Постановление от 23 января 2024 г. по делу № А51-5364/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5502/2023
23 января 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.

при участии:

от ИП ФИО1: Обушный А.В. (лично); ФИО2, представитель по доверенности без номера от 15.12.2023

от ИП Обушной С.С.: ФИО2, представитель по доверенности без номера от 15.12.2023

от ИП ФИО3: ФИО3 (лично); ФИО4, представитель по доверенности от 27.10.2022 № 25АА 431664

от ООО «Раксо»: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение от 31.05.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023

по делу № А51-5364/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО5

к индивидуальному предпринимателю ФИО3

о взыскании неосновательного обогащения

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Раксо»

Индивидуальный предприниматель ФИО1 ОГРНИП 319253600033605, ИНН <***>; далее – ИП Обушный А.В.) и индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 315251100012096, ИНН <***>; далее – ИП Обушная С.С.) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304253706200027, ИНН <***>; далее – ИП ФИО3) о взыскании в пользу каждого из истцов по 11 228 444 руб., составляющих расходы на проведение капитального ремонта в арендованных помещениях (с учетом уточнений размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Раксо» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: <...>).

Решением суда от 31.05.2023, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 без изменения, иск удовлетворен в уточненном размере.

В кассационной жалобе ИП ФИО3 выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права и сделаны не соответствующие фактическим обстоятельствам спора выводы, в связи с чем ответчик просит отменить обжалуемые решение и апелляционное постановление с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены следующие доводы: условиями договора от 15.05.2019 обязанность по проведению капитального ремонта спорных помещений возложена на арендатора, в связи с чем собственник не должен возмещать расходы на проведение данных работ; арендатор был ознакомлен с техническим состоянием предмета аренды, принял его без возражений и не заявлял о каких-либо недостатках; арендатором не получено от арендодателя необходимое в силу статьи 623 ГК РФ и условий договора письменное согласование видов, объемов и стоимости (сметы) проведенных ремонтных работ; указание в акте приема-передачи на готовность помещений к проведению в них строительных работ подобным согласованием являться не может; оснований для применения статьи 15 ГК РФ и квалификации понесенных арендатором расходов в качестве убытков не имеется в отсутствии доказательств противоправного поведения арендодателя; первоначальный договор от 13.03.2019, заключенный с ИП Обушной С.С., сторонами фактически не исполнялся (помещения не использовались, арендная плата не вносилась) до заключения с ИП Обушным А.В. второго договора от 15.05.2019; заключенный с ООО «Раксо» договор подряда от 15.03.2019 является мнимой сделкой с учетом регистрации ФИО1 в качестве предпринимателя только 10.04.2019 и отсутствием оплаты по этой сделке; заключение судебной экспертизы содержит недостоверные и противоречащие статье 14.2 Градостроительного кодекса РФ выводы о характере всех проведенных арендатором работ в качестве капитального ремонта; суды не дали оценки соглашению от 01.02.2020 о расторжении договора аренды, в котором стороны прямо указали на прекращение взаимных обязательств.

В отзыве на кассационную жалобу истцы – ИП Обушный А.В. и ИП Обушная С.С. опровергают приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В частности, ссылаются на условия первоначального договора аренды от 13.03.2019, которыми обязанность по проведению капитального ремонта спорных помещений возлагалась на арендодателя (ответчика), и полагают, что в поведении последнего усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку после прекращения между сторонами правоотношений ответчик продолжил сдавать помещения иным арендаторам с учетом проведенных истцами улучшений.

В судебном заседании ИП ФИО3 и его представитель поддержали доводы поданной жалобы и настаивали на ее удовлетворении, против чего возражал ИП Обушный А.В. и его представитель (действующий также от имени ИП Обушной С.С.) по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Третье лицо – ООО «Раксо» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило, что не препятствует рассмотрению дела (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, первоначально между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП Обушной С.С. (арендатор) был заключен договор аренды от 13.03.2019, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества – нежилое помещение по адресу: <...>, с целью размещения в нем гостиницы.

