Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А32-21495/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-21495/2018
г. Краснодар
22 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 17 октября 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 22 ноября 2018 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воронова И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Истец: АО «Краснодаргазстрой», г. Краснодар

Ответчик: Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (1)

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (2)

1. Признать незаконным действия Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар о не продлении срока Договора аренды земельного участка № 26 (4300006146) ( л/с <***>) от 18.01.2000 г., выраженные в уведомлении № 10820.26 от 11.05.2018 г. об отказе АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, предоставленного для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

2. Признать незаконным решение (действие) Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в отказе от 15.05.2018 г. № 11234.26 от заключения с АО «Краснодаргазстрой» договора аренды земельного участка обшей площадью 815417 кв.м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4 на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

3. Обязать Департамент в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вынесения судом решения по настоящему делу оформить, с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес АО «Краснодаргазстрой» новый договор аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенный в станине Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации со сроком действия 49 (сорок девять) лет.

4. Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар в пользу АО «Краснодаргазстрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000,00 руб.

В судебном заседании участвуют представители:

от заявителя: представитель по доверенности ФИО1, доверенность, паспорт

от заинтересованного лица (1): представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

от заинтересованного лица (2): представитель по доверенности ФИО2, доверенность, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

АО «Краснодаргазстрой» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действия Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар о не продлении срока Договора аренды земельного участка № 26 (4300006146) ( л/с <***>) от 18.01.2000 г., выраженные в уведомлении № 10820.26 от 11.05.2018 г. об отказе АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, предоставленного для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации, признать незаконным решение (действие) Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в отказе от 15.05.2018 г. № 11234.26 от заключения с АО «Краснодаргазстрой» договора аренды земельного участка обшей площадью 815417 кв.м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4 на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации, просит обязать Департамент в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вынесения судом решения по настоящему делу оформить, с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес АО «Краснодаргазстрой» новый договор аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенный в станине Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации со сроком действия 49 (сорок девять) лет.

Представитель заявителя в заседании поддержал заявленное требование.

Представитель заинтересованного лица 1 и 2 высказал возражения.

Заинтересованное лицо обеспечило явку специалиста департамент архитектуры и градостроительства АМО город Краснодар ФИО3.

На вопрос: препятствует ли заключению договора аренды наличие нескольких зон на земельном участке? Возможно ли описание ограничений.

Получен ответ специалиста: заключению договора не препятствует, но разночтения в генплане и ПЗЗ могут впоследствии привести к отсутствию возможности утверждения проекта детальной планировки территории и выдачи разрешения на строительство.

На вопрос: входят ли зеленые зоны в границы спорного земельного участка?

Получен ответ: да, в границы земельного участка входят зеленые зоны, они обозначены на выкопировках генплана и ПЗЗ зеленым цветом.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из пояснений заявителя, Постановлением главы администрации города Краснодара от 17.01.1996 № 34 «О предоставлении земельного участка АО «Краснодаргазстрой» в Карасунском административном округе» АО «Краснодаргазстрой» предоставлен во временное пользование сроком на 3 года из земель запаса г. Краснодара земельный участок общей площадью 88 га , из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе города Краснодара.

Вышеуказанное постановление было принято в рамках реализации договора, заключенного с администрацией Карасунского административного округа, имеющего признаки инвестиционного договора.

Постановлением мэрии города Краснодара от 13.11.1998 № 2318 «О предоставлении ОАО «Краснодаргазстрой» РАО «Газпром» земельного участка в Карасунском административном округе» ОАО «Краснодаргазстрой» РАО «Газпром» предоставлен из земель запаса г. Краснодара в аренду на 5 лет земельный участок площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе».

Постановлением Мэрии города Краснодара № 1375 от 11.08.99 г. срок аренды земельного участка был изменен, в редакции данного постановления ОАО «Краснодаргазстрой» РАО «Газпром» предоставлен из земель запаса г. Краснодара в аренду на 20 (двадцать) лет земельный участок площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе.

18.01.2000 г. между мэрией города Краснодара (Арендодатель) и ОАО «Краснодаргазстрой» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 26 (4300006146) ( л/с <***>), согласно которому Арендодатель в срок до 13 ноября 2018 года сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 880 000,00 кв.м, расположенный в Карасунском административном округе города, кадастровый номер 23:43:04:36:03:00 для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей эксплуатации в ст. Старокорсунской. (Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация сделки с землей 13.04.2000 г. № регистрации 23-01.00-1.7.2000-25, выдано свидетельство о государственной регистрации права на землю серия КК № 110238 от 14.04.2000.

