Решение от 29 ноября 2022 г. по делу № А27-5809/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д.8, г.Кемерово, 650000

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru, www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А27-5809/2022
город Кемерово
29 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 ноября 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Останиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Вектор-Т», город Томск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Производственному кооперативу «Монолит», город Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении к заключению договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Полное товарищество «Реал-Групп» ФИО6 и Компания», город Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>), Производственный кооператив «Сотос», город Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>), Индивидуальный предприниматель ФИО2, город Кемерово (ОГРНИП 321420500008823, ИНН <***>)

при участии:

представителя истца – ФИО3, доверенность от 18.07.2022, удостоверение адвоката,

представителей ответчика – ФИО4, доверенность от 18.10.2021, удостоверение адвоката, Абзалова Ю.Р., доверенность от 16.05.2022, удостоверение адвоката, представителя ПТ «Реал-Групп» ФИО6 и Компания» - ФИО5, доверенность от 17.12.2021, диплом, паспорт,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор-Т» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявление к Производственному кооперативу «Монолит» о признании заключенным договора аренды между ПК «Монолит» (арендодатель) и ООО «Вектор-Т» (арендатор) со сроком действия с 09 марта 2022 года по 31 декабря 2023 года в отношении объектов недвижимости: - площадью 197,8 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:27165, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...>, с ежемесячной арендной платой в размере 29 700 руб. 00 коп. и иных условиях договора аренды от 12 января 2018 года; - площадью 137,9 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:1786, расположенный по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, <...> Волгоградская, дом 5а, с ежемесячной арендной платой в размере 27 600 руб. 00 коп. и иных условиях договора аренды от 12 января 2018 года.

Исковое заявление принято судом к производству, предварительное судебное заседание назначено на 17.05.2022. Проведение судебного разбирательства по делу назначено на 01.08.2022, затем откладывалось. К участию в деле привлечены третьи лица.

В судебном заседании 01.08.2022 судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ принято к рассмотрению заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд обязать ПК «Монолит» заключить с истцом договор аренды сроком до 31.12.2023 на указанных в ходатайстве условиях.

24.10.2022 в соответствии со статьей 49 АПК РФ судом принято к рассмотрению ходатайство истца об уточнении исковых требований в части уточнения признаков объектов, которые содержатся в актуальной выписке из ЕГРН.

В процессе рассмотрения дела истец настаивал на заявленном иске, ссылаясь на наличие у него права как субарендатора на заключения договора аренды с собственником спорных объектов в соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ.

Ответчик с иском не согласился, указав на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. Кроме того, ответчик считает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, в том числе с учетом освобождения истцом спорных помещений, а также с учетом изменения их идентифицирующих признаков. Кроме того, ответчиком и ИП ФИО2 в отношении объекта по ул. Волгоградская, д. 5а в г.Юрге, договор аренды от 01.08.2022 недействительным не признан.

Истец, возражая ответчику, указал на то, что неоднократно уведомлял ответчика о намерении заключить с ним договор аренды на условиях ранее заключенного договора аренды от 12.01.2018, был вынужден освободить объекты, хотя намеревался сохранить свое нахождение в них. Заключение договора аренды с ИП ФИО2 истец оценивает как недобросовестное поведение ответчика.

ПК «Реал-Групп» ФИО6 и Компания в процессе рассмотрения дела поддержало позицию истца.

Судебное заседание 22.11.2022 в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ проведено в отсутствие ПК «Сотос», ИП ФИО2, уведомленных о судебном заседании надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании, настаивая на заявленном иске, привела дополнительные доводы в его обоснование.

Представители ответчика привели доводы в обоснование своей позиции об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поддержали ранее заявленное ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Представители ответчика представили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела, заявили ходатайство об истребовании доказательств из Управления государственного реестра кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, а именно: актуальной информации о спорных объектах, зарегистрированных по адресу: <...>.

Ходатайство мотивировано тем, что согласно данным, содержащимся в ЕГРН, по адресу: <...>, на учет стоят жилые помещения (4 квартиры).

Ходатайство принято к рассмотрению в соответствии со статьей 159 АПК РФ.

Представители истца, третьего лица на ходатайство возразили.

Рассмотрев ходатайство ответчика, руководствуясь статьей 66 АПК РФ, суд определил отказать в удовлетворении ходатайства, так как по указанному адресу зарегистрировано право собственности за ответчиком на нежилое помещение, площадью 197,8 кв.м., что подтверждено документально. Оснований для истребования испрашиваемой информации не имеется.

