Решение от 16 июня 2020 г. по делу № А09-1815/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6, сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-1815/2019
город Брянск
16 июня 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 09.06.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 16.06.2020.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи: Поддубной И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Снежской сельской администрации, п.Путёвка Брянского района Брянской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области,

третьи лица – 1) администрация Брянского района Брянской области, с.Глинищево Брянского района Брянский области, 2) общество с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ», <...>) общество с ограниченной ответственностью «Навигатор права и оценки», г. Брянск,

о взыскании 983 967 руб. 14 коп.,

при участии в заседании представителей:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

дело рассмотрено 09.06.2020 после перерыва, объявленного в судебном заседании 04.06.2020, в порядке предусмотренном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Снежская сельская администрация, п.Путёвка Брянского района Брянской области, (далее – истец, сельская администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области, (далее – ответчик, ООО «Творец») о взыскании 1 501 167 руб. 45 коп. долга по договору субаренды земельного участка №2563/1 от 21.09.2010 за период с 01.01.2017 по 29.08.2017.

Определением суда от 05.03.2019 исковое заявление Снежской сельской администрации принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 27.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Брянского района Брянской области (далее – администрация района), с.Глинищево Брянского района Брянский области.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 19.06.2019 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв. м. с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Брянский Оценщик» ФИО2.

Определением суда от 20.06.2019 производство по делу № А09-1815/2019 приостановлено до окончания проведения назначенной по делу судебной экспертизы.

31.07.2019 в суд поступило экспертное заключение №111 от 24.07.2019, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв.м. с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017 составляет 1 580 000 руб.

Определением суда от 05.08.2019 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству.

Определением суда от 25.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ» (далее – ООО «РосЭкспертЪ»), г. Брянск, и общество с ограниченной ответственностью «Навигатор права и оценки» (далее – ООО «Навигатор права и оценкт»), г. Брянск.

Определением суда от 28.11.2019 по делу № А09-1815/2019 назначена дополнительная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв. м. с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017. Проведение экспертизы поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Би-Ника» ФИО3.

23.12.2019 в суд поступило экспертное заключение №2/12-2019 от 20.12.2019, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв.м. с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017 составляет 1 465 180 руб. 20 коп.

В ходе рассмотрения дела истцом, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, неоднократно уточнялись исковые требования. Согласно последнему ходатайству об уточнении исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 983 967 руб. 14 коп. задолженности по договору субаренды земельного участка №2563/1 от 16.09.2010 за период с 04.03.2016 по 29.08.2017.

С учетом изложенного, в рамках настоящего дела рассматриваются уточненные исковые требования, принятые судом в судебном заседании 05.03.2020.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. В пояснениях указал, что довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей по договору (в частях земельного участка) в связи с введением в эксплуатацию первой, второй очередей строительства жилого дома и осуществлением государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме является необоснованным, в связи с тем, что переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. То есть, до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для использования и эксплуатации многоквартирных жилых домов право общей долевой собственности собственников помещений на расположенные под домами земельными участками, в силу положений ч.5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», не возникает. Таким образом, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Поскольку спорный земельный участок был сформирован для размещения многоквартирного жилого дома, который возводился ответчиком тремя очередями, являющимися частями одного дома, и земельный участок, на котором расположены первая и, впоследствии, вторая очереди сформирован не был, то, следовательно, частная собственность не возникла, и договор аренды не прекратил своего действия. Просил суд при вынесении окончательного судебного акта учесть вывод эксперта общества с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик».

Ответчик уточненные исковые требования не признал. В письменном отзыве и дополнениях к нему указал, что земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:27, площадью 14 638 кв.м., был сформирован для проектирования и строительства жилого дома, состоящего из трех очередей строительства. После ввода всех очередей строительства жилого дома в эксплуатацию ООО «Творец» перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства, поэтому арендные отношения в частях земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию дома подлежат прекращению. Таким образом, у ООО «Творец» не имеется обязанности перед истцом по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом. При начислении арендной платы истцу необходимо было производить начисление по договору субаренды земельного участка №2563/1 от 21.09.2010 с учетом регистрации права собственности дольщиками, а именно: с октября 2014 года минус позиция 2 (1-й этап строительства) – 4789 кв.м., с марта 2016 года минус позиция 2 (2 этап строительства) – 5193 кв.м. Кроме того, пояснил, что не согласен с начислением арендных платежей, сделанных на основании оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку отчет составлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности. Представил отчет №24 от 19.04.2019, подготовленный ООО «Навигатор Права и Оценки», согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв.м. с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2017 составила 1 446 434 руб. Представил контррасчет задолженности с учетом своей позиции. При вынесении окончательного судебного акта по рассматриваемому спору просил суд учесть вывод эксперта общества с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик», являющийся полным, всесторонним и научно-обоснованным.

