Решение от 26 декабря 2018 г. по делу № А40-212664/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-212664/18-119-2035
г. Москва
27 декабря 2018 г.
Резолютивная часть решения суда объявлена 20 декабря 2018 г. г.

Полный текст решения суда изготовлен 27 декабря 2018 г.

Арбитражный суд в составе судьи Головачевой Ю.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханикаевой Р. М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению АО «Автострой»

к ответчикам/заинтересованным лицам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

о признании недействительным Уведомления от 23.06.2018г. № 77/005/235/2018-1286 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:08:0011001:22, расположенный по адресу <...>, стр. 1,2,7,8,9,10,13,14,19,20,

при участии представителей

от заявителя – ФИО1, дов. от 06.08.2018г. № 75-08/18-2

от ответчика – ФИО2, дов. 21.12.2017г. № 42406/2017

от третьего лица – ФИО3, уд. №4890/18, дов. от 12.10.2018г. № 33-Д-884/18

УСТАНОВИЛ:

АО «Автострой» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным Уведомления от 23.06.2018г. № 77/005/235/2018-1286 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 77:08:0011001:22, расположенный по адресу <...>, стр. 1,2,7,8,9,10,13,14,19,20.

Требования уточнялись в порядке ст. 49 АПК РФ, приняты судом в указанной редакции.

Заявитель настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица оставил вопрос об удовлетворении либо об отказе в удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество «Автокомстрой» является застройщиком многоквартирного жилого комплекса, состоящего из 4 многоквартирных домов и парковки. С целью реализации проекта строительства указанного комплекса Заявителем с Департаментом городского имущества города Москвы был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0011001:22 по адресу: <...> вл.28, стр.1, 2, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 19, 20 от 04.12.2014 г. №М-08-045779.

Земельный участок, в отношении которого заключен указанный выше договор аренды, поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН и сведениями из общедоступного источника «Публичная кадастровая карта» (http://roscadastr.com/map).

Строительство многоквартирного жилого комплекса завершено (Разрешение на ввод в эксплуатацию от 05.10.2017 г.). Домам и парковке присвоены адреса: <...> Д.28А, корп.1, 2, 3, 4 и 5.

Объекты недвижимости в домах и парковке (квартиры, машино-места) частично переданы приобретателям, собственники зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Первые регистрационные записи в ЕГРН внесены 19.01.2018 (копии выписок из ЕГРН - Приложение №8).

Руководствуясь статьей 413 ГК РФ, статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьями 36,37 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» Заявитель 14 марта 2018 г. обратился в Управление Росреестра по Москве (через МФЦ Района Чертаново Северное, ЮАО) с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на указанный выше земельный участок в силу закона. К заявлению был приложен полный пакет документов, необходимых в соответствии с законодательством РФ для осуществления государственной регистрации прав.

23 марта 2018 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении регистрационного действия на 3 месяца до 23.06.2018 г. В качестве оснований было указано, что в ЕГРН содержится запись об ипотеке права аренды данного земельного участка, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и данная запись погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, т.е. после регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». (Уведомление о приостановке государственной регистрации прекращения права аренды №77/005/235/2018-1286).

23 мая 2018 г. в Управление Росреестра по Москве (через Отдел регистрации прав не недвижимость по ЗАО г. Москвы) Заявителем было подано мотивированное обращение, с просьбой возобновить государственную регистрацию по заявлению АО «Автокомстрой» от 14.03.2018 г. №77/005/235/2018-1286 и прекратить право аренды земельного участка.

23 июня 2018 г., со ссылкой на приведенные выше основания и неустранение причин, указанных в уведомлении о приостановке, Управлением Росреестра по Москве вынесено решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок по адресу: г. Москва, с кадастровым номером 77:08:0011001:22, расположенный по адресу <...> вл.28, стр.1, 2, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 19, 20.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд отмечает следующее.

Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Согласно ст.13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.

