Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А12-29733/2024

Арбитражный суд Волгоградской области Именем Россий ской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград дело № А12-29733/2024 Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 сентября 2025 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о сохранении нежилого помещения

при участии в заседании

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 20.11.2024;

от администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области – не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Эталон» – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области (далее – ответчик, администрации) о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 34:36:000008:3791, расположенного по адресу: <...> в реконструированном состоянии в соответствии с техническим планом помещения по состоянию на 13.09.2023г.

Кроме того предприниматель просит признать право собственности на нежилое помещение, образованное в результате реконструкции с кадастровым номером 34:36:000008:3791, площадью 601 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Администрация городского округа – город Камышин Волгоградской области отзыв по исковым требованиям не представила, явку представителей в судебное разбирательство не обеспечило.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя стороны истца, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Из искового заявления и проложенным документов усматривается, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 34:36:000008:3791, площадью 577,7 кв.м., расположенным по адресу: <...>.

18 апреля 2023 года в целях реконструкции нежилого помещения, истцом получено разрешение на строительство 34-RU34303000-860-2023, со сроком действия до 18 октября 2023 года.

19 мая 2023 года между истцом и ООО «АС-СТРОЙ» (далее – общество) оформлен договор подряда на выполнение работ по реконструкции объекта. Обществом проведены работы по реконструкции спорного объекта на основании проектной документацией, подготовленной ООО «БизнесСтройПроект» и вышеназванным разрешением на строительство.

24 августа 2023 года по завершению реконструкции нежилого помещения, кадастровым инженером составлен технический план многоквартирного дома в составе которого находится нежилое помещение. 13 сентября 2023 года кадастровым инженером составлен технический план помещения.

Принимая меры по вводу объекта в эксплуатацию, в администрации городского округа – города Камышин пояснили, что выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не представляется возможной, в приеме документов отказано.

14 октября 2024 года истцом получен отказ в приеме документов (письмо № 11/03-01/193). 17 октября 2024 года истцом получен письменный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо № 11/03-01/197).

22 апреля 2025 предприниматель вновь обратилась в администрацию за получением разрешения на ввод реконструированного объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом № 23 по ул. Ленина г. Камышин Волгоградская область в части нежилого помещения № 111 под магазин» с приложением акта об осуществлении технологического присоединения от 15.05.2019, договора № АО700-ВП/1-СНП холодного водоснабжения и водоотведения с приложениями, схемы расположения реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка , подписанную лицом, осуществившим строительство, технического плана объекта капитального строительства, разрешения на строительство 34-RU34303000-860-2023.

Письмом от 25.04.2025 № 11/3-01/77 администрация отказала предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со ссылкой на отсутствие в приложенных к заявлению документах заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации; несоответствие технического плана требованиям, предъявляемым к техническому плану (не заверен УКЭП кадастрового инженера), заявление не соответствует установленной для такого заявления форме.

Предприниматель обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительным отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, выраженного в письме администрации от 25.04.2025 № 11/03-01/77. Наряду с этим, предприниматель просила обязать администрацию выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17 июля 2025 года по делу № А12-11609/2025 в удовлетворении заявленных требований предпринимателя отказано.

Поскольку осуществить ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке и провести государственную регистрацию права собственности на сооружение не представляется возможным, истец обратился с иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых законом интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Требованиями пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Суд первой инстанции отмечает, что правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 ГК РФ, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой

природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление N 44). Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ, пунктах 39 - 40 Постановления N 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 34:36:000008:3791, площадью 577,7 кв.м., расположенным по адресу: <...>.

18 апреля 2023 года в целях реконструкции нежилого помещения, истцом получено разрешение на строительство 34-RU34303000-860-2023, со сроком действия до 18 октября 2023 года.

Проектная документация спорного объекта подлежала экспертизе. Однако в нарушение ч. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик объекта не направлял в инспекцию государственного строительного надзора Волгоградской области извещение о начале работ. Объект не включался в реестр объектов капитального строительства, в отношении которых инспекция осуществляет государственный строительный надзор. Заключение о соответствии объекта не выдавалось.

В соответствии с пунктом 9 части 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы: заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта

капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ.

Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Действительно, предпринимателем не соблюдены указанные выше требования при подаче заявления на выдачу разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, несмотря на согласование работ с собственниками помещений многоквартирного дома, получение разрешение на строительство в рамках административной процедуры, истец не смог получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие возможности получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию стало поводом к обращению истца в суд.

Суд первой инстанции исходит из того, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом, существенность и неустранимость нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судом на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

К таким нарушениям могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Данное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию,

переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.

Пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД отнесено принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

16 августа 2019 года по инициативе собственника нежилого помещения (истца) проведено очное общее собрания собственником помещений в многоквартирном доме № 23 по улице Ленина, городского округа – город Камышин, Волгоградской области, по результатам которого принято единогласно решение о разрешении произвести работы в соответствии с представленной проектной документацией.

Таким образом, требование о соблюдении прав и законных интересов третьих лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном жилом доме, истцом соблюдено.

В рассматриваемом случае, истцом подготовлен необходимый пакет документов, который и стал поводом к выдаче разрешения на строительство 34-RU34303000-860-2023, со сроком действия до 18 октября 2023 года.

Для разрешения вопроса о соответствии реконструированного здания требованиям градостроительных и строительных норм правил, а также установления, что сохранение спорного объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство поручено ФБУ Волгоградской ЛСЭ Минюста России.

Объект исследования представляет собой нежилое встроенное помещение № 11 расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома № 23 по ул. Ленина, г.Камышин, Волгоградской области. Главная входная группа устроена со стороны ул. Ленина, включает в себя лестницу, пандус, тамбур. Кроме главного входа имеются еще 6 входов, в том числе являющимися эвакуационными выходами. Нежилое помещение не имеет общих входов (выходов) с помещениями многоквартирного дома.

Имеются помещения, предназначенные для торговли и также бытового, вспомогательного характера, в том числе санузел и душевая. Разгрузка товаров предусмотрена со стороны ул. Ленина. Высота помещений составляет: в торговых помещениях 3,3 м, в вспомогательных 3,0 м. Имеются помещения туалетов, с устройством сантехнического оборудования. Здание обеспечено инженерными коммуникациями в виде водоснабжения водоотведения, отопления, электроснабжение. В исследуемых помещениях устроены системы противопожарной защиты (автоматическая пожарная сигнализация, оповещение в случае пожара).

Сопоставлением результатов осмотра с представленными материалами, эксперт определил, что конструктивные решения, планировка исследуемого помещения соответствуют сведениям, представленными в проектной документации и техническом плане.

Исходя из выводов эксперта нежилое помещение (функциональное назначение магазин) с кадастровым номером 34:36:000008:3791, расположенное по адресу: <...> в реконструированном состоянии соответствует: проектной документации «Многоквартирный жилой дом» по адресу: ул. Ленина, 23, г. Камышин, Волгоградская область, разработанная ООО «БизнесСтройПроект».

Проект содержит в себе все разделы для необходимые для реконструкции капитального объекта строительства: - п. 4 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» в части требований к размещению нежилого здания в многоквартирном жилом доме; - п. 4.6, п. 5.1, п. 5.2, п. 5.54, п. 8.1 СП 118.13330.2022. «Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-Сб- 2009» в части требований предъявляемых к высоте помещений; высоте площадки перед входом в общественное здание; к наличию тамбура или устройство воздушно-тепловых завес; к наличию санитарно-бытовых помещений (уборные); к наличию инженерных коммуникаций: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция; - п. 6 СП 59.13330.2020. «Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001» в части требований предъявляемых к наличию пандусов и ширине проходов; - «СП 1.13130.2020. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», в части требований предъявляемых к количеству эвакуационных выходов, размеры которых (высота и ширина), их количество, соответствуют нормативным, выходы ведут из помещения первого этажа непосредственно наружу, двери открываются по направлению выхода из здания; - ст. 8 Федерального закона № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 54 Федерального закона № 123-ФЭ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части требований к наличию устройств системы обнаружения пожара»; - ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Определение того, создает ли объект исследования угрозу жизни и здоровью граждан в рамках строительно-технической экспертизы, экспертом рассматривались вопросы механической и пожарной безопасности.

Нежилое помещение (функциональное назначение магазин) с кадастровым номером 34:36:000008:3791, расположенное по адресу: <...> в реконструированном состоянии соответствует требованиям: - ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью граждан с позиции параметров механической безопасности; - ст. 8 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соответствует в части пожарной безопасности обеспечения пожарных разрывов между строениями, и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью граждан с позиции параметров пожарной безопасности.

Изложенные в вышеназванном экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят

вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

Суд первой инстанции считает, что нарушение предусмотренной законом процедуры оформления ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных ГрК РФ требований получения положительного заключения государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В материалы дела представлены доказательства соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Истец предпринимал меры к легализации спорной реконструкции путем испрашивания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию администрацией отказано.

Обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также обращения с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов о соответствии спорной постройки градостроительным нормам и правилам расценивается в качестве добросовестных действий, направленных на легализацию произведенной реконструкции объекта.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Обращение в суд с иском о признании права в данном случае является для истца единственно возможным способом защиты права собственности. Признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

На основании разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которым не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, издержки, понесенные в связи с рассмотрением данного дела, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и оплате проведенной по делу судебной экспертизе относятся на предпринимателя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером 34:36:000008:3791, расположенное по адресу: <...> в реконструированном состоянии в соответствии с техническим планом помещения по состоянию на 13.09.2023г.

Признать за ФИО1 (ИНН <***>) право собственности на нежилое помещение, образованное в результате реконструкции с кадастровым номером 34:36:000008:3791, площадью 601 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья С.Г. Пильник