Решение от 24 ноября 2017 г. по делу № А58-1075/2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-1075/2017
24 ноября 2017 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2017.

Полный текст решения изготовлен 24.11.2017.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Синяя птица" (ИНН 1435284286, ОГРН 1141447009329) от 02.03.2017 № б/н к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Доступное жилье" (ИНН 1435191641, ОГРН 1071435012472) о взыскании 3 208 556,15 рублей убытков,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>).

в судебное заседание явились:

от истца: представитель ФИО2 - по доверенности от 20.10.2017 № 14АА 1250318,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 22.05.2017,

от третьего лица: представитель ФИО4 по доверенности от 02.06.2017 № 171.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Синяя птица" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением от 02.03.2017 № б/н к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Доступное жилье" (далее - ответчик) о взыскании 3 208 556,15 рублей убытков.

Ответчик представил отзыв, дополнение к отзыву и пояснения, в котором полагает, что предполагаемый убыток за 39 кв.м. необходимой прилегающей площади составляет 487 392, 36 руб. или 312 431 руб. за 25 кв.м. фактической застройки.

К участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Окружной администрации города Якутска (далее – третье лицо).

Третье лицо не представило письменный отзыв.

Из материалов дела установило.

Ответчик является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Жорницкого, квартал «16», кадастровый номер 14:36:104003:469 (л.д.60), общей площадью 1 555 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от 14.08.2014 № 09-1/2014-0823, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (срок действия договора с 14.08.2014 по 14.08.2017).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.12.2015 истцу на праве собственности принадлежит земельный участок кадастровый номер 14:36:104003:4224, площадью 3 366 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02.02.2015 по делу № А58-7807/2014 ответчик был привлечен за осуществление строительства объекта капитального строительства без соответствующего разрешения на строительство к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ. При этом были установлены следующие обстоятельства.

14.04.2014 Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение на строительство RU 14301000-6614 ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» на строительство объекта капитального строительства «Жилые вставки к 30-квартирному жилому дому в 16 квартале г.Якутска. 17-квартирная жилая вставка», этап – нулевой цикл.

В ходе проверки установлено, что на объекте «Жилые вставки к 30-ти квартирному жилому дому в 16 квартале г.Якутска» «17-ти квартирная жилая вставка» осуществляются строительно-монтажные работы выше нулевой отметки без разрешения на строительство, а именно выполнен монолитный железобетонный каркас до плиты перекрытия 3-го этажа, арматурные выпуски для колонн, лестничной клетки (диафрагмы жесткости) технического этажа, каменная кладка наружных стен 1-го и 2-го этажа, что подтверждается актом осмотра от 11.11.2014.

Согласно письму Департамента градостроительной политики от 11.11.2014 № 1864-ДГП разрешение на строительство надземной части (выше отметки 0.000) на объекты: «Жилые вставки к 30-ти квартирному жилому дому в 16 квартале г.Якутска» «24-ти квартирная жилая вставка», «Жилые вставки к 30-ти квартирному жилому дому в 16 квартале г.Якутска» «17-ти квартирная жилая вставка», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:469 по адресу: <...>, застройщику ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» Окружная администрация города Якутска не выдавала.

11.05.2016 исх. № 10 истец направил ответчику письмо о том, что кадастровым инженером установлено, что ответчик при строительстве жилищного строения вышел за свои границы земельного участка, строение частично построено на земельном участке истца, то есть осуществило самовольное строительство, в связи с чем, истец предложил ответчику два варианта урегулирования возникшего вопроса:

1. ответчик осуществляет снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности в течение одного месяца;

2. ответчик своими силами и за свой счет вызывает кадастрового инженера (физическое лицо, который имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, который осуществляет замеры самовольно занятого земельного участка и предоставляет информацию об общей площади самовольно занятого земельного участка и ее границах в виде отчета за его печатью и подписью с приложением заверенной копии аттестата кадастрового инженера для дальнейшего решения вопроса об оценке стоимости части земельного участка и его выкупе ответчиком).

09.05.2016 исх. № 12 истец направил ответчику письмо о том, что, исходя из топосьемки площадь самовольно занятого земельного участка для выкупа составляет 115 кв.м., и просил выкупить земельный участок площадью 115 кв.м. по стоимости за 1 кв.м.= 100 000 руб., итого стоимость земельного участка составляет 11 500 000 руб.

