Решение от 24 декабря 2025 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-114159/25-180-726
25 декабря 2025 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2025 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Ламоновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С., после перерыва помощник ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛЬВЕР" (124617, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРЮКОВО, Г ЗЕЛЕНОГРАД, К. 1419, ПОМЕЩ. 2Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2014, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 по дов от 21.04.2025, дип от 04.06.2004

от ответчика - ФИО3 по дов от 26.12.2024, дип от 30.07.2023

слушатель – ФИО4

После перерыва в судебное заседание явились:

От истца – ФИО2 по дов от 21.04.2025, дип от 04.06.2004

От ответчика – неявка, извещен

Cудебное заседание проводилось с перерывом с 03.12.2025 по 17.12.2025

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛЬВЕР" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, в котором просит суд: Урегулировать разногласия между ООО «Сильвер» (ОГРН - <***>, ИНН-<***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи № 59-9920 от 11.09.2024г. недвижимости расположенной по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м, изложив п.3.1 и п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 5 880 000 (Пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности Покупателя по настоящему Договору.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п.1.8.).

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части - за предоставленную рассрочку.».

Определением от 06.10.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", экспертам ФИО5 и/или ФИО6 и/или ФИО7 и/или ФИО8, и/или ФИО9, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером: 77:10:0000000:2617, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, по состоянию на 04 сентября 2024г. без НДС ?»

Суд предупредил эксперта уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

03.12.2025 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

В собственности города Москвы находится нежилое помещение по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Крюково, город Зеленоград, корпус 1419, помещение 2Н, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м.

Указанное помещение было передано в аренду Заявителю на основании договора аренды от 17.06.2019г. № 00-00808/19, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 26.06.2019г. за peг. № 77:10:0000000:2617-77/009/2019-1.

Департаментом городского имущество г.Москвы было направлено в адрес ООО «Сильвер» письмо от 13.09.2024г. № 33-6-376439/24-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества», полученное ООО «Сильвер» 15 марта 2025 года (РПО 14577799027301).

ООО «Сильвер» воспользовался своим преимущественным правом, о чем сообщил Департаменту городского имущество г.Москвы письмом исх. № 421 от 17.03.2025г. (РПО 12448206502303).

В связи с определением стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, г. Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м, по состоянию на 23.07.2024г. в размере 2 332 052 (Два миллиона триста тридцать две тысячи пятьдесят два) рубля 00 копеек в соответствии с экспертным заключение об определении рыночной стоимости от 28.03.2025г. № 33, выполненным ООО «ЦЭО «АСПЕКТ», ООО «Сильвер» подписало договор купли-продажи № 59-9920 от 11.09.2024г. недвижимости расположенной по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м, с протоколом разногласий (РПО 12448206512845), а именно истцом были внесены изменения в п. 3.1. и в п.3.4. договора, которые истец изложил в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 2 332 052 (Два миллиона триста тридцать две тысячи пятьдесят два) рубля 00 копеек в соответствии с экспертным заключение об определении рыночной стоилюсти от 28.03.2025г. № 33, выполненным ООО «ЦЭО «АСПЕКТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности Покупателя по настоящему Договору.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п.1.8.).

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 7 762 (Двадцать семь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 52 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части - за предоставленную рассрочку.».

Истец указывает на то, что соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях Форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается не заключенным.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422ГКРФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. М135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 06.10.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", экспертам ФИО5 и/или ФИО6 и/или ФИО7 и/или ФИО8, и/или ФИО9, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером: 77:10:0000000:2617, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, по состоянию на 04 сентября 2024г. без НДС ?»

Суд предупредил эксперта уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

03.12.2025 в суд поступило заключение экспертов, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером: 77:10:0000000:2617, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, по состоянию на 04 сентября 2024 года без НДС, составляет: 5 880 000 (Пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) руб.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", ФИО6, ФИО9

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ООО «Сильвер» (ОГРН - <***>, ИНН-<***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи № 59-9920 от 11.09.2024г. недвижимости расположенной по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м, изложив п.3.1 и п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 5 880 000 (Пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности Покупателя по настоящему Договору.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п.1.8.).

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст.319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты основного долга, в оставшейся части - за предоставленную рассрочку.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИЛЬВЕР" (124617, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРЮКОВО, Г ЗЕЛЕНОГРАД, К. 1419, ПОМЕЩ. 2Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2014, ИНН: <***>) 50 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова