Постановление от 19 июня 2017 г. по делу № А60-40710/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-2755/17

Екатеринбург 19 июня 2017 г. Дело № А60-40710/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 г. Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В. А., судей Полуяктова А. С., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А60-40710/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители: Управления – Иванова М.С. (доверенность от 23.12.2016 № 08-17/377);

общества с ограниченной ответственностью «Южуралторг» (далее – общество «Южуралторг») – Бояркина Е.С. (доверенность от 03.10.2016 б/н).

Общество «Южуралторг» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Управлению с заявлением о признании незаконным решения заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.08.2016 № 66/001 /602/2016- 1303,1304,1305,1306); обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу «Южуралторг» на объекты недвижимого имущества: материальный склад (литера Ж), назначение «нежилое», общей площадью 362,7 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывшая ул. Институтская), д. 1 а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:16; материальный склад (литера 3), назначение «нежилое», общей площадью 290 кв. м , находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывшая ул. Институтская), д. 1-а,


КН/УН: 66:01/01:00:372:01 а: 17; отдельно стоящее строение (литера И), назначение «нежилое», общей площадью 314,00 кв. м, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Институтская, д. 1 а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:19; склад (литера К), назначение «нежилое» здание, общей площадью 329 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывшая ул. Институтская), д. 1-а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:18 (далее – поименованное в иске недвижимое имущество, спорные объекты).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Екатеринбурггаз» (далее – общество «Екатеринбурггаз»), общество с ограниченной ответственностью «Уралинвестцентр» (далее – общество «Уралинвестцентр»).

Решением суда от 20.12.2016 (судья Куклева Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Полякова М.А., Макаров Т.В., Скромова Ю.В.) решение суда отменено. Заявление общества «Южуралторг» удовлетворено в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на его необоснованность, незаконность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца. Заявитель указывает, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на спорные объекты недвижимого имущества явилось непредставление обществом правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, содержащего данные о земельном участке, на котором расположены отчуждаемые объекты. Управление поясняет, что кадастровые паспорта на объекты недвижимого имущества, представленные заявителем в качестве дополнительных документов, являются формой предоставления информации из Государственного кадастра недвижимости и не могут быть рассмотрены органом регистрации как правоустанавливающие документы. Поскольку представленный договор купли- продажи от 14.12.2015 не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что данный договор является незаключенным в силу ст. 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель отмечает, что решение о приостановлении государственной регистрации права не было обжаловано со стоны заявителя ни в административном, ни в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Екатеринбурггаз» поддерживает доводы заявителя кассационной жалобы.


В отзыве на кассационную жалобу общество «Южуралторг» просит оставить обжалуемое постановление без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между обществом «Уралинвестцентр» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Южуралторг» (покупатель) 14.12.2015 подписан договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества: материальный склад (литера Ж), назначение «нежилое», общей площадью 362,7 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывшая ул. Институтская), д. 1 а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:16; материальный склад (литера 3), назначение «нежилое», общей площадью 290 кв. м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывш. Институтская), д. 1-а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01 а: 17; отдельно стоящее строение (литера И), назначение «нежилое», общей площадью 314,00 кв. м, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Институтская, д. 1 а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:19; склад (литера К), назначение «нежилое» здание, общей площадью 329 кв.м, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Вонсовского (бывшая ул. Институтская), д. 1-а, КН/УН: 66:01/01:00:372:01а:18,\ (совместно именуемые - «Объекты»).

Право собственности на поименованное в иске недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 66 АД № 083906 от 15.03.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2001 сделана запись регистрации № 66-01/01-101/2001-81; свидетельством о государственной регистрации права 66 АД № 169200 от 16.03.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2001 сделана запись регистрации № 66-01/01-101/2001-82; свидетельством о государственной регистрации права 66 АВ № 357605 от 27.07.2001, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2001 сделана запись регистрации N 66-01/01- 101/2001-83; свидетельством о государственной регистрации права 66 АД № 169087 от 15.03.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2001 сделана запись регистрации № 66-01/01-101/2001-84.

Факт передачи объектов покупателю подтвержден актом приема-передачи от 14.12.2015, подписанным сторонами без замечаний.

Общество «Уралинвестцентр» и общество «Южуралторг» 05.04.2016 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Уведомлением от 18.04.2016 Управление приостановило государственную регистрацию, в связи с тем, что в договоре купли-продажи не указаны сведения о том, на каком земельном участке расположены


отчуждаемые объекты недвижимости; заявителю было предложено представить в орган регистрации прав правоустанавливающий документ, в котором будут указаны данные, определяющие расположение недвижимости (материальный склад (литера Ж), материальный склад (литера 3), отдельно стоящее строение (литера И), склад (литера К) на земельном участке.

Во исполнение указанного уведомления заявителем 26.07.2016 в Управление были переданы кадастровые выписки от 19.07.2016.

Уведомлением от 11.08.2016 Управление отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности (сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.08.2016 № 66/001/602/2016- 1303,1304,1305,1306).

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из несоблюдения обществом требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора, поскольку в договоре купли-продажи недвижимости от 14.12.2015 не указана площадь земельного участка и его местонахождение, а также иные идентифицирующие признаки, в том числе и кадастровый номер, кроме того, в представленных заявителем кадастровых выписках содержатся иные кадастровые номера в отношении объектов недвижимости, нежели указанные в спорном договоре купли-продажи.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Как верно указано судом апелляционной инстанции, порядок государственной регистрации перехода права собственности до 01.01.2017 был урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ


«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (ст. 20 Закона о регистрации).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие правоустанавливающих документов, в которых будут указаны данные, определяющие расположение недвижимости (материальный склад (литера Ж), материальный склад (литера 3), отдельно строящее строение (литера И), склад (литера К) на земельном участке. При этом представленный обществом «Южуралторг» договор купли-продажи от 14.12.2015 в качестве правоустанавливающего документа не был принят государственным регистратором ввиду того, что в нем соответствующие данные не указаны.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы названной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости.

В данном случае предметом договора от 14.12.2015 являются объекты недвижимости, принадлежащие обществу «Уралинвестцентр» на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права.

Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы


и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Оценив материалы дела в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что описание объектов, указанных в договоре, не признанным недействительным в установленном порядке, совпадает с их описанием, содержащимся в свидетельствах о праве собственности продавца, в связи с чем пришел к обоснованному выводу, что договор в достаточной степени позволяет установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается.

Более того, судом апелляционной инстанции правомерно учтено, что объекты, выступающие предметом договора от 14.12.2015, представляют собой ранее учтенные объекты недвижимости, не требующие дополнительного описания либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по их идентификации.

Таким образом, учитывая, что в порядке устранения обстоятельств, повлекших приостановление регистрации, заявителем на государственную регистрацию дополнительно были представлены кадастровые паспорта на все объекты, что подтверждено материалами дела, вывод суда апелляционной инстанции о том, что заинтересованное лицо не вправе было требовать представления дополнительного описания объектов либо принятия каких-либо иных действий от продавца или покупателя по их идентификации, следует признать правомерным.

Довод заявителя о том, что представленный договор купли-продажи от 14.12.2015 не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, подлежит отклонению судом кассационной инстанции.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в


том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как следует из материалов дела, в ЕГРП отсутствует запись о зарегистрированных правах на земельные участки.

Согласно спорному договору объекты недвижимости расположены на земельном участке, который продавцу не принадлежит, в связи с чем отсутствует обязанность продавать спорное недвижимое имущество вместе с земельным участком согласно действующему законодательству, следовательно, земельный участок не является предметом настоящего договора купли-продажи.

Анализ приведенных выше норм права позволяет прийти к выводу о том, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого земельного участка. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данная правовая позиция приведена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отказ в регистрации перехода права собственности на спорные объекты по рассматриваемому основанию необоснован, следует признать правомерным.

Кроме того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, непредставление на государственную регистрацию документов о правах продавца на земельный участок не является основанием для отказа в государственной регистрации, предусмотренными ст. 20 Закона о регистрации.

Поскольку отказ в государственной регистрации перехода права собственности нарушает права и законные интересы заявителя, суд, руководствуясь нормами гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно признал решение заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сообщение об отказе в государственной регистрации от 11.08.2016. № 66/001 /602/2016- 1303,1304,1305,1306), незаконными.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и обстоятельств по делу, в связи с чем не принимаются судом кассационной инстанции в силу полномочий, установленных ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А60-40710/2016 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи А.С. Полуяктов

С.В. Лазарев