Решение от 16 мая 2024 г. по делу № А50-11495/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь      

город Пермь

17.05.2024 года                                                              Дело № А50-11495/2023

Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2024

Решение в полном объеме изготовлено   17.05.2024


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Батуевой

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (617060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Прайм консалтинг» (614095, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).


При участии:

От ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность №5 от 15.01.2024г.

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Комитету земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (далее – Комитет, ответчик), содержащим следующие требования:

1) Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № 1787/04/03 от 01.06.2022г.

2) Обязать Комитет в течении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда подписать договор купли-продажи недвижимого имущества:

- здание, общей площадью 565,1 кв.м, кадастровый номер 59:07:0010701:143,

- земельный участок, общей площадью 2525 кв.м, кадастровый номер 59:07:0010701:155, расположенного по адресу: <...> с ИП ФИО3 с протоколом разногласий, с общей стоимостью выкупаемого имущества в размере 1 165 640 рублей.

Протокольным определением суда от 14.05.2024 суд принял изменение предмета требований, которым истец просил урегулировать разногласия по цене выкупа муниципального имущества (л.д. 111 т.2). Ходатайство не содержало отказа от требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества.

Истец просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, на иске настаивал.

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва. С заключением эксперта, полученного по результатам судебной экспертизы не согласен. Считает, что имеются основания для назначения повторной экспертизы, поскольку заключение не содержит указания о годе постройки объекта, из какого материала состоят стены, вид фундамента, кровли, состав перегородки, что является существенным фактором для оценки.

Протокольным определением от 14.05.2024 суд отказал в назначении повторной экспертизы после заслушивания пояснений эксперта в судебном заседании.

В силу пункта 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела сторона вправе ходатайствовать о назначении дополнительной (повторной) экспертизы. 

При отсутствии достаточных оснований, суд не усмотрел ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению для назначения повторной экспертизы с учетом полученных ответов эксперта.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, требования истца об урегулировании разногласий, возникший между сторонами подлежит удовлетворению.

  В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Часть 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ также предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснена необходимость учитывать в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

          Из материалов дела следует, что между сторонами существуют арендные отношения относительно муниципального имущества по договору аренды от 04.12.2019г. (л.д. 12-14 т.1)

Истец 03.06.2022 обратился с заявлением о реализации прав по ФЗ-159 путем выкупа арендуемого помещения (л.д. 15 т.1)

Как указал истец, поскольку в течении месяца ответа не последовало, он повторно обратился с аналогичным заявлением 22.07.2022 (л.д. 16 т.1).

ООО "Прайм Консалтинг" по муниципальному контракту №ЭА65/2022 от 11.04.2022 для Комитета выполнен отчет №1787/04/01 (л.д. 46-78 т.1). Отчетом оценка спорного имущества произведена на 01.06.2022года

Комитет 08.11.2022 в адрес предпринимателя направил проект договора купли-продажи (л.д. 17-20 т.1).

Истец, не соглашаясь с предложением комитета, поручит частнопрактикующему оценщику ФИО4 провести оценку спорного имущества, который провел ее по состоянию на 23.11.2022 и определил в размере 247 222руб. с НДС за здание, 918 418руб. за земельный участок (в эл. виде от 05.05.2023).

Истец направил ответчику с подписанным договором купли-продажи с протоколом разногласий (л.д. 21-22 т.1).

Комитет протокол разногласий отклонил, настаивал на своей редакции цены (л.д. 23 т.1)

Разногласия переданы на рассмотрение суда.

Отчет об оценке выполнены  ООО "Прайм консалтинг"  по заданию ответчика на 01.06.2022, т.е. ответчиком изначально неправильно определена дата, по состоянию на которую следует определять рыночную стоимость - дата оценки, а не дата подачи истцом заявления на приватизацию (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно выработанной позиции дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления.

В данном случае такой датой является 03.06.2022 (л.д. 15 т.1). Второе обращение истца от 22.07.2022 во внимание судом не принимается, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает необходимость повторного обращения и государственный орган должен совершить действия, предусмотренные закону по первому обращению арендатора.

Отчет истца, суд также не может принять по внимание, поскольку оценка проведена на дату 23.11.2022.

Поскольку отчеты сторон нельзя признать допустимыми, так как проведены на иные даты, чем дата обращения истца с реализацией прав на приобретение спорного имущества (03.06.2022) отчеты ООО "Прайм консалтинг" и частнопрактикующего оценщика ФИО4 не являются допустимыми доказательствами и оснований для оспаривания отчета ООО "Прайм консалтинг" не имеется.

Поэтому суд отказывает истцу в удовлетворении требований о признании недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № 1787/04/03 от 01.06.2022г. Ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об отказе от данного требования ходатайство истца от 01.02.2024, рассмотренного судом в судебном заседании 14.05.2024 не содержит (ст. 4 АПК РФ).

При таких обстоятельствах судом на основании статьи 82 АПК РФ в целях определения рыночной стоимости выкупаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО5 ООО "Вишера-Оценка", кандидатура которого предложена ответчиком (определение суда от 11.12.2023 л.д. 103-104 т.1).

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение ФИО5 № 014/24, содержащее следующие выводы:

- рыночная стоимость объекта недвижимости - здания общей площадью 565,1кв.м. кадастровый номер 59:07:0010701:143, расположенного по адресу <...> на 03.06.2022 составляет 438 000руб.. На ст. 7 заключения указано, что в случае, если собственник или покупатель объекта является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную в заключении величину стоимости.

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2 525кв.м., кадастровым номер 59:07:0010701:155, расположенного по адресу <...> на 03.06.2022 составляет 843 000руб.

Судом 20.02.2024 удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта ФИО6

Эксперту судом высланы вопросы ответчика.

В суд 02.05.2024 от эксперта поступили ответы на вопросы ответчика.

В судебном заседании 14.05.2023 эксперт также пояснил, что ею осматривался объект оценки лично визуально, что является достаточным для определения характеристик объекта и установление года постройки в этом случае не требуется. При оценке земельного участка исходила из сопоставимых аналогов с применением корректировки. Выборка ответчика, которая в судебном заседании представлена ответчиком не может учитываться, поскольку сделана на март 2024 года и соответственно не сопоставима и разный сегмент рынка недвижимости (ответчиком представлен сегмент магазинов). Представленные ответчиком в судебном заседании технические паспорта совпадают с тем, что видел эксперт при осмотре. Поскольку эти технические паспорта 2006года, где указаны коммуникации, при осмотре эти коммуникации отсутствовали. Также установлено, что здание на половину разрушено. При составлении заключения исходил из технических паспортов объекта недвижимости и визуального осмотра.

  После даты пояснений экспертом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, не вызывающим сомнений в его обоснованности, не содержащим противоречий, выполненным экспертом надлежащей квалификации, имеющим право осуществления оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертном заключении, суд признает в качестве достоверной рыночную стоимость спорного нежилого помещения, земельного участка определенную экспертом (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением 15.01.2024).

Истцом представлены, доказательства несения на депозитный счет суда суммы 15 000руб. по п/п №210 от 28.11.2023 (л.д.93 т.1).

Ответчиком на депозитный счет суда внесена сумма 15 000руб. по п/п 72733 от 05.12.2023 (л.д. 98 т.1).

За проведение эксперты определен размер 30 000руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 15 000руб. за проведенную судебную экспертизу.

Истец просит взыскать судебные расходы за оплату услуг представителя в размере 70 000руб. Представлен договор оказания юридических услуг № 02-04/2023 от 20.04.2023 и доказательства оплаты (в эл. виде от 01.02.2024)

Данная сумма судом признается соразмерной проделанной представителем работе, подготовленных документов, участия в судебных заседаниях и процессуального поведения и подлежит отнесению на ответчика в полном размера 70 000руб. с учетом соразмерности и положений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

           Госпошлина распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: здания общей площадью 565,1кв.м. кадастровый номер 59:07:0010701:143, расположенного по адресу <...>, земельного участка общей площадью 2 525кв.м., кадастровым номер 59:07:0010701:155, расположенного по адресу <...>, а именно изложить п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта устанавливается:  здания общей площадью 565,1кв.м. кадастровый номер 59:07:0010701:143, расположенного по адресу <...> в размере 438 000 руб. 00 коп. с учетом НДС; земельного участка общей площадью 2 525кв.м., кадастровым номер 59:07:0010701:155, расположенного по адресу <...> в размере 873 000руб.".

Взыскать с Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа (617060, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  госпошлину 6 000руб., услуги представителя 70 000руб., за проведение экспертизы 15 000руб. В удовлетворении остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                 Н.В. Гусельникова