Выслушав в процессе рассмотрения дела представителей сторон, третьего лица, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

12.01.2018 между ПК «Сотос», ПК «Монолит» (арендодатель) и ПТ «Реал-Групп» ФИО6 и Компания» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, в отношении 23 объектов недвижимого имущества, в том числе в отношении объектов, находящихся к <...> по ул. Волгоградская, д. 5а.

Согласно пункту 5.1. договора аренды, он действует от 31.12.2023.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН.

01.02.2018 между ПТ «Реал-Групп» ФИО6 и Компания (Арендодатель) и ООО «Вектор-Т» (арендатор) заключен договор субаренды в отношении четырех объектов, в том числе в отношении спорных.

Срок действия договора субаренды – до 31.12.2023 (дополнительное соглашение №3 от 01.09.2021), договор субаренды также зарегистрирован в ЕГРН, для его заключения получено согласие собственников, что подтверждается протоколом внеочередного общего собрания участников ПК «Монолит» от 11.01.2018 (представлен в электронном виде 23.08.2022).

Заявленные ответчиком доводы о ничтожности договора субаренды от 01.02.2018 в связи с отсутствием одобрения со стороны ПК «Монолит» были сняты после поступления протокола от 11.01.2018.

В рамках спора между ПК «Монолит» и ПК «Сотос» произведен раздел общего имущества (дело №А27-7102/2020). В собственность ПК «Монолит» переданы объекты, в том числе являющиеся спорными в настоящем деле.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу №А27-17552/2021 договор аренды 12 января 2018 года в отношении указанных объектов недвижимости был расторгнут.

Пунктом 1 статьи 618 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь названным Кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 618 ГК РФ следует, что субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Суд соглашается с мнением истца о том, что праву бывшего субарендатора на заключение с ним прямого договора аренды корреспондирует обязанность арендодателя заключить такой договор, следовательно, это право является преимущественным перед другими арендаторами.

Право субарендатора на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, является преимущественным по сравнению с другими (сторонними) арендаторами.

Суд отмечает, что из статьи 618 ГК РФ, других норм гражданского законодательства не следует ограничений на заключение договора аренды с субарендатором, не названо каких-либо дополнительных условий, помимо обстоятельств, указанных в статье 618 ГК РФ.

Из названной нормы закона следует, что основополагающим является воля субарендатора на заключение с ним договора аренды на условиях соответствующего договора аренды.

При этом не имеет также значение то обстоятельство, которое явилось основанием для прекращения договора аренды.

Как следует из пояснений истца, представленных документов, 15.12.2021 ООО «Вектор-Т» уведомило собственника о намерении заключить договор аренды вместо выбывшего арендатора, после вступления в законную силу решения суда по делу №А27-17552/2021 истец повторно сообщил ответчику о намерении заключения договора аренды на условиях договора аренды от 12.01.2018, не получив положительного ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая на иск, считает, что в данном случае истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора.

Ответчик полагает, что уведомления истца от 15.12.2021 и от 10.03.2022 нельзя рассматривать в качестве доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с учетом положений, предусмотренных в статье 445 ГК РФ, так как первое направлено до расторжения договора аренды (уведомление от 15.12.2021), второе (от 10.03.2022) ранее, чем 30 дней до даты подачи иска.

ООО «ВЕКТОР-Т» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением 01.04.2022 (дата регистрации искового заявления в системе «Мой арбитр»), первоначально сформулировав требования как требование о признании договор аренды заключенным.

Суд исходит из того, что еще 15.12.2021 истец ясно выразил свое намерение на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды от 12.01.2018. Указанное уведомление направлено истцом в период рассмотрения дела №А27-17552/2021, по результатам которого договор аренды был расторгнут.

Письмом от 10.03.2022 истец подтвердил свое намерение на заключение договора аренды на его условиях, приложив проект договора.

Согласно пункту 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как верно указал истец, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

То есть досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без обращения за защитой в суд. Совершение сторонами необходимых действий создает условия для урегулирования возникших разногласий на стадии формирования спора, то есть стороны могут урегулировать отношения, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

В рассматриваемом случае из поведения ответчика не усматривается намерения урегулировать спор мировым путем.

