Постановление от 16 января 2025 г. по делу № А82-17018/2023

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-17018/2023
г. Киров
17 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Великоредчанина О.Б.,

судей Немчаниновой М.В. и Черных Л.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой М.М.,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности от 28.02.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца – индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.09.2024 по делу № А82-17018/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к Администрации городского поселения Ростов (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) и

к Отделу по управлению муниципальным имуществом Администрации городского поселения Ростов (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

(третье лицо − открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Северной железной дороги - филиала открытого акционерного общества «Российские железные дороги»)

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель, Истец, Заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области (далее – Суд) с иском о расторжении заключенного с Администрации городского поселения Ростов (далее – Администрация) в лице Отдела по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее – Отдел) договора от 28.06.2021 № 7 (далее – Договор) аренды расположенного по адресу: <...> з/у 48 земельного участка с кадастровым номером 76:19:020102:895 площадью 1001 кв.м. (далее – Земельный участок), а также о взыскании с Администрации 2 105 324 руб. 88 коп. убытков в виде расходов, понесенных Предпринимателем в связи с проектированием подлежащего строительству на Земельном участке здания магазина с инженерными коммуникациями (далее – Здание) и возведением на Земельном участке объекта незавершенного строительства.

Решением Суда от 27.09.2024 (далее – Решение) в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказано.

Не согласившись с Решением, Истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (далее – Жалоба), в которой просит отменить Решение и принять по данному делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Предпринимателя.

В обоснование Жалобы Заявитель указывает, в частности, что в процессе строительства Здания установлено, что по Земельному участку проходят ливневая канализация (далее – Канализация), а также подземные кабельные коммуникации (далее – Коммуникации, Кабели), принадлежащие открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД»). Названные обременения Земельного участка (далее – Обременения) существенно влияют на возможность целевого использования Земельного участка, но не были оговорены ни в документации о проведении аукциона на право заключения договора аренды Земельного участка (далее – Аукционная документация), ни в Договоре, а Предприниматель не имел возможности самостоятельно (в том числе путем осмотра Земельного участка) установить наличие Обременений. При этом стоимость работ по переносу Коммуникаций превышает 3 000 000 руб., в связи с чем, если бы Предприниматель был извещен об Обременениях, он не стал бы заключать Договор вследствие того, что затраты на обустройство системы водоотведения и перенос Коммуникаций значительно увеличивают запланированные Предпринимателем расходы на аренду Земельного участка и строительство Здания.

Отдел в отзыве на Жалобу просит оставить Решение без изменения, а Жалобу – без удовлетворения.

Администрация и третье лицо отзывы на Жалобу не представили.

Ответчики и третье лицо, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, явку своих представителей в это судебное заседание не обеспечили.

В связи с этим в соответствии со статьями 123, 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчиком и третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Истца просила удовлетворить Жалобу по изложенным в ней основаниям.

Законность и обоснованность Решения проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ.

При этом суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность Решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды Земельного участка (далее – Аукцион) Предприниматель и Отдел 28.06.2021 заключили Договор, на основании которого Земельный участок был передан Предпринимателю и последний приступил к возведению Здания.

При этом, как следует из акта проверки трассы кабелей СЦБ, связи, электроснабжения и инженерных сооружений, полосы отвода от 08.11.2022, в границах Земельного участка (в полосе отвода Ростов-Ярославской дистанции пути 223 км ПК 4 станции Ростов-Ярославский) располагается Канализация шириной 1,5 м. и диной 30 м., а также проложенные в водоотводной канаве 2 линии по 2 Кабеля каждая.

Адресованным Предпринимателю письмом от 16.01.2023 № НТПК-15/4 (Технические условия) Северная железная дорога (филиал ОАО «РЖД») согласовала проведение на Земельном участке строительных работ при соблюдении изложенных в названном письме условий, указав, в частности, на то, что в случае необходимости следует предусмотреть проектом вынос или заглубление и защиту Коммуникаций (2 линий по 2 Кабеля каждая).

В связи с этим Предприниматель направил Отделу полученное последним 01.08.2023 уведомление-предложение о расторжении Договора, а поскольку арендодатель на это не согласился, Предприниматель обратился в Суд с иском, являющимся предметом настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя, в частности, безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, а также досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В извещении о проведении Аукциона (далее – Извещение) были указаны сведения о документации по планировке территории: проект планировки и проект межевания территории квартала существующей застройки, ограниченного улицами Коммунаров, 1-й Железнодорожной, Февральской, Достоевского, городского поселения Ростов Ярославской области (далее – Проект), который был утвержден Постановлением Администрации от 24.04.2020 № 516 и в соответствии с которым был сформирован Земельный участок.

При этом в разделе 4 Проекта планировки было указано, что по материалам обновленной топографической съёмки в границах образуемого земельного участка в северной части его на границе с территорией Северной железной дороги находится ливневая канава, а также участок пересекают 2 кабельные линии связи, вследствие чего при освоении застройкой земельного участка необходимо сохранение канавы, защищающей участок от ливневых и талых вод, но кабельные линии связи необходимо вынести из зоны возможной для капитального строительства на участке, получив соответствующие технические условия от владельца данных сетей.

О наличии в границах Земельного участка Канализации, Коммуникаций, а также иных подземных линий свидетельствовали и материалы по обоснованию Проекта (чертеж границ Земельного участка и топографический план Земельного участка).

Согласно пункту 13 Извещения осмотр Земельного участка производится заявителем самостоятельно в удобное для него время.

При этом, как следует из подписанного в том числе и Предпринимателем акта осмотра Земельного участка от 04.06.2024 и приложенных к этому акту фотоматериалов, Коммуникации могли быть выявлены и были обнаружены путем визуального осмотра Земельного участка, что следует также и из представленных Отделом фотоматериалов от 29.05.2024, которые свидетельствуют о том, что Коммуникации имели несколько «выходов» на поверхность Земельного участка.

Таким образом, действуя разумно и осмотрительно, Предприниматель до заключения Договора имел возможность и должен установить наличие Обременений, не имевших скрытый характер и при этом указанных в Проекте, с которым Предприниматель мог ознакомится (доказательства того, что Предприниматель просил ознакомить его с Проектом, но в удовлетворении такой просьбы ему было отказано, Истец не представил).

В связи с этим доводы Заявителя о том, что Обременения не были оговорены ни в Аукционной документации, ни в Договоре, а Предприниматель не имел возможности самостоятельно (в том числе путем осмотра Земельного участка) установить наличие Обременений, не могут быть приняты во внимание.

Как указано выше, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах доводы Заявителя о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Предпринимателя не могут быть приняты во внимание.

Прочие доводы Жалобы не влияют на оценку правильности Решения.

Поэтому, заслушав представителя Истца, изучив доводы Жалобы и отзыва на неё, исследовав материалы дела, учитывая перечисленные выше нормы права, условия Договора, а также обстоятельства данного дела и представленные по нему доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены или изменения Решения по приведенным в Жалобе доводам не имеется.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющиеся безусловными основаниями для отмены Решения, Судом не допущены.

Следовательно, Решение подлежит оставлению без изменения.

Поскольку данное постановление принято не в пользу Заявителя, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины при подаче Жалобы, возлагаются на Истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 АПК РФ, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.09.2024 по делу № А82-17018/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий О.Б. Великоредчанин

Судьи М.В. Немчанинова

Л.И. Черных