10 декабря 2003 года между ОАО «Газпром» (Инвестор) и Дочернее ОАО «Краснодаргазстрой» (Заказчик) был заключен договор № 44 на реализацию инвестиционных проектов, согласно которому Заказчик принял на себя обязательство по реализации инвестиционных проектов Инвестора на строительство и сдачу в эксплуатацию объектов: 1-ая очередь (130 домов) жилого поселка усадебного типа, расположенного северо-восточнее ст. Старокорсунской г. Краснодара (Приложение № 1 к договору).

В рамках реализации условий инвестиционного договора ОАО «Краснодаргазстрой» была выполнена первая часть первого этапа инвестиционного проекта ПАО «Газпром», построены и сданы в эксплуатацию 64 жилых дома, а также объекты жилищно-коммунальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций нового жилого массива ст. Старокорсунской: системы газификации, водоснабжения, канализации, электрические сети, подъездные дороги, сеть поселковых дорог, административное здание и объекты благоустройства.

Соглашением № 291 от 27.04.2010 г. между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ОАО «Краснодаргазстрой» в договор аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146), внесено изменение , п. 1.1. Договора изложен в новой редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату в срок до 13 ноября 2018 года из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 853848 кв.м., расположенный в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации».

Соглашением № 104 от 10.02.2011 г. между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ОАО «Краснодаргазстрой» Арендодатель и Арендатор по взаимному соглашению и в соответствии с постановлениями администрации муниципального образования города Краснодар от 21.01.2011 № 270 и от 01.02.2011 № 571 внесли в договор аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146), изменение, п. 1.1. Договора изложен в новой редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату в срок до 13 ноября 2018 года из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 815417 кв.м., расположенный в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации».

В силу п. 4.1.7 Договора аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146) Арендатор имеет право на предоставление участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего Договора на принятых сторонами условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия Договора.

На основании п. 4.2.13 Арендатор обязан за три месяца до окончания срока аренды участка письменно внести предложения Арендодателю о дальнейшем использовании Участка.

Поскольку, в силу п. 1.1 и 7.2 договор действует в течение двадцати лет, до 13 ноября 2018 года, АО «Краснодаргазстрой» письмом от 27.04.2018 № 31-02/47 обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с ходатайством о продлении права аренды земельного участка на новый срок с приложением проекта договора аренды (исх. № 31-02/54 от 11.05.2018 г.).

Письмом от 11.05.2018 г. № 10820.26 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар по поручению администрация муниципального образования город Краснодар отказал АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды спорного земельного участка.

Письмом от 15.05.2018 г. № 11234.26 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар по поручению администрация муниципального образования город Краснодар отказал АО «Краснодаргазстрой» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 на новый срок.

В качестве обоснования отказа в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 и заключения договора аренды указанного земельного участка на новый срок Департаментом муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар были указаны следующие обстоятельства:

1. Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулируются земельным законодательством, которое состоит из Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статьи 2, 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды земельных участков без проведения торгов, в случае если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами Российской Федерации, не обладает иное лицо;

ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

на момент заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

Таким образом, положениями ЗК РФ предусмотрен порядок заключения нового договора аренды земельных участков без проведения торгов.

Кроме того, в соответствии со статьёй 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе указываются: основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ оснований, цель использования земельного участка. Указанные сведения, по мнению уполномоченного органа, в обращении АО «Краснодаргазстрой» о продлении договора аренды отсутствуют.

2. Статьёй 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из текста обращения АО «Краснодаргазстрой» также не установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположены здания, сооружения, принадлежащие АО «Краснодаргазстрой» на праве собственности.

3. По сведения ФГБУ «ФПК Росреестра» по Краснодарскому краю и публичной кадастровой карты, расположенной на Интернет-ресурсе https://pkk5.rosreestr.ru, в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:43:0436003:4 площадью 815417 кв.м с видом разрешённого использования - для строительства жилых домов и последующей их эксплуатации и для строительства объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ст. Старокорсунская, сведения о координатах которого отсутствуют, (далее — Земельный участок) входят обособленные земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0436003:2, 23:43:0436003:3.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования города Краснодара, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», испрашиваемый АО «Краснодаргазстрой» земельный участок расположен в зоне объектов коммунального назначения, в зоне рекреационного назначения (городские зелёные насаждения общего пользования, лесопарки), в зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, в зоне инженерной инфраструктуры и в зоне транспортной инфраструктуры.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6«Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домйми (Ж.2), в зоне зелёных насаждений общего пользования (РО) и в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами города Краснодара (Ж. 1.2).

4. Решением городской Думы Краснодара от 19.07.2012 № 32 п.13«Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар» утверждены местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар.