Из пояснений сторон, представленной в дело переписки, следует, что стороны принимали меры к урегулированию создавшейся ситуации, ответчик предлагал истцу заключить договор на иных условиях, соглашение не достигнуто.

Тот факт, что истцом выражено намерение заключить договор аренды на условиях договора от 12.01.2018 после его прекращения с ПТ «Реал-Групп» ФИО6 и Компания, 15.12.2021 еще до фактического прекращения договора аренды в судебном порядке, а затем подано исковое заявление ранее 30-дневного срока после повторного уведомления, само по себе не свидетельствует о том, что истцом не выражено намерение на заключение с ним договора в соответствии со статьей 618 ГК РФ.

Напротив, воля истца выражена достаточно конкретно и явно, приняты меры к разрешению ситуации в досудебном порядке.

В то же самое время ответчик в процессе рассмотрения дела выразил такую позицию, которая также явно свидетельствует об отсутствии у него намерения заключить договор аренды на прежних условиях в пределах его срока с ООО «Вектор-Т».

Таким образом, в случае оставления искового заявления без рассмотрения, цель такого процессуального результата достигнута не будет.

Суд также учитывает, что ходатайство истцом заявлено спустя более 2-х месяцев после уточнения истцом исковых требований и принятия их судом.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для оставления искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не имеется.

Возражая на иск, Ответчик указывает на то, что истец добровольно освободил спорные помещения, следовательно, оснований для заключения договора аренды с истцом на условиях ранее заключенного договора аренды, не имеется.

Истец, возражая ответчику, указал на то, что по решению Арбитражного суда Кемеровской области от 15.12.2021 по делу А27-17552/2021 договор аренды от 12 января 2018 года, заключенный между ПК «МОНОЛИТ» (арендодатель) и ПТ «РЕАЛ-ГРУПП» ФИО6 и Компания» в отношении спорных объектов недвижимости был расторгнут.

Данное решение суда вступило в законную силу 14.03.2022.

Исполняя вступившее в законную силу решение суда по делу А27-17552/2021, Ответчик в принудительном порядке выселил арендатора из спорных помещений, одновременно выдворив из этих же помещений субарендатора ООО «Вектор-Т». При этом Ответчик закрыл оба выхода магазина по адресу <...>, забрал ключи от центрального входа в магазин, перекрыл доступ в помещение покупателям магазина и поставщикам товара.

Аналогичные действия совершены Ответчиком в помещении по адресу <...>.

Кроме того, Ответчик отключил приема-передающие устройства для сдачи объектов на охранно-пожарную сигнализацию на обоих объектах, опломбировал входы в эти объекты, что исключило доступ Истцу в арендованные помещения.

В результате Истец вынужден был покинуть оба помещения, а по факту незаконного выдворения из помещений, а также по факту удержания в них товара, принадлежащего ООО «Вектор-Т» - обратиться в органы полиции (копия заявления, рапорта сотрудника полиции прилагаются).

Данные действия Ответчика явились причиной вынужденного оставления истцом арендованных помещений, а в дальнейшем – и временного (до разрешения настоящего спора) прекращения деятельности в них.

Таким образом, Истец не освобождал спорные помещения в добровольном порядке, а покинул их вынужденно. При таких обстоятельствах расценивать данное поведение Истца как свидетельство его отказа от договора аренды нет никаких оснований.

В обоснование вынужденности освобождения помещения по адресу <...>., кадастровый (или условный) номер 42:36:0102001:1786, в дело представлена копия постановления УУП Межмуниципального отдела МВД России «Юргинский» об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.04.2022 по КУСП № 5253, принятого по результатам обращения Истца об его выселении из этого помещения.

По факту незаконного выдворения ООО «Вектор-Т» из помещения площадью 197,8 кв.м., находящееся по адресу: <...>, кадастровый номер: 42:36:0102001:30383, а также хищения у него имущества из этого помещения Истец также обращался в правоохранительные органы.

Постановлением ОЭБиПК Межмуниципального отдела МВД России «Юргинский» об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.04.2022 г. по КУСП № 5346, принятого по результатам этого обращения, в возбуждении уголовного дела также отказано.

В указанном постановлении отражено, что ПК «Монолит» в адрес ООО «Вектор-Т» было направлено требование об освобожден двух помещений, в том числе помещения по адресу: <...>, что подтвердил допрошенный по делу представитель ПК «Моноли» ФИО7 В постановлении также указано, что 31.03.2022 директору ООО «Вектор-Т» в присутствии свидетелей и под видеозапись повторно было вручено требование об освобождении вышеуказанных помещений от принадлежащего ему имущества.

