Решение от 21 мая 2025 г. по делу № А79-10200/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10200/2024
г. Чебоксары
22 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.05.2025.

Полный текст решения изготовлен 22.05.2025.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филипповой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 428003, Чувашская Республика, г. Чебоксары

к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428003, <...>

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,


третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы Метод", ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 400005, <...>),


при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 15.11.2024,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых комнат №3,4 нежилого помещения №1, общей площадью 3,9 кв.м., расположенного на первом этаже дома по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 215 000 (Двести пятнадцать тысяч) рублей без учета НДС".

"2.1. Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 3 583 (Три тысячи пятьсот восемьдесят три) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 3 603 (Три тысячи шестьсот три) рубля, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

            Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Определением суда от 20.01.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы Метод".

Определением суда от 31.03.2025 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3. Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы до получения судом экспертного заключения.

            21.04.2025 в суд поступило заключение эксперта № СЭ/25-006 от 21.04.2025.

Определением суда от 22.04.2025 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца заявил об уточнении исковых требования: просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых комнат №3,4 нежилого помещения №1, общей площадью 3,9 кв.м., расположенного на первом этаже дома по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством, изложив пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 300 000 (Триста тысяч) рублей без учета НДС";

пункт 2.1: Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 60-ти месяцев по 5 000 (Пять тысяч) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

            Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом предмета иска судом принято.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку в суд не обеспечили.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.05.2025 до 19.05.2025.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) (ныне – Администрация города Чебоксары Чувашской Республики), обществом с ограниченной ответственностью "Новоюжный" (управляющая организация) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности от 07.09.2022 №2797 (в редакции соглашения от 20.12.2023) по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилые комнаты №№ 3,4 нежилого помещения № 1 общей площадью 3,9 кв.м., расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>.  (т.1 л.д.69-74).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 07.09.2022 по 06.09.2027.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 07.09.2022.

11.09.2024 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

30.10.2024 Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики принято постановление №3392 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 444000 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.31).

Письмом от 05.11.2024 №29/4008-10794 Администрация города Чебоксары Чувашской Республики направила истцу постановление Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 30.10.2024 №3392 "Об условиях приватизации объекта недвижимости", а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.30).

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения, указав выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 215000 руб. без учета НДС, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Содействие" ФИО4 в заключении от 13.11.2024 №50-1с/24 (т.1 л.д.32-412).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил предложенный протокол разногласий (т.1 л.д.43-44).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых комнат №№ 3,4 нежилого помещения № 1 общей площадью 3,9 кв.м., расположенных на первом этаже жилого девятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям индивидуального предпринимателя ФИО1 относительно стоимости выкупаемого помещения, и содержания пункта 2.1  договора купли-продажи.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из постановления Администрация города Чебоксары Чувашской Республики от 30.10.2024 №3392 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 444000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.10.2024 №4483-24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы Метод" ФИО5 (т.1 л.д.11-29).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 31.03.2025 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО3 от 21.04.2025 №СЭ/25-006 отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 11.10.2024 №4483-24, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы Метод", содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200, имеет нарушения методологического характера, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения. Рыночная стоимость объекта экспертизы – нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020903:2910 общей площадью 3,9 кв.м., состоящего из нежилых комнат №№ 3,4 (по плану) нежилого помещения № 1, расположенного на первом этаже дома по адресу: <...>, по состоянию на 11 сентября 2024 года составляет 300000 руб. без НДС (т.2 л.д.11-55).

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Исходя из изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 15000 руб., подтвержденные чеком по операции от 22.11.2024, и расходы истца на оплату судебной экспертизы в сумме 28000 руб., подтвержденные чеком по операции от 21.03.2025 (т.1 л.д.143), суд относит на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При суд считает необоснованными доводы ответчика о необходимости возложения на истца судебных издержек ввиду следующего.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 1469-О изложена позиция, согласно которой критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность его принудительной реализации через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, именно это и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Применительно к распределению судебных расходов критерий правомерности или неправомерности заявленного истцом требования связан с оценкой судом надлежащего (или ненадлежащего) исполнения сторонами своих гражданско-правовых обязательств, которая происходит в ходе рассмотрения спора по существу.

В рассматриваемом случае ИП ФИО1 обратился в суд за урегулированием преддоговорного спора, не согласившись с выкупной ценой спорного имущества, предложенной Администрацией города Чебоксары, и фактически преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества, предложенную Администрацией города Чебоксары, ввиду ее недостоверности.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы было подтверждено несоответствие отчета оценки приватизируемого имущества требованиям федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200, а также установлены нарушения методологического характера, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с чем суд удовлетворил требования истца с учетом выводов судебной экспертизы и фактически уменьшил выкупную стоимость объекта недвижимости в сравнении с предложенной Администрацией города Чебоксары.

В этой связи вынесенное судом решение не свидетельствует о принятии его в пользу ответчика.

Правовых оснований для отнесения судебных издержек на истца не имеется.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия возникшие между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи нежилых комнат №№ 3,4 нежилого помещения №1 с кадастровым номером 21:01:020903:2910, общей площадью 3,9 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 300 000 (Триста тысяч) рублей без учета НДС";

пункт 2.1: Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 60-ти месяцев по 5 000 (Пять тысяч) рублей ежемесячно путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

            Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15000 (Пятнадцать тысяч)  руб. расходов по государственной пошлине, 28000 (Двадцать восемь тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.   

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

Н.В. Юрусова