Постановление от 25 августа 2025 г. по делу № А44-6383/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-6383/2024
г. Вологда
26 августа 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 августа 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Зайцевой А.Я. и ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Адрастея» представителя ФИО2 по доверенности от 03.10.2024, от межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях представителя ФИО3 по доверенности от 24.12.2024 № 53-ПТ/9043,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях на решение Арбитражного суда Новгородской области от 19 июня 2025 года по делу № А44-6383/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Адрастея» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский просп., д. 2, лит. Л, пом. 15-н, раб. м. 4; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 173000, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 6; далее – Управление) о возложении на Управление обязанности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, с оплатой в рассрочку квартальными платежами сроком на 5 лет, в соответствии с заявлением Общества от 01.08.2024, определив в договоре купли-продажи стоимость объекта недвижимости в размере 10 832 000 руб., о взыскании 10 000 руб. штрафа (судебной неустойки) за каждый день неисполнения решения суда.

Определением суда от 04 декабря 2024 года к производству принят встречный иск Управления к Обществу о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 11 августа 2022 года № 53/94 о предоставлении Обществу за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (до 11.08.2027) объекта недвижимого имущества – здания корпуса А, площадью 401,4 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7102701:78, РНФИ П12540000469, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 20 февраля 2023 года, о предоставлении Обществу за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (до 11.08.2027) земельного участка с кадастровым номером 53:23:7102701:60, площадью 346 кв. м, РНФИ П11540006599, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в дело вступила прокуратура Новгородской области.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 19 июня 2025 года исковые требования Общества удовлетворены частично: на Управление возложена обязанность в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с Обществом договор купли-продажи объекта недвижимости – здания корпуса А, площадью 401,4 кв. м, кадастровый номер 53:23:7102701:78, расположенного по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) по рыночной цене в размере 10 832 000 руб. с оплатой в рассрочку ежеквартальными платежами сроком на 5 лет; с Управления в пользу Общества взыскано 50 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 75 000 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы; с Управления в пользу Общества взыскана судебная неустойка на случай неисполнения решения суда в размере 1 000 руб. за каждый календарный день неисполнения решения, начиная с 31 календарного дня с даты вступления решения суда в законную силу по день его фактического исполнения; в удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска Управления отказано. Обществу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 50 000 руб.

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, решение суда по настоящему делу непосредственно затрагивает права и обязанности непривлеченного к участию в деле Федерального агентства по управлению государственным имуществом как органа государственной власти, уполномоченного в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности.

Апеллянт полагает, что суд не дал должной правовой оценки всем обстоятельствам по делу, не проверил соответствие Общества критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, не оценил поведение Общества при исполнении договора аренды федерального имущества, в связи с этим пришел к неверному выводу о возникновении у него преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Поведение Общества, не осуществляющего какой-либо хозяйственной деятельности на арендуемых объектах и использующего статус субъекта малого предпринимательства с целью приобретения арендуемого спорного объекта недвижимости в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия условиям для возникновения преимущественного права, является недобросовестным в смысле положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ввиду допущенных Обществом нарушений условий использования арендованного имущества и ненадлежащего исполнения договорных обязательств Управление не имело правовых оснований для реализации мер государственной поддержки субъекта малого предпринимательства, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, что также не учтено судом при вынесении решения по настоящему делу.

Представитель Управления в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения.

Прокуратура Новгородской области о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, отзыв на апелляционную жалобу не представила. В связи с этим жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, в федеральной собственности находится объект недвижимости: здание корпуса А, площадью 401,4 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7102701:78, расположенное по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13.

Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) по результатам аукциона заключили договор аренды объектов недвижимого имуществаот 11 августа 2022 года № 53/94, согласно пункту 1.1 которого арендодатель на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», по результатам протокола от 08.08.2022 № 21000017500000000104, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества: здание корпуса А, площадью 401,4 кв. м, с кадастровым номером 53:23:7102701:78, расположенное по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, назначение: нежилое. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на объект от 04.07.2022 № КУВИ-001/2022-109776567.

Пунктом 1.3 договора установлено, что договор заключен на 5 лет.

По акту приема-передачи от 17 августа 2022 года арендодатель передал, а арендатор принял здание корпуса А.

Одновременно Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 53623:7102701:60, площадью 346 кв. м, с видом и целью разрешенного использования под объектами промышленности.

Общество 01 августа 2024 года в соответствии с Законом № 159-ФЗ обратилось в Управление с заявлением о выкупе арендуемого здания корпуса А.

Письмом от 30.08.2024 № 53-ТП\6306 Управление предложило Обществу предоставить копии договоров на обслуживание объекта и снабжения его энергетическими ресурсами с приложенными копиями платежных документов, документально подтвержденные сведения об использовании объекта в целях, указанных в пункте 1.1 договора, с приложением материалов фиксации, документально подтвержденные сведения о ремонтных работах, проведенных Обществом на объекте, копии договоров страхования либо сведения, подтверждающие их направление в адрес арендодателя ранее.

Поскольку Управление не приняло решение о передаче объекта в собственность Обществу и не направило проект договора купли-продажи, Общество 13 сентября 2024 года заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Агентство мониторинга и оценки «Кредит-Сервис» (далее – ООО «Кредит-Сервис») договор возмездного оказания услуг № 1826-09.24, согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества (здание с земельным участком), расположенных по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13, в соответствии с заданием на оценку (приложение № 1 к договору), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, и с действующим законодательством Российской Федерации. Также заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по проведению экспертизы отчета на подтверждение стоимости в саморегулируемой организации оценщиков, а заказчик обязуется принять оказанные исполнителем услуги и оплатить их.

Согласно отчету от 30.09.2024 № 1826-09.24 рыночная стоимость здания корпуса А по состоянию на 23.09.2024 без налога на добавленную стоимость составила 10 554 167 руб.

Ссылаясь на то, что Управление фактически отказалось от заключения договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи здания корпуса А.

Управление предъявило встречный иск о расторжении договоров аренды здания корпуса А и земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе заключение эксперта по результатам судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что Обществом соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа арендованного здания, в связи с этим удовлетворил иск Общества, при этом установив неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до фактического его исполнения. В удовлетворении встречного иска судом отказано, поскольку Управление не представило надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение Обществом условий договора, являющихся основанием для его расторжения.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

В силу положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Материалами дела подтверждается, что на момент подачи Обществом заявления о выкупе имущества от 01.08.2024 и обращения в арбитражный суд здание корпуса А находилось во временном владении и пользовании Общества непрерывно в течение одного года и более в соответствии с действующим договором аренды; имущество из владения Общества не выбывало; задолженность по арендной плате у Общества отсутствовала. При этом Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Управление на заявление Общества какого-либо решения о передаче имущества в собственность или об отказе не приняло, однако, как верно указал суд первой инстанции, заявление в Арбитражный суд Новгородской области встречного иска о расторжении договора аренды свидетельствует о фактическом отказе Обществу в реализации права на выкуп имущества, которое мотивировано неисполнением Обществом обязанностей по договору аренды и неиспользованием им арендованного имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ право Общества на выкуп арендованного имущества обусловлено непрерывным нахождением имущества во владении и пользовании арендатора в течение одного года и более по договору аренды.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данной ситуации право Общества на выкуп имущества необходимо рассматривать в совокупности с наличием либо отсутствием оснований для расторжения договора аренды. Наличие оснований для расторжения договора аренды повлечет за собой отказ Обществу в передаче имущества в собственность. Нахождение имущества во владении и пользовании по действующему договору аренды более одного года является условием для передачи имущества в собственность на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

При этом в соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.11, 2.2.12 договора. Расторжение договора по основаниям, предусмотренным данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке.

Согласно пункту 5.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14 договора.

В качестве оснований для расторжения договора Управление указало на неисполнение арендатором пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.13 договора.

Как верно установлено судом первой инстанции, основанием для расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение арендатором пункта 2.2.1 договора аренды. В остальных случаях за неисполнение пунктов 2.2.2, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 договора аренды арендатор вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд. Несоблюдение пункта 2.2.13 договора не относится к договорным основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 2.2 договора установлены обязанности арендатора в отношении имущества.

В силу пункта 2.2.1 договора арендатор в течение двух месяцев с момента начала действия договора обязан заключить договор на обслуживание объекта и снабжение его энергетическими и иными ресурсами. Своевременно производить оплату услуг по указанным договорам.

Материалами дела подтверждается, что в переданном Обществу в аренду здании отсутствуют какие-либо коммунальные ресурсы. На объекте отсутствует технологическое присоединение к сетям энергоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации. Объект передан Обществу в пользование в отсутствие технологического присоединения к инженерным сетям, в связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что незаключение договоров на поставку коммунальных ресурсов в отсутствие таковых не может являться основанием для расторжения договора аренды. Договор не содержит обязанности арендатора выполнить технологическое присоединение к коммунальным ресурсам.

Договором аренды предусмотрены обязанности арендатора:

- использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательства Российской Федерации, нормами и правилами использования объектов гражданской обороны, в том числе санитарным нормам и правилам пожарной безопасности (пункт 2.2.2 договора);

- соблюдать на объекте требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативные правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности арендатора (пункт 2.2.6 договора);

- обеспечивать сохранность объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.7 договора);

- сдавать объект в субаренду или безвозмездное пользование, осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передавать свои права другому лицу только с предварительного письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.9 договора).

Как правильно установлено судом первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства неисполнения арендатором вышеуказанных обязанностей по договору аренды.

Управление не представило доказательств того, что органами пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора Обществу выдавались какие-либо предписания (требования), которые им не исполнены. Управлением не доказан факт ненадлежащего обеспечения Обществом сохранности переданного инженерного оборудования, которое физически отсутствует в здании. Управление не предоставило доказательств передачи Обществом имущества в субаренду без предварительного согласования с собственником.

Представленное Управлением архивное объявление с онлайн-платформы «Авито» о том, что Общество предлагало здание в субаренду с правом выкупа, не свидетельствует о фактической передаче здания в субаренду без согласия собственника имущества. Договором предусмотрена возможность сдачи имущества в субаренду при условии письменного согласия собственника, поэтому поиск Обществом субарендаторов не нарушает условий пункта 2.2.9 договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Управление не доказало факт несоблюдения Обществом пунктов 2.2.1, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 договора.

Доводы Управления, повторно заявленные в апелляционной жалобе, о наличии оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием Обществом объекта в предпринимательской деятельности и отсутствием текущего ремонта, обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как верно установлено судом первой инстанции, договор не содержит конкретных условий пользования арендованным имуществом, в том числе не устанавливает целевое назначение помещения (например, для бытовых услуг, офисной деятельности или производственных нужд). Единственным определенным условием в силу пункта 1.1 договора является использование объекта в качестве нежилого помещения, что не влечет за собой каких-либо дополнительных ограничений или специальных требований к характеру эксплуатации.

Управление в период, предшествующий подаче Обществом заявления о выкупе объекта недвижимости, проверок по факту использования объекта не проводило, доказательств того, что Общество не пользуется зданием, не предоставило.

Вывод, содержащийся в акте проверки от 30.08.2024, о том, что объект свободен и не используется, сделан исключительно на основании внешнего осмотра здания и только в один день. Внутренний осмотр здания не проводился. Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, данный акт не свидетельствует о неиспользовании Обществом помещений с момента заключения договора.

Материалами дела подтверждается, что объект передан Обществу в аренду в состоянии, требующем капитального ремонта и существенных финансовых вложений, без подключения объекта к инженерным и электрическим сетям, поэтому здание не могло эксплуатироваться и использоваться для деятельности, связанной с пребыванием людей.

Суд первой инстанции, исходя из пояснений представителя Общества, данным в судебном заседании, пришел к верному выводу о том, что использование здания для складского хранения имущества не противоречит договору и не нарушает его условий; помещения использовались Обществом в соответствии с тем техническим состоянием объекта, в котором он передан.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности Общества является сдача имущества в аренду, вспомогательным видом деятельности – производство проектных и различного рода ремонтных (отделочных) работ. Таким образом, хранение строительных и отделочных материалов в помещении соответствует видам деятельности Общества.

Публикация Обществом объявлений на онлайн-платформе «Авито» о сдаче имущества в субаренду также свидетельствует о пассивном использовании объекта, ввиду наличия намерения Общества вернуть здание в хозяйственный оборот. Предложение здания для его использования другим лицам также является элементом его пользования.

Общество по договору страхования от 29 августа 2022 года застраховало имущество от повреждения, утраты и гибели имущества, что свидетельствует о его содержании.

Исходя из условий, на которых заключен договор, а также положений ГК РФ об аренде, отсутствие физической эксплуатации объекта не является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Как верно установлено судом первой инстанции, до передачи здания в аренду Обществу, здание длительное время (более 5 лет) собственником не эксплуатировалось, не содержалось, на объекте не проводились какие-либо ремонтные работы.

Управление дважды проводило конкурс на право заключения аренды. При этом первый аукцион, с датой окончания приема заявок 27.06.2022, признан несостоявшимся ввиду отсутствия предложений (информация содержится в открытом доступе на сайте 178fz.roseltorg.ru., протокол от 28.06.2022).

Представленные Управлением жалобы заинтересованных граждан на внешний облик здания не подтверждают факт неиспользования Обществом объекта в качестве нежилого; они лишь свидетельствуют о том, что зданию требуется капитальный ремонт, который может выполнить только собственник здания.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение Обществом договора аренды имущества, принятие мер по вовлечению объекта в гражданский оборот с целью его последующего выкупа не противоречит условиям договора, требованиям гражданского законодательства и принципу добросовестного поведения.

Относительно аргумента Управления о расторжении договора в связи с невыполнением Обществом текущего ремонта по пункту 2.2.13 договора суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

На основании пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

Пунктом 2.2.13 договора установлено, что на арендатора в течение всего срока действия договора за счет собственных средств возложена обязанность производить текущий ремонт объекта, связанный с деятельностью арендатора, в том числе поддерживать объект в полной исправности и надлежащем техническом и противопожарном состоянии, выполняя требование иных правил и норм, действующих в отношении объекта.

Из положений пунктов 5.3 и 5.4 договора усматривается, что невыполнение указанной обязанности не относится к договорным условиям расторжения договора аренды.

Исходя из общего смысла пункта 2.2.13 договора в совокупности со статьей 619 ГК РФ выполнение текущего ремонта обусловлено поддержанием объекта в том состоянии, в котором объект был принят арендатором, не допуская ухудшения имущества. Текущий ремонт должен являться результатом эксплуатационного износа объекта при пользовании имущества арендатором. Возложение обязанностей на арендатора выполнить определенные виды работ, не связанные с эксплуатацией арендатором объекта, а обусловленные ненадлежащим содержанием имущества арендодателем, должны быть оговорены договором аренды.

Однако договор не определяет конкретные виды работ, которые должен сделать арендатор. Доказательств того, что пользование арендатором объектом недвижимости существенно ухудшило его состояние по сравнению с тем, в котором объект принят, Управление не представило. Объект изначально сдан в аренду в состоянии, требующем капитального ремонта.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что основания для расторжения договора по основанию существенного ухудшения имущества, вызванного эксплуатацией объекта арендатором, отсутствуют, поэтому отказал в удовлетворении встречного иска.

Для определения рыночной стоимости имущества по состоянию на 01.08.2024 определением суда от 11 ноября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза.

Заключением эксперта от 24.03.2025 установлена рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.08.2024 в размере 10 832 000 руб.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу и принял экспертную стоимость объекта недвижимости в качестве рыночной. Указанный истцом срок рассрочки платежа соответствует части 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Доводы подателя жалобы о том, что поведение Общества, не осуществляющего какой-либо хозяйственной деятельности на арендуемых объектах и использующего статус субъекта малого предпринимательства с целью приобретения арендуемого спорного объекта недвижимости в льготном порядке, является недобросовестным в смысле положений статьи 10 ГК РФ, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку Управление не привело убедительного обоснования и не представило доказательств в подтверждение этого довода, то есть не опровергло презумпцию, установленную пунктом 5 статьи 10 ГК РФ.

Апелляционная коллегия не может принять во внимание мнение подателя жалобы о том, что решение суда по настоящему делу непосредственно затрагивает права и обязанности непривлеченного к участию в деле Федерального агентства по управлению государственным имуществом как органа государственной власти, уполномоченного в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 4 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.06.2023 № 131 «Об утверждении положений о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом», именно ответчик осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории данных субъектов Российской Федерации.

В связи с этим правовые основания, приведенные в статье 51 АПК РФ, для привлечения к участию в деле Федерального агентства по управлению государственным имуществом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в настоящем деле отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с верными выводами суда первой инстанции, поэтому не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 19 июня 2025 года по делу № А44-6383/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько