Решение от 28 сентября 2021 г. по делу № А32-2187/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-2187/2021
г. Краснодар
28 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2021.

Полный текст решения изготовлен 28.09.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Мрамор" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353505, Краснодарский край, Темрюкский район, город Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14 (далее – заявитель, ООО "Мрамор", общество)

заинтересованное лицо: администрация Темрюкского городского поселения Темрюкского района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353500, <...> (далее – заинтересованное лицо, администрация района)

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности, диплом, ФИО3 – по доверенности, без диплома,

от заинтересованного лица: ФИО4 – по доверенности, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в суд заявлением, согласно которого просит:

признать незаконным решение администрации Темрюкского городского поселения Темрюкского района от 21.10.2020 (исх. 01-30/6233) об отказе ООО "Мрамор" в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 23:30:1111001:36, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14;

обязать администрацию Темрюкского городского поселения Темрюкского района направить ООО "Мрамор" подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:30:1111001:36, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский муниципальный район. Темрюкское городское поселение, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14.

Представитель заявителя настаивает на удовлетворении заявленных требований. Указывает на то, что общество является собственником объектов недвижимости, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет преимущественное право на предоставление земельного участка без проведения торгов. С учетом технологического регламента производственного процесса в целях производства железо-бетонных изделий необходим земельный участок площадью 2 442 кв. м

Представитель заинтересованного лица возражает относительно удовлетворения заявленных требований, по мотивам, указанным в отзыве (аналогичны основаниям отказа в предоставлении спорного участка в аренду обществу).

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.09.2021 объявлен перерыв до 11-00 часов 16.09.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:30:1111001:36,площадью 2 442 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Темрюкский район, Темрюкское городское поселение, г. Темрюк, ПМК-6 территория, 14, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы.

ООО "Мрамор" на праве собственности принадлежит нежилое двухэтажное здание, площадью 74,4 кв. м, с кадастровым номером 23:30:1109027:267, расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, Темрюкское городское поселение,г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14; запись государственной регистрации права от 21.11.2018 № 23:30:1109027:267-23/044/2018-1. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект с кадастровымномером 23:30:1109027:267 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1111001:36.

Также согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости с 27.12.2019 на государственном кадастровом учет стоит здание, площадью 276 кв. м, с кадастровым номером 23:30:1109027:273, расположенное по адресу: <...>. Сведения, необходимые для заполнения разделов: 2 – Сведения о зарегистрированных правах, 4 – Описание метаположение объекта недвижимости; 5 – План расположения помещения, машино-места на этаже (план этажа), отсутствуют.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1111001:36,площадью 2 442 кв. м в аренду в целях эксплуатации производственной базы.

Письмом от 21.10.2020 № 01-30/6233 администрация отказала в предоставлении земельного участка. Отказ мотивирован тем, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории Темрюкского городского поселения Темрюкского района Краснодарского края, утвержденных решением LXVI сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района III созыва от 23 ноября 2018 года № 504, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 23:30:1111001:36 расположен в зоне производственно – коммунальных объектов (П-2), для которой вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы не предусмотрен. Доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества к заключению не приложено.

Общество оспаривает указанный отказ в предоставлении земельного участка.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996№ 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

С учетом указанных выше правовых позиций следует признать, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Как указано выше в границах земельного участка с кадастровым номером 23:30:1111001:36, площадью 2 442 кв. м, расположено два объекта недвижимости площадью 74,4 кв. м и 276 кв. м, принадлежащие обществу.

Заявитель указывает на то, что общество занимается производством железо-бетонных изделий, так как: строительные и фундаментные блоки, ж/б кольца, крышки, днища. Производство продукции осуществляется на производственной базе.

Постановлением главы администрации г. Темрюка от 07.06.1996 № 1535АО "Строитель" в целях проектно-изыскательских работ и проектирование производственной базы предоставлена территория площадью 2 751 кв. м. По окончании проектных работ постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 15.08.1997 № 1457 "О предоставлении земельного участка в аренду ТОО "Мрамор" под производственную базу" земельный участок площадью 2 442 кв. м предоставленТОО "Мрамор" (правопредшественнику ООО "Мрамор") сроком на 10 лет для строительства и эксплуатации производственной базы. Указанным постановлениемТОО "Мрамор" предписано оформить договор аренды земельного участка в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Темрюкского района.

15 октября 1997 года приемочной комиссией составлен акт о приемке законченного строительством объекта (производственной базы) общей площадью 2 442 кв. м. Постановлением главы Темрюкского района от 12.11.1997 № 2010 акт приемки утвержден. Объект введен в эксплуатацию.

Заявитель указывает, что при формировании земельного участкаплощадью 2 442 кв. м, учтены особенности технологического процесса производства бетонных изделий – набора прочности данных бетонных изделий в естественных условиях на открытых площадках (полигоне, на открытом воздухе).

В материалы дела представлен соответствующий технологический регламент производственного процесса.

Так, согласно регламента, такого рода технология определяет сезонных характер экономической деятельности предприятия.

Открытые площадки - полигон, представляет собой ровную, забетонированную, свободную от строений территорию производственной базы ООО "Мрамор". Данная территория разбита на зоны, в которых производится формовка изделий, набор прочности с последующим складированием. Зонирование, размер зон (площадь) определяется номенклатурой бетонных изделий и зафиксирована в генеральном плане.

Из данных по номенклатуре изготовляемых бетонных изделий следует, что данный производственный процесс предполагает изготовление блоков бетонных для стен подвалов по ГОСТ 13579-78 размерами по длине 880 - 2 380 мм, шириной 400 мм и высотой 580 мм.

Также в ходе производственного процесса изготавливаются бетонные и железобетонные конструкции для колодцев сетей канализации, водоснабжения и газопроводных сетей по ГОСТ 8020-90, а также конструкции перекрытий и днищ колодцев, с последующим складированием на территории.

Согласно сведения представленных в разделе Генеральный план и производственные зоны, территория производственной базы имеет административные и производственные помещения. Литер "А" на территории производственной базы обозначено административное здание, где размещаются службы предприятия и бытовые помещения для производственного персонала.

Литер "Б" обозначено производственное здание, в котором размещается ряд производственных помещения, в том числе склад хранения арматуры, участок заготовки арматуры, участок сборки арматурных каркасов.

Литерой "Г" обозначен навес, под которым находится бетоносмесительный узел.

Производственные участки и зоны.

Генеральный план производственной базы включает следующие участки: 1. Склад щебня; 2. Бетонно-смесительный узел; 3. Емкости хранения цемента и запаса технической воды; 4. Участок хранения арматурной стали; 5. Участок изготовления арматурных каркасов; 6. Участок хранения технологической опалубки; 7. Зона формирования колец, днищ и фундаментных блоков; 8. Зона формирования цементных блоков (камни бетонные стеновые); 9. Зона складирования готовой продукции; 10. Площадка размещения автотранспорта и механизмов; 11. Зона технологических проездов.

В части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 25.05.2021 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5, экспертуООО "Южная оценочная компания "Эксперт".

Перед экспертом поставлен вопрос: "Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации производственной базы по производству железобетонных изделий по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14?".

Эксперт представил в материалы дела заключение экспертаот 05.07.2021 № ЮСЭ-21/015.

В результате проведенного исследования, экспертом установлено, что площадь, необходимая для эксплуатации производственной базы по производству железобетонных изделий в соответствии с Технологическим регламентом производственного процесса ООО "Мрамор" составляет: 2 427 кв. м.

Эксперт отметил, что площадь земельного участка необходимая для эксплуатации производственной базы по производству железобетонных изделий в соответствии с Технологическим регламентом производственного процесса ООО "Мрамор" близка к площади фактически используемого земельного участка площадью 2 442 кв. м.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:30:1111001:36 является необходимой для эксплуатации производственной базы.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд приходит к выводу, что заключение является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, изложены примененные методики, сформулирован ответ на поставленный судом вопрос (Какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации производственной базы по производству железобетонных изделий по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ПМК-6 территория, строение 14). Противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Вместе с тем, в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 № 13535/10, при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, необходимо исследовать вопрос о соразмерности объектов недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума № 11). Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации(пункт 13 постановления Пленума № 11).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

В соответствии со статьями 1, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков определяются соответствующими градостроительными регламентами применительно к установленным этими регламентами видам разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с пунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Несоразмерность площади земельного участка площади объектов недвижимого имущества, которые на нем расположены также является основанием для отказа в предоставления земельного участка.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Под имущественным комплексом понимается совокупность объектов недвижимого имущества и используемого в технологическом процессе внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в границах определенного земельного участка.

Однако объекты недвижимости, площадью 74,4 кв. м и 276 кв. м, принадлежащие обществу на праве собственности, не зарегистрированы как единый имущественный комплекс, который включал бы в себя не только указанные объекты недвижимости, но и объекты, указанные в Технологическом регламенте производственного процесса в разделе генерального плана и производственных зона (склад щебня; бетонно-смесительный узел; емкости хранения цемента и запаса технической воды; участок хранения арматурной стали; участок изготовления арматурных каркасов; участок хранения технологической опалубки; зона формирования колец, днищ и фундаментных блоков; зона формирования цементных блоков (камни бетонные стеновые); зона складирования готовой продукции; площадка размещения автотранспорта и механизмов; зона технологических проездов).

Таким образом, испрашиваемая площадь земельного участка является завышенной, следовательно, администрацией обоснованно отказано в предоставлении спорного земельного участка, испрашиваемой площадью.

На основании изложенного заявленные требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 110/, 137, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья

О.С. Левченко