Постановление от 22 мая 2019 г. по делу № А43-28222/2018

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-28222/2018
22 мая 2019 года
г. Владимир


Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы ФИО2», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.01.2019 по делу № А43-28222/2018, принятое судьей Олисовым Р.Ю. по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Возрождение» (ИНН <***>,ОГРН, ОГРН <***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Старт-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы ФИО2» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, о признании недействительной односторонней сделки; о признании действий незаконными и обязании второго ответчика восстановить записи в ЕГРП об обременении земельных участков,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Компания Возрождение» – ФИО3 по доверенности от 18.02.2019 сроком на 3 года,

от ФГБОУ ВО «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы ФИО2» – ФИО4 по доверенности от 07.12.2018 сроком на 1 год,

установил,

общество с ограниченной ответственностью «Компания Возрождение» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство) и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление) о признании недействительной односторонней сделки Министерства, направленной на досрочное расторжение договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, оформленной уведомлением от 01.06.2018 № 326-04-13232/18; признании действующим договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073; о признании незаконными действий Управления, выразившихся в снятии с государственного кадастрового учета земельного участка (кадастровый номер 52:18:0060116:135), расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького, площадью 7083 кв.м, с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой, а также по внесению соответствующей записи в ЕГРН; о признании незаконными действий Управления, выразившихся в регистрации прекращения права аренды Общества в отношении земельного участка (кадастровый номер 52:18:0060116:135), а также по внесению соответствующей записи в ЕГРН; о признании незаконными действий Управления, выразившихся в регистрации прекращения права аренды Общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и 52:18:0060116:157, а также по внесению соответствующих записей в ЕГРН; об обязании Управления в течение 10 рабочих дней с даты вынесения решения восстановить в ЕГРН сведения об обременении земельных участков 52:18:0060116:135, 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157 в виде права аренды Общества.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Старт-Строй», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области, ФГБОУ ВО «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы ФИО2» (далее – Университет) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Решением от 24.01.2019 Арбитражный суд Нижегородской области признал недействительной одностороннюю сделку Министерства, направленную на досрочное расторжение договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, оформленную уведомлением от 01.06.2018 № 326-04-13232/18; признал действующим договор аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073; признал незаконными действия Управления, выразившиеся в регистрации прекращения права аренды Общества в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157, а также по внесению соответствующих записей в ЕГРН; обязал Управление в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу восстановить в ЕГРН сведения об обременении в виде права аренды Общества на названные земельные участки; в удовлетворении остальной части иска отказал. Кроме того, взыскал с Министерства в пользу Общества12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; с Управления в пользу Общества – 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление и Университет обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

В обоснование своих возражений относительно принятого по делу решения Управление указало на то, что разъяснения, изложенные в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», касаются регулирования залоговых, а не арендных отношений и не могут быть применены к спорным правоотношениям. Согласно пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции применявшейся до 01.09.2018, при разделе земельного участка, обремененного арендой, сохранение существовавших арендных отношений не было предусмотрено, однако лицо, которое использовало исходный земельный участок на условиях аренды, было наделено правом на заключение с ним без проведения торгов новых договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков.

Университет в своей апелляционной жалобе указывает, что права истца уведомлением Министерства об отказе от договора аренды земельного участка не нарушены. Пояснил, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 истек 21.10.2018, срок разрешения на завершение строительства жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями, подземной стоянкой и распределительного пункта с трансформаторной подстанцией также истек. Кроме того, срок аренды земельного участка ранее дважды продлевался, что, по мнению Университета, свидетельствует об отсутствии оснований для сохранения договорных отношений. Также заявитель отметил, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060116:135 был снят с кадастрового учета 29.06.2018 в связи с постановкой на учет вновь образованных участков на основании решения суда, в связи с чем вывод суда о существовании земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 является неправомерным и противоречит решению суда по делу № А43-17468/2014. Полагает, что в связи со снятием названного земельного участка с кадастрового учета автоматически была правомерно погашена в отношении него запись об обременении арендой Общества. Регистрационные записи об ипотеке участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157 были обосновано прекращены в связи с прекращением заложенного права аренды.

Представитель Университета в судебном заседании поддержал вышеизложенные позиции, настаивал на отмене принятого по делу решения. Представитель Общества возражал против доводов заявителей по мотивам подробно изложенным в отзыве и дополнении к нему, просил решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество являлось арендатором земельного участка площадью 7083 кв.м (кадастровый номер 52:18:0060116:135), расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Максима Горького, который предоставлен ему Министерством (арендодателем) до 21.10.2018 для проектирования и строительства жилого комплекса со встроенными административно-торговыми помещениями и подземной автостоянкой (договор аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, соглашение о передаче прав и обязанностей от 13.03.2014).

На указанном земельном участке находится принадлежащий Обществу на праве собственности объект незавершенного строительства (кадастровый номер 52:18:0060116:16), площадью застройки 1345 кв.м.

Вступившим в законную силу постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу № А43-17468/2014 осуществлен раздел указанного выше земельного участка путем образования трех земельных участков, площадью 2400 кв.м, 3 696 кв.м и 987 кв.м, которым впоследствии Управлением присвоены кадастровые номера 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156 и 52:18:0060116:157.

Также из материалов дела вино, что Министерство направило в адрес Общества уведомление от 01.06.2018 № 326-04-13232/18 об отказе от договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073г в связи с существенным изменением обстоятельств.

Записи об аренде Общества вновь образованных земельных участков были прекращены 15.06.2018 по заявлению Министерства (письмо Управления от 07.11.2018 № 07-20228-с5/18).

Полагая односторонний отказ Министерства от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073г недействительной сделкой, а действия Управления по прекращению обременения в виде права аренды Общества в отношении земельных участков, образованных и земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135, неправомерными, истец обратился в суд с настоящим иском.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статьям 154 (пункту 2), 168 (пункту 1), 450 (пункту 1), 451 (пунктам 1, 2) Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

В пункте 51 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В статье 11.8 (части 4) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В нарушение статьи 65 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено доказательств наличия существенно изменившихся обстоятельств, которые могли бы стать основанием для одностороннего отказа от Министерства от договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073г. Как справедливо отмечено в обжалуемом решении с учетом вышеприведенных законоположений сам по себе раздел земельного участка к таким обстоятельствам явно не относится.

Более того, ни условиями договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073, ни действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка по мотиву существенного изменения обстоятельств, поскольку по данному основанию иск может быть расторгнут в судебном порядке.

Кроме того, судом также обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что на подвергшемся разделу земельном участке имелся незавершенный строительством объект недвижимости, который принадлежит на праве собственности арендатору (Обществу).

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к выводу о неправомерности заявленного Министерством одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073г, в связи с чем названный договор на законны основаниях признан действующим.

В отношении заявления Общества о незаконности действий Управления по снятию с образованных из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135 обременения в виде аренды Общества апелляционный суд отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 22.2 (пункту 5) названного Федерального закона регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Согласно пункту 63 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.03.2016 № 41548):

Если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом «актуальная» переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.

В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.

В соответствии с указанными нормами регистрация обременении в отношении образованных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на образованные земельные участки.

Во исполнение указанных положений федерального законодательства Управлением 24.11.2017 при постановке на кадастровый учет образованных земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157 в ЕГРН также были перенесены записи об обременении земельных участков арендой в пользу Общества.

Однако в июне 2018 года (то есть спустя 7 месяцев после постановки на учет земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157 на основании вступившего в законную силу решения по делу № А43-17468/2014) Управлением были погашены записи ЕГРН об обременении земельных участков 52:18:0060116:155, 52:18:0060116:156, 52:18:0060116:157 арендой в пользу Общества.

Указанные действия были осуществлены Управлением на основании заявлений Министерства.

Единственными приложениями к указанным заявлениям Министерства были судебные акты по делу № А43-17468/2014 о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135.

При этом Министерством в Управление не было представлено каких-либо документов, подтверждающих прекращение арендных правоотношений между Министерством и Обществом.

То есть как регистрация, так и погашение записей об аренде указанных участков были произведены Управлением на основании судебного акта по делу № А43-17468/2014 о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060116:135, который однако не содержит каких-либо выводов о прекращении арендных правоотношений между Министерством и Обществом.

Поскольку иных документов, подтверждающих прекращение арендных правоотношений по договору аренды земельного участка от 18.11.2013 № 18-4073г Управлению не было представлено, суд первой инстанции справедливо констатировал, что действия Управления по погашению записей об обременении спорной земли правом аренды Общества являются незаконными.

Изложенное позволило суду применить правовосстановительную меру в виде обязания Управления восстановить соответствующие записи.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у Управления и Университета собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.01.2019 по делу № А43-28222/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Нижегородский государственный педагогический университет имени Козьмы ФИО2», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

О.Ю. Александрова