24.06.2016 между истцом и ООО «Симиир» был заключен предварительный договор, пунктом 1.1 договора истец обязуется заключить с ООО «Симиир» основной договор купли-продажи земельного участка, категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажных домов (от 4-х до 16 этажей), кадастровый номер 14:36:104003:4224, площадью 3 366 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

26.10.2016 исх.№ 47-16 ответчик направил истцу письмо о том, что жилая вставка построена полностью и внес предложение об урегулировании заступа 17-квартирной жилой вставки к жилому дому, расположенному по адресу: улица Рыдзинского, 18/14, о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 27 кв.м. по цене равной 300 000 руб.

Согласно протоколу публичных (общественных) слушаний по внесению изменений в проект планировки и межевания территории квартала «16» ГО «город Якутск» от 01.11.2016 законный представитель ответчика пояснил о том, что имеется небольшой заступ в части 17-квартирного жилого дома на территорию ООО «Симиир» на 27 кв.м. на земельном участке, принадлежащем истцу.

09.12.2016 исх. 1747-ДГ Департамент градостроительства Окружной администрации в ответ на обращение истца по факту самовольного занятия земельного участка сообщил о том, что разрешение на строительство цикла «выше нуля», а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Окружной администрации города Якутска будет выдано ответчику после устранения застройщиком нарушений повлекших самовольного занятия смежного земельного участка, а также при соблюдении действующего законодательства.

17.01.2017 исх. № 02 в порядке досудебного урегулирования истец направил ответчику претензию о возмещении убытков в размере 3 208 556 руб.15 коп.

Определением суда от 07.07.2017 по данному делу была назначена экспертиза, на разрешение экспертизы был поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость одного квадратного метра земельного участка Общества с ограниченной ответственностью "Синяя птица", общей площадью 3 366 кв.м., с кадастровым номером 14:36:104003:4224 для расчета рыночной стоимости части занятого Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Доступное жилье" из указанного земельного участка, площадью 135 кв.м., в том числе 25 кв.м., под застройкой жилой вставкой и условной прилегающей территорий 110 кв.м.

Экспертным заключением эксперта ФИО5 от 21.09.2017 № 6020 определена стоимость 1 кв.м. земельного участка площадью 3 366 кв.м., которая составила 12 497, 24 руб., стоимость части земельного участка, площадью 135 кв.м., с учетом округления составляет 1 687 000,00 руб.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

При этом для применения ответственности, предусмотренной этой нормой, необходимо наличие состава правонарушения, включающего причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вину причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера вреда.

Таким образом, при рассмотрении спора о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: факт причинения ущерба и его размер, вина и противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие причинной связи между противоправным поведением и наличием убытков. Ответчик доказывает факт отсутствия своей вины.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Таким образом, вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

С учетом изложенных требований статьи 15 ГК РФ и с учетом особенностей дел о взыскании убытков, причиненных нарушением земельного законодательства, предмет доказывания включает для истца следующие факты:

- совершение конкретным лицом (лицами) противоречащего законодательству действия или бездействия, соглашения, акта;

- наличие у истца убытков и их размер;

- причинно-следственная связь между нарушением права истца (противоправным поведением) и его убытками.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтверждены фактическими данными.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

В деле отсутствуют доказательства того, что заключение эксперта не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Само по себе несогласие истца с содержащимися в экспертном заключении выводами, при отсутствии доказательств их недостоверности не исключают возможность исследования заключения эксперта в качестве доказательства по делу.

Часть участка, занимаемая самим зданием, составляет площадь 25 кв.м., указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Суд соглашается с тем, что часть участка, занимаемая прилегающим к зданию земельным участком, необходимым для жизнеобеспечения и противопожарной защиты, составляет площадь 110 кв.м.

Расстояние от стены здания определено в соответствии с п.5.3.4; 5.3.8 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства», утвержденного Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94 и действующего с 01.01.2000, минимальное расстояние от окон жилых домов до стен соседнего жилого дома и хозяйственных построек, расположенных на соседних земельный участках, должно составлять 6 м.

Также с учетом положений пункта 4.3 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в целях соблюдения норм проектирования, жизнеобеспечения и противопожарной защиты необходимо освобождение земельного участка, прилегающего непосредственно к стенам жилого дома, в радиусе 6 м.

Оценив представленные сторонами доказательства с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что в экспертном заключении правомерно и обоснованно определена рыночная стоимость части занятого ответчиком площадью 135 кв.м., в том числе 25 кв.м. под застройкой жилой вставкой и условной прилегающей территории 110 кв.м., в сумме 1 687 000,00 руб.

Таким образом, размер причинения убытков является доказанным в сумме 1 687 000,00 руб.

24.06.2016 между истцом и ООО «Симиир» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, стоимость земельного участка составляет 80 000 000 руб. Исходя из определенной в предварительном договоре стоимости земельного участка, истец определил убытки за захваченный строительством земельный участок в размере 3 208 556, 15 руб.

На основании изложенного и с учетом того, что цена была установлена лишь предварительным договором, суд не может принять доказанным размер убытков в сумме 3 208 556,15 руб.

Ответчик, ссылаясь на Генплан 30-квартирного жилого дома с пристроенными жилыми блоками в 16 квартале, пристроенные жилые блоки (согласовано с главным архитектором города Якутска 12.10.2009), на схему расположения земельного участка от 15.10.2009 с чертежом градостроительного плана земельного участка, на пояснительную записку ООО Архитектурно-творческой мастерской «Утум» к рабочей документации «17-квартирная жилая вставка к 30-квартирному жилому дому в 16 квартале города Якутска» 572-01-ПЗ (о том, что проект разработан в соответствии с требованиями экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующего на территории РФ, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий), на распоряжение Первого заместителя главы ГО «Город Якутск» от 27.02.2017 № 403/зр1 «О присвоении адреса объектам адресации улица Рыдзинского, д.14/14Б; на схему расположения здания на земельном участке (с расчетом кадастрового инженера необходимой площади 39 кв.м. для эксплуатации 17 кв. жилой вставки блок Б) указывает на то, что осуществление застройщиком строительства объекта капитального строительства «17-квартирная жилая вставка к 30-квартирному жилому дому в 16 квартале в г.Якутска», расположенного по адресу: г.Якутск, Строительный округ, квартал «16» улица Рыдзинского, дом 18, корпус 14Б, производится в соответствии с согласованным главным архитектором города Якутска 12.10.2009 проектом, градостроительным планом от 20.09.2016, а также в пределах площади 359 кв.м., в границах предоставленной части земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:469, площадью 1 555 кв.м., то есть площадь застройки 312, 34 кв.м., не превысила допустимую площадь 359 кв.м.

Кроме этого, ответчик, полагая об отсутствии его вины в строительстве, указывает на осуществление строительства на основании разрешения строительства на нулевой цикл, выданного органом местного самоуправления.

Между тем, все указанные доводы ответчика опровергаются фактом осуществления строительства жилой вставки без соответствующего разрешения на строительство объекта капитального строительства как на предоставленном ему в аренду земельном участке, так и на самовольно занятом земельном участке (смежном участке).

Следовательно, является необоснованным довод ответчика о том, что при постановке земельного участка истца на кадастровый учет кадастровым инженером при проведении межевых работ земельного участка должна быть учтена существующая застройка, то есть жилой дом ответчика. Суд полагает, что ответчик также заблуждается в отсутствии у него вины, указывая на то, что правопредшественнику истца и истцу было известно о переносе газопровода для строительства 17-квартирной жилой вставки ответчика и о строительстве, и они не сообщали ответчику о нарушении его прав на земельный участок.

Из указанного следует, что истец доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя вреда, что подтверждается судебным актом по делу по делу № А58-7807/2014. Обратное ответчиком не доказано.

Таким образом, имеется в наличии причинно-следственная связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда.

Для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как факт причинения убытков и его размер; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда. В данном конкретном деле эта совокупность обстоятельств доказана истцом.

Суд, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе установления фактических обстоятельств по делу, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебные акты по делам №№ А58-5800/2017, А58-5801/2017, А58-5802/2017, А58-2940/2017, А58-2939/2017 не имеют отношения к спорному земельному участку.

На основании изложенного, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 1 687 000 руб.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Доступное жилье" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Синяя птица" (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в сумме 1 687 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 870 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части исковых требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Синяя птица" (ИНН <***>, ОГРН <***>) с федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 9 173 руб. Выдать справку.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

Р.И. Эверстова