В судебном заседании 22.11.2022 представители сторон, третьего лица пояснили, что помещения были опечатаны судебным приставом-исполнителем в целях исполнения решения суда по делу №А27-17552/2021.

Таким образом, из представленных документов и пояснения лиц, участвующих в деле, следует, что освобождение помещений со стороны истца не было добровольным, а является вынужденным, совершенным вопреки ранее выраженной им воли на заключение с ПК «Монолит» договора аренды на условиях договора от 12.01.2018.

Суд также учитывает, что 18.03.2022 до подачи иска в Арбитражный суд Кемеровской области истец обращался в Арбитражный суд Новосибирской области в целях защиты нарушенного права (дело №А45-6815/2022). Из картотеки арбитражных дел следует, что исковое заявление истцом в Арбитражный суд Новосибирской области подано 18.03.2022, 22.03.2022 возвращено.

01.04.2022 исковое заявление ООО «Вектор-Т» поступило уже в Арбитражный суд Кемеровской области.

Таким образом, совокупность имеющихся доказательств свидетельствует о том, что у истец не позднее 15.12.2021 выразил намерение заключить договор аренды с ПК «Монолит» в соответствии со статьей 618 ГК РФ в отношении спорных объектов, их фактическое освобождение не являлось добровольным.

Суд также учитывает, что фактическое освобождение помещений субарендатором по смыслу статьи 618 ГК РФ не исключает возможности заключения субарендатором договора аренды.

В судебном заседании представители ответчика пояснили, что, поскольку договор аренды с ПТ «Реал-Групп» ФИО6 и Компания фактически был прекращен, то нахождение в спорных помещениях субарендатора являлось незаконным, в том числе и в период настоящего спора.

Таким образом, ответчик, в принципе, не допускает возможность нахождения субарендатора после прекращения договора аренды с арендатором в спорных помещениях в создавшейся ситуации, следовательно, само по себе освобождение помещений как добровольно, так и вынужденно, не влияет на реализацию субарендатором ООО «Вектор-Т» права на заключения с ним договора аренды.

Относительно заключения договора аренды ПК «Монолит» с ИП ФИО2 от 01.08.2022 в отношении объекта, находящегося по адресу: <...>, суд отмечает, что это обстоятельство не исключает удовлетворение заявленного иска.

Истец представил пояснения о том, что данный договор заключен в день судебного заседания по настоящему делу, когда Ответчику был задан вопрос о наличии такого договора. Воспользовавшись данным вопросом в качестве «подсказки», Ответчик суду о заключенном договоре не сообщил, но тут же его заключил с третьим лицом. При этом фактически помещение в аренду не передал, о чем свидетельствует представленная им переписка с ИП ФИО2 о необходимости проведения в помещении ремонтных работ, исключающих использование их по назначению.

По мнению истца, в данном случае ответчиком допущено злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем право ответчика защите не подлежит.

Ответчик указал на то, что 01.08.2022 в судебном заседании не обладал информацией о заключении договора аренды, узнал от доверителя после судебного заседания.

Суд исходит из того, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду.

Факт заключения договора аренды с ИП ФИО2 именно 01.08.2022 в день судебного заседания, которое состоялось в первой половине дня, не является достаточным для вывода о злоупотреблении ответчиком правом.

В то же самое время суд отмечает, что ответчик, зная об имеющемся споре, не мог не понимать возможных последствий заключения договора аренды с иным лицом, в связи с чем, при заключении договора между истцом и ответчиком, взаимоотношения между ИП ФИО2 и ПК «Монолит» должны быть решены в соответствии с действующим законодательством.

С учетом изложенных обстоятельств суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В процессе рассмотрения дела судом на обсуждение сторон, третьих лиц вынесен вопрос о заключении договора с учетом произошедших с момента его заключения изменений.

В частности, в настоящее время единоличным собственником спорных помещений является только ПК «Монолит», истец заявил иск в отношении двух объектов из 23, указанных в договоре. Кроме того, суд вынес на обсуждение вопрос о возможности сохранения в договоре пункта 6.5., который предусматривает, что договор является одновременно актом приема-передачи объектов, арендатор произвел осмотр объектов, получил ключи и полный доступ к ним, претензий к указанным объектам не имеет.