Вынося оспариваемое решение, Управление Росреестра по г. Москве руководствовалось следующими обстоятельствами.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного земельного участка имеется запись об обременении в виде аренды (регистрационный № 77-77/008-08/065/2014-498/2 от 13.02.2015), зарегистрированной на основании Договор аренды земельного участка от 04.12.2014 №М-08-045779.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Более того, в настоящее время в Едином государственном реестре прав содержится запись об ипотеке права аренды земельного участка аренды земельного участка для целей капитального строительства от 04.12.2014 №М-08-045779, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Прекращение прав по договору аренды земельного участка, права и обязанности по которому являются предметом залога (ипотеки), противоречит ст. 310 ГК РФ.

Основания и порядок погашения регистрационной записи об ипотеке регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство объекта недвижимого имущества, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

23.06.2018 на основании статьи 27 Закона о недвижимости и неустранением приведенных в уведомлении о приостановлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, в соответствии с пунктами 5 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости в осуществлении заявленных регистрационных действий отказано.

Однако при вынесении оспариваемого решения, Управлением не учтено следующее.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок под данным домом.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно частям 5 и 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189 - ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, а город Москва утрачивает право на распоряжение им и, следовательно, право выступать субъектом правоотношений (арендодателем) в договоре аренды земельного участка, т.к. согласно п.1 ст.617 ГК РФ и разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в п.24 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, арендодателем арендованного имущества становится новый собственник.

В силу п.З ст.552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, а также учитывая позицию Высшего арбитражного суда РФ, изложенную в п. 13 Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 №8611/09 по делу N А35-7422/08-СЗ, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, Договор аренды земельного участка от 04.12.2014 г. №М-08-045779, заключенный Заявителем и Департаментом городского имущества города Москвы, должен считаться прекратившимся с 19.01.2018 (дата регистрации права собственности первого лица на помещения) на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, т.е. ввиду совпадения арендатора и арендодателя в одном лице. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, с момента государственной регистрации права частной собственности на объект долевого строительства (квартира, нежилое помещение) земельный участок, на котором расположен построенный Дом, выбыл из государственной собственности и перешел безвозмездно в долевую собственность собственников квартир и нежилых помещений построенного Дома, право владения и пользования спорным земельным участком от его арендатора на основании Договора аренды земельного участка от 31.10.2007 № М-02-513145, заключенного с Правительством г. Москвы (арендодатель) -Застройщика, перешло к собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в построенном Доме.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Как было указано выше, поскольку право собственности на спорный земельный участок безвозмездно перешло от города Москвы (арендодателя земельного участка) к собственникам квартир и нежилых помещений (на праве долевой собственности), расположенных в построенном Доме, одновременно правомочия владения и пользования спорным земельным участком перешло от Застройщика (арендатора земельного участка) к тем же лицам - собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в построенном Доме.

На основании изложенного, все встречные обязательства по спорному договору аренды земельного участка прекращены, так как и на стороне арендодателя, и на стороне арендатора оказались одни и те же лица - собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в построенном Доме. То есть спорный договор аренды прекратил свое действие.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса».

В соответствие с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе

Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Закон об ипотеке не содержит иных правил регулирования в случае гибели предмета залога или прекращения заложенного права.

Из вышеизложенного следует, что вследствие совпадения арендодателя и арендатора в одном лице спорный договор аренды прекращен на основании ст. 413 ГК РФ.

В связи с прекращением заложенного права прекратился и залог (ипотека) этого права в соответствие со ст. 352 ГК РФ.

Кроме этого в данном случае участники долевого строительства, в пользу которых была установлена ипотека права аренды спорного земельного участка (залогодержатели), стали собственниками этого земельного участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 64-68, 71, 75, 167-170, 176, 180, 207-211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требование заявителя удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе (Уведомление от 23.06.2018 г. №77/005/235/2018-1286) в осуществлении государственной регистрации прекращения прав по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0011001:22, расположенный по адресу <...> вл.28, стр.1, 2, 7, 8, 9, 10, 13, 14, 19, 20,

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по Москве устранить допущенное нарушение прав и законных интересов АО «АВТОКОМСТРОЙ» путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении прав по договору аренды № М -08-045779 от 04.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 77:08:0011001:22 в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Взыскать с ответчика в пользу заявителя расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Ю.Л. Головачева