Постановление от 25 декабря 2024 г. по делу № А60-63397/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-11054/2024-ГК
г. Пермь
26 декабря 2024 года
Дело № А60-63397/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Маркеевой О.Н., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г.,

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 сентября 2024 года по делу № А60-63397/2023      

по иску департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате,  расторжении договора аренды,  выселении,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец)  обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее ООО «Эстра», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 09 октября 2023 года № 49000756 за период с 01 июля 2023 года по 30 сентября 2023 года в размере 125 404,33 руб., пени за просрочку платежей, начисленной за период  с 11 июля 2023 года по 25 октября 2023 года, с 01 июля 2023 года по 30 сентября 2023 года в размере 7 503,89 руб. с продолжением их начисления с 26 октября 2023 года до фактической оплаты долга в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка РФ (Банка России), существовавшей в период нарушения обязательства, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; расторжении договора аренды № 49000756 от 09 октября 2023 года; выселении ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв. м.; взыскании почтовых расходов в размере 255,10 руб.

В результате неоднократного уточнения исковых требований  ДУМИ отказалось от требований в части взыскания задолженности по арендной плате, пени и почтовых расходов, просит расторгнуть договор аренды № 49000756 от 09 октября 2023 года, выселить ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв. м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 сентября 2024 года производство по делу в части взыскания долга, неустойки, почтовых расходов прекращено.  В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Истец, ДУМИ, не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, ответчику неоднократно направлялись претензии (от 30 августа 2023 года, 25 сентября 2023 года, 01 декабря 2023 года, 21 января 2024 года, 21 февраля 2024 года, 22 марта 2024 года, 14 марта 2024 года) с требованием об оплате задолженности. ДУМИ не согласен с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду погашения ответчиком задолженности. То обстоятельство, что ответчиком к моменту вынесения решения задолженность была погашена в полном объеме, основанием для отказа в расторжении договора аренды не является (пункт 23 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). В материалах дела  отсутствуют доказательства того, что подготовка технической документации была невозможна ввиду отсутствия на объекте благоустройства, того, что ответчик предпринимал попытки обращения в организации, уполномоченные на подготовку указанных документов, и ему было отказано ввиду того, что на объекте отсутствует благоустройство. В аукционной документации на заключение договора аренды спорного объекта имелась информация о техническом состоянии объекта, о том, что благоустройство отсутствует, требуется капитальный ремонт. Ответчик, являясь профессиональным участником рынка, должен был оценить все риски, связанные с арендой данного объекта. В соответствии с пунктом 6.7 договора ответчик обязан предоставить в ДУМИ на согласование дефектную ведомость по капитальному ремонту и проектную документацию по перепланировке в срок до 30 ноября 2020 года, однако дефектную ведомость ответчик первоначально предоставил лишь 20 мая 2022 года, а проектную документацию по перепланировке – лишь 01 августа 2024 года. Таким образом все действия ответчик начал совершать в 2022 году, то есть через 1,5 года после заключения договора аренды, с существенным нарушением сроков. При проведении проверки 09 июля 2024 года истцом установлено проведение работ (демонтированы внутренние перегородки, заложены оконные проемы и т.д.) без разрешительной документации. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ДУМИ просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования ДУМИ в полном объеме.

От ответчика, ООО «Эстра», поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично,  в судебное заседание не явились.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что решение суда обжалуется только в части отказа  удовлетворения исковых требований.

Иных доводов жалоба не содержит.

В части прекращения производства по делу в части взыскания долга, неустойки, почтовых расходов решение суда не обжалуется.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПКР Ф) АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки обоснованности и законности судебного акта только в обжалуемой части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Поскольку решение суда обжалуется в части, арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 09 октября 2020 года  ДУМИ (арендодатель)  и ООО «Эстра» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000756.

В соответствии  с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <...>, литер Б, отдельно стоящее 1-этажное здание, общей площадью 110,5 кв. м., для использования в целях: основные виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны Ж-2.

Срок договора установлен с 23 октября 2023 года по 22 октября 2030 года (пункт 1.2. договора).

Арендатор обязан, в том числе, выплачивать арендодателю своевременно и полностью арендную плату за пользование объектом в порядке, предусмотренном договором (пункт 3.2.5 договора); только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) производить за свой счет капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения) (пункт 3.2.7 договора); напрямую заключить договору с ресурсоснабжающими организациями (договоры водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) в течение 60 календарных дней с даты начала действия настоящего договора, своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленную услугу. В течение 10 рабочих дней после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями предоставить арендодателю копии таких договоров.(пункт 3.2.12. договора).

В соответствии с пунктом 4.4. названного договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно пункту 6.4 договора арендодатель, передавая арендатору объект, не обязан предоставить ему техническую документацию.

Пунктом 6.7 названного договора предусмотрено, что в соответствии с условиями аукциона арендатору необходимо выполнить  следующие работы:

- подготовка и предоставление на согласование в ДУМИ дефектной ведомости и проектной документации по перепланировке; проектная документации подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ; срок выполнения работ – 30 ноября 2020 года;

- получение разрешительных документов на произведенную перепланировку; срок выполнение работ – 30 апреля 2021 года;

 -  подготовка проектной документации на проведение капитального ремонта; проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ; срок выполнения работ – 28 декабря 2021 года;

- проведение работ по капитальному ремонту; проведения работ в соответствии с проектной документацией; срок выполнения работ - 28 февраля 2022 года.

Согласно пункту 7.3 договора по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: использует объект с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора); предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; передал объект (его часть) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя; передал права по договору в залог или внес их в уставной капитал хозяйствующих субъектов; не выполнил условий, предусмотренных пунктом 6.7 договора.

23 октября 2020 года сторонами подписан акт приема-передачи нежилого объекта, согласно которому объект требует капитального ремонта.

Согласно прилагаемому перечню необходимых работ по капитальному ремонту помещений общей площадью 110,5 кв. м. объекта муниципального фонда необходимо:

1. восстановление демонтированной перегородки между помещениями № 2 и № 3 и приведение помещений № 1, 2, 3, 5 в соответствие с экспликацией БТИ или получение разрешительных документов на произведенную перепланировку;

2. ремонт полов в помещениях № 1-5;

3. отделка стен помещениях № 1-5;

4. отделка потолков в помещениях № 1-5;

5. замена двери в помещении № 1;

6. замена наружных двухстворчатых ворот в помещениях № 3, 5;

7. ремонт наружных стен;

8. замена электропроводки;

9. Монтаж щита ЩС с прибором учета электроэнергии;

20 мая 2022 года ООО «Эстра» направило в ДУМИ письмо (поступило в ДУМИ 10 июня 2022 года) о том, что в связи с короновирусными ограничениями в 2020-2021 годах не смог выполнить работы в полном объеме, а также направил на согласование ведомость объемов строительно-монтажных работ по капитальному ремонту.

04 июля 2022 года ДУМИ направил ООО «Эстра» претензию от  № 02.15-16/002/1695 о расторжении договора за неисполнение пункта 6.7 договора аренды, указав, что организации, которые осуществляют подготовку проектных и технических документации, не относились к категориям организаций, деятельность которых была приостановлена или ограничена из-за короновирусных ограничений, в связи с чем ДУМИ оставляет обращение о согласовании ведомости объемов строительно-монтажных работ по капитальному ремонту без рассмотрения.

12 июля 2022 года ООО «Эстра» направило в ДУМИ на согласование локальный сметный расчет по капитальному ремонту.

15 июля 2022 года письмом № 02.15-13/001/1822 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» о том, что оставляет обращение от 12 июля 2022 года о согласовании локального сметного расчета по капитальному ремонту без рассмотрения и указывает на то, что ранее было направлена претензия (от 04 июля 2022 № 02.15-16/001/1695) с требованием о расторжении договора.

14 июля 2022 года ООО «Эстра» направило в ДУМИ письмо о том, что в связи с частичным разрушением здания и полным отсутствием энергоснабжающих устройств было невозможно выполнять работы по капитальному ремонту, а также обратилось с просьбой согласовать предоставленные ранее документы (дефектную ведомость и смету).

25 июля 2022 года письмом № 02.15-13/001/1908 ДУМИ разъяснил ООО «Эстра» порядок проведения капитального ремонта.

08 ноября 2022 года ООО «Эстра» направило в ДУМИ письмо с просьбой согласовать проведение капитального ремонта, приложив к письму смету и проект на проведение капитального ремонта.

