Постановление от 7 сентября 2025 г. по делу № А60-41415/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-12223/2024-ГК
г. Пермь
08 сентября 2025 года
Дело № А60-41415/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А., судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В., при участии:

от прокуратуры – ФИО1, служебное удостоверение, доверенность от 30.01.2025;

от ответчиков:

1. ООО «Горкомхоз» - ФИО2, паспорт, доверенность от 20.08.2025, диплом;

2. Администрации городского округа Ревда – ФИО3, паспорт, доверенность от 20.08.2025, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Заместителя прокурора Свердловской области, действующего в интересах городского округа Ревда в лице Администрации городского округа Ревда,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года по делу № А60-41415/2024

по иску Заместителя прокурора Свердловской области, действующего в интересах городского округа Ревда в лице Администрации городского округа Ревда (ОГРН <***>, ИНН <***>) в порядке статьи 52 АПК РФ,

к Администрации городского округа Ревда (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>),


третье лицо: Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области, действующий в интересах городского округа Ревда в лице Администрации городского округа Ревда (далее прокурор) обратился в суд с иском к Администрации городского округа Ревда (далее администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (далее общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, заключенного администрацией городского округа Ревда и ООО «Горкомхоз», применении последствий недействительности сделки, обязав ООО «Горкомхоз» вернуть администрации городского округа Ревда земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178, а администрацию городского округа Ревда вернуть ООО «Горкомхоз» выкупную стоимость земельного участка в размере 12 528 000 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокурор обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что решение является незаконным и не обоснованным, подлежащим отмене. В обоснование иска прокурором указано на отсутствие у общества исключительного права, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора), на приобретение земельного участка без торгов, продажу земельного участка по заниженной стоимости, недобросовестность ответчиков. Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации. Отмечает, что полигон ТБО не обладает признаками недвижимого имущества и представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором расположен, не является самостоятельным недвижимым имуществом, разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию – полигона ТБО не выдавались, полигон ТБО на кадастровый учет как объект недвижимости не поставлен, право собственности общества на него не зарегистрировано. Указывает, что ООО «Горкомхоз» земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости –


полигона ТБО со вспомогательными объектами недвижимости, как единого объекта, не испрашивался, вопрос о его предоставлении под таким объектом администрацией городского округа Ревда не рассматривался, соразмерность площади земельного участка и такого объекта не оценивалась. С учетом изложенного ООО «Горкомхоз» не обладало исключительным правом на приобретение земельного участка без торгов. Оспаривает выводы суда о необоснованности доводов прокуратуры о выкупе земельного участка по заниженной стоимости, ссылается на постановление Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП, согласно которому выкупная стоимость земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по городскому округу Ревда для юридических лиц составила 7 % от кадастровой стоимости земельного участка, выкупная цена земельного участка составляла 31 049 533,31 руб. Спорный земельный участок приобретен ООО «Горкомхоз» в собственность за 12 528 000 руб., что почти в 2,5 раза ниже его выкупной цены. Не согласен с применением судом исковой давности, т.к. прокуратуре области об основаниях предоставления земельного участка в собственность ООО «Горкомхоз» земельного участка и выкупе его с нарушением требований законодательства стало известно лишь в июле 2024 года по результатам проведенной проверки. Ранее предметом проверок Свердловской межрайонной прокуратуры и прокуратуры города Ревда являлось соблюдение природоохранного законодательства и законодательства об отходах производства и потребления, документы, явившиеся основанием приобретения права на земельный участок, прокуратурой не запрашивались и обществом не предоставлялись. Информированность прокуратуры о заключенном договоре и приобретении права собственности общества на земельный участок не свидетельствует об осведомленности о приобретении этого земельного участка с нарушением требований закона. Более того, судом необоснованно отклонены доводы о злоупотреблении ООО «Горкомхоз» правом (ст. 10 ГК РФ), поскольку общество, используя доминирующее положение, прекратило прием отходов от регионального оператора, что повлекло нарушение прав жителей 5 муниципальных образований и привело к «мусорному коллапсу».

До начала судебного разбирательства от ответчиков поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, согласно которым ответчик полагают судебный акт законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании прокурор поддержал апелляционную жалобу, просил решение отменить, представители общества и администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.


Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением главы городского округа Ревда от 14.04.2006 № 767 на основании заявления ООО «Горкомхоз» о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская области, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО, площадью 202 503,95 кв.м, целевое использование - размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов).

Указанным постановлением предусмотрено обращение администрации ГО Ревды в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с целью предоставления в аренду сроком на 49 лет ООО «Горкомхоз» земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами, в кадастровом квартале 66:21:0101001 (категория земель - земли поселений).

Постановлением главы ГО Ревда от 06.04.2007 № 647 в п. 4 постановления от 14.04.2006 № 767 внесены изменения: исключены слова «Просить Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области»; вместо слов «категория земель - земли поселений» читать слова «категория земель - земли населенных пунктов».

