Решение от 11 августа 2023 г. по делу № А20-3214/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3214/2021
г. Нальчик
11 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена «04» августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен «11» августа 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Г.В. Садонцевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества физкультурно-спортивного комплекса «Олимпийский», с.Терскол (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Эльбрустурист», с.Терскол (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования, аннулировании записи в ЕГРН,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований:

– Местная администрация Эльбрусского муниципального района КБР;

– Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР;

– Министерство земельных и имущественных отношений КБР,

– Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино–Балкарской Республике,

– ФГБУ «Национальный парк «Приэльбрусье»,


при участии в судебном заседании:

представителя истца - ФИО2, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица,

представителя ответчика - ФИО3, действующей на основании доверенности №19 от 19.05.2023,

У С Т А Н О В И Л :

открытое акционерное общество физкультурно-спортивный комплекс «Олимпийский» обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к акционерному обществу «Эльбрустурист», в котором просит:

– признать отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования АО «Эльбрустурист» на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:29 площадью 11 000 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:28 площадью 28 200 кв.м. с общей площадью 4,92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол;

– аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №07-01/11-07/2004-67 и №07-01/11-07/2004-66 от 30.10.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены: Местная администрация Эльбрусского муниципального района КБР; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР; Министерство земельных и имущественных отношений КБР, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР, ФГБУ «Национальный парк «Приэльбрусье».

Решением суда от 04.07.2022, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.11.2022, в удовлетворении заявленных исковых требований открытого акционерного общества физкультурно-спортивного комплекса «Олимпийский» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2023 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.07.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу №А20-3214/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

В своем постановлении суд кассационной инстанции изложил указания, которые суду первой инстанции надлежит исполнить, в частности:

- исследовать обстоятельства, касающиеся возможности сохранения данного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за ОАО «Эльбрустурист» при отчуждении объектов недвижимости образованному юридическому лицу ОАО «ФСК «Олимпийский» во исполнение договора от 11.04.2002, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса);

- определить, на основании какого документа-основания управление Росреестра осуществило государственную регистрацию в ЕГРН права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Эльбрустурист» на земельные участки с кадастровыми номерами 07:11:0900000:29 площадью 11 000 кв. м и 07:11:0900000:28 площадью 38 200 кв. м.;

- разрешить вопрос об арендных отношениях, поскольку вывод судов (который также содержится в решении от 16.02.2015 по делу № А20-3481/2014), о том, что арендные отношения между министерством и ОАО «ФСК «Олимпийский», возникшие из договора от 27.10.2004 № 38, прекращены 01.11.2011 (с истечением срока аренды), не может иметь решающего значения. Из смысла положений части 3 статьи 69 Кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления № 10/22 следует, что преюдициальное значение могут иметь только фактические обстоятельства, установленные при рассмотрении дела судами и имеющие отношение к лицам, участвующим в деле, при этом арбитражный суд не лишен возможности дать им иную правовую оценку, тем более, если представлены новые доказательства. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного кодекса). Из материалов дела не следует, что министерство как арендодатель отказалось от арендных отношений, направив соответствующий отказ в адрес арендатора.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с соблюдением требований статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством направления в их адрес копии определения суда заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда.

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Поступившие в арбитражный суд исковое заявление, доказательства и иные документы, а также возражения с приложенными к нему документами размещены на официальном сайте суда в информационно–телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://askb.arbitr.ru (http://kad.arbitr.ru).

Информация о принятии заявления к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте арбитражного суда в сети Интернет (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

При этом суд руководствуется следующим.

В силу пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 12) извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего применение документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» (далее – постановление Пленума № 57) информация о принятии обращения в суд к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается судом на официальном сайте соответствующего суда в сети «Интернет» с учетом сроков, предусмотренных процессуальным законодательством (часть 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Документами, подтверждающими размещение судом на его официальном сайте в сети «Интернет» сведений о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, в том числе дату размещения указанных сведений, являются: отчет системы автоматизации судопроизводства о публикации судебного акта на официальном сайте суда в сети «Интернет», изготовленные на бумажном носителе копии страниц официального сайта суда, в которых содержится дата размещения информации и сама информация о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия.

Из материалов дела следует, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела в суде первой инстанции, что подтверждается почтовыми уведомлениями о получении сторонами копии определения суда о принятии искового заявления к производству и назначении судебного разбирательства, а также отчетами о публикации судебных актов о принятии иска, об отложении судебного заседания на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о рассмотрении искового заявления, судом исполнена в надлежащем порядке обязанность по публикации в сети «Интернет» сведений о времени и месте судебного заседания, участники процесса имели возможность отслеживать движение дела, в том числе через официальный сайт арбитражного суда в сети Интернет, на котором была размещена информация о времени и месте судебного заседания, у них имелась процессуальная заинтересованность в принятии участия в судебном заседании, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Федерация Профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики, Открытое акционерное общество «Эльбрустурист», общество с ограниченной ответственностью «Инком–вей» договорились создать Открытое акционерное общество Физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», для завершения строительства и реконструкции физкультурно–спортивного комплекса, создания на базе комплекса современных условий, способствующих привлечению широких слоев населения страны к спортивному образу жизни, развитию в России горнолыжного спорта и оздоровительного туризма, созданию рабочих мест и извлечения прибыли, о чем сторонами подписан договор от 11.04.2002 (том 1 лист дела 29 – 34).

Уставный капитал Общества определяет минимальный размер имущества, гарантирующий интересы его кредиторов, и составляет: 125 480 000 рублей, разделен на момент учреждения на обыкновенные именные акции в количестве 1 254 800 штук, номинальной стоимостью 100 рублей (пункт 5.1 договора о создании).

Пунктом 5.2 распределены акции следующим образом:

– Федерация Профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики, 175 672 акции на сумму 17 567 200 рублей, что составляет 14 процентов Уставного капитала общества. Оплата производится на момент государственной регистрации общества незавершенным строительством комплексом, расположенным по адресу: Российская Федерация, Кабардино-Балкарская Республика. Эльбрусский район, Приэльбрусье;

– Открытое акционерное общество «Эльбрустурист», 144 302 акции на сумму 14 430 200 рублей, что составляет 11,5 процентов Уставного капитала общества. Оплата производится на момент государственной регистрации общества зданиями и сооружениями котельной, внутриплощадочным колодцем водопровода с правом подключения к центральной сети водопровода, внутриплощадочным канализационным колодцем с правом подключения к центральному канализационному коллектору;

– Общество с ограниченной ответственностью «Инком-вей», 9З4 826 акций на сумму 93 482 600 рублей, что составляет 74,5 процентов Уставного капитала общества. Оплата производится денежными средствами в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества в размере не менее 24,5 процентов, на сумму 30 742 600 рублей, остальные 50 процентов Уставного капитала должны быть оплачены в течение одного года с момента государственной регистрации общества.

Всего – 1 254 800 акций на сумму 125 480 000 рублей – l00% Уставного капитала.

На основании распоряжения №299 от 26.10.2004 Министерство имущественных отношений КБР (арендодатель) и открытое акционерное общество Физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский» (арендатор) заключили договор №38 от 27.10.2004 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол, без улицы, пансионат «Приэльбрусье», для завершения строительства и реконструкции физкультурно–спортивного комплекса «Олимпийский (далее – ФСК «Олимпийский), а также последующей его эксплуатации (том 1 лист дела 23 – 26).

Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка – 4,92 га.

Срок аренды установлен на 7 лет с 01.11.2004 по 01.11.2011 (пункт 1.2 договора).

Передача земельного участка в аренду не влечет передачу права собственности на него (пункт 1.3 договора).

Границы и размеры земельного участка обозначены в прилагаемом к договору кадастровом плане. Кадастровый план земельного участка является составной частью договора ( пункт 1.5 договора).

Разделом 3 договора установлены размер арендной платы и порядок ее уплаты.

За не исполнение или ненадлежащее исполнение условий договора разделом 6 договора установлена ответственность сторон.

Актом приема–передачи земельный участок общей площадью 4,92 га, расположенный по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол, передан ОАО ФСК «Олимпийский» (том 1 лист дела 28).

Данный земельный участок, площадью 4,92 га фактически состоит из двух земельных участков:

– с кадастровым номером 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 14.05.2003, категория земель – земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования – под объекты инженерного оборудования теплоснабжения; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – пансионат «Приэльбрусье», почтовый адрес ориентира: КБР, Эльбрусский район, с. Терскол, без улицы. Граница земельного участка не установлена. Описание местоположения земельного участка, отсутствуют. Правообладателем данного земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) является ОАО «Элтбрустурист» на основании постоянного (бессрочного) пользования; дата государственной регистрации права 30.10.2004. На данный земельный участок установлено ограничение прав в виде запрещения регистрации на основании постановлений о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества Управления Федеральной службы судебных приставов по КБР (том 1 лист дела 41–43). Обременение в виде аренды согласно договору аренды от 26.10.2004, в отношении данного земельного участка согласно выписке из ЕГРН не зарегистрировано.

– с кадастровым номером 07:11:0900000:28, площадью 38 200 кв.м. +/–1710 кв.м. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 14.05.2003, категория земель – земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования – для туристко–рекреационной деятельности; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир – пансионат «Приэльбрусье», почтовый адрес ориентира: КБР, Эльбрусский район, с. Терскол, без улицы. Граница земельного участка не установлена. Описание местоположения земельного участка, отсутствуют. Правообладателем данного земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) является ОАО «Элтбрустурист» на основании постоянного (бессрочного) пользования; дата государственной регистрации права 30.10.2004. В отношении данного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды согласно договору аренды от 26.10.2004, сроком действия с 01.11.2004 по 01.11.2011, регистрационная запись об аренде внесена 30.10.2004 (том 1 лист дела 36–38). Кроме того, на данный земельный участок установлено ограничение прав в виде запрещения регистрации на основании постановлений о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества Управления Федеральной службы судебных приставов по КБР.

Согласно выписке из ЕГРН, на данных земельных участках находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:11:0900001:412, площадью 14 600 кв.м. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости – 07:11:0900000:55, правообладателем объекта незавершенного строительства является ОАО Физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», на который наложен запрет на осуществление регистрационных действий постановлением судебного пристава–исполнителя Эльбрусского РОСП УФССП России по КБР (том 1 лист дела 20–22).

Свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2004 на основании акта приема–передачи объектов недвижимости в оплату акций ОАО ФСК «Олимпийский» за последним зарегистрировано право собственности на здание котельной, общей площадью 327,60 кв.м., инв.№91, лит.А. (том 1 стр. 39).

Право собственности на здание насосной технологической станции, общей площадью 156 кв.м., инв. №90, лит. А зарегистрировано свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2004 (том 1 стр. 19).

Кроме того, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:11:0900001:412, площадью 14 600 кв.м., зарегистрирован на праве собственности за ОАО ФСК «Олимпийский» 28.10.2004, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости (том 1 лист дела 20-22).

17.12.2020 генеральный директор ОАО ФСК «Олимпийский» обратился на имя Главы Местной администрации Эльбрусского муниципального района КБР, в котором просил (с учетом того, что на земельных участках находятся объекты незавершенного строительства: здание гостиницы, 14 600 кв.м., здание котельной, 327 кв.м., здание насосной технологической станции, 156 кв.м.) рассмотреть вопрос о заключении договора аренды на земельные участки: с кадастровым номером 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м., и с кадастровым номером 07:11:0900000:28, площадью 38200 кв.м., а всего общая площадь 4.92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол (том 1 лист дела 57).

Письмом от 05.02.2021 исх №0–05–16 Местная администрация Эльбрусского муниципального района КБР ответила (том 1 лист дела 55 – 56) о невозможности передачи в аренду испрашиваемых земельных участков по причине:

– зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования на данные земельные участки за ОАО «Эльбрустурист»;

– наложенных запретов на регистрационные действия службой судебных приставов в связи с арестом имущества ОАО «Эльбрустурист».

Кроме того, ОАО ФСК «Олимпийский» обращалось в Министерство земельных и имущественных отношений КБР по вопросу предоставления в аренду спорных земельных участков, однако письмом от 05.02.2020 исх.№ 24–04–1–41/469 Министерство отказало обществу по тем основаниям, что земельные участки с кадастровыми номерами: 07:11:0900000:29 и 07:11:0900000:28 в реестре государственной собственности КБР не числятся, право государственной собственности Кабардино–Балкарской Республики не зарегистрировано (том 1 лист дела 59).

Представитель истца также представил в суд заключение кадастрового инженера от 05.11.2021 из которого следует, что в результате полевых работ установлено наличие огороженных земельных участков: 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м., с разрешенным использованием – под объекты инженерного оборудования теплоснабжения, и 07:11:0900000:28, площадью 38 200 кв.м., с разрешенным использованием – для туристко–рекреационной деятельности. На указанной территории находятся объекты незавершенного строительства, принадлежащие ОАО ФСК «Олимпийский» на праве собственности, такие как: здание гостиницы, 14 600 кв.м., здание котельной, 327 кв.м., здание насосной технологической станции, 156 кв.м. Других зарегистрированных/не зарегистрированных объектов недвижимости на территории не имеется. Также указано на наличие записей в ЕГРН о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на указанные выше земельные участки за АО «Эльбрустурист» (том 1 лист дела 90-95).

Считая, что данные записи в ЕГРН нарушают права общества, поскольку значительно ограничивает возможность реализации его правомочий как лица непосредственно владеющего земельным участком, поскольку на нем находятся незавершенные строительством объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, в частности – возможность использовать участок по назначению, распоряжаться им, последний обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения заявленного требования ОАО «Эльбрустурист» представил отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований отказать, полагая, что передача земельного участка в аренду ОАО ФСК «Олимпийский» не влечет передачу права собственности на него; кроме того, заключенный договор аренды не содержал в себе условий о пролонгации договора, в связи с чем полагает договора аренды земельного участка прекратившим свое действие. Так же в отзыве указано, что в собственность образуемого ОАО ФСК «Олимпийский» передавалось только имущество, земельные участки в собственность не передавались, а потому ОАО «Эльбрустурист» не может быть признано утратившим право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

При вынесении решения суд, исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в исковом заявлении, материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в рассмотрении дела, пришел к следующему.

Судом дана оценка документам, находящимся в материалах кадастровых дел, полученных из Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино–Балкарской Республике», а именно:

– постановлению Главы Администрации Эльбрусского района КБР №43 от 11.03.2003;

– распоряжению Министерства земельных и имущественных отношений КБР №299 от 26.10.2004.

Так, постановлением Главы Администрации Эльбрусского района КБР от 11.03.2003 №43 «О предоставлении в аренду земельных участков ОАО физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», ранее принадлежавших ОАО «Эльбрустурист», постановлено изъять из состава земель ОАО «Эльбрустурист» и предоставить в аренду ОАО ФСК «Олимпийский» земельные участки, ранее принадлежавшие ОАО «Эльбрустурист», под объекты: пансионат «Приэльбрусье» – 3,82 га и районная котельная – 1.10 га, в границах их фактического использования, сроком на 5 лет с ежегодной пролонгацией договора аренды и правом приобретения их в собственность (том 1 лист дела 117).

Распоряжением же №299 от 26.10.2004 Министерство земельных и имущественных отношений Кабардино–Балкарской Республики из земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании открытого акционерного общества «Эльбрустурист» с его согласия передало ОАО ФСК «Олимпийский» в аренду сроком на 7 лет земельный участок, находящийся по адресу: Эльбрусский район, п.Терскол, общей площадью 49 200 кв.м., в том числе 11 000 кв.м. по объекты инженерного оборудования теплоснабжения и 38200 кв.м. для туристско–рекреационной деятельности. Пунктом 2 постановлено заключить договор аренды с ОАО ФСК «Олимпийский» в установленном порядке (том 1 лист дела 125).

Таким образом, в материалах дела имеются два документа в отношении спорных земельных участков с интервалом в 7 месяцев.

Поскольку доказательств реализации постановления Главы Администрации Эльбрусского района от 11.03.2003 №43 «О предоставлении в аренду земельных участков ОАО физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», ранее принадлежавших ОАО «Эльбрустурист» в материалы дела не представлено, а в выписке из ЕГРН имеется запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 07:11:0900000:28 арендой в пользу ОАО ФСК «Олимпийский» на основании договора аренды сроком действия с 01.11.2004 по 01.11.2011 (что соответствует условиям договора аренды от 27.10.2004, заключенного с Министерством земельных и имущественных отношений КБР), суд приходит к выводу о наличии договорных отношений у ОАО ФСК «Олимпийский» с Министерством земельных и имущественных отношений КБР. Данное обстоятельство также подтверждается решением Арбитражного суда Кабардино–Балкарской Республики от 16.02.2015 о взыскании с ОАО ФСК «Олимпийский» задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения.


В этой связи, выполняя указания суда кассационной инстанции: «Разрешить вопрос об арендных отношениях», суд отмечает следующее.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.02.2015 по делу №А20-3481/2014 с ОАО ФСК «Олимпийский» взыскана задолженность по арендной плате и неосновательное обогащение. В основу разрешенных данным решением суда исковых требований положен договор аренды №38 от 27.10.2004, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений КБР (арендодатель) и ОАО ФСК «Олимпийский» (арендатор) (том 1 лист дела 23-28).

Срок договора определен на 7 лет с 01.11.2004 по 01.11.2011.

Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

Пунктом 8.3 установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Между тем, земельный участок по окончании срока действия договора возвращен не был, доказательств обратного суду не представлено. Более того, представитель истца утверждает, что продолжает пользоваться земельными участками, поскольку на них распложены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости и объекты инженерного оборудования теплоснабжения.

Данное обстоятельство косвенно подтверждает и ответчик, утверждая, что на земельных участках расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, он пользуется земельными участками, однако бремя оплаты земельного налога несет ОАО «Эльбрустурист», что также, по его мнению, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу сформулированных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора возвратить в разумный срок арендованное имущество арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В судебном заседании стороны пояснили, что земельный участок после прекращения срока действия договора обществом ОАО ФСК «Олимпийский» возвращен не был, общество продолжает пользоваться земельным участком (земельными участками), поскольку на них расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости и инженерного оборудования теплоснабжения. Арендодатель с требованием о возврате земельного участка к ОАО ФСК «Олимпийский» не обращался, судебный акт о расторжении договора аренды/признании договора расторгнутым не принимался, вследствие чего суд приходит к выводу, что арендные отношения возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.


Также, судом кассационной инстанции указано на необходимость исследования обстоятельств, касающихся возможности сохранения данного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за ОАО «Эльбрустурист» при отчуждении объектов недвижимости образованному юридическому лицу ОАО «ФСК «Олимпийский» во исполнение договора от 11.04.2002, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Судом установлено следующее.

Федерация Профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики, Открытое акционерное общество «Эльбрустурист», общество с ограниченной ответственностью «Инком–вей» договорились создать Открытое акционерное общество Физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», для завершения строительства и реконструкции физкультурно–спортивного комплекса, создания на базе комплекса современных условий, способствующих привлечению широких слоев населения страны к спортивному образу жизни, развитию в России горнолыжного спорта и оздоровительного туризма, созданию рабочих мест и извлечения прибыли, о чем сторонами подписан договор от 11.04.2002 (том 1 лист дела 29 – 34).

Уставный капитал Общества определяет минимальный размер имущества, гарантирующий интересы его кредиторов, и составляет: 125 480 000 рублей, разделен на момент учреждения на обыкновенные именные акции в количестве 1 254 800 штук, номинальной стоимостью 100 рублей (пункт 5.1 договора о создании).

Оплата производится на момент государственной регистрации общества незавершенным строительством комплексом, расположенным по адресу: Российская Федерация, Кабардино-Балкарская Республика. Эльбрусский район, Приэльбрусье, зданиями и сооружениями котельной, внутриплощадочным колодцем водопровода с правом подключения к центральной сети водопровода, внутриплощадочным канализационным колодцем с правом подключения к центральному канализационному коллектору, а таже денежными средствами.

Договором аренды №38 от 27.10.2004, заключенным с Министерством земельных и имущественных отношений КБР открытому акционерному обществу физкультурно-спортивный комплекс «Олимпийский» предоставлен в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу КБР, Эльбрусский район, п.Терскол, без улицы, пансионат «Приэльбрусье» для завершения строительства и реконструкции физкультурно-спортивного комплекса «Олимпийский», а также последующей его эксплуатации.

Согласно выписке из ЕГРН, на данных земельных участках находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:11:0900001:412, площадью 14 600 кв.м. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости – 07:11:0900000:55, правообладателем объекта незавершенного строительства является ОАО Физкультурно–спортивный комплекс «Олимпийский», на который наложен запрет на осуществление регистрационных действий постановлением судебного пристава–исполнителя Эльбрусского РОСП УФССП России по КБР (том 1 лист дела 20–22).

Таким образом, на основании акта приема–передачи объектов недвижимости в оплату акций ОАО ФСК «Олимпийский» за последним зарегистрировано право собственности на здание котельной, общей площадью 327,60 кв.м., инв.№91, лит.А. (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2004 (том 1 стр. 39)), здание насосной технологической станции, общей площадью 156 кв.м., инв. №90, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2004 (том 1 стр. 19)), а также право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 07:11:0900001:412, площадью 14 600 кв.м. (запись в ЕГРН (том 1 лист дела 20-22)).