Согласно пункту 1.2 договора от 13.03.2019 арендуемое нежилое помещение находится в торгово-офисном центре на 2-ом и 3-ем этажах трехэтажного здания, общая площадь 1 227,8 кв.м (помещение площадью 600,9 кв.м, этаж 2, кадастровый номер 25:28:030006:6550 и помещение площадью 626,9 кв.м, этаж 3, кадастровый номер 25:28:030006:6547).

Арендная плата установлена в денежной форме из расчета 300 руб. за 1 кв.м. Общая стоимость аренды составила 368 340 руб. в месяц (пункт 2.1 договора от 13.03.2019)

В пунктах 2.5, 5.1 договора от 13.03.2019 сторонами согласовано, что первым месяцем аренды третьего этажа считать май 2019 года, помещений второго этажа – июнь 2019 года, а сам договор заключен на срок 11 месяцев с 13.03.2019 по 12.02.2020.

В соответствии с пунктами 4.1.2 и 4.1.3 договора от 13.03.2019 арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить улучшения арендованного помещения, а в случае нарушения арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта: производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет собственных средств; требовать соответственного уменьшения арендной платы; требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 4.2.5 договора от 13.03.2019 на арендатора возложена обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт, за исключением проведения работ, носящих капитальный характер.

Согласно пункту 4.4 договора от 13.03.2019 арендодатель обязан, среди прочего, предоставить арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными договором; обеспечить выполнение ремонта внутренних инженерных сетей своими силами и за свой счет.

По акту приема-передачи от 13.03.2019, подписанному сторонами без замечаний и возражений, арендуемое помещение передано арендатору с указанием в пункте 2 следующего технического состояния: стены, перегородки – стены под покраску, перегородки отсутствуют, требуется возведение перегородок, стен; потолки (перекрытия) – плиты, побелка, требуется покраска; полы – материал бетон, стяжка, требуется укладка кафеля; окна – алюминиевые, новые; кондиционеры – в наличие, новые; двери (наружные и внутренние) – отсутствуют, требуется установка; внутренние коммуникации – помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: холодное, водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение, услуги телефонной связи.

Оценка общего состояния – помещение очищено и подготовлено к строительству (пункт 3 акта приема-передачи).

Впоследствии до истечения срока действия договора от 13.03.2019 между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП Обушным А.В. (арендатор) заключен новый договор аренды от 15.05.2019 № 01/2019, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество – нежилые помещения в здании по адресу: <...>, общей площадью 1 421,9 кв.м, расположенные на 1, 2 и 3 этажах, а именно: помещение площадью 194,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:030006:6548 (1 этаж, для организации предприятия общественного питания); помещение площадью 600,9 кв.м, кадастровый номер 25:28:030006:6550 и помещение площадью 626,9 кв.м, кадастровый номер 25:28:030006:6547 (2, 3 этажи, для размещения гостиницы).

Срок аренды объекта – 5 лет с даты, указанной в акте приема-передачи объекта аренды (пункты 1.3, 7.1 договора от 15.05.2019).

В соответствии с пунктом 2.3 договора от 15.05.2019 арендатор принял на себя следующие обязательства:

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт объекта аренды (пункт 2.3.4);

- не производить перепланировок и переоборудования объекта аренды, реконструкции и других капитальных работ (в том числе: перенос несущих конструкций и перегородок; оборудование новых или заделывание существующих дверных или оконных проемов; замена рам оконных проемов; замена, реконструкция, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работы, связанные с изменением облика фасада здания; установка наружной рекламы и др.), вызванных потребностями арендатора, а также иных неотделимых улучшений на объекте аренды без письменного согласия арендодателя. Для получения письменного согласия арендодателя арендатор обязан предоставить проект предполагаемой перепланировки, переоборудования, реконструкции, иных работ с указанием стандартов и нормативов, которыми он должен соответствовать, сроков начала и окончания работ. Данный проект должен быть выполнен проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию и являющейся членом СРО (пункт 2.3.12);

- по истечении 7 дней после окончания работ, либо после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уведомить об этом арендодателя с назначением даты осмотра объекта аренды. Арендодатель имеет право привлечь к проведению осмотра независимых экспертов. После совместного осмотра при отсутствии возражений со стороны арендодателя и привлеченных экспертов стороны составляют дополнение к акту с указанием состояния объекта аренды с учетом произведенных изменений, которое после его подписания прикладывается к договору в качестве его неотъемлемой части (пункт 2.3.14).

Согласно пункту 3.1 договора от 15.05.2019 арендная плата за пользование объектом установлена в следующем размере: за помещение 1 этажа из расчета 1 500 руб. за 1 кв.м (всего 291 150 руб. в месяц), за помещения 2 и 3 этажей – 300 руб. за 1 кв.м (всего 180 270 руб. и 188 070 руб. в месяц, соответственно).

Пунктом 5.3 договора от 15.05.2019 прямо предусмотрено, что арендодатель не несет ответственности за недостатки объекта аренды, которые были оговорены им при заключении договора, отмечены в акте приема-передачи и заранее были известны арендатору.

По акту приема-передачи от 15.05.2019 спорные помещения переданы арендатору с указанием в пункте 3 на то, что объект аренды находится в технически исправном состоянии, позволяющем использовать его по назначению.

В соответствии с пунктом 4 акта от 15.05.2019 на момент приема-передачи помещение находится в следующем техническом состоянии: стены, перегородки – стены под покраску, перегородки отсутствуют, требуется возведение перегородок, стен; потолки (перекрытия) – плиты, побелка, требуется покраска; полы – материал бетон, стяжка, требуется укладка кафеля; окна – алюминиевые, новые; кондиционеры – в наличие, новые; двери (наружные и внутренние) – отсутствуют, требуется установка; внутренние коммуникации – помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: холодное, водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение, услуги телефонной связи.

В пункте 5 акта от 15.05.2019 зафиксировано отсутствие у арендатора претензий к состоянию и обеспеченности объекта аренды.

Дата начала использования помещения 1 этажа определена сторонами с 01.06.2019, помещений 2 и 3 этажа – с 01.07.2019 (пункты 6 и 7 акта приема-передачи).

На основании соглашения от 01.02.2020, подписанного между ИП ФИО3 и ИП Обушным А.В., стороны досрочно расторгли договор аренды от 15.05.2019 № 01/2019.

По акту приема-передачи от 01.02.2020 арендатор вернул, а арендодатель принял нежилые помещения общей площадью 1 421,9 кв.м, расположенные на 1, 2, 3 этажах в здании по адресу: <...>.

Согласно пунктам 2 и 3 данного акта объект аренды находится в технически исправном состоянии, позволяющем использовать его по назначению. На момент приема-передачи объект аренды находится в следующем техническом состоянии: стены, перегородки – обои в хорошем состоянии, окрашенные стены; потолки (перекрытия) – плиты покрашенные; полы – ковролин, кафель; окна – алюминиевые, новые; кондиционеры – в наличие, новые; двери (наружные и внутренние) – новые, установлены во всех дверных проемах; внутренние коммуникации – помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: холодное, водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение, услуги телефонной связи; помещения разделены на гостиничные номера, в каждом оборудован отдельный санузел.

Из содержания пункта 2 акта приема-передачи от 13.03.2019 и пункта 4 акта приема-передачи от 15.05.2019 усматривается, что техническое состояние арендуемого помещения в период действия первоначального договора от 13.03.2019 не изменилось.

Вместе с тем, пунктами 2, 3 акта приема-передачи от 01.02.2020 подтверждено, что после расторжения договора от 15.05.2019 арендуемое помещение возвращено арендатором в улучшенном состоянии с учетом проведенного в нем ремонта (в части стен, потолков (перекрытий), полов, дверей, установки новых перегородок и санузлов).

В подтверждение проведенных ремонтных работ в арендуемом помещении ИП Обушный А.В. (заказчик) представил заключенный с ООО «Раксо» (исполнитель) договор подряда от 15.03.2019, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить строительно-монтажные работы по проведению внутреннего ремонта объекта – нежилых помещений общей площадью 1 421,9 кв.м, расположенных на 1-3 этажах здания по адресу: <...>, в объеме, указанном в локальных ресурсных сметных расчетах (пункты 1.1, 1.2 договора подряда), общей стоимостью в размере 15 761 740 руб. (пункт 2.1 договора подряда).

Согласно актам о приемке выполненных работ по форме КС-2 № 1 от 13.05.2019 и № 2 от 07.08.2019 работы по договору подряда выполнены на сумму 15 761 740 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2020 по делу № А51-18179/2020 удовлетворен иск ООО «Раксо» и в его пользу с ИП ФИО1 взыскано 15 761 740 руб. основного долга по договору подряда от 15.03.2019.

Претензией от 13.01.2021 ИП Обушный А.В. обратился к ИП ФИО3 с требованием возместить стоимость произведенного в спорных помещениях ремонта в общем размере 25 292 682 руб. (с учетом стоимости материалов), определенной на основании актов экспертизы от 11.09.2020 № 194/10, от 13.10.2020 № 240/10.

Аналогичная претензия от 15.11.2021 в адрес ответчика также направлена первоначальным арендатором ИП Обушной С.С.

Неисполнение арендодателем указанных претензионных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения арендаторов в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учетом его уточнения).

В данном случае судами верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как, возникшие из договора аренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об обязательственных отношениях и сделках.

Так согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ также предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Статьей 616 ГК РФ определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества.

Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, установленное статьей 616 ГК РФ условие о распределении между сторонами обязанности по содержанию арендуемого имущества, в том числе по проведению его капитального ремонта, носит диспозитивный характер и позволяет сторонам по своему соглашению по иному распределить данные обязанности, в том числе полностью возложить их на арендатора.

В данном случае, как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта по договору от 13.03.2019 была возложена на арендодателя (ответчика), а по договору от 15.05.2019 – на истца – арендатора ИП ФИО1


При этом, принимая во внимание цель предоставления спорных помещений в аренду – размещение гостиницы и кафе – суд первой инстанции пришел к выводу о том, фактическое техническое состояние данных помещений на момент передачи истцам не позволяло их использовать по указанному назначению, в связи с чем суд счел, что ответчик как арендодатель нарушил свои обязательства, поэтому в силу статей 15, 393 ГК РФ, а также пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последний обязан возместить арендаторам причиненные им убытки в виде расходов на проведение вынужденного неотложного ремонта в целях устранения имеющихся недостатков.

Для разрешения вопросов об объеме и стоимости проведенного ремонта судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дальневосточный Центр Экспертиз» (эксперт ФИО6).

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 27.01.2023 № 093-09-2022/С в спорных помещениях выполнены работы по перепланировке, переустройству внутренних помещений здания, устройство новых инженерных сетей, перегородок, отделка стен, ремонт отделки потолков, устройство нового пола, относящиеся к капитальному ремонту и без производства которых эксплуатировать арендованное имущество в том виде в котором оно было передано, невозможно.

При этом экспертом определена стоимость фактически выполненных работ и затраченных материалов на капитальный ремонт в нежилых помещениях 1 этажа в размере 1 982 301 руб., 2 этажа – 10 013 972 руб., 3 этажа – 10 460 615 руб., всего – 22 456 888 руб.

С учетом выводов эксперта суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Поддерживая итоговые выводы об удовлетворении иска, апелляционный суд руководствовался положениями статей 616, 623 ГК РФ и исходил из следующего.

Так апелляционным судом указано, что капитальный ремонт арендуемого имущества относится к неотделимым улучшениям и возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно исключительно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

При этом, отмечая отсутствие законодательно установленной формы для выражения арендодателем своего согласия на осуществление арендатором капитального ремонта либо производство неотделимых улучшений арендованного имущества иным способом, апелляционный суд счел, что фиксация в актах приема-передачи от 13.03.2019 и от 15.05.2019 технического состояния спорных помещений, явно не соответствующего целям предоставления данного имущества для размещения гостиницы и кафе, а также указание на готовность их для проведения строительных работ (необходимость возведения перегородок и дверей, покраски стен и потолков, укладки кафеля и т.д.) в достаточной степени свидетельствует о получении необходимого согласия арендодателя на производство капитального ремонта, поскольку в противном случае, использование помещений арендаторами представлялось бы невозможным, что повлекло бы на стороне арендодателя нарушение своих обязательств, установленных пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах поведение ответчика, ссылающегося на отсутствие своего согласия на производство ремонтных работ в помещениях, признано апелляционным судом не соответствующим критерию добросовестности (статья 10 ГК РФ). Дальнейшее получение ответчиком коммерческой выгоды от результата произведенных истцами улучшений арендованного имущества при отсутствии возмещения последним соответствующих расходов, по мнению апелляционного суда, фактически является неосновательным обогащением (статья 1102 ГК РФ), вследствие чего нарушается баланс интересов сторон, что противоречит природе правового регулирования, не соответствует требованиям справедливости и равенства сторон.