Администрацией городского округа Ревда с ООО «Горкомхоз» 17.10.2007 заключен договор аренды земельного участка № 34, согласно условиям которого обществу в аренду передан земельный участок, площадью 202 504,00 кв.м, расположенный в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: граница кадастрового квартала проходит на западе, севере и северо-востоке по границе кадастрового блока 21:01; на юговостоке - по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, далее в западном направлении - по середине а/дороги до Комбинатской, затем в северном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, затем в западном направлении СУМЗа, далее в южном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, затем в западном направлении по середине а/дороги Екатеринбург - Ачит. На указанном земельном участке объектов недвижимости не имелось. Кадастровый номер земельного участка: 66:21:0101001:0178. Категория земель: земли населенных пунктов. Земельный участок предоставлен под размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов). Срок договора установлен с момента государственной регистрации договора на 49 лет.

Земельный участок администрацией ГО Ревда ООО «Горкомхоз» передан по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 17.10.2007.

Администрацией ГО Ревда ООО «Горкомхоз» выдано разрешение № RU 66323000-0022 от 25.05.2011 на строительство холодного металлического


склада. Администрацией ГО Ревда ООО «Горкомхоз» выдано разрешение № RU 66323000-0019 от 05.10.2011 на ввод объекта - холодного металлического склада, площадью 150,7 кв.м, в эксплуатацию.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ООО «Горкомхоз» 21.11.2011.

Постановлением администрации городского округа Ревда от 04.04.2014 № 1012 «Об утверждении схемы расположения земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах» утверждена схема расположения земельного участка, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101001:17, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах (категория земель - земли населенных пунктов), расположенного: Свердловская область, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО, общей площадью 2 331 кв.м, разрешенное использование -размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов).

Сторонами 14.05.2014 заключено дополнительное соглашение, согласно которому администрацией ГО Ревда ООО «Горкомхоз» в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами 66:21:0101001:440 площадью 2 331 кв.м и 66:21:0101001:178 площадью 200 173 кв.м.

ООО «Горкомхоз» 12.02.2014 обратилось в администрацию ГО Ревда с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101001:178 в связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимого имущества (здание склада), принадлежащего обществу на праве собственности.

Постановлением администрации городского округа Ревда от 09.06.2014 № 1809 на основании ст.ст. 28, 29, 36, 37 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в собственность за плату ООО «Горкомхоз» предоставлен земельный участок, расположенный: в северо-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: граница кадастрового квартала проходит на западе, севере и северо-востоке по границе кадастрового блока 21:01; на юго-востоке - по середине а/дороги Первоуральск - Ревда, далее в западном направлении - по середине а/дороги до Комбинатской. Затем в северном направлении по середине а/дороги Первоуральск - Ревда - затем в западном направлении СУМЗа, далее в южном направлении по середине а/дороги Екатеринбург - Ачит, с кадастровым номером 66:21:0101001:178, общей площадью 200 173 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов.

Администрацией ГО Ревда и ООО «Горкомхоз» 17.06.2014 заключен договор куплипродажи № 619 (с условием о рассрочке), согласно условиям которого, в собственность обществу предоставлен земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под размещение полигона ТБО (полигона твердых бытовых отходов), с кадастровым номером 66:21:0101001:178, общей площадью 200 173 кв.м,


расположенный: Свердловская область, г. Ревда, район СУМЗа, полигон ТБО. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий покупателю. Цена земельного участка составила 12 528 000 руб. Оплата цены участка производится на следующих условиях: первый платеж 4 000 000 руб. покупатель оплачивает до момента государственной регистрации права собственности на участок в течение 10 календарных дней с момента получения договора, оставшуюся сумму 8 528 000 руб. - в рассрочку равными долями начиная с месяца, следующего за месяцем заключения данного договора ежемесячно в срок до 10-го числа. Размер ежемесячного платежа определен - 236 889 руб. согласно графику платежей.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 18.07.2014.

Постановлением администрации ГО Ревда от 17.08.2015 № 2240 в отношении спорного земельного участка изменена категория земель с категории «земли населенных пунктов» на категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178 предоставлен обществу неправомерно, в нарушение требований, установленных ст. 36 ЗК РФ, площадь предоставленного в собственность обществу земельного участка 200 173 кв.м, что значительно превышает площадь земельного участка, находящегося под зданием 150,7 кв.м, и необходимую для его эксплуатации, прокурор обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд указал на недоказанность оснований для признания сделки недействительной, пропуск прокурором срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от


23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Приведенные прокурором доводы о ничтожности заключенного ответчиками договора купли-продажи земельного участка представляются обоснованными в силу следующего.

Как указано в п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Статьей 36 ЗК РФ (редакция на момент обращения общества с заявлением о выкупе земли 12.02.2014) установлено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений (п. 1). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами


исполнительной власти и органами местного самоуправления (п. 1.1). Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 8).

В п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП утвержден Порядок определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.

Выкупная цена рассчитывается по формуле в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Процент выкупной цены земельного участка, расположенного на территории городской округ Ревда, для юридических лиц, отнесенных к категории 1, установлен в размере 7 % от кадастровой стоимости земли.

Поскольку на дату обращения общества с заявлением о приватизации земельного участка (12.02.2014) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:21:0101001:178 составляла 443 564 761,6 руб., выкупная стоимость земли должна была составить 31 049 533,31 руб., в соответствии с п. 2.1 спорного договора цена земельного участка составила 12 528 000 руб., следует признать обоснованной позицию прокурора об отчуждении спорного земельного участка в собственность общества по существенно заниженной цене, в результате исполнения указанной сделки бюджет не дополучил 18 521 533,31 руб.

Представителем администрации в судебном заседании не приведено пояснений относительно обстоятельств определения выкупной цены земли в нарушении установленного порядка расчета в процентном соотношении от ее кадастровой стоимости.

Вопреки позиции ответчиков, положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются, что разъяснено в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства ".


Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения,

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021), при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, на что указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, и Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394.

Таким образом, необходимыми условиями для получения земельного участка в собственность без проведения торгов являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Поскольку на дату обращения общества с заявлением о приватизации земельного участка (12.02.2014) в границах спорного земельного участка площадью 200 173 кв.м находился один объект - холодный металлический склад площадью 150,7 кв.м, введенный в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта от 05.10.2011 № RU 66323000-0019,


необходимость предоставления в собственность участка площадью 200 173 кв.м для целей эксплуатации объекта площадью не установлена, следует исходить из отсутствия у общества права на приватизацию спорного земельного участка.

Вопреки выводам суда первой инстанции, размещение обществом полигона ТБО на спорном земельном участке и его включение в реестр объектов размещения отходов Приказом Федеральной службы по надзору в сфере природопользования от 17.11.2015 № 920 не предоставляют обществу право на приватизацию земли в льготном порядке. Представленное обществом заключение ООО «Бюро независимой экспертизы и оценки» обоснованность площади земельного участка также не подтверждает. Значимым является наличие у общества объектов недвижимости, для эксплуатации которых требовался участок площадью 200 173 кв.м, т.к. площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Недвижимым имуществом признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.ст. 130, 131 ГК РФ). Сведений о наличии у общества на дату обращения с заявлением о выкупе земли иных объектов недвижимости, кроме холодного металлического склада площадью 150,7 кв.м, материалы дела не содержат.

В п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Учитывая отсутствие у общества права на выкуп земельного участка площадью 200 173 кв.м, существенное занижение выкупной цены земли, следует признать обоснованным иск прокурора, договор купли-продажи земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным), заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Доводы ответчиков о пропуске прокурором срока исковой давности для обращения в суд с рассматриваемым иском отклоняются.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в


соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (ст. 196 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43).

Вместе с тем, в п. 2 постановления от 31.10.2024 N 49-П Конституционный Суд РФ указал, что не должно допускаться применение такого срока (сроков) в случае противодействия ответчика либо иных лиц по инициативе ответчика выявлению Генеральным прокурором Российской Федерации или подчиненными ему прокурорами обстоятельств нарушения требований и запретов, направленных на предотвращение коррупции и незаконного обогащения, либо формированию доказательственной базы для обращения в суд с исковым заявлением, либо обращению с таким заявлением.

Обстоятельства заключения сделки с грубым нарушением норм земельного законодательства, включая существенное нарушение порядка определения выкупной цены земли, сторонами сокрыты.

Учитывая, что иск подан прокурором в защиту публичных интересов, осведомленность администрации, которая являлась стороной договора, о существенных пороках сделки, не должна являться основанием для


применения исковой давности.

Применяя срок исковой давности, суд не учел, что возможность реализовать право на судебную защиту и заявить требования в защиту публичных интересов появилась у прокурора только после ознакомления с представленными администрацией в июле 2024 года по требованию прокуратуры документами.

Вопреки позиции апеллянтов, истребуемые и представляемые обществом ранее в рамках проверки природоохранной прокураторы документы нельзя признать достаточными для оценки условий спорной сделки на предмет соответствия действующему законодательству, поскольку

договор купли-продажи ранее 2024 года прокуратурой не запрашивался и не анализировался, указанные документы получены прокурором от администрации в июле 2024 года, что следует из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции пояснений. Иного из материалов дела не следует.

Таким образом, требование прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, заключенного ответчиками, недействительным (ничтожным) заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

По общим правилам, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В абзаце 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок находился у ответчика в аренде на основании договора аренды земельного участка от 17.10.2007 № 34, срок действия которого не истек, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между ответчиками считаются не прекращавшимися,

последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах является возвращение администрации титула (права) на земельный участок, запись в ЕГРН о праве собственности общества на земельный участок подлежит погашению. С учетом периода фактического использования покупателем земельного участка (более 11 лет), принципа платности земли, установленных приказом Минэкономразвития РФ от


14.06.2011 N 280 ставки арендной платы и кадастровой стоимости земли уплаченная обществом выкупная цена должна быть отнесена в счет платы за пользование земельным участком в спорный период.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года подлежит отмене на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску в размере 3 000 руб. относятся на общество (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 мая 2025 года по делу № А60-41415/2024 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 № 619, заключенный администрацией городского округа Ревда и ООО «Горкомхоз», недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 66-66-18/644/2014-637 о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 66:21:0101001:178.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горкомхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи О.Г. Дружинина

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА