Решение от 30 октября 2023 г. по делу № А40-75494/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Москва 30.10.2023г. Дело № А40-75494/23-50-600

Резолютивная часть решения объявлена 20.10.2023г. Полный текст решения изготовлен 30.10.2023г.

Арбитражный суд в составе Судьи И.А. Васильевой

Единолично При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТД Спектр - СВ" (125430, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2018, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.04.2023 г. от ответчика: ФИО3 по доверенности № 33-Д-924/22 от 10.11.2022 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТД Спектр - СВ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу : <...>/1, общей площадью 130,3 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0025017:5169.

Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования в части цены спорного объекта – 9 680 833 руб. 00 коп., пояснив, что при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого помещения.

Уточнения судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ. Представитель ответчика в судебном заседании иск не признает.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «ТД СПЕКТР-СВ» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда

находящегося в собственности города Москвы от 24.12.2018 № 00-00744/18 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Москва, шоссе Челобитьевское, д. 10, корп. 3, пом. 2/1, с кадастровым номером 77:02:0025017:5169, общей площадью 130,3 кв. м.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 18.01.2023 г. (номер обращения 0001120-042601-00000459/23) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199- ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «ТД СПЕКТР-СВ» 28.02.2023 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 130,3 кв. м. (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 17 034 000 руб. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.02.2023 № М453-259-П/2023 (далее - Отчет), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.02.2023 № 01/269-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «ТД СПЕКТР-СВ» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «Интеллект Бизнес Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 17.03.2023 № ИБК/100-090/23 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025017:5169, расположенного по адресу: <...>/1, выполненным ООО «Интеллект Бизнес Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 866 677 руб. 00 коп. без НДС.

27.03.2023 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ТД СПЕКТР-СВ» выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Ответчик, не согласился с предложенной ООО «ТД СПЕКТР-СВ» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 29.03.2023 № 33-5-3665/23-(0)-8 Ответчик уведомил ООО «ТД СПЕКТР-СВ» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации

государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2023г. было назначено

проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено ООО «БК-Пифагор», эксперту ФИО4.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос:

Определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,3 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0025017:5169, по состоянию на 18.01.2023 г. без учета НДС?

В соответствии с заключением эксперта ответ на вопрос :

Рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,3 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0025017:5169, по состоянию на 18.01.2023 г. без учета НДС составляет 9 680 833 рублей

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно указанное заключение эксперта.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части

решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

Расходы по экспертизе и госпошлина относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью "ТД Спектр - СВ" (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 130,3 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0025017:5169, в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 9 680 833 (девять миллионов шестьсот восемьдесят тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек (без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 115 248 (сто пятнадцать тысяч двести сорок восемь) руб. 02 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТД Спектр - СВ" (ИНН: <***>) 24 303 (двадцать четыре тысячи триста три) руб. 00 коп. расходов по экспертизе, 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А. Васильева