Подразделом П.4.1 указанного решения городской Думы Краснодара установлены общие требования для зон рекреационного назначения, в соответствии с которыми рекреационные зоны предназначены для организации массового отдыха населения, улучшения экологической обстановки городского округа и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоёмы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств города Краснодара и населённых пунктов сельских округов.

Рекреационные зоны формируются на землях общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары и другие озелененные территории общего пользования).

На территории рекреационных зон не допускается строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов.

5. Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 указанной статьи ЗК РФ), указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 указанной статьи ЗК РФ), границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 24 указанной статьи ЗК РФ).

Истец полагает, что вышеуказанный отказ нарушает права и законные интересы истца по следующим основаниям:

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в определении Верховного суда РФ № 304-ЭС16-6168 от 08.02.2017 г. при рассмотрении аналогичного спора, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Мотивируя принятое решение об отказе в продлении АО «Краснодаргазстрой» права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4, уполномоченный орган исходил из того, что в рассматриваемом случае отсутствуют в совокупности условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае имеет место быть вся совокупность указанных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для предоставления спорного земельного участка в аренду АО «Краснодаргазстрой» без проведения торгов, в том числе по основанию, предусмотренному подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Спорный земельный участок был предоставлен истцу в рамках реализации договора, заключенного с администрацией Карасунского административного округа, имеющего признаки инвестиционного соглашения (Договор об оказании взаимной помощи, заключенный в 1995 г. с управлением Карасунского административного округа, согласно которому АО «Краснодаргазстрой» приняло на себя обязательство выполнить за счет своих средств строительство газопровода, двух ГРП и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе).

В последствии между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды спорного земельного участка № 26 (4300006146) от 18.01.2000 г., с целевым назначением земельного участка: для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

10 декабря 2003 года между ОАО «Газпром» (Инвестор) и АО «Краснодаргазстрой» (Заказчик) был заключен договор № 44 на реализацию инвестиционных проектов, согласно которому Заказчик принял на себя обязательство по реализации инвестиционных проектов Инвестора на строительство и сдачу в эксплуатацию объектов: 1-ая очередь (130 домов) жилого поселка усадебного типа, расположенного северо-восточнее ст. Старокорсунской г. Краснодара (Приложение № 1 к договору).

АО «Краснодаргазстрой» в рамках реализации условий инвестиционного договора был осуществлен большой комплекс мероприятий по строительству объектов социально-бытового назначения на спорном участке, в том числе, характеризующих общество с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного земельного участка, как то: была выполнена первая часть первого этапа инвестиционного проекта ПАО «Газпром», построены и сданы в эксплуатацию 64 жилых дома, а также объекты жилищно-коммунальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций нового жилого массива ст. Старокорсунской: системы газификации, водоснабжения, канализации, электрические сети, подъездные дороги, сеть поселковых дорог, административное здание и объекты благоустройства и озеленения.

На сегодняшний день на земельном участке общей площадью 815417 кв.м., расположенном в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, находится 35 объектов капитального строительства: инженерные коммуникации нового жилого массива ст. Старокорсунской - системы газификации, водоснабжения, канализации, электрические сети, подъездные дороги, сеть поселковых дорог, административное здание и объекты благоустройства, необходимые для дальнейшей реализации инвестиционного проекта строительства жилого массива с объектами соцкультбыта, инвестиционный договор между АО «Краснодаргазстрой» и ПАО «Газпром» не расторгнут и не содержит окончательного срока реализации инвестиционных планов Инвестора.

По своей правовой природе целевое назначение, для которого был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 в аренду АО «Краснодаргазстрой» по Договору от 18.01.2000 № 26 (4300006146), попадает под критерии определения комплексного освоения территории.

Так согласно п. 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 г., т.е. позже даты заключения Договора аренды земельного участка от 18.01.2000 № 4300006146 ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

На момент заключения Договора аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146) определение «комплексное освоение территории» законодательно не было закреплено в нормативных актах РФ. Однако действия, осуществленные АО «Краснодаргазстрой» в рамках заключенного инвестиционного договора с ПАО «Газпром», по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 свидетельствуют именно о комплексном освоении территории.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённой нормы обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Совершение АО «Краснодаргазстрой» вышеуказанных действий по реализации инвестиционного договора в своей совокупности свидетельствует о том, что обществом в течение срока действия договора аренды № 26 (4300006146) от 18.01.2000 г. предпринимались меры, направленные на освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, т.е. для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации, и была выполнена только первая часть первого этапа инвестиционного проекта ПАО «Газпром», однако построенные на спорном участке инженерные сети и коммуникации, их мощности рассчитаны для дальнейшего строительства жилого массива.

