Постановление от 5 марта 2025 г. по делу № А62-9115/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула                                                                                                      Дело № А62-9115/2024

                                                                                                                                 20АП-477/2025

Резолютивная часть постановления объявлена   03.03.2025

Постановление изготовлено в полном объеме    06.03.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Устинова В.А. и Воронцова И.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии от  ответчика – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Гражданстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>) –  ФИО1 (доверенность от 11.03.2024), в отсутствие истца –  администрации города Смоленска (ОГРН <***>, ИНН <***>),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска  на решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2024  по делу № А62-9115/2024,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области  с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Гражданстрой» (далее – общество)  об обязании освободить  земельный  участок.

Решением суда от 24.12.2024   в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что пунктом 4.1.1 договора администрации предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке, что не противоречит статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации;  администрация, как арендодатель, реализовала свое право на односторонний отказ от договора; данный договор является прекращенным; правовые основания для пользования земельным участком у общества отсутствуют. Сообщает, что вид разрешенного использования земельного участка – коммунальное обслуживание, которое предусматривает строительство водозаборных скважин; данный участок выполняет обслуживающую  функцию, в связи с чем   необходимо дать оценку не только  части освоения земельного участка, но и всей территории, предоставленной  для  застройки.  Ссылается на то, что из представленных ответчиком  документов не усматривается, что для многоквартирных жилых домов № 5 и № 4, расположенных по ул. 100-летия Комсомола в городе Смоленске, будет задействована водозаборная скважина, подлежащая строительству на спорном  земельном участке.

В отзыве  общество просит решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  Ссылается на ничтожность  пункта 4.1.1 договора как основания для одностороннего отказа  арендодателя от него, так как он противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации, устанавливающего возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного  на срок более пяти лет,  по требованию арендодателя только в судебном порядке. Заявляет об отсутствии нарушений  условий договора со стороны арендатора, отмечая, что  общество с 2012 года осуществляет освоение земельных участков  в районе п. Одинцово Смоленской области на площади 144,07 га, осуществляя строительство многоквартирных домов; за счет собственных средств разработало и откорректировало  проект планировки территории; в период с 2012 по 2014  возвело 7 многоквартирных домов; запланировало строительство  еще 18,5 тыс. квартир и нежилых объектов социального назначения; в целях обеспечения жителей  коммунальными ресурсами заключило долгосрочные договоры аренды  для поэтапного строительства коммунальных объектов, в том числе – спорный договор. Поясняет,  что для подготовки к строительству  на спорном земельном участке  получен  градостроительный план, из которого следует, что он оказался расположен в двух  территориальных зонах (Т4 и Ж3), что препятствует освоению участка; в связи с этим 21.10.2024  в администрацию направлен запрос  о предоставлении координат комплексного развития, в ответ на который  получены данные  о новых координатах, из-за чего начата  процедура перераспределения  земельного участка в целях приведения его расположения в одной территориальной зоне. Информирует, что  данный участок необходим для  будущего развития системы водоснабжения в целях обеспечения ресурсами поэтапно  строящихся и планируемых  многоквартирных  жилых домов № 5 и № 4 по ул. 100-летия Комсомола в г. Смоленске.

В судебном  заседании  представитель общества  поддержал позицию,  изложенную в  отзыве на апелляционную жалобу.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте   рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направила. С учетом мнения представителя ответчика судебное  заседание проводилось  в  отсутствие неявившейся  стороны  в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 28.03.2020  между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 634/н, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок  из  категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0031281:21, площадью 9569 кв. метров,  расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе поселка Одинцово, с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, на срок  с 28.03.2020 по 28.02.2030.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя прекратить в одностороннем порядке договор при использовании участка не по целевому назначению, а также  при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении  арендной платы более чем за 6  месяцев, в случае нарушения других условий договора,   уведомив арендатора за 3 месяца.

Пунктом 4.4.3 договора на  арендатора возложена  обязанность использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В силу пункта  4.4.9 договора при его прекращении арендатор обязан привести участок в состояние не хуже первоначального и сдать по акту приема-передачи.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств  по договору арендодатель имеет право  на односторонний отказ  от договора путем уведомления арендатора об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления (пункт 6.3).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть  арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение трех  рабочих  дней в состоянии не хуже первоначального (пункт 6.4 договора).

По акту приема передачи от 28.03.2020 участок передан обществу.

В уведомлении от   29.07.2024 администрация, сославшись на  то, что при осуществлении  контрольных мероприятий установлено  отсутствие на участке зданий и строений, неиспользование его арендатором  в течение 4 лет,  отсутствие разрешения на строительство, заявило об одностороннем  расторжении  договора по истечении  30 дней с момента получения уведомления, указав на необходимость возврата  земельного участка по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 17).

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения  администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54)).

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В пунктах 10, 11 постановления Пленума № 54  разъяснено,  что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 ГК РФ).

Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (статья 717 ГК РФ), сторонам договора возмездного оказания услуг (статья 782 ГК РФ), договора транспортной экспедиции (статья 806 ГК РФ), агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (статья 1010 ГК РФ), договора доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 1024 ГК РФ).

Согласно  пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанное положение свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде (Обзор  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 16.02.2022).

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений,  поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 – 75 постановления   Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что  договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет (с 28.03.2020 по 28.02.2030), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  его условие  о праве арендодателя отказаться от договора  досрочно в одностороннем порядке является ничтожным, а  совершенная администрацией сделка (односторонний отказ от договора) – недействительной и не влекущей правовых последствий.

При таких обстоятельствах  оснований для возложения на общество обязанности освободить земельный участок  не имеется.

Кроме того,  суд дополнительно указал на  недоказанность  истцом неиспользования арендатором земельного участка по назначению, отметив следующее.

