Решение от 20 февраля 2020 г. по делу № А44-8728/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-8728/2019

20 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 февраля 2020 года

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи Киселевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой В.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

ООО "Новобалт-Евролин" (ИНН 5321099618, ОГРН 1045300284688)

к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ИНН 5321134051, ОГРН 1095321003030)

об урегулировании разногласий договора

при участии

от истца: не явился

от ответчика: не явился;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новобалт-Евролин" обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях об урегулировании разногласий по договору аренды от 29.08.2019 №400 земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Определением суда от 25.11.2019 по настоящему дела назначена судебная экспертиза в целях установления размера рыночной стоимости годового права аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:8423309:179, общей площадью 17101 кв.м , расположенного по адресу: Новгородская область, ул. Деповская, д. 1, находящегося в федеральной собственности. 11 декабря 2019 года суду представлено экспертное заключение.

Распоряжением председателя состава от 24.12.2019 произведена замена судьи.

От истца дважды поступили заявления об уточнении требований, которые приняты судом к рассмотрению. Согласно уточненным требованиям истец просит урегулировать разногласия по пункту 3.1, приложению № 4 и пункту 5.2 договора аренды.

В судебное заседание представители сторон не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствии сторон.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 53:23:8423309:179, расположенный относительно ориентира по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности Российской Федерации (том 1,л.17-18).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее- МТУ Росимущества) направило ООО «Новобалт-Евролин» (далее- Общество) договор № 400 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 29.08.2019 (далее- договор аренды) для подписания со стороны Общества (том 1,л.11-16,20-24).

16 сентября 2019 года Общество направило договор аренды в МТУ Росимущества с протоколом разногласий (том 1,л.25-29).

Не получив со стороны МТУ Росимущества ответа, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по пункту 3.1, Приложению № 4 и пункту 5.2 договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее- Постановление № 582) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее- Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды в редакции МТУ Росимущества размер годовой арендной платы за участок, подлежащий перечислению в федеральный бюджет, определен в соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и составляет 892 531 руб. на 2019 год, без учета НДС.

Расчет размера арендной платы приведен в Приложении № 4 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

Приложением № 4 к договору аренды рыночная стоимость арендной платы с 29.08.2018 по 31.12.2018 (125 дней) составляет 291 940 руб. и установлена на основании отчета ООО «Статистик Групп» от 16.06.2019 № 344-Н-0519/8, определенного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

За 2019 год арендная плата составляет 892 531 руб. и установлена также на основании отчета ООО «Статистик Групп» от 16.06.2019 № 344-Н-0519/8 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (том 1,л.23).

В соответствии с отчетом об оценке № 344-Н-0519/8 от 16.06.2019, подготовленным ООО «Статистик Групп», рыночная стоимость имущественного права пользования на условиях договора аренды земельным участком с кадастровым номером 53:23:8423309:179 определена по состоянию на 21.05.2019 и составляет 892 531 руб. (том 1,л.71-107).

Как следует из указанного отчета (станица 21, том 1,л.91) рыночная стоимость земельного участка определена путем умножения кадастровой стоимости земельного участка равной 15 288 294 руб. на коэффициент 0,05838, установленный постановлением Администрации Великого Новгорода на 2019 год для соответствующего вида разрешенного использования. При этом, реквизиты постановления Администрации не указаны, при ссылке на постановление от 20.12.2007 № 301 не указан орган принятия, постановление Администрации Новгородской области от 20.12.2007 № 301 признано утратившим силу.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Отчетом об оценке, подготовленным в рамках государственного контракта на оказание услуг по определению рыночной стоимости № К-19-37 от 21.05.2019, рыночная стоимость права аренды земельного участка определена на основе его кадастровой стоимости и коэффициента, применяемого для земельных участков, находящихся в областной или муниципальной собственности, или собственность на которые не разграничена.

Учитывая, цель определения рыночной стоимости и приведенные обстоятельства, суд не может признать отчет об оценке № 344-Н-0519/8 от 16.06.2019, подготовленный ООО «Статистик Групп», достоверным доказательством по делу, в связи с чем, определенная указанным отчетом рыночная стоимость не принимается судом.

В рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Аудиторская фирма «ЛИВ и К», экспертам ФИО1 и ФИО2 Перед экспертами поставлен вопрос о размере рыночной стоимости годового права аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:8423309:179 по состоянию на 29.08.2018 (том 2,л.118-119).

Согласно заключению эксперта № 112/2019 от 09.12.2019 определено, что рыночная стоимость годового права аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:8423309:179 по состоянию на 29.08.2018, составила 273 215 руб. (том 2,л.162).

Истец согласился с указанным заключением и уточнил требования исходя из определенного экспертами размера арендной платы.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключению № 112/2019 от 09.12.2019, подготовленное экспертами ФИО1 и ФИО2 ООО «Аудиторская фирма «ЛИВ и К», суд признает допустимым доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводе эксперта содержится ответ на поставленный судом вопрос, противоречия в его выводах отсутствуют. Эксперты были надлежащим образом предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. Возражений относительно заключения эксперта МТУ Росимущества суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что пункт 3.1 договора аренды и приложение № 4 в части размера годовой арендной платы должны быть изложены в соответствии с заключением эксперта от 09.12.2019 № 112/2019, согласно которого размер годовой арендной платы составляет 273 215 руб.

Соответственно, за период с 29.08.2018 по 31.12.2018 (125 дней) размер арендной платы определяется путем деления годовой арендной платы на 365 дней и умножением на 125 дней и составит 93 566,75 руб.

Относительно разногласий по пункту 5.2 договора аренды суд исходит из следующего.

Как предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды в редакции МТУ Росимущества, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются и выплачиваются только по письменной требованию арендодателя.

Истец предлагает установить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, в связи с чем, суд считает пункт 5.2 договора аренды подлежащим исключению.

На основании изложенного требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Учитывая удовлетворение исковых требований, судебные расходы, понесенные истцом по оплате госпошлины в размере 6000 руб. и на проведение экспертизы в размере 15 000 руб., подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Урегулировать разногласия при заключении договора аренды № 400 земельного участка, находящегося в федеральной собственности между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях и ООО «Новобалт-Евролин».

Изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Размер годовой арендной платы за участок, подлежащий перечислению в федеральный бюджет, определен в соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и составляет 273 215 руб. (двести семьдесят три рубля двести пятнадцать рублей) 00 копеек на 2019 год, без учета НДС.

Расчет размера арендной платы приведен в Приложении № 4 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью».

Изложить Приложение № 4 к договору аренды № 400 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в следующей редакции:

«Арендная плата за 2018 год

1. Категория земель: земли населенных пунктов.

2. Кадастровый номер – 53:23:8423309:179

3. Площадь земельного участка (S) – 17101,0 кв.м.

4. Расчетный период с 29.08.2018 по 31.12.2018

5. Рыночная стоимость арендной платы с 29.08.2018 по 31.12.2018 (С) – 93 566,75 руб.

С- рыночная стоимость ежегодной арендной платы установлена на основании отчета ООО «Лив и к» от 25.11.2019, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Арендная плата за расчетный период с 29.08.2018 по 31.12.2018 (125 дней) – 93566,75 руб.

Арендная плата за 2019 год

1. Категория земель: земли населенных пунктов.

2. Кадастровый номер – 53:23:8423309:179

3. Площадь земельного участка (S) – 17101,0 кв.м.

4. Расчетный период с 01.01.2019 по 31.12.2019

5. Рыночная стоимость ежегодной арендной платы (С) – 273215,0 руб..

С- рыночная стоимость ежегодной арендной платы установлена на основании отчета ООО «Лив и к» от 25.11.2019, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Арендная плата за 2019 год – 273 215,0 руб.

Общая сумма арендной платы на 2019 год

Общая сумма, руб.

I квартал, руб.

II квартал, руб.

III квартал, руб.

IV квартал, руб.

273 215,0

68 303,75

68 303,75

68 303,75

68 303,75

Арендная плата вносится Арендатором в рублях Российской Федерации ежеквартально равными частями от указанной в расчете суммы не позднее (10) десятого дня каждого квартала текущего года посредством перечисления денежных средств на счет УФК по Новгородской области (ТУ Росимущества в Новгородской области, л/счет <***>) ИНН <***>, КПП 532101001, ОКТМО 49701000, расчетный счет <***>, Отделение Новгород, г.Великий Новгород, БИК 044959001, КБК 16711105021016000120».

Исключить пункт 5.2. договора.

2.Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях в пользу ООО «Новобалт-Евролин» расходы по госпошлине в размере 6000 руб. и расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб.

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя.

3.Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный Апелляционный суд (г.Вологда) через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.С. Киселева