекта по Соглашению № 200; срок аренды Земельного участка в настоящее время продлен самим истцом в рамках заключения Дополнительного соглашения от 05.09.2022 № 1 к Договору аренды земельного участка до 18.09.2027; на производстве осуществляют трудовую функцию работники, заключившие с Обществом бессрочные трудовые договоры. При этом, Истцом не подтверждено, что как к окончанию срока аренды Земельного участка (18.09.2027), так и к окончанию срока, установленного пунктом 2.2.2 соглашения № 200 (до 31.12.2014) Общество не способно будет выйти на нужные показатели по количеству созданных рабочих мест, по отчислению налоговых поступлений в бюджетную систему Российской Федерации, по наращиванию темпов строительства и завершению строительства объектов к окончанию срока действия Договора аренды земельного участка.

Таким образом, вывод о наличии существенных нарушений условий договора аренды преждевременен.

Поскольку материалами дела не подтверждено наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.07.2023 по делу № А4133216/23 отменить.

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений Московской области отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3 000 руб. в пользу ООО "Куршавальская сыроварня" (ИНН <***>).

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Коновалов

Судьи: М.И. Погонцев

В.Н. Семушкина