Решение от 15 июня 2023 г. по делу № А51-17395/2022

2289/2023-138056(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17395/2022
г. Владивосток
15 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2023 года. Полный текст решения изготовлен 15 июня 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопуховой Е.О., после перерыва – ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304250517500012, дата государственной регистрации: 26.07.1996)

к управлению муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 06.11.1998)

при участии третьего лица: независимый оценщик ФИО3

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества № 218-пр от 25.05.2022 с оценкой рыночной стоимости нежилых помещений на дату обращения по реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 лично (паспорт); от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об обязании управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером 25:03:000000:1468; ½ доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м. с кадастровым 25:03:010107:1524; расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: Проспект 50 лет Октября, д.85А г.Дальнегорск, Приморский край, 692446, с оценкой рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права, а именно на дату – 11 марта 2022 года.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) проводит судебное заседание без участия представителей указанных лиц.


До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, также возражения на экспертное заключение.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ судом, в судебном заседании 01.06.2023 был объявлен перерыв до 07.06.2023.

Истец в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, также представил пояснения эксперта по экспертному заключению.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Управлением муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью № 38, по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м., часть нежилого помщения № 1 площадью 1,6 кв.м, часть нежилого помещения № 2 площадью 5,8 кв.м, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: проспект 50 лет Октября, д , д. 85а, г. Дальнегорск, Приморский край 692446 и переданные под швейную мастерскую.

11.03.2022 ИП ФИО2 обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества, которые он арендует в соответствии с договором аренды нежилых помещений № 3 8 от 22.02.2020 – в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

25.05.2022 ИП ФИО2 получен проект договора № 218-пр купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2022, в соответствии с которым истец, реализуя свое приоритетное право выкупа арендуемых помещении приобретает в собственность нежилые помещения №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером 25:03:000000:1468; ½ доли в праве на нежилое помещение № 1 площадью 3,6 кв.м. с кадастровым номером 25:03:010107:1523, ½ доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м. с кадастровым 25:03:010107:1524; расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: Проспект 50 лет Октября, д.85А г.Дальнегорск, Приморский край, 692446

В пункте 3.1 проекта договора указана цена «Имущества», установленная в соответствии с отчетом № 06-ДВ/2022 (дата составления отчета 23.03.2022) выполненная частнопрактикующим оценщиком ФИО3, и составила

853 479 рублей.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 21.06.2022 с требованием представить новый договор купли-продажи в связи с несогласием с установленной отчетом суммой.

В ответ на претензию ответчик, письмом № 2496 от 13.07.2022 отказал истцу в предоставлении нового договора купли-продажи.

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было сторонами достигнуто, ИП ФИО2 обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.


Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с оценкой рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права, а именно на дату – 11 марта 2022 года

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случае передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены объекта арендуемого имущества.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.


При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Учитывая спорность обстоятельств дела, а также необходимость применения специальных познаний, определив круг вопросов, которые следует поставить перед экспертом, квалификацию предложенных экспертов, сроки и стоимость экспертизы, при отсутствии возражений сторон, судом 15.02.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «Диамонд» (<...>, тел./факс <***>)), эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилых помещений №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м с кадастровым номером 25:03:000000:1468; 1/2 доли в праве на нежилое помещение № 1 площадью 3,6 кв.м с кадастровым номером 25:03:010107:1523; 1/2 доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м с кадастровым номером 25:03:010107:1524; расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: 692446, <...> Октября, д. 85А - дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права, а именно на дату - 11 марта 2022 года?.

Расходы на оплату вознаграждения эксперту в сумме 60 000 рублей возложены на индивидуального предпринимателя ФИО2

В материалы дела представлено заключение эксперта № 8255 по произведённой в рамках настоящего дела судебной экспертизе об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению, эксперт пришёл к выводу, что рыночная стоимость по состоянию на 11.03.2022 нежилых помещений № 3-8 общей площадью 129,8 кв.м с кадастровым номером 25:03:000000:1468, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: 692446, <...> Октября, д. 85А составляет 552 623 рублей; 1/2 доли в праве на нежилое помещение № 1 площадью 3,6 кв.м с кадастровым номером 25:03:010107:1523, расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: 692446, <...> Октября, д. 85А составляет 11 463 рубля; 1/2 доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м с кадастровым номером 25:03:010107:1524; расположенные в одноэтажном нежилом здании по адресу: 692446, <...> Октября, д. 85А – 28 681 рубль.

В экспертном заключении от 03.04.2023 № 8255 экспертом исследование объектов произведено методом информативно-сравнительного анализа, экспертных оценок, нормативной проверки и совокупностью действий.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки


не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вопрос о проведении дополнительной и повторной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами заявлен не был.

Кроме того, экспертом ФИО4 в материалы дела были представлены письменные пояснения по возражениям ответчика, ознакомившись с которыми, суд не усмотрел противоречий в выводах эксперта, сомнений в их обоснованности у суда не возникло.

Судом установлено, что при изготовлении ИП ФИО4 заключения эксперта, был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (статьи 12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).


По настоящему делу исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения; экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности – принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывает сомнений, поскольку подтверждена документами об образовании. Ответ эксперта на поставленный судом вопросы понятен, объективен, следует из проведенного исследования материалов настоящего дела, подтвержден фактическими данными. Весь объем выполненных истцом работ экспертом установлен и просчитан.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Пункт 2 статьи 64 АПК РФ устанавливает допустимость заключения экспертов в качестве доказательств по делу.

В рамках рассмотрения настоящего дела арбитражным судом созданы условия для установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора с назначением в порядке статьи 82 АПК РФ экспертизы.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом, сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

На основании вышеизложенным, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования. Разногласия сторон по договору купли-продажи подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенной по результатам произведённой в рамках рассмотрения настоящего дела экспертизы, проведённой по состоянию на 11.03.2022.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445


названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с назначением судебной экспертизы ответчиком понесены расходы в сумме 60 000 рублей.

Порядок взыскания судебных расходов, к которым, в частности, отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ) регламентирован положениями главы 9 АПК РФ.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со статьями 106, 110 АПК РФ судебные издержки в части расходов по оплате судебной экспертизы относятся на истца и подлежат взысканию в пользу ответчика.

Расходы истца, понесенные в связи с назначением судебной экспертизы в сумме 60 000 рублей подтверждается платежным поручением.

В связи с изложенным, в пользу истца подлежит взысканию 60 000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Обязать управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилых помещений №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером 25:03:000000:1468; ½ доли в праве на нежилое помещение № 1 площадью 3,6 кв.м. с кадастровым номером 25:03:010107:1523; ½ доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м. с кадастровым номером 25:03:010107:1524; расположенного в одноэтажном нежилом здании по адресу: Проспект 50 лет Октября, д.85А г.Дальнегорск, Приморский край, 692446, с оценкой рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права, а именно на дату – 11 марта 2022 года, с указанием рыночной стоимости: нежилых помещений №№ 3-8 общей площадью 129,8 кв.м. с кадастровым номером 25:03:000000:1468 в размере 552 623 рубля; ½ доли в праве на нежилое помещение № 1 площадью 3,6 кв.м. с кадастровым номером 25:03:010107:1523 в размере 11 463 рубля; ½ доли в праве на нежилое помещение № 2 площадью 11,6 кв.м. с кадастровым номером 25:03:010107:1524 в размере 28 681 рубль.

Взыскать с управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 рублей государственной пошлины, а также 60 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта-оценщика.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Понкратенко М.В.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 29.03.2022 19:59:00

Кому выдана Понкратенко Марина Васильевна