Решение от 6 марта 2024 г. по делу № А40-28183/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-28183/23-77-217
г. Москва
06 марта 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

с участием представителей:

от истца: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-1830/23 от 22.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК" (123112, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ПРЕСНЕНСКАЯ НАБ., Д. 8, СТР. 1, ПОМЕЩ. 484С, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2005, ИНН: <***>),

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОММАШЭКСПО-1" (119034, <...>, ЭТ ЦОКОЛЬНЫЙ ПОМ II КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.08.2002, ИНН: <***>),

2. ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.09.2019),

о расторжении договора аренды от 23.12.2009 № М-03-034547 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 по адресу: <...> с ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК»,



установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК" о расторжении договора аренды от 23.12.2009 № М-03-034547 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 по адресу: <...> с ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 450, 451, 452 ГК РФ.


Определением суда от 16.11.2023г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании на предмет спора, привлечены ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОММАШЭКСПО-1", ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО3.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, отзывы на иск не представили. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец. арендодатель) и ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК» (ответчик. арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2009 № М-03-034547, предметом которого является земельный участок площадью 3612 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006009:79 по адресу: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации производственного здания.

Договор заключен сроком до 21.10.2058.

Дата регистрации в ЕГРН 16.03.2010, номер государственной регистрации: 77-77-14/001/2010-803.

Согласно п. 1.4 Договора на момент заключения Договора на Участке находилось одноэтажное капитальное здание (общей площадью 1257,2 кв.м по адресу: Г. Москва, ул. 1-я Владимирская, д. 12Б, запись в ЕГРН от 13.06.2006 № 77-77-03/035/2006-689).

Таким образом, основанием для заключения Договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК» для заключения договора аренды под зданием.

Вместе с тем, согласно данным выписок из ЕГРН объекты недвижимости, принадлежащие ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК», в границах земельного участка отсутствуют.

Согласно п. 4.1 и п. 5.7 Договора арендатор обязан не изменять функционального назначения земельного участка; использовать участок в соответствии с целями условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора

В соответствии с п. 6.1 Договора арендодатель имеет право, в том числе, расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушен арендатором условий, Договора в том числе: использования участка не по целевому назначению; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела Договора; невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд; по основаниям, предусмотренным законодательными актами г. Москвы и Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические ли являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу № А40-19028/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020, удовлетворены требования Департамента и Правительства Москвы о признании металлического каркаса площадью 1 257, 2 кв. м по адресу, <...>, самовольной постройкой, а зарегистрированного на него права собственности ответчика отсутствующим, обязании ответчика снести указанную самовольную постройку.

При этом в рамках рассмотрения дела № А40-19028/18 судом установлено, что согласно сведениям публичной кадастровой карты на участке находится 1-этажное здание 1935 года постройки площадью 1 257,2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:1035, в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение площадью 1 257,2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по адресу: <...>, пом. I, фактически здание демонтировано, на участке находится металлический каркас площадью около 1 000 кв. м на фундаменте с кирпичной кладкой.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.01.2023 № КУВИ-001/2023-11680221 здание с кадастровым номером 77:03:0006009:1035 снято с кадастрового учета 10.06.2022. Право собственности ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК» на вышеуказанный объект погашено.

Согласно акту проверки Госинспекции по недвижимости от 01.12.2022 объект площадью 1257,2 кв.м по адресу: <...> демонтировано, объект сняты с кадастрового учета, право собственности погашено.

Истец ссылается на то, что в связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, а, следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено ранее указанное здание.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства и ст. 451 ГК РФ истец обратился с настоящим иском в суд о расторжении договора от 23.12.2009 № М-03-034547.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.235 ГК РФ одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут бы установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п. 2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, в т.ч. при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений ст. 451 ГК РФ.

Из условий спорного Договора усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации некапитального, стационарного торгово-выставочного комплекса.

При этом, заключая Договор стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно демонтаж здания, расположенного на земельном участке и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект.

Арендодатель за указанное изменение обстоятельств не отвечает.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В случае если на земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий ответчику, отсутствуют и основания для сохранения его статуса как арендатора земельного участка в соответствии с п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как следует из изложенного, обременение земельного участка Договором аренды нарушает права и законные интересы публично-правового образования, препятствуя осуществлению Департаментом правомочий собственника земельного участка.

Таким образом, в связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанное помещение, а, следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено указанная постройка.

В связи со сносом здания и прекращением имущественных прав ответчика на данное здание земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в договоре аренды.

Основанием для заключения договора аренды являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 05.06.2023 по делу №А40-8297/2022 указал, что поскольку здания, для эксплуатации которых предоставлялся земельный участок сняты с государственного кадастрового учета, право собственности на здания прекращено, то при таких обстоятельствах арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса дает арендодателю право обратиться с иском о расторжении договора.

Также Верховный Суд Российской Федерации отметил, что Арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены. Договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер - эксплуатация объектов недвижимости.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательства сторон по договору, в связи с чем, могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Корме того, арбитражным судом были рассмотрены требования Департамента о взыскании с ответчика задолженности по Договору аренды:

-решением от 06.06.2022 по делу № А40-72737/22 взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 576 866,92 руб. и пени в размере 22 615,60 руб.;

-решением от 08.07.2021 по делу № А40-91645/21 взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2020 в размере 1 009 517,11 руб. и пени в размере 67 148,51 руб.;

-решением от 22.01.2020 по делу № А40-241041/19 взыскана задолженность по арендной плате за период с 1 кв. 2018 по 31.12.2018 в размере 614 253,83 руб. и пени в размере 33 836,44 руб.

Наличие указанных судебных актов также свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за землю по Договору аренды (п. 5.8 Договора).

Департамент, осуществляя полномочия собственника в отношении спорного публичного участка, распоряжение которым должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов, вправе требовать расторжения договора аренды спорного земельного участка, поскольку вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем, могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Правомерность сноса нежилого помещения площадью 1 257, 2 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006009:2377 по адресу: <...>, пом. подтверждается также вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-194933/2022.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, вышеуказанный договор аренды от 23.12.2009 № М-03-034547 подлежит расторжению ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды (ст. 451 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы. Госпошлина подлежит взысканию в доход Федерального бюджета РФ ввиду того, что истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 401, 450, 451, 452 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды от 23.12.2009 № М-03-034547 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006009:79 по адресу: <...> с ООО «ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>).

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОРЕНСКИЙ ТЕХНОПАРК" (123112, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ПРЕСНЕНСКАЯ НАБ., Д. 8, СТР. 1, ПОМЕЩ. 484С, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.04.2005, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину по иску в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья:

С.В. Романенкова