Решение от 30 января 2025 г. по делу № А72-12049/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Железнодорожная, д. 14, г. Ульяновск, 432068

Тел. (8422) 33-46-08 Факс (8422) 32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru www.ulyanovsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г.Ульяновск Дело № А72-12049/2024 «31» января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена «29» января 2025 года. Полный текст решения изготовлен «31» января 2025 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Шушмаркина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Ремонтностроительное управление»

(ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска

(ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Ульяновск об определении условий договора купли-продажи,

третье лицо- Ульяновское муниципальное унитарное предприятие «Теплоком», Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл плюс», общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНСО»

при участии представителей: от истца – ФИО2, решение № 3, паспорт; от ответчика – не явился, извещён; от третьих лиц - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтностроительное управление» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества в части стоимости объектов недвижимости: здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В и земельный участок площадью 168,0 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, находящихся в муниципальной собственности, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 997 500 (девятьсот девяносто семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе:

- стоимость здания магазина составляет 570 000 (пятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек;

- стоимость земельного участка составляет 427 500 (четыреста двадцать семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек»

Определением от 16.09.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 15.10.2024 суд принял к рассмотрению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы по делу, на разрешение экспертов просил поставить следующие вопросы:

1. Стоимость здания магазина площадью 28,5.кв.м.

2. Стоимость земельного участка площадью 168 кв.м. под зданием магазина и занятого коммуникациями третьих лиц.

Проведение экспертизы просил поручить Обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» (адрес: <...>, литера А, офис 219).

Определением от 13.11.2024 суд удовлетворил ходатайство истца об истребовании доказательств.

Протокольным определением от 02.12.2024 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Ульяновское муниципальное унитарное предприятие «Теплоком», в судебном заседании объявлен перерыв на 05.12.2024 с целью поступления денежных средств за проведение экспертизы на депозит суда, информация о движении дела размещена на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-сайту: http://ulyanovsk.arbitr.ru.

Определением от 06.12.2024 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью «Гудвилл плюс», общество с ограниченной ответственностью «ЦЕНСО». Суд удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, поручил проведение экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», эксперту ФИО3.

25.12.2024 в арбитражный суд от Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» поступило экспертное заключение.

Определением от 26.12.2024 производство по делу возобновлено.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Судебное заседание проводится в порядке ст.156 АПК РФ.

Представитель истца поддерживал исковые требование, заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований в части выкупной стоимости имущества в соответствии с суммами, указанными в заключении эксперта.

Суд определил, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удовлетворить устное ходатайство истца об уточнении исковых требований в части выкупной стоимости имущества в соответствии с суммами, указанными в заключении эксперта.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Как следует из иска, 25 ноября 2019 между Обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтностроительное управление» (Арендатор) и Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) заключен договор муниципального нежилого помещения № 10530-т, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В.

03.06.2024 истец обратился в Управление муниципальной собственности администрации города Ульяновска с заявлением с целью выкупа здания магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В.

16 августа 2024 года Управлением муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, согласно п.2.1 которого стоимость имущества, указанная в договоре, составляет:

- здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В, стоимость объекта составляет 1 007 246 рублей 87 коп.;

- земельный участок площадью 168,0 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, стоимость объекта составляет 1 409 141 рубль 66 коп.

Истец, не согласившись с ценой выкупа вышеуказанных объектов, на основании справки о стоимости № 240826-2589 от 26.08.2024 года, по которой рыночная стоимость спорных объектов недвижимости составляет 997 500 рублей (здание магазина - 570 000 рублей, земельный участок - 427 500 рублей), направил в адрес ответчика предложение о заключении договора купли - продажи с этими ценами.

Письмом от 02.09.2024 Управление муниципальной собственности администрации города Ульяновска отказалось заключать договор купли- продажи недвижимого имущества на условиях истца, в связи с чем истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Согласно уточнённым исковым требованиям истец просит принять п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции истца:

«здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В и земельный участок площадью 168,0 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, адрес объекта: <...> в следующей редакции: «Стоимость имущества составляет 1 706 000 рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе, стоимость здания магазина 987 000 рублей, стоимость земельного участка 719 000 рублей».

Ответчик исковые требования не признавал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В силу части 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего

Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что рыночная стоимость установлена привлеченным оценщиком, она носит обязательный характер. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.

Из отчета № 01-07/24 от 01.07.2024., подготовленного ООО «Гудвилл Плюс» по заказу ответчика, стоимость спорного имущества по состоянию на 07.06.2024 составляет: 2 416 388 руб. 53 коп.

Согласно представленной Обществом с ограниченной ответственностью «Ремонтностроительное управление» справке о стоимости № 240826-2589 от 26.08.2024, подготовленному ООО «ЦЕНСО», рыночная стоимость спорного имущества на 01.07.2024 составляет 997 500 руб. 00 коп.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор

подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с возникшими разногласиями по вопросу стоимости рыночной стоимости имущества, определением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.12.2024 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» ФИО3.

В соответствии с экспертным заключением № Э6596/24 от 24.12.2024 рыночная стоимость здания магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв.м,, количество этажей: 1, кадастровый номер 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В и земельного участка площадью 168,0 кв.м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, по состоянию на 04 июня 2024 года —

1 706 000,00 (один миллион семьсот шесть тысяч) рублей.

Как разъяснено в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное заключение эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки консалтинга и финансовой экспертизы «Финэкс» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в заключение эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта не содержат неясностей и противоречий, в связи с чем, указанное заключение эксперта признано судом надлежащим доказательством по делу.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком экспертное заключение не оспорено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства и, учитывая выводы экспертного заключения Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», суд приходит к выводу, что исковые требования следует удовлетворить и изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В и земельный участок площадью 168,0 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, адрес объекта: <...> в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 1 706 000 рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе, стоимость здания магазина 987 000 рублей, стоимость земельного участка 719 000 рублей».

Изложенное не противоречит сложившейся судебной практике, в частности, постановлению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2024 № 11АП-13524/2024 по делу № А72-1593/2024, определению Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2021 № 307-ЭС21-11140.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что исковые требования судом удовлетворены, расходы истца по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изложить п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества - здание магазина, назначение: нежилое, площадью 28,5 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 73:24:041810:1626, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Гончарова, № 1В и земельный участок площадью 168,0 кв. м., кадастровый номер: 73:24:041810:1955, адрес объекта: <...> в следующей редакции:

«Стоимость имущества составляет 1 706 000 рублей 00 копеек (НДС не предусмотрен), в том числе, стоимость здания магазина 987 000 рублей, стоимость земельного участка 719 000 рублей».

Взыскать с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ремонтностроительное управление» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.В. Шушмаркин Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи