Решение от 29 сентября 2025 г. по делу № А46-11153/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 30 сентября 2025 года А46-11153/2025

Резолютивная часть решения оглашена 16.09.2025 Полный текст решения изготовлен 30.09.2025

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ринчиновой Н.Б.,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании 70 572,25 руб.

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным абзаца 2 подпункта 3 пункта 3.2 и пункта 5.3 договора аренды земельного участка от 06.05.2022 № Д-С-14-12449,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 по доверенности от 17.03.2025 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 08.02.2019 (сроком на 7 лет), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 07.05.2025 № Исх-ДИО/9422 (вх. от 20.06.2025 № 186413) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее также Предприниматель) штрафа по договору аренды от 06.05.2022 № Д-С-14-12449 в сумме 70 572,25 руб.

Определением суда от 26.06.2025 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

15.07.2025 в Арбитражный суд Омской области поступило встречное исковое заявление (вх. № 214078) ФИО1 к Департаменту о признании недействительным абзаца 2 подпункта 3 пункта 3.2 и пункта 5.3 договора аренды земельного участка от 06.05.2022 № Д-С-14-12449.

Определением от 21.07.2025 последнее принято к производству для совместного рассмотрения с иском по делу № А46-11153/2025; суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Разногласия сторон рассмотрены по существу.

Так, решением Арбитражного суда Омской области от 11.04.2023 по делу № А46-21357/2022 определены условия вступления ФИО1 в договор аренды № Д-С-14-12449 (далее - договор).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3.2 договора, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:05 02 08:3020 (далее - участок), арендатор обязан в случае отчуждения объектов недвижимости (доли в них), расположенных на участке, оформить с новым собственником объекта (доли в нём)

соответствующее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору с даты отчуждения объекта недвижимости (доли в нём), зарегистрировать его должным образом в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставить в Департамент копию соглашения в течение 2-х месяцев с момента отчуждения объекта недвижимости (доли в нём).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:05 02 08:15345, 55:36:05 02 08:15355, 55:36:05 02 08:15418, 55:36:05 02 08:15349, 55:36:05 02 08:15989, 55:36:05 02 08:16308, 55:36:05 02 08:16306, 55:36:05 02 08:16002, 55:36:05 02 08:16091, 55:36:05 02 08:16090, 55:36:05 02 08:16089 ФИО1 отчуждены 24.12.2024 и 28.12.2024.

В соответствии с пунктом 5.3 раздела 5 договора при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости участка (с учётом доли 607/4088 в праве пользования).

По расчётам Департамента размер штрафа составил 70 572,25 руб. (9 505 744,64 руб. х 607/4088 х 5%).

ФИО1 полагает, что подпункт 3 пункт 3.2 и пункт 5.3 договора не соответствуют действующему законодательству, поскольку именно с момента государственно регистрации перехода права собственности на объект недвижимости новому собственнику переходит и право аренды земельного участка пропорционально занимаемой площади.

При указанных обстоятельствах, спор передан на разрешение арбитражного суда.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречных, суд исходил из отсутствия в материалах дела доказательств своевременного исполнения ФИО1 подпункта 3 пункта 3.2 договора.

Предприниматель подтвердил, что выбыл из правоотношений с истцом, начиная с 25.12.2024 в части аренды земельного участка пропорционально общей площади помещений с кадастровыми номерами 55:36:05 02 08:15349, 55:36:05 02 08:15345, 55:36:05 02 08:15355, 55:36:05 02 08:15418 (180 кв.м), а с 29.12.2024 – в части аренды земельного участка пропорционально общей площади оставшихся помещений с кадастровыми номерами 55:36:05 02 08:16308, 55:36:05 02 08:16306, 55:36:05 02 08:15989, 55:36:05 02 08:16002, 55:36:05 02 08:16090, 55:36:05 02 08:1609 и 55:36:05 02 08:16089 (472,9 кв.м), о чём Предприниматель уведомлял Департамент письмом от 09.04.2025 с приложением договора купли-продажи и выписок из ЕГРН.

Ссылки на обстоятельства дела № А46-15500/2024 в конкретном случае не обоснованы, поскольку в рамках последнего рассматривались требования Департамента о понуждении ко вступлению в договор, где потенциальный арендатор вправе участвовать в определении и согласовании условий договора, возражать с предложенной Департаментом редакцией.

В настоящем же случае, ФИО1, как указывалось выше, вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-21357/2022 А.В. понуждён к подписанию соглашения о вступлении в договор аренды № Д-С-14-12449.

Последнее распространяется на правоотношения, возникшие с 11.05.2022.

Так, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических

обстоятельствах другим судебным актом. Преюдициальное значение судебного решения обеспечивает его стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов.

Принимая настоящее решение, суд не мог не учитывать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по ранее рассмотренному делу. При ином подходе были бы допущены нарушение преюдициальной связи судебных актов, обусловленной свойством обязательности как элемента их законной силы, опровержение опосредованных названными вступившими в законную силу судебными актами выводов судов о фактических обстоятельствах, дестабилизация судебных актов и их конфликт. На недопустимость последнего обращено внимание в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.05.2023 № 308-ЭС22-27759.

Игнорирование обстоятельств дела № А46-21357/2022 и удовлетворение встречных требований означало бы преодоление вступившего в законную силу судебного акта и нарушение принципа его исполнимости.

Т.е., во встречном иске надлежит отказать.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Исходя из части первой статьи 431 ГК РФ, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», далее - Постановление № 49).

Условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путём сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учётом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду, и не позволять какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

В сложившейся ситуации подпункт 3 пункта 3.2 договора с очевидностью обязывает ФИО1 подготовить самостоятельный письменный юридически значимый документ, касающийся судьбы земельного участка, а также прав и обязанностей в отношении него для нового правообладателя, в случае распоряжения настоящим арендатором объектом недвижимости, расположенным на нём, а не уведомить Департамент о совершённой сделке, как ошибочно полагает Предприниматель.

Кроме того, процедура перерегистрации обременения в отношении земельного участка также ФИО1 за счёт собственных средств не произведена, данные ЕГРН не актуализированы (иного из материалов дела, по состоянию на 16.09.2025, не следует).

Исходя из положений статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, пунктов 13, 14

постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник (вне зависимости от документального оформления перемены стороны в договоре), и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

По существу стороны не оспаривают смену собственника помещений с кадастровыми номерами 55:36:05 02 08:15345, 55:36:05 02 08:15355, 55:36:05 02 08:15418, 55:36:05 02 08:15349, 55:36:05 02 08:15989, 55:36:05 02 08:16308, 55:36:05 02 08:16306, 55:36:05 02 08:16002, 55:36:05 02 08:16091, 55:36:05 02 08:16090, 55:36:05 02 08:16089.

С момента регистрации права собственности у последнего возникло право на пользование земельным участком под объектом недвижимости.

А вот обязанность Департамента заключить с новым собственником объекта дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендатора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.07.2025 № Ф04-1181/2025 по делу № А46-7322/2024) и обратиться за внесением соответствующих сведений в ЕГРН была предана ФИО1

Т.е. целью включения подпункта 3 в пункт 3.2 договора является не уведомление Департамента о смене собственника здания (и, как следствие, в силу закона – и арендатора земельного участка), а актуализация данных ЕГРН в отношении именно земельного участка (а не объекта капитального строительства).

В свою очередь, условия договора аренды принимались ФИО1, в рамках дела № А46-21357/2022 оспаривалась только расчёт долей в праве пользования. Т.е., весь период действия соглашения Предприниматель добровольно принял на себя эту обязанность (подпункт 3 пункта 3.2) и согласился претерпевать негативные последствия в случае её нарушения (пункт 5.3 договора).

При изложенном, Департамент верно применил пункт 5.3 договора и начислил прежнему арендатору штраф в сумме 5% (70 572,25 руб.) от размера кадастровой стоимости земельного участка (9 505 744,64 руб.), с учётом доли в праве пользования 607/4088.

Первоначальные исковые требования надлежит удовлетворить.

Оснований для применения к сумме штрафа положений статьи 333 ГК РФ не имеется.

В силу пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на

возмещение убытков.

Согласно пункту 69 Постановления № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), а соответствующие положения разъяснены в пункте 71 Постановления № 7.

Таким образом, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, рассматриваемым спорным правоотношениям сторон законодательством не предусмотрено.

Так, в качестве таковых могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ»).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (пункты 73, 74 Постановления № 7).

В пункте 77 Постановления № 7 разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1, 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды(пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (определения от 21.07.2022 № 305-ЭС19-16942(40), от 31.03.2022 № 305-ЭС19-16942(34)), снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства (определение от 20.10.2015 по делу № 14-КГ15-9, определение от 23.06.2015 по делу № 78-КГ15-11, определение от 03.03.2015 по делу № 4-КГ14-39).

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Ввиду того, что материалами дела подтверждается факт нарушения обязательств ФИО1 по договору, учитывая приведенные фактические обстоятельства, принимая во внимание баланс интересов сторон, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для снижения размера штрафа до 1 000 руб.

Государственная пошлина распределена в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ФИО1 в доход федерального бюджета в сумме 10 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) штраф по договору аренды земельного участка от 06.05.2022 № Д-С-14-12449 в сумме 70 572,25 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья И.Ю. Ширяй