Решение от 17 февраля 2022 г. по делу № А79-3203/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3203/2021
г. Чебоксары
17 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.02.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 318213000015422, ИНН <***>, 428000, Чувашская Республика,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- администрация города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

- индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 318213000022951, ИНН <***>,

при участии:

от истца ФИО4 по доверенности от 09.04.2021,

от ответчика ФИО5 по доверенности от 11.01.2022 № 039-5,

от третьего лица ФИО5 по доверенности от 10.01.2022 № 29/01-20,

экспертов ФИО6 и ФИО7,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4, расположенного по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на нормах статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недостижением соглашения между сторонами в отношении редакции условий пунктов 1.3, 2.1 договора.

Определением от 23.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением от 23.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением суда от 22.06.2021 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО8, судебное заседание отложено.

16.08.2021 в суд поступило экспертное заключение.

14.12.2021 поступило заключение эксперта от 10.12.2021 № Э-0558/2021.

Определением суда от 25.10.2021 по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Региональный центр профессиональной оценки экспертизы" ФИО6 и ФИО7.

После поступления заключения повторной экспертизы представитель истца представил возражения на экспертное заключение, уточнил исковые требования, согласно которым просил:

1. Урегулировать разногласия между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2, возникшие при заключении договора № Н - купли-продажи нежилого помещения № 4 общей площадью 126,8 кв. м., расположенного на цокольном этаже (литера А1) жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством.

Пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 921 740 (Один миллион девятьсот двадцать одна тысяча семьсот сорок) рублей без учета НДС"".

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 32029 рублей (тридцать две тысячи двадцать девять) рублей ежемесячно;

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

2. Судебные расходы на оплату государственной пошлины и оплату судебной экспертизы отнести на ответчика.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать, представил отзыв на возражения истца на экспертное заключение и на ходатайство об уточнении исковых требований.

Эксперты ООО "Региональный центр профессиональной оценки экспертизы" ФИО6, ФИО7 дали пояснения по экспертному заключению по возражениям истца, в том числе в письменном виде.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо (ИП ФИО3) представила возражения от 23.09.2021 на заключение эксперта, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО8

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, экспертов, изучив материалы дела, суд установил следующее.

18.01.2021 истец обратился в Администрацию города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (л.д. 21 том № 1).

20.11.2018 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Наследие" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строение) муниципальной собственности <...>, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (нежилое помещение № 4, расположенное в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 126,8 кв. м, по адресу: <...>) (Далее – Договор, л.д. 14-20 том № 1).

Согласно пункту 5 приложения № 1 к Договору срок его действия устанавливается с 16.11.2018 по 15.11.2023.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 20.11.2018.

В соответствии с пунктом 6.1 Договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

24.02.2021 Администрация города Чебоксары приняла постановление № 322 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 3000000 руб. (без учета НДС) (л.д. 23 том № 1).

Письмом от 02.03.2021 № 039-1607 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 24.02.2021 № 322, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (л.д. 22-27 том № 1).

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором истец указал стоимость (продажную цену) нежилого в размере 1714167 руб. 66 коп., без учета НДС, определенную ООО "Бизнес партнер" в справке от 25.03.2021 № 07-2/21 (л.д. 28-36 том № 1).

Протоколом урегулирования разногласий, направленным ответчиком в адрес истца, ответчик фактически отклонил протокол разногласий (л.д. 39-40 том № 1).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения № 4, расположенного в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 126,8 кв. м, по адресу: <...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Разногласия сторон сводятся к возражениям ИП ФИО2 относительно стоимости выкупаемого помещения и содержания пунктов 1.3, 2.1 Договора купли-продажи.

В рамках рассматриваемого дела стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 24.02.2021 № 322 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 3 000 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.02.2021 № 2.06-2021, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО3.

В свою очередь, истцом представлена справка ООО "Бизнес партнер" от 25.03.2021 № 07-2/21, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.03.2021 составляет 1 714 167 руб. 66 коп., без учета НДС (л.д. 29-36 том № 1).

С целью определения соответствия вышеуказанного отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" судом определением от 22.06.2021 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО8.

16.08.2021 поступило заключение судебной экспертизы от 16.08.2021 № СЭ/21-048.

Против данного заключения третьим лицом ФИО3 были представлены письменные возражения, в которых приведено описание допущенных экспертом нарушений (т.3, л.д.124-130).

Суд соглашается с тем, что указанные нарушения являются существенными и повлиявшими на результаты экспертного исследования.

Определением суда от 25.10.2021 назначена повторная судебная экспертиза, поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" ФИО8, проведение которой поручено экспертам ООО "Региональныйцентр профессиональной оценки экспертизы" ФИО6 и ФИО7.

Согласно заключению судебной экспертизы от 10.12.2021 № Э-0558/2021, составленному ООО "Региональныйцентр профессиональной оценки экспертизы, отчет, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО3, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки". Допущенные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения № 4, расположенного в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 126,8 кв. м, по адресу: <...>, по состоянию 18.01.2021 (дата подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества) составляет 2 390 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом формулировок, предложенных обеими сторонами спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Истцом не названы такие обстоятельства, которые указывают на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

В свою очередь, эксперты ФИО6 и ФИО7 явились в судебное заседание и привели подробные пояснения по тем возражениям, на которые сослался истец.

Оценив заключение экспертов согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам повторной судебной экспертизы от 10.12.2021 № Э-0558/2021, составленной экспертами ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы".

Выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов эксперта отсутствуют.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенного в рамках данного дела экспертного исследования такой величины, суд считает, что разногласия сторон по пунктам 2.1 и 3.1 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости объекта в размере 2 390 000 руб. без учета НДС и, соответственно, размера каждого из 59 ежемесячных платежей – 39 833 руб. и 39 853 руб. за 60 месяц.

Возражения сторон в части данных условий рассмотрены и отклонены судом.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 (далее – Постановление Пленума от 21.01.2016 № 1), о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума от 21.01.2016 № 1, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

На основании пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 46) при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Рассматриваемый спор носит неимущественный характер, без отнесения на стороны определенных имущественных последствий, правила о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется. Установление судом цены, регулируемой законом, связано с внесением определенности в правоотношения сторон.

По результатам рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судом принята редакция спорного пункта Договора на основании заключения повторной судебной экспертизы, с которой не согласен истец, настаивавший на принятии результатов первоначальной судебной экспертизы, но согласен ответчик, заявивший ходатайство о проведении повторной экспертизы, в связи с чем оснований считать, что требования истца неимущественного характера удовлетворены частично, либо спор разрешен в пользу истца, не имеется.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2, возникшие при заключении договора № Н - купли-продажи нежилого помещения № 4 общей площадью 126,8 кв. м., расположенного на цокольном этаже (литера А1) жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, обремененных залоговым обязательством.

Пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 390 000 (Два миллиона триста девяносто тысяч) руб. без учета НДС".

"2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 39 833 (Тридцать девять тысяч восемьсот тридцать три) руб. ежемесячно с 1 (Первого) по 59 (Пятьдесят девятый) месяцы и 39 853 (Тридцать девять тысяч восемьсот пятьдесят три) руб. за 60 (Шестидесятый) месяц;

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары 20 000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

Б.Н. Филиппов