Процедура досрочного расторжения договора аренды земельного участка должна обеспечивать соблюдение принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов сторон, не позволяя наделенному властными полномочиями арендодателю получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 305-ЭС16-2309).

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка; при этом под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, условий договора аренды.

Условиями заключенного сторонами договора аренды срок освоения земельного участка не предусмотрен, при этом при рассмотрении дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что целевое использование земельного участка зависит от определенных обстоятельств, предшествующих непосредственной стадии строительства водозаборной скважины.

Так, в рамках реализации проекта по обеспечению доступности жилья для населения обществом  с 2012 года осуществляется освоение земельных участков в районе пос. Одинцово г. Смоленска на  общей площади 144,07 га, используемой для строительства многоквартирных домов.

Обществом, как правообладателем большинства земельных участков, входящих в территорию общественно-жилого центра Юг-Ш в г. Смоленске, за счет собственных средств разработан проект планировки территории указанного района, который утвержден постановлением администрации от 08.07.2014 № 1223-адм.

В целях актуализации утвержденного проекта планировки общество  выступило с инициативой о внесении изменений в проект планировки, которая была принята уполномоченным органом и  постановлением администрации от 23.08.2021 № 2170-адм  внесены изменений в проект планировки территории общественно-жилого центра (Юг-Ш) в г. Смоленске.

В соответствии с указанным проектом общество на территории общественно-жилого центра Юг-Ш в г. Смоленске в период с 2012 года по настоящее время возвело                 7 многоквартирных домов на 4 тыс. квартир, общей площадью 188 291 кв. м (в материалы дела представлены разрешения на ввод многоквартирных домов).

Помимо этого, в указанном районе запланировано строительство более чем                          18,5 тыс. квартир общей площадью 1053 тыс. кв. метров, для 28 000 жителей, а также нежилых помещений для размещения магазинов, аптек, парикмахерских и т.д. (что следует из проекта планировки).

В целях обеспечения жителей коммунальными ресурсами и с учетом установленной заключениями ТЦ «Геомониторинг-Смоленск» возможности добычи подземных вод в указанном районе (заключения от 23.01.2013, 06.05.2013), обществом заключены долгосрочные договоры аренды земельных участков для поэтапного строительства коммунальных объектов, в том числе, и  спорный договор аренды.

Для обеспечения коммунальными ресурсами граждан, проживающих в построенных обществом  многоквартирных домах, застройщиком за счет собственных денежных средств, с учетом полного отсутствия в данном районе инженерных сетей, осуществлено строительство ряда необходимых объектов коммунально-бытовой инфраструктуры, а именно:

водозаборного сооружения производительностью 1500 куб. м в сутки и водопровода Д=250 мм, протяженностью от них до жилой застройки 1,6 км.;

очистных сооружений биологической очистки мощностью 1500 куб.м в сутки и напорного канализационного коллектора Д=225 мм протяженностью от них до жилой застройки 1,9 км;

2-х канализационных насосных станций; газопровода среднего давления Д = 160 мм, протяженностью 2,8 км;

сетей ливневой канализации диаметром от 400 до 800 мм;

канализационной насосной станции производительностью 300  куб.м в сутки и коллектора Д = 315 мм протяженностью от нее до очистных сооружений 2,13 км;

газопровода среднего давления Д=314 мм протяженностью 5 км;

выполнена реконструкция очистных сооружений с увеличением мощности до 3000  куб.м в сутки, в результате чего жилой район был полностью обеспечен всей необходимой инженерной инфраструктурой.

Для строительства водозаборных сооружений, необходимых для обеспечения водоснабжением общественно-жилого центра Юг-111 в г. Смоленске, предназначены                         9 земельных участков: 4 земельных участка в д. Станички и д. Шабаново Смоленского района Смоленской области и 5 земельных участков в районе пос. Одинцово                           г. Смоленска, в том числе земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031292:21.

В целях подготовки земельного участка к строительству обществом 23.08.2024 получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031281:21, в  котором  указано,    что   спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: Т4 (транспортная зона) и ЖЗ (зона застройки среднеэтажными жилыми домами и многоэтажными жилыми домами).

Поскольку указанное обстоятельство  препятствовало  дальнейшему освоению земельного участка по целевому назначению,  общество  направило  в администрацию письмо от 18.10.2024  № 03/274 о предоставлении координат территории комплексного развития, проходящей по спорному земельному участку.

От администрации получен соответствующий ответ с указанием новых координат, в связи с чем ответчиком начата процедура перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031292:21 с целью приведения его  расположения  в одной территориальной зоне (обращение ответчика в администрацию от 06.12.2024).

Исследовав указанную совокупность   доказательств,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, вопреки позиции  администрации,  обществом начата процедура освоения земельного участка (в частности, 23.08.2024 получен новый  градостроительный план земельного участка, срок действия которого составляет три года), принял во внимание  поэтапное строительство многоэтажных жилых домов,  действие технических условий по подключению коммунальных ресурсов, которое обусловило  заключение долгосрочного договора аренды.

Ссылка заявителя на то, что на спорном  земельном участке  будет  осуществляться  строительство вспомогательного объекта, которое  требует наличия основного объекта, а из  представленных ответчиком  документов не усматривается что для многоквартирных жилых домов № 5 и № 4, расположенных по  ул. 100-летия Комсомола в городе Смоленске будет задействована водозаборная скважина, отклоняется судом как не подтвержденная  допустимыми доказательствами. 

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  01.06.2022).

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна суду первой инстанции и получила надлежащую оценку в судебном акте; указанные доводы направлены на переоценку выводов суда. Рассмотрев спор повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд      

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 24.12.2024  по делу № А62-9115/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                          И.Ю. Воронцов                            

                          В.А. Устинов