Вместе с тем, в настоящее время освоение земельного участка затруднено тем, что в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар он расположен в нескольких территориальных зонах, что препятствует в получении разрешений на строительство объектов недвижимости в рамках заключенных инвестиционных соглашений, нарушает права арендатора земельного участка, а также противоречит статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Аналогичная позиция законодателя отражена в части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Таким образом, Арендодатель без согласия Арендатора изменил правовой статус земельного участка и существенные условия договора аренды земельного участка, что привело к ущемлению прав Арендатора и невозможности на текущий момент освоения земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключен в рамках реализации инвестиционных соглашений. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора. Договор подпадает под регулирование норм ГК РФ, а также Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно статье 15 Закона государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности защиту капитальных вложений. Так, в силу пункта 1 статьи 16 Закона капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены ГК РФ. Таким образом, к заключенному договору неприменимы положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ о возможности одностороннего отказа от договора аренды.

Исходя из существа договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, к его части, содержащей элементы договора аренды, не могут быть применены правила о договоре аренды в отрыве от норм Закона.

Реализация инвестиционных проектов в области недвижимости сопряжена для инвесторов с рядом дополнительных гражданско-правовых рисков. Так, реализация проекта застройки может оказаться объективно невозможной по независящим от инвесторов причинам, например, в случае принятия государственного или муниципального акта, которым вносятся изменения в соответствующий градостроительный план и устанавливается такой правовой режим земельного участка, который не позволяет инвестору продолжать освоение земельного участка, по независящим от инвестора обстоятельства, что и произошло в нашем случае.

Для инвестора это чревато утратой права на имущество (земельный участок), приобретенное инвестором для реализации инвестиционного проекта, продолжение которого более невозможно.

Указывая на данные обстоятельства, заявитель обратился в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на строк, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 гражданского кодекса российской Федерации догоовор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность собственников земельных участком и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Так, в силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12. Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды земельных участков без проведения торгов, в случае если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами Российской Федерации, не обладает иное лицо;

ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

на момент заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

В силу статьи 7 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъекты инвестиционной деятельности обязаны осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами, законами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности в соответствии со статьей 8 Закона осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государство защищает права инвесторов (статья 11 Закона), гарантирует субъектам инвестиционной деятельности равные права и защиту капитальных вложений (статьи 15, 16 Закона), под которыми понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

При прекращении инвестиционной деятельности субъектам инвестиционной деятельности возмещаются убытки в порядке, предусмотренном законодательством или договором (статья 18 Закона). Понесенные истцом прямые затраты в ходе реализации инвестиционного контракта находятся в прямой причинной связи с незаконными и виновными действиями ответчика.

Принимая во внимание осуществленные обществом меры по освоению переданного в аренду земельного участка в целях его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением «для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации», разумные ожидания АО «Краснодаргазстрой» в части реализации конечной цели арендного соглашения – осуществления им строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации, можно прийти к выводу, что в данном конкретном случае действия департамента по отказу в продлении АО «Краснодаргазстрой» срока действия Договора аренды земельного участка № 26 (4300006146) ( л/с <***>) от 18.01.2000 г. и заключении нового договора при наличии добросовестного поведения общества по использованию спорного земельного участка в соответствии с его целевым предоставлением не могут быть признаны правомерными.

У АО «Краснодаргазстрой» имелись правовые основания на заключение договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора.

Совершенные АО «Краснодаргазстрой» действия в своей совокупности свидетельствуют о том, что обществом в течение срока действия договора аренды предпринимались меры, направленные на освоение земельного участка.

Доказательств, опровергающих указанный вывод, заинтересованное лицо суду не представило.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требование подлежат удовлетворению.

Исходя из нормы ч.5 ст.201 АПК РФ, при рассмотрении споров об обжаловании действий (бездействия) публичных органов, суду следует определить способ восстановления нарушенного права обратившегося за защитой лица.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным действия департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар о не продлении срока Договора аренды земельного участка № 26 (4300006146) (л/с <***>) от 18.01.2000 г., выраженные в уведомлении № 10820.26 от 11.05.2018 г. об отказе АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, предоставленного для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

Признать незаконным решение (действие) Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в отказе от 15.05.2018 г. № 11234.26 от заключения с АО «Краснодаргазстрой» договора аренды земельного участка обшей площадью 815417 кв.м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4 на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

Обязать Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес АО «Краснодаргазстрой» проект договора аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенный в станине Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации со сроком действия 49 (сорок девять) лет.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар в пользу АО «Краснодаргазстрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.М. Боровик