Стороны допустили возможность уточнения предмета договора (только 2 объекта из 23) с учетом фактических обстоятельств, а также уточнения сторон договора аренды в случае удовлетворения иска.

Истец допустил возможность исключения пункта 6.5. из договора, ответчик считает, что законодательство, регулирующее спорную ситуацию, не допускает возможности такого изменения договора, возразил на изменение этого пункта или его исключение.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истец освободил спорные помещения, заключение договора осуществляется в принудительном порядке, в связи с чем констатировать то, что такой договор аренды является актом приема-передачи объектов, арендатор произвел осмотр объектов, получил ключи и полный доступ к ним, претензий к объектам не имеет, объективно невозможно.

Суд считает, что пункт 6.5. договора следует исключить из его текста с учетом изложенных обстоятельств.

13.10.2022 в материалы дела из Управления Росреестра поступили документы, из которых следует, что в отношении объекта, находящегося по ул. Фестивальная, 4, внесены изменения в ЕГРН: объект капитального строительства «здание» переучтен в объект капитального строительства «помещение», с новым кадастровым номером.

Пункт 9 Обзора Судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), предусматривает, что изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение.

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 указана аналогичная правовая позиция: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

В Приказе Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 29.10.2021) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 N 63885) также предусмотрен порядок изменения статуса недвижимого имущества с "актуальные незасвидетельствованные" на статус "актуальные" в связи с получением ответа уполномоченного органа на межведомственный запрос органа регистрации прав.

Как верно указал истец, в настоящем случае изменение характеристик объекта недвижимости по ул. Фестивальной, д.4 и изменение его кадастрового номера, не меняет самого объекта, указанного в договоре аренды, что подтверждается выписками из ЕГРН на объекты «помещение» и «здание», согласно которым: указаны один и тот же адрес, инвентарный номер: 5199/1:12013/А, площадь объекта 197,8 кв.м.; одна и та же кадастровая стоимость – 3095777,69 руб.

При этом из выписки на недвижимое имущество с кадастровым номером 42:36:0102001:27165 следует его наименование: «нежилое помещение», но указано назначение – «нежилое здание», а из выписки на недвижимое имущество с кадастровым номером 42:36:0102001:30383 следует его наименование: «нежилое помещение» с указанием назначения – «нежилое помещение», что также подтверждает, что речь идет об одном и том же объекте.

Таким образом, произошло изменение только назначения объекта, что повлекло изменение кадастрового номера. Однако характеристики объекта остались прежними.

С учетом изложенных обстоятельств истец обоснованно уточнил характеристики объекта, которые следует уточнить в договоре аренды.

Кроме того, из Управления Россреестра по Кемеровской области-Кузбассу 19.10.2022 поступили документы, из которых следует, что в отношении объекта - магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое, общей площадью 137,9 кв.м., находящегося по адресу: <...>., кадастровый номер 42:36:0102001:1786, - в ЕГРН 08.09.2022 внесены изменения в характеристики объекта в связи с реконструкцией здания, в результате которой площадь объекта стала составлять 153,8 кв.м.

В то же время, представленных документах имеется заключение кадастрового инженера, явившееся основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН, согласно которому площадь здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, расхождение в границах изменяемого здания не является реконструкцией, а вызвано увеличением толщины наружных стен в результате обшивки здания сайдингом.

Таким образом, как обоснованно указал истец, из данных документов следует, что изменение параметров здания, в отношении которого был заключен договор аренды, на условиях которого Истец просит заключить прямой договор аренды с Ответчиком, не произошло.

Позиция ответчика в указанной части о том, что произошло изменение объекта в результате его реконструкции, увеличилась площадь, объект уже не существует в том виде. В котором существовал на 12.01.2018, по мнению суда, не является обоснованной.

Кроме того, суд отмечает, что заключение договора аренды в отношении объекта большей по сравнению с ранее указанной в аналогичном договоре аренды площадью является правом сторон, однако ответчик такое соглашение не выражает, в связи с чем в отношении объекта по ул. Волгоградской, д.5А, площадь объекта в договоре аренды не может быть указана иной, чем в договоре аренды от 12.01.2018.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, условия договора уточнены с учетом обстоятельств, указанных судом.

В процессе рассмотрения дела истцом и ответчиком заявлено о злоупотреблении правом противоположной стороной.

Суд в процессе рассмотрения дела не установил обстоятельств для вывода о злоупотреблении правом как стороны истца, так и со стороны ответчика.

Признаков, предусмотренных в статье 10 ГК РФ, для такого вывода судом не установлено.

Суд отмечает, что между сторонами велись переговоры относительно заключения договора аренды, освобождения помещений. Каждая из сторон действовала, исходя из собственных интересов. При этом доказательств того, что истец или ответчик действовали с целью причинения вреда другому участнику спора, в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления относятся на ответчика, государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче заявления о принятии обеспечительных мер относится на истца, так как в удовлетворении заявления отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, частью 2 статьи 176, статьями 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении ходатайства Производственного кооператива «Монолит» об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Производственный кооператив «Монолит» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Вектор-Т» договор аренды на следующих условиях:

«Производственный кооператив "МОНОЛИТ", в лице председателя ФИО8, действующей на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор-Т», в лице директора ФИО9, действующий на основании устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор" с другой стороны, в дальнейшем вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду объекты недвижимости:

Нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 197,8 кв.м., находящееся по адресу: <...>, кадастровый номер: 42:36:0102001:30383, далее по тексту "ОБЪЕКТ № 1",

- Магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое, общей площадью 137,9 кв.м., находящийся по адресу: <...>., кадастровый (или условный) номер 42:36:0102001:1786, далее по тексту "ОБЪЕКТ № 2".

Цель использования: для осуществления коммерческой деятельности, в том числе в правом сдачи в субаренду. Указанное описание цели использования арендуемого Недвижимого имущества является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным пользованием». Изменение разрешенного пользования допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору.

2. Арендная плата и порядок расчетов.

Размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения Договора составляет за каждый объект (НДС не облагается):

«ОБЪЕКТ № 1» (Нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 197,8 кв.м., находящийся по адресу: <...>, кадастровый номер: 42:36:0102001:30383) - 29 700 (двадцать девять тысяч семьсот) рублей 00 коп. ;

- «ОБЪЕКТ № 2» (Магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое, общей площадью 137,9 кв.м., находящийся по адресу: <...>., кадастровый (или условный) номер 42:36:0102001:1786)- 27 600 (двадцать семь тысяч шестьсот) рублей 00 коп.

Арендная плата вносится ежемесячно в срок до 25 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно Арендатором на расчетный счет Арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

Размер арендной платы может быть изменен по инициативе Арендодателя не чаще одного раза в год (за исключением первого полного года аренды). Изменение арендной платы, производится только по согласованию сторон настоящего договора. Увеличение размера арендной платы не более 4 %, но не менее уровня инфляции на территории Российской Федерации. О намерении изменить сумму арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора в письменной форме за 30 календарных дней до предполагаемого изменения цены арендной платы.

Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный ремонт производится за счет Арендодателя. Текущий ремонт арендуемых помещений производить за счет средств Арендатора.

Содержание охранной и пожарной сигнализации оплачиваются Арендодателем самостоятельно, на основании отдельно заключаемого договора со специализированной организацией и возмещению не подлежат.

Обязательства Арендатора по оплате считаются исполненными в день поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Права и обязанности сторон

Арендатор обязан:

3.1.1 Своевременно оплачивать арендную плату за арендуемые помещения на условиях и в сроки согласно п.2.2.

Использовать арендованные помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в Договоре.

Арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению Помещения в случае, если арендуемому Помещению в результате любых действий Арендатора или его бездействия (непринятия им необходимых и своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного Помещения станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме. Сумма компенсации может быть определена двумя способами по выбору Арендодателя:

На основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба. Расходы по оплате услуг экспертной организации возлагаются на Арендатора;

На основании суммы затрат, понесенных Арендодателем по восстановлению Помещения.

Своевременно производить текущий ремонт, принятых в аренду помещений;

Не производить без письменного согласия Арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений.

Арендатор обязан самостоятельно заключить договоры на вывоз ТБО, утилизацию лома, а так же на поставку энергоресурсов (электроэнергия, тепловая энергия, холодная вода и водоотведение) с ресурсноснабжающими и иными организациями.

Соблюдать «Правила внутри объектного и пропускного режима» и «Правила пожарной безопасности», действующие на территории Арендодателя.