Третье лицо, администрация Брянского района Брянской области, исковые требования поддержала в полном объеме. В письменном отзыве администрация района поддержала позицию истца в полном объеме. Считает, что при расчете арендной платы за 2017 год следует применить заключение эксперта ООО «Брянский оценщик».

Третьи лица, ООО «РосЭкспертЪ» и ООО «Навигатор права и оценки», письменных отзывов не представили, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В судебном заседании 04.06.2020 представитель истца поддержала исковые требования, ссылаясь на уточнения исковых требований от 04.03.2020; представитель ответчика поддержала заявленные возражения, пояснила о необходимости уточнения контррасчета, представитель третьего лица поддержала позицию истца.

После перерыва истец, ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

От истца, ответчика и третьего лица (администрации района) поступили ходатайства о рассмотрении дела в судебном заседании в отсутствие их представителей.

Дело рассматривается в отсутствие представителей вышеуказанных лиц в порядке, предусмотренном ст.ст.123, 156, 159 АПК РФ.

К судебному заседанию 09.06.2020 от администрации Брянского района поступило заявление, в котором последняя просит суд при вынесении решения по делу расходы, понесенные при проведении дополнительной судебной экспертизы (экспертиза проводилась по ходатайству администрации Брянского района) в размере 20 000 руб., отнести на администрацию Брянского района Брянской области.

Заслушав доводы и объяснения представителей сторон и третьего лица (до перерыва), изучив материалы дела, в том числе дополнительно представленные, суд установил следующее.

19.08.2010, на основании постановления главы администрации Брянского района №1788 от 13.08.2010, между администрацией Брянского района (арендодатель) и МУ Снежская сельская администрация (арендатор) был заключен договор №2563 аренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, находящийся примерно в 20 м по направлению на север от ориентира объект незавершенного строительства (пятиэтажный многоквартирный дом), расположенного за переделами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер участка 32:02:220305:27, категория земель – земли населенных пунктов, площадь участка 14 638 кв.м. для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры (п.1.1-1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора аренды №2563 от 19.08.2010 (в редакции дополнительного соглашения) было предусмотрено, что договор заключается сроком на 6 лет и действует с 13 августа 2010 года по 13 августа 2016 года.

Согласно п.3.6 договора размер арендной платы может быть досрочно изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения земельного налога в соответствии с нормативными актами государственной власти или органов местного самоуправления. Об изменениях арендной платы арендодатель информирует арендатора через районную газету «Деснянская правда» или уведомлением.

В пункте 4.3 вышеуказанного договора было предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, с регистрацией таких договоров в Управлении федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Данный договор и дополнительное соглашение к нему в установленном порядке были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

21.09.2010 между МУ Снежская сельская администрация (арендатор) и ООО «Творец» (субарендатор) был заключен договор №2563/1 субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял и использует на праве субаренды земельный участок площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:220305:27 с разрешенным использованием: для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, с местоположением – участок находится примерно в 20 м по направлению на север от ориентира незавершенного строительства (пятиэтажный многоквартирный дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Согласно разделу 2 договора субаренды №2563/1 от 21.09.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013) договор вступает в силу с момента подписания и действует до 13 августа 2016 года.

Пунктом 4.1-4.2 договора субаренды стороны предусмотрели, что величина субарендной платы по настоящему договору составляет 319,06 руб. в квартал. Размер арендной платы изменяется при изменении расчета арендной платы по договору аренды земельного участка №2563 от 19 августа 2010 года. Субарендатор перечисляет плату по договору субаренды ежемесячно.

В соответствии с п. 5.4.7 субарендатор обязан своевременно вносить и полностью выплачивать арендатору арендную плату по настоящему договору в размере и порядке, установленных настоящим договором.

12.10.2010 договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, 01.11.2013 зарегистрировано дополнительное соглашение от 01.10.2013 к договору субаренды земельного участка №2563/1 от 21.09.2010.

Арендная плата по договору субаренды за период с 21.09.2010 по 31.12.2010 составила 354 руб. за 102 дня 2010 года.

Расчет арендной платы за последующие годы осуществлялся субарендатором самостоятельно с учетом действующих нормативных актов государственной власти и местного самоуправления.

В связи с установлением нормативно-правовыми актами иного порядка исчисления арендной платы за земельные участки администрацией был осуществлен пересмотр размера арендной платы.

Уведомлением №999 от 17.05.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района информировал Снежскую сельскую администрацию об изменении с 01 января 2017 года арендной платы на основании рыночной оценки стоимости годового размера арендной платы. Указал, что согласно отчету №19-18-27 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 22.01.2018, арендная плата по договору аренды земельного участка №2563 от 19.08.2010 составляет 2 461 089 руб.

В свою очередь, Снежская сельская администрация уведомлением №582 от 18.05.2018 проинформировала ООО «Творец» о том, что в соответствии с уведомлениями Комитета по управлению муниципальным имуществом Брянского района размер арендной платы по договору субаренды земельного участка №2563/1 от 21.09.2010 на 2017 год и на 2018 год составляет 2 461 089 руб.

30.08.2018 Снежская сельская администрация направила в адрес ООО «Творец» претензию №1129 с предложением в течение 20 рабочих дней со дня ее получения погасить в полном объеме задолженность по арендной плате.

В письме исх. №184 от 10.09.2018, направленном в адрес Снежской сельской администрации, ответчик не согласился с суммой арендных платежей. Указал, что у него не имеется задолженности по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом, а именно за 2018 год в полном объеме, за 2017 и 2016 годы с учетом введенных в эксплуатацию очередей. Добавил, что ознакомившись с результатами проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 32:02:220305:27, считает установленную в отчете ООО «РосЭкспертЪ» величину рыночной стоимости годового размера арендной платы недостоверной. Полагает необходимым произвести переоценку рыночной стоимости аренды указанного спорного земельного участка, а также перерасчет периода и суммы арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 32:02:220305:27 с учетом ввода объекта в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы арендодателем был произведен на основании отчета №19-18-27 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок от 01.02.2018, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ», согласно которому арендная плата за земельный участок общей площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенный по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2017 составила 2 461 089 руб.

В свою очередь ответчик представил в материалы дела отчет №24 от 19.04.2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка общей площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенного по адресу: <...>, выполненный независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Навигатор Права и Оценки», согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка, по состоянию на 01.01.2017, составила 1 446 434 руб.

01.02.2019 Снежская сельская администрация вновь направила в адрес ООО «Творец» претензию №148 с предложением в добровольном порядке погасить в течение 10 рабочих дней со дня получения претензии задолженность по арендным платежам в полном объеме. Однако ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения.

Поскольку сумма задолженности по арендным платежам не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части первой и части 4 статьи 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (арендодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон договора №2563/1 субаренды земельного участка от 21.09.2010, их объема, суд полагает, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды (далее – ГК РФ).

Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1).

Так, согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, согласно вышеизложенному, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, в п.4.1 договора субаренды №2563/1 от 21.09.2010 сторонами было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется при изменении расчета арендной платы по договору аренды земельного участка №2563 от 19.08.2010

В п.3.6 договора аренды №2563 от 19.08.2010 установлено, что размер арендной платы может быть досрочно изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения земельного налога в соответствии с нормативными актами государственной власти или органов местного самоуправления. Об изменениях арендной платы арендодатель информирует арендатора через районную газету «Деснянская правда» или уведомлением.

Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 №595-п был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Постановлением администрации Брянского района от 22.12.2016 №1190 был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с данными актами размер арендной платы при аренде вышеуказанных земельных участках рассчитывается органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками (в нашем случае уполномоченным органом администрации Брянского района). При этом размер арендной платы рассчитывается двумя способами, в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, в рамках настоящего дела арендная плата за земельный участок должна была определяться по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что и было произведено уполномоченным органом администрации Брянского района.