Факт проведения неотделимых улучшений спорных помещений за счет истцов, признан апелляционным судом подтвержденным представленными в материалы дела первичными документами (договором подряда от 15.03.2019, актами по форме КС-2 № 1 от 13.05.2019 и № 2 от 07.08.2019, товарными чеками, расходными накладными и т.д.) и имеющим преюдициальное значение решением Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2020 по делу № А51-18179/2020 о взыскании с ИП ФИО1 в пользу ООО «Раксо» основного долга в размере 15 761 740 руб.

При этом, повторно оценив заключение эксперта от 27.01.2023 № 093-09-2022/С, апелляционный суд также признал его надлежащим доказательством, подтверждающими следующие обстоятельства:

- произведенные истцами работы в арендованных помещениях относятся к капитальному ремонту и соответствуют требованиям строительных норм и правил;

- без производства указанных работ эксплуатировать арендованное имущество в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, было невозможно;

- общая стоимость фактически выполненных работ и затраченных материалов на капитальный ремонт в нежилых помещениях составила 22 456 888 руб.

Принимая во внимание все вышеуказанные обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу, что требования истцов о возмещении своих расходов на произведенные неотделимые улучшения арендованных помещений в виде их капитального ремонта в силу статей 616, 623 ГК РФ обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Между тем, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения иска сделаны без выяснения всех значимых для правильного разрешения спора фактических обстоятельств и надлежащей оценки имеющихся в деле доказательств.

Так выводы судов первой и апелляционной инстанций о нарушении ответчиком – арендодателем своих обязательств, выразившегося в предоставлении истцам спорных помещений, не соответствующих условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), прямо противоречат материалам дела.


В данном случае, стороны при заключении договоров от 13.03.2019 и от 15.05.2019 в соответствующих актах отразили техническое состояние спорных помещений, как требующих проведения ремонтных работ.

Арендаторы при приемке помещений не выражали несогласия и не приводили замечаний относительно их фактического состояния, не соответствующего приведенному в актах описанию. Акты подписаны истцами без возражений.

Доказательств того, что осуществление в спорных помещениях деятельности, предусмотренной договорами аренды – размещение гостиницы и кафе – невозможно в силу законодательного запрета, в деле не имеется. Использование данных помещений по назначению поставлено сторонами в зависимость лишь от необходимости проведения в них ремонта, с чем арендаторы были согласны.

Такими образом, ответчик в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не должен отвечать за недостатки сданного в аренду имущества (в виде отсутствия ремонта), которые прямо им оговорены при заключении договоров аренды и были достоверно известны арендаторам.

Следовательно, оснований для применения положений статей 15, 393 ГК РФ в рассматриваемой ситуации не имеется в отсутствие доказательств нарушения ответчиком своих договорных обязательств перед истцами.

В данном случае значимым является вопрос о том, каким образом стороны распределили между собой обязанности по проведению в арендуемых помещениях ремонтных работ в целях их использования по назначению.

Как было отмечено выше, в материалы дела представлены два договора аренды от 13.03.2019, заключенный первоначально с ИП Обушной С.С., и от 15.05.2019, заключенный впоследствии с ИП Обушным А.В., которыми по разному распределена указанная обязанность, а именно по первому договору проведение капитального ремонта возлагалось на арендодателя (пункты 4.1.3, 4.2.5), а по второму – на арендатора (пункт 2.3.4).

Существующий правовой порядок не исключает случаев, когда в отношении одного и того же имущества собственником заключено несколько договоров аренды с разными лицами.

Вместе с тем, по смыслу статей 398, 611 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019) от 24.04.2019 и пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023) от 19.07.2023, надлежащим арендатором должен признаваться тот, кому фактически было передано имущество, являющееся объектом договора аренды.

С учетом изложенного, в период нахождения спорных помещений в аренде у ИП Обушной С.С. по договору от 13.03.2019 расходы по проведению капитального ремонта должен был нести ИП ФИО3, а после передачи помещений в аренду ИП ФИО1 по договору от 15.05.2019 именно последний обязан был проводить их капитальный ремонт за свой счет с учетом условий пункта 2.3.4 данного договора.

Между тем, ИП Обушная С.С. доказательств проведения ремонта не представила, а приобретение строительных материалов само по себе не свидетельствует о выполнении каких-либо работ в спорных помещениях.

При этом делая вывод о том, что ремонтные работы проводились третьим лицом ООО «Раксо» на основании договора подряда от 15.03.2019 суды не учли, что на момент его заключения ИП Обушный А.В. еще не являлся арендатором спорных помещений и не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Указанные расхождения должны были вызвать у судов сомнения как минимум во времени изготовления указанного документа (что имеет существенное значение относительно фактического выполнения ремонтных работ) и, как следствие, в его достоверности с точки зрения части 3 статьи 71 АПК РФ, согласно которой доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Утверждение истцов о допущенной в договоре от 15.03.2019 ошибке также не проверено судами в целях выяснения фактической даты заключения данной сделки.

Кроме того, вопреки указанию апелляционного суда, решение Арбитражного суда Приморского края от 23.12.2020 по делу № А51-18179/2020 не имеет преюдициального характера, поскольку ИП ФИО3 участником указанного спора не являлся.

Помимо этого судами оставлено без внимания и должной оценки содержание актов приема-передачи от 13.03.2019 и от 15.05.2019, сопоставление которых свидетельствует о том, что техническое состояние спорных помещений до их передачи ИП ФИО1 не претерпело каких-либо изменений, что также непосредственно касается вопроса о том, кто и когда выполнял ремонтные работы.

Выводы судов о согласовании арендодателем проведения капитального ремонта в спорных помещениях путем указания в актах приема-передачи на их готовность к проведению строительных работ также признаются судом округа ошибочными с учетом указания в пункте 2.3.12 договора аренды от 15.05.2019 специального порядка получения такого согласия в письменном виде с предварительным предоставлением арендатором проекта предполагаемых работ.

Доказательств разработки ИП Обушным А.В. указанного проекта и представления его ответчику до проведения строительных работ в деле не имеется.

В этой связи указание апелляционного суда на злоупотребление ИП ФИО3 своими правами противоречит материалам дела.

Ссылки судов на заключенный между истцами договор о совместной деятельности от 14.01.2020 не имеют правового значения, поскольку ответчик стороной данного договора не является и в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ на него не могло быть возложено каких-либо обязательств данной сделкой, в том числе по возмещению истцам расходов на проведение капитального ремонта спорных помещений.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 13) как следует из частей 1 и 3 статьи 286 Кодекса, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Вместе с тем суд при принятии постановления самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, и может не применить законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 12 части 2 статьи 289 АПК РФ).

С учетом этого при определении пределов рассмотрения дела суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки.

В частности, основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 3 статьи 288 АПК РФ может быть признано нарушение норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшее к судебной ошибке, например, если обжалуемый судебный акт основан на недопустимых доказательствах (статья 68 АПК РФ), судами неправильно применены основания для освобождения от доказывания (статья 69 АПК РФ). Выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Кодекса), являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части.

В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу (пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ № 13).

Поскольку указанные в настоящем постановлении обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, однако оставлены судами без должного исследования и оценки, то обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ и частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и выяснить, кем и когда проводился капитальный ремонт спорных помещений и в зависимости от этого определить, кто из сторон должен был нести соответствующие расходы.

В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, подлежат отмене (часть 4 статьи 283 АПК РФ), а перечисленные денежные средства в качестве встречного обеспечения подлежат возврату ответчику.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.05.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу № А51-5364/2021 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.11.2023.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304253706200027, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Дальневосточного округа денежные средства в размере 22 615 172 руб., перечисленные платежным поручением от 27.10.2023 № 1418.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

ФИО7