Беспрепятственно допускать представителей Арендодателя в арендуемые помещения в целях проведения ремонта, контроля за состоянием, надлежащим содержанием и использованием помещений. В арендуемые помещения и сооружения, имеющие режим ограниченного доступа, представитель Арендодателя допускается в присутствии представителя Арендатора.

По истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемые помещения Арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приемки-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.

3.2. Арендатор имеет право:

Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора.

С согласия Арендодателя производить необходимые улучшения и перепланировку арендованных помещений в целях совершенствования технологических процессов в рамках своей деятельности в соответствии с п. 1.1. договора, стоимость улучшений не возмещается.

Досрочно расторгнуть Договор в целом, предупредив об этом Арендодателя письменно не позднее чем за 2 месяца до расторжения Договора. Арендатор имеет право расторгнуть Договор немедленно, если помещение окажется в состоянии не пригодном для использования не по вине Арендатора.

Арендодатель обязан:

Передавать имущество Арендатору согласно условиям договора.

Производить инвентаризацию сдаваемого в аренду имущества;

Производить за свой счет капитальный ремонт здания.

Предоставлять по письменному требованию Арендатора расшифровки начисленных сумм по возмещению затрат на содержание арендуемого помещения.

Принимать на рассмотрение и согласование предложения Арендатора об улучшениях арендуемых помещений, их перепланировке и ремонту.

Арендодатель имеет право:

Не вмешиваясь в хозяйственную деятельность Арендатора, контролировать своевременность перечисления арендной платы и исполнение Арендатором иных предусмотренных договором обязательств.

На возмещение убытков, причиненных действиями или бездействием Арендатора, повлекшими повреждение или уничтожение переданных в аренду помещений, а также иных убытков, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств.

На одностороннее досрочное расторжение Договора в случаях, предусмотренных Договором и законом.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

При просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие его использованию по назначению, в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

При нарушении срока возврата арендованного помещения, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за все время просрочки и возмещает убытки, причиненные Арендодателю в части не покрытой арендными платежами.

Возмещение убытков и уплата процентов (неустойки) не освобождают должника от выполнения лежащих на нем обязанностей или устранений допущенных им нарушений. Уплата санкций по договору производится на расчетный счет Арендодателя.

Споры между сторонами по исполнению Договора разрешаются путём переговоров, а при невозможности прийти к согласию передаются на рассмотрение в арбитражный суд Кемеровской области.

Срок действия договора и порядок изменения, расторжения и продления договора

Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 31 декабря 2023г.

Договор может быть изменен или расторгнут письменными Дополнительными соглашениями сторон за исключением предусмотренных Договором случаев одностороннего изменения или расторжения Договора.

Все изменения и дополнения к настоящему договору, оформленные в надлежащем порядке, являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

при использовании Арендатором помещения в целом или части его не в соответствии с целевым назначением, а также при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмета залога;

при переделке или перепланировке Арендатором помещения без предварительного письменного согласия Арендодателя;

если Арендатор не внес арендной платы согласно п. 2.2. договора, а также платы по возмещению затрат на содержание согласно п. 2.6. в течение 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных и законодательных санкций.

Если за один месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц.

Прочие условия

Договор аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Обязанность по прохождению государственной регистрации с оплатой расходов за счет собственных средств возлагается на Арендатора.

Арендодатель гарантирует, что переданное в аренду имущество не находится под арестом, в залоге и не обременено правами третьих лиц.

При изменении суммы арендной платы п. 2.3. настоящего договора вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания Арендатором документов об изменении.

В случае неисполнения Арендатором п. 6.1. настоящею договора договор аренды считается незаключенным и не влечет за собой возникновения права аренды.

Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр - для регистрирующего органа.

Реквизиты и подписи сторон


Арендодатель:

ПК "МОНОЛИТ"

Адрес: 630112, Новосибирская область

<...>

ИНН <***> КПП 540601001

ОГРН <***>



Арендатор:

ООО "Вектор-Т"

Юр. Адрес: 634057 <...>,

офис 4

ИНН <***> КПП 701701001

ОГРН <***>

Расчетный счет: <***>

Название Банка: Ф-Л СИБИРСКИМ ПАО БАНК

«ФК ОТКРЫТИЕ»

Кор.счет: 30101810250040000867

БИК банка: 045004867


Взыскать с Производственного кооператива «Монолит» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вектор-Т» 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья В.В. Останина