Постановление от 24 июля 2024 г. по делу № А51-21568/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2952/2024
24 июля 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2024 года.


Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой


при участии:

от администрации города Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 25.12.2023 №1-3/5805


рассмотрев в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, а также посредством веб-конференции, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс ФИО7»

на решение от 28.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024

по делу № А51-21568/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс ФИО7», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, управлению муниципальной собственности г. Владивостока

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ЭТУ», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, учредители ООО «Жилой комплекс ФИО7» ФИО2 и ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Центрстрой-Сервис», ФИО4, ФИО5, ФИО6

при участии Прокуратуры Приморского края

о признании отсутствующим обременения в виде аренды, исключении сведений из единого государственного реестра недвижимости и государственного кадастра недвижимости сведений

и по встречному иску о расторжении договоров аренды земельных участков


Администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс ФИО7» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630004, Новосибирская область, город Новосибирск, мгстр. Вокзальная, д. 2, кв. 9; далее - ООО «ЖК ФИО7», общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю) с иском о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: <...>; об исключении из ЕГРН и ГКН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: <...>; о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира, адрес ориентира: <...>; об исключении из ЕГРН и ГКН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: <...>.


В соответствии с положениями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭТУ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>, помещ.1; далее – ООО «ЭТУ»).


В порядке положений статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО «ЖК ФИО7» к Администрации о расторжении договоров аренды земельного участка от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652 и №05-001080-Ю-Д-0654, заключенных между Администрацией и обществом.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: учредители ООО «ЖК ФИО7» - ФИО2 и ФИО3, Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее - Министерство), общество с ограниченной ответственностью «Центрстрой-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690048, <...>; далее – ООО «Центрстрой-Сервис»), ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее – УМС г. Владивостока), процессуальный статус которого впоследствии изменен судом на основании статьи 46 АПК РФ на соответчика по встречному иску.


Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024, в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Приморскому краю отказано. Признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>. Исключены из ЕГРН и ГКН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>. Признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>. Исключены из ЕГРН и ГКН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.


ООО «ЖК ФИО7», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.


В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о несоответствии вывода судов о том, что на момент формирования спорных земельных участков в их границах уже располагались территории общего пользования, обстоятельствам дела, ссылаясь на ненадлежащую оценку представленных в материалы дела доказательств и на наличие иной судебной практики по аналогичным спорам.


Администрацией и Прокуратурой Приморского края (при участии которой рассмотрен настоящий спор) представлены отзывы на кассационную жалобу, в которых выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.


В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, а также посредством веб-конференции, представитель Администрации поддержал доводы представленного отзыва, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.


Представитель ООО «ЖК ФИО7», заявивший ходатайство о проведении судебного заседания посредством веб-конференции, подключение к онлайн заседанию не осуществил при наличии технической возможности, обеспеченной судом округа.


Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд округа и в Пятый арбитражный апелляционный суд не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.


Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.


Судами по материалам дела установлено, что постановлением Администрации от 17.09.2003 №2284 предписано предоставить ООО «Вэст-Лайн» из земель поселений в районе ул. ФИО7, 14а земельные участки в аренду сроком на 25 лет, в том числе: площадью 3 043 кв.м, согласно приложению №1 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома; площадью 3 926 кв.м, согласно приложению №2 для благоустройства прилегающей территории. На части земельного участка площадью 1 082 кв.м установить ограничения прав арендатора в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций. На части земельного участка площадью 293 кв.м запретить новое капитальное строительство, в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги.


Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Вэст-Лайн» (арендатор) 24.11.2003 заключен договор аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050043:0022 площадью 3 043 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома. Срок аренды участка устанавливается с 24.11.2003 по 23.11.2028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.


Также 24.11.2003 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Вэст-Лайн» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №05-001080-Ю-Д-0654, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050043:0023 площадью 3 926 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях благоустройства прилегающей территории. Срок аренды участка устанавливается с 24.11.2003 по 23.11.2028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.


В соответствии с соглашениями о передаче прав и обязанностей по договору аренды №05-001079-Ю-Д-0652 права арендатора переходили соответственно: 15.01.2004 - ООО «Бавария»; 11.08.2006 - ИП ФИО6; 16.03.2007 - ЗАО «Фонд недвижимости»; 17.03.2009 - ООО «Центрстрой – Сервис»; 27.03.2009 - ФИО8; 25.02.2014 - ФИО5. Соглашением о передаче прав и обязанностей от 18.02.2016 по договору аренды от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652 права арендатора переданы ООО «ЖК ФИО7». Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 01.03.2016 внесена запись государственной регистрации №25-25/001-25/001/001/2016-1576/1.


Аналогичным образом тому же субъектному составу передавались права и обязанности по договору аренды №05-001079-Ю-Д-0654. Соглашением о передаче прав и обязанностей от 18.02.2016 права арендатора по указанному договору перешли к ООО «ЖК ФИО7». Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 01.03.2016 внесена запись государственной регистрации №25-25/001-25/001/001/2016-1300/1.


ООО «ЖК ФИО7» в целях получения разрешения на строительство обратилось в Администрацию с соответствующим заявлением, в удовлетворении которого отказано уполномоченным органом письмом от 09.12.2016 №18339/20у. Данный отказ обжалован обществом в установленном законом порядке.


Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-31440/2016, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.08.2017, решение Администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, изложенное в письме от 09.12.2016 №18339/20у, признано незаконным. Суд обязал Управление градостроительства и архитектуры Администрации выдать ООО «ЖК ФИО7» разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом в районе ул. ФИО7, 14а в г. Владивостоке» в 10-тидневный срок.


Администрацией 24.10.2017 во исполнение указанного решения Арбитражного суда Приморского края обществу выдано разрешение на строительство №RU25304000-390/2017 (продлено до 24.03.2023).


Постановлением Правительства Приморского края от 22.06.2021 №389-пп принято Распоряжение Министерства строительства Приморского края от 12.07.2021 №46-ра о внесении изменений в Распоряжение Департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 №14 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа».


Администрация, полагая, что договоры аренды земельных участков от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652, №05-001079-Ю-Д-0654 являются недействительными (ничтожными) сделками по смыслу статьи 168 ГК РФ, обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельных участков с кадастровым номерами 25:28:050043:22, 25:28:050043:23, зарегистрированных на основании указанных договоров.

ООО «ЖК ФИО7», в свою очередь, обратилось со встречным иском к Администрации о расторжении указанных договоров аренды земельных участков от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652, №05-001079-Ю-Д-0654 на основании положений статьи 620 ГК РФ, ссылаясь на наличие препятствий в использовании арендуемых земельных участков, чинимых арендодателем.


Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречных требованиях, суды правомерно исходили из следующего.


В части 1 статьи 4 АПК РФ указано, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.


Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.


В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.


На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.


В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.


Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление - №10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.


При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в публичном реестре должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.


Правовая позиция о возможности применения такого способа защиты права изложена в определении Верховного суда Российской Федерации №302-ЭС16-4393 от 27.04.2016.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили следующие обстоятельства: в границах обремененных правами аренды ООО «ЖК ФИО7» земельных участков расположены территории общего пользования (на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:22 - лестницы с асфальтированными площадками, асфальтированные пешеходные дорожки, асфальтированная площадка; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:23 - детская площадка, асфальтированные пешеходные дорожки); отсутствуют признаки использования спорных земельных участков, в том числе в целях проведения на них строительных работ; расположенные в границах спорных участков территории общего пользования в виде лестничных маршей и пешеходных дорожек интегрированы в улично-дорожную сеть микрорайона, как обеспечивающих необходимый проход от автомобильной дороги и прилегающих многоквартирных жилых домов к объектам инфраструктуры - зданию детского сада (МБДОУ Детский сад №14).


Установив указанные выше обстоятельства, правильно применив статьи 168, 209, 262 ГК РФ, пункты 11, 12 статьи 1 ГрК РФ, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), суды констатировали доказанность Администрацией того факта, что на момент формирования спорных земельных участков, как объектов земельных отношений, указанные территории общего пользования уже располагались в их границах, что прямо запрещено действующим законодательством.


Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 №15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 22.05.2019 №308-ЭС19-5916, от 22.12.2015 №308-ЭС15-16863).


Ввиду доказанности фактического нахождения спорных участков в границах территорий общего пользования, суды пришли к выводу о том, что их передача в аренду свидетельствует о нарушении интересов неопределенного круга лиц - пользователей земельных участков в целях прохода или проезда, в том, числе жителей микрорайона, расположенного в непосредственной близости от участков. Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:050043:22, 25:28:050043:23 изначально не подлежали передаче в аренду ввиду прямого запрета, установленного пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, в связи с чем договоры аренды земельных участков от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652, №05-001079-Ю-Д-0654, а также договоры уступки права аренды земельных участков от 18.02.2016 (на основании которых общество стало обладателем прав аренды) являются недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.


Оснований не согласиться с указанным выводов судов у кассационной коллегии не имеется, поскольку материалы дела содержат совокупность доказательств, достаточную для вывода о том, что спорные земельные участки относятся к территории общего пользования с учетом сложившейся системы улично-дорожной сети микрорайона, необходимой для обеспечения приемлемой среды обитания её жителей.


Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Применив положения указанной правовой нормы, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления №10/22, суды пришли к правомерному выводу об обоснованности требования Администрации о признании обременения в виде аренды спорных земельных участков отсутствующим.


Установив порочность сделок по предоставлению спорных земельных участков в аренду, суды правомерно признали обоснованными требования Администрации о снятии их с кадастрового учета правомерно с учетом разъяснений пункта 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).


Признание договоров аренды земельного участка от 24.11.2003 №05-001079-Ю-Д-0652 и №05-001080-Ю-Д-0654 недействительными (ничтожными) сделками исключило возможность удовлетворения встречного иска ООО «ЖК ФИО7» об их расторжении.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.


Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.


Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.


С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.12.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по делу № А51-21568/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова