Постановление от 24 января 2020 г. по делу № А12-30260/2019

8/2020-2639(1)

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-30260/2019
г. Саратов
24 января 2020 года
Резолютивная часть постановления объявлена «20» января 2020 года. Полный текст постановления изготовлен «24» января 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной, судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании:

от Администрации Среднеахтубинского муниципального района представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 10.01.2019 № 50,

от ИП ФИО3 представителя ФИО4, действующей на основании доверенности от 02.09.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации Среднеахтубинского муниципального района на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 ноября 2019 года по делу № А12-30260/2019,

по исковому заявлению Администрации Среднеахтубинского муниципального района (404143, Волгоградская Область, Район Среднеахтубинский, Рабочий <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района (404143 Волгоградская Область Район Среднеахтубинский Поселок Колхозная Ахтубаулица Веселая 31 , ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 307345428100014)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Среднеахтубинского муниципального района (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчики) в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2016.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 ноября 2019 года по делу № А12-30260/2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 22.09.2014 был между администрацией Среднеахтубинского муниципального района (арендоадатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 3322 кв.м, с кадастровым номером 34:28:070002:1093, расположенного по адресу: Волгоградская область, <...> «в», сроком действия с 16.09.2014 по 16.09.2017. Разрешенный вид использования - для строительства автопарковки.

В дальнейшем, между администрацией Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2016, без проведения торгов. В собственность последнего перешел земельный участок площадью 3322 кв. м. с кадастровым номером 34:28:070002:1093, расположенный по адресу:

Волгоградская обл., Среднеахтубинский район, п. Киляковка, ул. Зеленая, 2в, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства автопарковки. Основанием для заключения такого договора без проведения торгов стало то, что на данном участке был зарегистрирован объект недвижимости - здание администрации на территории автопарковки площадью 7,5 кв. м. (кадастровый номер объекта: 34:28:070002:1598).

Строительство автопарковки является единственным видом разрешенного использования, который упомянут в договоре купли- продажи земельного участка и в сведениях из ЕГРН.

Согласно Градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки в основных видах разрешенного использования земельных участков для зоны Ж, в которой располагался спорный земельный участок на момент заключения сделки, отсутствует какой- либо вид разрешенного использования, соответствующий строительству автопарковки.

Также истец полагает, что, принимая во внимание конфигурацию земельного участка и его площадь – 3 322 кв.м, отсутствовала необходимость предоставления его в собственность в связи с наличием объекта недвижимости, площадь которого, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 11.09.2012 34-АА № 812892, составляет 7,5 кв.м.

Более того, земельный участок, согласно Генеральному плану Ахтубинского сельского поселения, расположен в уличной и дорожной сети, а исходя из выписки из Правил землепользования и застройки - в двух зонах: «ИТ» (зона инженерной и транспортной инфраструктуры) и «Ж» (зона застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения личного подсобного хозяйства).

В связи с вышеизложенным, истец полагает необходимым признать сделку недействительной, и обязать ФИО3 возвратить в собственность муниципального образования – Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок, расположенный по адресу: <...> «в».

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушений законодательства, допущенных при заключении сделки.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно части 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (часть 1 статьи 167 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях создания условий для планировки территорий муниципальных образований и включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.

Согласно Правилам землепользования и застройки Ахтубинского сельского поселения (далее - ПЗЗ), действовавшим на момент заключения сделки, вышеуказанный земельный участок располагался в зоне Ж.

Градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах территориальной зоны, предусмотрены разделом 9 ПЗЗ, в соответствии с общими требованиями которого отсутствие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в числе указанных в градостроительном регламенте, означает недопустимость такого использования земельных участков, за исключением случаев, когда по последствиям их применения они могут быть признаны аналогичными иным разрешенным видам использования, указанным в составе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны (пункт 4).

Частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Как следует из представленных в материалы дела документов, на момент совершения сделки утвержденный Генеральный план Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области отсутствовал.

Оценивая доводы истца о несоответствии вида разрешенного использования и размеров спорного земельного участка правилам землепользования и застройки, суд первой инстанции, ссылаясь на принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, признал их необоснованными.

Между тем, судом не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.

Пункт 4 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает осуществление применительно к части территории поселения или городского округа подготовки проекта правил землепользования и застройки при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.

ГрК РФ не содержит положений, предусматривающих автоматическое прекращение действия ПЗЗ в случае отсутствия Генерального плана.

Невозможность применения ПЗЗ в отсутствие Генерального плана противоречит принципам законодательства о градостроительной деятельности по обеспечению комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, осуществлению строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Таким образом, в отсутствие Генерального плана подразумевается необходимость руководствоваться ПЗЗ, которые недействительными не признаны.

Более того, ПЗЗ соответствуют Генеральному плану, принятому в 2017 году, что подтверждает отсутствие в них противоречий закону на момент заключнния спорной сделки.

Градостроительный регламент для зоны Ж установлен статьей 44 ПЗЗ. В основных видах разрешенного использования земельных участков для зоны Ж отсутствует какой-либо вид разрешенного использования, соответствующий строительству автопарковки, т.е. тому, что указан в документах на земельный участок с кадастровым номером 34:28:070002:1093.

Часть 8 статьи 36 ГрК РФ допускает эксплуатацию земельных участков с видом разрешенного использования не соответствующим градостроительному регламенту территориальной зоны, в котором они расположены.

В силу части 3 статьи 35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания,

сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Судом апелляционной инстанции установлено, что площадь приобретенного земельного участка в 440 раз превышает площадь участка, на котором зарегистрирован объект недвижимости - здание администрации на территории автопарковки.

Указание в качестве вида разрешенного использования спорного участка: «строительства автопарковки» и его предоставление для этих целей предпринимателю в аренду само по себе не является доказательством того, что весь этот земельный участок подлежит продаже предпринимателю в собственность в упрощенном порядке ввиду того, что он весь необходим для эксплуатации принадлежащего ему объекта.

Вышеназванными нормами и разъяснениями определен порядок выкупа земельных участков, необходимых для эксплуатации существующих объектов, и не предусмотрена возможность определения площади приватизируемого земельного участка, с учетом перспективы развития принадлежащего заявителю производства, предполагающего строительство новых объектов.

Кроме того, как пояснил представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, автопарковка уже построена и представляет собой асфальтно-бетонное замощение, на котором размещаются транспортные средства. Именно для эксплуатации такого замощения, по мнению представителя ответчика, и необходим испрашиваемый им земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 39.20, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации.

Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное указанными нормами ЗК РФ и ГК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно правовой позиции п. 38 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является

его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса, при этом перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, как правило, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, используемую для прохода и проезда, но при этом не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Твердое покрытие (мощение) земельного участка имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс, в том числе земельному участку, на котором оно расположено.

Принимая во внимание, что спорная автопарковка представляет собой открытую асфальтобетонную площадку, полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает, суд апелляционной инстанций приходит к выводу, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства, имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку, и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует.

Ввиду возведения арендатором на спорном земельном участке только одного объекта– 7,5 кв. м, зарегистрированного впоследствии как объекта недвижимости, а асфальтобетонная площадка не является самостоятельным объектом недвижимости, у предпринимателя отсутствует приоритетное право на занятие всего земельного участка.

Кроме того, объект площадью 7,5 кв.м, предназначенный, со слов представителя предпринимателя, для размещения сотрудников автопарковки, может являться вспомогательным относительно самой автопарковки, что в настоящем деле судом не оценивается, однако, принимается во внимание функциональное назначение указанного объекта.

При этом, довод ответчика о предоставлении ему спорного земельного участка под автопарковку и находящееся на ней здание администрации парковки на праве аренды, не порождает у администрации обязанности передавать этот же земельный участок арендатору в собственность в нарушение вышеприведённых норм права.

В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что сделка купли-продажи земельного участка от 12.09.2016 ничтожна в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, что является основанием для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При

недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В связи с признанием договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности ФИО3 обязан возвратить в собственность муниципального образования – Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок площадью 3322+/-40 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, <...> «в».

Судебная коллегия отмечает, что последствие недействительности сделки в виде возмещения ФИО3 стоимости земельного участка могут быть предметом самостоятельного иска с учетом обстоятельств фактического пользования земельным участком.

В силу пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 ноября 2019 года по делу № А12-30260/2019 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.09.2016 земельного участка площадью 3322+/-40 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, <...> «в», заключенного между администрацией Ахтубинского сельского поселения Среднеахтубинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО3 возвратить в собственность муниципального образования – Среднеахтубинский муниципальный район земельный участок площадью 3322+/40 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская область, <...> «в».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С. А. Жаткина

Судьи О. И. Антонова

Т. В. Волкова