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу части 5 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является расположение на выкупаемом земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

По смыслу указанных норм, реализация права собственника объектов недвижимости на получение в собственность земельного участка, на котором эти объекты расположены, не может быть ограничена в частности тем, что такой участок передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно требования земельного законодательства земельный участок на таком праве предоставляться не может (в действующей редакции Земельного кодекса такие требования предусмотрены пунктом 2 статьи 39.9), последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, поскольку при создании ОАО ФСК «Олимпийский» в Уставный капитал Общества было передано имущество: незавершенный строительством комплекс, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кабардино-Балкарская Республика. Эльбрусский район, Приэльбрусье (Федерация Профсоюзов КБР), здания и сооружения котельной, внутриплощадочный колодец водопровода с правом подключения к центральной сети водопровода, внутриплощадочный канализационный колодей с правом подключения к центральному канализационному коллектору (ОАО «Эльбрустурист»), а также денежные средства (ООО «Инком-вей»), вместе с правом собственности на имущество ОАО ФСК «Олимпийский» приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, в потому исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Эльбрустурист» на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:29 площадью 11 000 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:28 площадью 28 200 кв.м. с общей площадью 4,92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол, удовлетворяются судом.


Указанный вывшее вывод суда об удовлетворении исковых требований в части признания отсутствующих зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования за ОАО «Эльбрустурист» также основан на следующем.

Так, выполняя указание Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенное в постановлении от 25.04.2023 по настоящему делу, предписывающее определить, на основании какого документа-основания управление Росреестра осуществило государственную регистрацию в ЕГРН права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Эльбрустурист» на земельные участки с кадастровыми номерами 07:11:0900000:29 площадью 11 000 кв. м и 07:11:0900000:28 площадью 38 200 кв. м., арбитражный суд установил следующее.

На запрос Арбитражного суда КБР об основаниях регистрации в ЕГРН права постоянного (бессрочного) пользования за ОАО «Эльбрустурист» Управление Росреестра по КБР направило ответ от 27.07.2023 о том, что по данным ЕГРН записи о праве постоянного бессрочного пользования ОАО «Эльбрустурист» № 07-01/11-07/2004-66 на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:29 и № 07-01/11-07/2004-67 на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:28 внесены на основании постановления Председателя Совета Министров КБАССР № 475-4 от 03.11.1969 года, решения исполкома Тырныаузского горсовета депутатов трудящихся № 239 от 14.11.1969 года, то есть тех документов, которые изначально явились основанием для возникновения данного права у ОАО «Эльбрустурист» без учета сведений об отчуждении в качестве вклада в Уставной капитал ОАО ФСК «Олимпийский» имущества, а следовательно, без учета, вызванных передачей имущества изменений в правах на земельные участки.

В связи с тем, что запись о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м. и земельным участком с кадастровым номером 07:11:0900000:28, площадью 28 200 кв.м. с общей площадью 4,92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол внесена в реестр прав и обременений без учета установленных выше оснований; владение земельными участками истцом не утрачено; исковая давность к такому требованию не применяется, зарегистрированное за ОАО «Эльбрустурист» право следует признать отсутствующим.

Истец просит суд аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права ОАО «Эльбрустурист» на спорные земельные участки.

Возможность аннулирования записи в Едином государственном реестре прав не предусмотрена ни статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правоотношения. Таким образом, требование об аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

В настоящем случае нарушенное право ОАО ФСК «Олимпийский» восстановлено удовлетворением требования о признании зарегистрированного права отсутствующим.

В силу пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» удовлетворение требования ОАО ФСК «Олимпийский» о признании отсутствующим права ОАО «Эльбрустурист» на спорные земельные участки, уже само по себе является основанием для исключения из ЕГРН соответствующей записи.

Управление Росреестра в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации и руководствуется, в том числе ведомственными нормативными правовыми актами.

В целях внесения определенности в спорные правоотношения суд считает необходимым указать, что настоящее решение является основанием уполномоченному органу аннулировать (погасить) запись о праве ОАО «Эльбрустурист» в соответствующем реестре.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Заявленные исковые требования открытого акционерного общества физкультурно-спортивного комплекса «Олимпийский» удовлетворить частично.

2. Признать отсутствующим зарегистрированное право постоянного (бессрочного) пользования Акционерного общества «Эльбрустурист», с.Терскол (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:28, площадью 38 200 кв.м. с общей площадью 4,92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол.

3. Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике для аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации №07-01/11-07/2004-67 и №07-01/11-07/2004-66 от 30.10.2004 права постоянного (бессрочного) пользования Акционерного общества «Эльбрустурист», с.Терскол (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:29, площадью 11 000 кв.м. и на земельный участок с кадастровым номером 07:11:0900000:28, площадью 38 200 кв.м. с общей площадью 4,92 га, расположенные по адресу: КБР, Эльбрусский район, п.Терскол.

4. В остальной части заявленных исковых требований отказать.

5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

6. Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

7. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья Г.В. Садонцева