Решение от 6 декабря 2022 г. по делу № А46-6437/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6437/2022
06 декабря 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2022 года.

Мотивированное решение изготовлено 6 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:170110:7774, об обязании заключить договор купли-продажи в редакции истца,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 22.07.2022 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв. м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, об обязании Министерства заключить с предпринимателем договор купли-продажи указанного нежилого помещения в редакции проекта договора Министерства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый объект составляет 850 833 руб. 33 коп.».

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2022 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

30.05.2022 ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором указанное лицо обратило внимание на то, что истцом не доказано несоответствие представленного Министерством отчета об оценке рыночной стоимости рассматриваемого нежилого помещения; ответчик просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, установив выкупную стоимость нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв.м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>, в размере 1 163 954 руб. 60 коп. без учета НДС.

В представленных в материалы дела дополнительных пояснениях предприниматель указал на то, что согласно представленному ответчиком отчету об оценке выкупаемого имущества, рыночная стоимость объекта определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поэтому указанная в названном отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении объекта сделки купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса:

- Определить реальную рыночную стоимость нежилого помещения 1П, с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Оценку произвести на 08.11.2021, указав стоимость объекта с учетом НДС и без учета НДС.

Проведение экспертизы истец просил поручить экспертной организации – обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (далее также – ООО «ЭОА «Ледон»).

Определением Арбитражного суда Омской области от 05.07.2022 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «ЭОА «Ледон», производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- Определить реальную рыночную стоимость нежилого помещения 1П, с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв.м, находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Оценку произвести на 08.11.2021, указав стоимость объекта с учетом НДС и без учета НДС?

08.08.2022 ООО «ЭОА «Ледон» представило в материалы дела заключение эксперта № 5/АГ-22 от 08.08.2022.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.09.2022 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена состава суда при помощи автоматизированной информационной системы.

Определением (протокольным) Арбитражного суда Омской области от 15.09.2022 возобновлено производство по делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление с учетом уточнения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил.

В порядке части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

15.02.2022 Министерство передало ИП ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения 1П, с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (далее – проект Договора).

Пунктом 3.1 проекта Договора предусмотрена цена за приобретаемое нежилое помещение в размере 1 163 954 руб. 60 коп.

Не согласившись с проектом Договора, предприниматель направил в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому пункт 3.1 проекта договора подлежал изменению в части цены приобретаемого имущества на сумму 768 333 руб.

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке № 67/013/22-2 от 14.02.2022, подготовленным экспертом ИП ФИО4

Министерство в ответ на протокол разногласий предпринимателя направило письмо с предложением заключить договор на первоначальных условиях.

Ссылаясь на то, что указанная Министерством цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, ИП ФИО2 обратился с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 и Министерством имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 163 954 руб. 60 коп. Министерством использовался отчет об оценке рыночной стоимости № 673/01 от 10.12.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ЗСКЦ».

В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 10.12.2021 составляет 1 163 954 руб. 60 коп.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет об оценке № 67/013/22-2 от 14.02.2022, подготовленный ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 768 333 руб.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, а также то обстоятельство, что оценка произведена ответчиком не на дату обращения истца с заявлением о приватизации недвижимого имущества (08.11.2021), а на иную дату (10.12.2021), суд определением от 05.07.2022 по ходатайству истца назначил проведение экспертизы по настоящему делу.

Согласно поступившему в материалы дела заключению № 5/АГ-22 от 08.08.2022 рыночная стоимость нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, составляет 850 833 руб. 33 коп.

Суд, исследовав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что отчет № 5/АГ-22 от 08.08.2022, выполненный ООО «ЭОА «Ледон», соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Возражений в отношении результатов проведенной судебной экспертизы со стороны Министерства не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению с учетом уточнений.

Как следует из части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с этим с Министерства в пользу ИП ФИО2 подлежат взысканию 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 15 000 руб. судебных издержек за проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) и Министерством имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:170110:7774, общей площадью 21,6 кв. м., находящегося на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Министерства имущественных отношений Омской области, изложив абзац первый пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи помещения по настоящему Договору составляет 850 833 руб. 33 коп., без учета НДС, в соответствии с заключением эксперта № 5/АГ-22 от 08.08.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон».

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) 21 000 руб. судебных расходов, в том числе: 6 000 руб. на уплату государственной пошлины, 15 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья И.А. Иванова