Ответчик, возражая против заявленных исковых требований, в письменном отзыве и дополнениях к нему поясняет, что земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:27 площадью 14 638 кв.м. был сформирован для проектирования и строительства жилого дома, состоящего из трех очередей строительства. После ввода всех очередей строительства жилого дома в эксплуатацию ООО «Творец» перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства, поэтому арендные отношения в частях земельного участка, на котором расположены введенные в эксплуатацию дома подлежат прекращению. Таким образом, у ООО «Творец» не имеется обязанности перед истцом по внесению платежей за пользование земельным участком под введенным в эксплуатацию жилым домом. При начислении арендной платы истцу необходимо производить начисление по договору субаренды земельного участка №2563/1 от 21.09.2010 с учетом регистрации права собственности дольщиками.

Истец довод ответчика об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей по договору (в частях земельного участка) в связи с введением в эксплуатацию первой, второй очередей строительства жилого дома и осуществлением государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме считает необоснованным, в связи с тем, что переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. То есть до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для использования и эксплуатации многоквартирных жилых домов право общей долевой собственности собственников помещений на расположенные под домами земельными участками, в силу положений ч.5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», не возникает. Таким образом, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Поскольку спорный земельный участок был сформирован для размещения многоквартирного жилого дома, который возводился ответчиком тремя очередями, являющимися частями одного дома, и земельный участок, на котором расположены первая и, впоследствии, вторая очереди сформирован не был, то, следовательно, частная собственность не возникла, договор аренды не прекратил своего действия.

Суд не может согласится с доводами истца по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Как указывалось ранее, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»" (далее - постановление Пленума № 73), при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, указано, что судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из вышеизложенного следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. Моментом прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, является дата государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Аналогичный подход ранее был изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был сформирован для проектирования и строительства жилого дома, состоящего из трех очередей строительства:

- 1 этап строительства 10-ти этажного жилого дома позиция 2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> (т. 1, л.д. 76); разрешение на ввод в эксплуатацию применительно к ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано 30.09.2014; право собственности на помещение впервые зарегистрировано в ЕГРП 25.11.2014;

- 2 этап строительства 10-ти этажного жилого дома позиция 2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> (т. 1, л.д. 78); разрешение на ввод в эксплуатацию применительно к ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано 31.03.2016; право собственности на помещение впервые зарегистрировано в ЕГРП 03.06.2016;

- 3 этап строительства жилого дома переменной этажности поз.1,2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> (т. 1. л.д. 82); разрешение на ввод в эксплуатацию применительно к ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано 08.08.2017; право собственности на помещение впервые зарегистрировано в ЕГРП 30.08.2017.

Таким образом, в силу закона и с учетом представленных в материалы дела сведений о площади всего участка в кадастровых границах, в том числе площадей участков позиции 1 и позиции 2 (т.2, л.д.12-13), договор субаренды № 2563/1 от 21.09.2010 в части земельного участка площадью 4789 кв.м. - 1 этап строительства 10-ти этажного жилого дома позиция 2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> прекратился с 25.11.2014;

в части земельного участка площадью 5193 кв.м. - 2 этап строительства 10-ти этажного жилого дома позиция 2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> прекратился с 03.06.2016;

в части земельного участка площадью 4656 кв.м. - 3 этап строительства жилого дома переменной этажности поз.1,2 в п. Путевка Брянского района Брянской области: <...> прекратился с 30.08.2017.

С учетом возражений ответчика о пропуске истцом срока исковой давности истец уточнил размер и период взыскиваемой задолженности и просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 04.03.2016 по 29.08.2017.

Поскольку в указанный период у ООО «Творец» прекратилась обязанность по уплате арендных платежей по договору субаренды № 2563/1 от 21.09.2010 в части арендуемого земельного участка площадью 9982 кв.м. (1 и 2 очереди строительства 10-ти этажного жилого дома позиция 2 в п. Путевка Брянского района Брянской области, расположенного по адресу: <...> были введены в эксплуатацию и право собственности на помещение впервые было зарегистрировано 25.11.2014 и 03.06.2016 соответственно), то истец должен начислять арендную плату за земельный участок из расчета площади земельного участка равной 4656 кв.м. (площадь участка позиции 1), а не площади всего участка, равной 14 638 кв.м.

Ввиду наличия спора о величине размера арендной платы в рамках настоящего дела при рассмотрении исковых требований в части определения достоверной величины годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 32:02:0220305:27, арендуемым на основании заключенного договора № 2563/1 субаренды земельного участка от 21.09.2010, судом по ходатайствам сторон были назначены, и экспертными организациями проведены две судебные экспертизы.

Так, определением суда от 19.06.2019 по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик» ФИО2.

Согласно экспертному заключению №111 от 24.07.2019, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Брянский оценщик», рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2017 составила 1 580 000 руб.

Впоследствии эксперт ФИО2 был вызван в судебное заседание 22.10.2019 для дачи пояснений по результатам экспертизы, письменные пояснения которого также приобщены к материалам дела (т.4, л.д.4-5).

Администрация Брянского района, не согласившись с размером рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, установленным экспертом ООО «Брянский оценщик», заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Поскольку между лицами, участвующими в деле, возникли существенные разногласия по вопросу определения размера рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком, в материалах дела имеются два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости аренды одного и того же объекта, заключение судебной экспертизы с иным размером арендной платы, суд определил целесообразным назначение по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 28.11.2019 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Би-Ника» ФИО3.

Заключение эксперта №2/12-2019 от 20.12.2019, представленное ООО «Би-Ника», содержит вывод о том, что рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок, общей площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:0220305:27, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2017 составляет 1 465 180 руб. 20 коп.

Как было указано выше, согласно представленному ООО «Творец» в материалы дела отчету №24 от 19.04.2019 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка площадью 14 638 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 32:02:0220305:27, выполненному независимым оценщиком ООО «Навигатор Права и Оценки», рыночная стоимость годового размера арендной платы земельного участка по состоянию на 01.01.2017, составила 1 446 434 руб.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом были назначены две судебные экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка, по результатам которых экспертами были сделаны выводы о размере рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка, который составил 1 580 000 руб. (экспертное заключение №111 от 24.07.2019, подготовленное ООО «Брянский оценщик») и 1 465 180 руб. 20 коп. (заключение эксперта №2/12-2019 от 20.12.2019, представленное ООО «Би-Ника»), соответственно.

Ознакомившись с заключениями экспертов, стороны до принятия по делу окончательного судебного акта пришли к выводу при расчете арендной платы применять заключение эксперта ООО «Брянский оценщик», считая указанное заключение полным и достоверным.

В п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание вышесказанное, с учетом мнения сторон, суд приходит к выводу о том, заключение №111 от 24.07.2019, данное ООО «Брянский оценщик», составлено экспертом ФИО2, имеющим надлежащий опыт и образование, оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в выводах экспертизы содержится ответ на поставленный судом вопрос. Заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, сомнения в обоснованности выводов в заключении отсутствуют. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Суд также принимает во внимание, что размер годовой арендной платы, указанный в отчете эксперта ООО «Брянский оценщик», отчетах эксперта ООО «Би-Ника» и эксперта ООО «Навигатор Права и Оценки» примерно одинаковый, размер годовой арендной платы (2 461 089 руб.), определенный в отчете №19-18-27 ООО «РосЭкспертЪ», необоснованно завышен.

При таких обстоятельствах суд считает правомерным определить годовой размер арендной платы земельного участка площадью 14 638 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровым номером 32:02:0220305:27, по состоянию на 01.01.2017, установленный в отчете эксперта ООО «Брянский оценщик» ФИО2

Учитывая заключение эксперта ООО «Брянский оценщик», согласно которому годовой размер арендной платы по договору субаренды составил 1 580 000 руб., истец произвел перерасчет арендной платы за заявленный период и уточнил размер исковых требований (с учетом возражений ответчика о пропуске срока исковой давности), просил суд взыскать с ответчика 983 967 руб. 14 коп. за период с 04.03.2016 по 29.08.2017.

Ответчик также с учетом заключения эксперта ООО «Брянский оценщик» представил свой контррасчет, согласно которому задолженность за период с 04.03.2016 по 29.08.2017 составила 143 442 руб. 57 коп. При составлении контррасчета ООО «Творец» в возражениях на уточненные исковые требования пояснило, что начисление арендной платы необходимо было производить с учетом регистрации права собственности дольщиками, исходя из периода ввода в эксплуатацию очередности строительства. В частности, за заявленный период с 04.06.2016 по 29.08.2017 из расчета 4656 кв.м.

Принимая во внимания ранее вышеизложенное, суд соглашается с позицией ответчика в части начисления арендной платы с учетом регистрации права собственности дольщиками.

Проверив расчет истца и контррасчет ответчика, суд считает их неверными, поскольку при расчете арендной платы истцом не учитывались поэтапные вводы очередей строительства жилого дома в эксплуатацию, а ответчиком допущена арифметическая ошибка при составлении расчета.

Так, судом установлено, что за период с 04.03.2016 по 02.06.2016 арендная плата должна составлять 54 839 руб. 54 коп.:

2239 руб. 45 коп. (кадастровая стоимость одного квадратного метра) х 9849 кв.м. (14 638 кв.м.- 4789 кв.м.) х 2% (базовая ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка) х 1 (дополнительный коэффициент функционального использования земельного участка) х 0,5 (корректирующий коэффициент, учитывающий площадь арендуемого земельного участка) : 366 (количество дней в 2016 году) х 91 день (период с 04.03.2016 по 02.06.2016);

за период с 03.06.2016 по 31.12.2016 арендная плата должна составлять 60 396 руб. 12 коп.:

2239 руб. 45 коп. (кадастровая стоимость одного квадратного метра) х 4656 кв.м. (14 638 кв.м.- 4789 кв.м. – 5193 кв.м.) х 2% (базовая ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка) х 1 (дополнительный коэффициент функционального использования земельного участка) х 0,5 (корректирующий коэффициент, учитывающий площадь арендуемого земельного участка) :366 (количество дней в 2016 году) х 212 дней (период с 03.06.2016 по 31.12.2016);

за 2017 год (с 01.01.2017 по 29.08.2017) арендная плата должна составлять 331 827 руб. 58 коп.:

502 560 руб. 45 коп. (размер годовой арендной платы за земельный участок площадью 4656 кв.м.) : 365 (количество дней в 2017 году) х 241 день (период с 01.01.2017 по 29.08.2017).

Следовательно, сумма арендных платежей за период с 04.03.2016 по 29.08.2017 составляет 447 063 руб. 24 коп., ответчиком за указанный период была произведена оплата в размере 330 650 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и не оспаривается истцом и третьим лицом – администрацией района.

Таким образом, задолженность ООО «Творец» по арендной плате составляет 116 413 руб. 24 коп.

Оценивав доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 116 413 руб. 24 коп.

В соответствии со ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Государственная пошлина по иску, с учетом уточнений составляет 22 679 руб.

Истец, в соответствии с с пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2683 руб. 15 коп.

Частью 6 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По ходатайству ответчика определением суда от 19.06.2019 по делу была назначена судебная экспертиза. Стоимость экспертизы составила 7500 руб.

Ответчиком были внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Брянской области в счет оплаты расходов на проведение судебной экспертизы в сумме 7500 руб. (платежное поручение №291 от 19.06.2019 на сумму 7500 руб., т.2 л.д.87).

Учитывая изложенное, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 6612 руб. 68 коп.

Согласно ч. 4 ст. 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

09.06.2020 от администрации Брянского района поступило заявление об отнесении на нее судебных расходов на оплату дополнительной судебной экспертизы (назначенной определением суда от 28.11.2019 по ходатайству администрации Брянского района) в размере 20 000 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Снежской сельской администрации к обществу с ограниченной ответственностью «Творец» о взыскании 983 967 руб. 14 коп. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области, в пользу Снежской сельской администрации, п.Путёвка Брянского района Брянской области, 116 413 руб. 24 коп. долга по договору субаренды №2563/1 от 21.09.2010 за период с 04.03.2016 по 29.08.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области, в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по делу в размере 2683 руб. 15 коп.

Взыскать со Снежской сельской администрации, п.Путёвка Брянского района Брянской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области, 6612 руб. 68 коп. в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г.Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья И.С. Поддубная