29 ноября 2022 года письмом № 02.15-13/001/3078 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» об отказе в согласовании капитального ремонта в связи с тем, что предоставленная документация оформлена ненадлежащим образом (в документации отсутствует заверение инженера, отсутствуют подписи, не предоставлена Выписка из Технического паспорта нежилого помещения). После устранения замечаний ДУМИ готов вернуться в процедуре согласования.

08 декабря 2022 года ООО «Эстра» направило в ДУМИ дефектную ведомость на согласование.

28 декабря 2022 года письмом № 02.15-13/002/7088 ДУМИ направило дефектную ведомость на согласование в МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию объектов исторического и культурного наследия», о чем уведомил ООО «Эстра» письмом от 27 декабря 2022 года № 02.15-13/002/7003.

27 января 2023 года письмом № 02.15-13/002/416 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» о согласовании дефектной ведомости и разъяснил, какие документы необходимо предоставить для согласования проведения капитального ремонта.

Таким образом, дефектная ведомость направлена на согласование в ДУМИ 08 декабря 2022 года, документы согласованы 27 января 2023 года.

Следовательно, арендатором допущено нарушение сроков исполнения данной обязанности.

04 апреля 2023 года  (поступило в ДУМИ 05 апреля 2023 года) ООО «Эстра» направило в ДУМИ документы для согласования проведения капитального ремонта.

24 апреля 2023 года письмом № 02.15-13/001/1061 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку представленные документы оформлены не надлежащим образом (указан неверный адрес объекта, отсутствует согласованный паспорт фасада). После устранения замечаний ДУМИ готов вернуться в процедуре согласования проведения работ по капитальному ремонту.

15 мая 2023 года  ООО «Эстра» направило в ДУМИ на согласование проект паспорта фасада.

02 июня 2023 года письмом № 02.15-13/001/1431 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку для согласования работ по изменению внешнего вида фасада здания необходимо обратиться в департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, а также не устранено замечание по адресу объекта.

27 февраля 2024 года письмом № д-018-24 (поступило в ДУМИ 28 февраля 2024 года) ООО «Эстра» уведомило ДУМИ о том, что по состоянию на 27 февраля 2024 года ООО «Эстра» занимается согласованием паспорта фасадов, а также с просьбой о продлении обязательств по капитальному ремонту на 1 год.

27 февраля 2024 года письмом № д-019-24 (поступило в ДУМИ 28 февраля 2024 года) ООО «Эстра» направило в ДУМИ документы для согласования проведения капитального ремонта.

20 марта 2024 года письмом № 02.15-13/001/616 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку представленные документы оформлены ненадлежащим образом (истечение сроков проведения работ по договору подряда, непредоставление Выписки из реестров членов СРО, выданная ООО «Уралторг» на дату заключения договора подряда).

Таким образом, арендатором не представлен полный, исправленный пакет документов, необходимый для получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.

09 июля 2024 года  при проведении проверки объекта муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <...>, литер Б,  выявлено:

1. Демонтированы внутренние перегородки между помещениями № 1 и № 2, между помещениями № 3 и №4, демонтирована смотровая яма в помещении № 3, отсутствует перегородка между помещениями № 2 и № 3, заложен проем в помещении № 1 и задолжены оконные проемы в помещениях №№ 2,3, разрешительные документы отсутствуют.

2.Полы: в помещениях №№ 1-5 - бетонные полы, в помещении № 5 выполнен деревянный настил из плит ОСБ.

3.Стены: в помещениях №№ 1-5 стены расчищены от штукатурки и обеспылены, а помещении № 5 выполнена окраска.

4.Потолки: в помещениях №№ 1-4 - расчистка и обеспыливание; в помещении № 5 -расчистка, штукатурка, окраска, состояние удовлетворительное.

5.Двери: установлено двое двустворчатых металлических утепленных ворот: в помещении № 5 - одни размером 3,1 х 3,1 м, состояние неудовлетворительное (имеются участки с поражением металла коррозией, с повреждением окрасочного слоя, с повреждением утепления); в помещении № 3 - одни размером 3,0 х 2,0 м, с фрамужным проемом, размером 0,6 м х 3,0 м защитным металлом, состояние удовлетворительное.

6. Наружные стены: кирпичные без отделки, состояние удовлетворительное.

7. Электропроводка: в помещении № 4 и частично в помещении № 3 в гофрированной трубе; в помещениях №№ 1, 2, 5 и частично в помещении № 3 - открыто. Видимых повреждений электрической проводки не выявлено. Электроприборы визуально в исправном состоянии Вводной щит с прибором учета электроэнергии и щит ЩС укомплектованы, состояние удовлетворительное. Электрическое питание на объект подано.

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнялась обязанность по оплате арендной платы, допущены существенные нарушения условий договора в части сроков представления документов по перепланировке и капитальному ремонту и проведению работ по проведению перепланировки и капитального ремонта,  ДУМИ  обратился к ООО «Эстра» с иском о расторжении договора аренды № 49000756 от 09 октября 2023 года, выселении ООО «Эстра» из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи  606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 28 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 названного Информационного письма).

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя по решению суда договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: использует объект с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не использует объект по целевому назначению (указанному в пункте 1.1 договора); предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование; передал объект (его часть) в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя; передал права по договору в залог или внес их в уставной капитал хозяйствующих субъектов; не выполнил условий, предусмотренных пунктом 6.7 договора.

Из материалов дела следует, что первоначально истец ДУМИ обратился с рассматриваемым иском в связи с наличием у ответчика, ООО «Эстра», задолженности по арендной плате за период с 01 июля 2023 года по 30 сентября 2023 года в размере 125 404,33 руб., пени за просрочку платежей, начисленной за период  с 11 июля 2023 года по 25 октября 2023 года, с 01 июля 2023 года по 30 сентября 2023 года в размере 7 503,89 руб., просил взыскать данную задолженность.

 На момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате и пеням по ней ответчиком погашена, в связи с чем истец отказался от иска в данной части, производство по делу в данной части прекращено.

Настаивая на заявленных требованиях в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого  помещения, истец, ДУМИ, ссылается на существенные нарушения арендатором условий договора, в частности на то, что дефектная ведомость направлена на согласование в ДУМИ только 08 декабря 2022 года, а также арендатором не представлен полный, исправленный пакет документов, необходимый для получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта, следовательно, обязанность, предусмотренная пунктом 6.7 договора аренды арендатором также не исполнена.

Пунктом 6.7 заключенного сторонами  договора арены предусмотрено, что в соответствии с условиями аукциона арендатору необходимо выполнить  следующие работы:

- подготовка и предоставление на согласование в ДУМИ дефектной ведомости и проектной документации по перепланировке; проектная документации подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ; срок выполнения работ – 30 ноября 2020 года;

- получение разрешительных документов на произведенную перепланировку; срок выполнение работ – 30 апреля 2021 года;

 -  подготовка проектной документации на проведение капитального ремонта; проектная документация подготавливается организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующему виду работ; срок выполнения работ – 28 декабря 2021 года;

- проведение работ по капитальному ремонту; проведения работ в соответствии с проектной документацией; срок выполнения работ - 28 февраля 2022 года.

Возражая относительно заявленных требований ответчик, ООО «Эстра», указывает на следующее.

В акте осмотра объекта от 09 июля 2024 года зафиксировано, что еще 17 марта 2020 года, то есть  за 6 месяцев до заключения договора аренды с ООО «Эстра», специалистами ДУМИ выявлена и зафиксирована перепланировка. Разрешительные же документы на перепланировку у предыдущего арендатора отсутствовали. Ответчик, обращаясь 01 августа 2024 года к истцу за согласованием проектной документации по перепланировке объекта, фактически пытался согласовать перепланировку предыдущего арендатора, предварительно приведя объект в надлежащее состояние. Кроме того, техническое состояние арендуемого здания не позволяло его использовать по назначению в связи с отсутствием благоустройства. Приведение объекта в надлежащее состояние и заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями потребовало от ответчика значительного количества времени, поскольку при заключении договора аренды арендодатель не предоставил арендатору техническую документацию на объект.

Так, пунктом 3.2.12  договора предусмотрена обязанность арендатора заключить договоры с ресурсноснабжающими организациями.

Между тем, наличие в условиях договора аренды пункта 6.4, согласно которому, передавая арендатору объект, арендодатель не обязан предоставлять ему техническую документацию, а также нежелание истца содействовать в получении ответчиком необходимой технической документации на объект аренды (в целях исполнения своих обязательств по договору), затрудняло заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и соответственно затягивало проведение капитального ремонта арендатором.

Так, во исполнение указанного условия договора 30 ноября 2020 года ответчиком в адрес АО «Екатеринбургская электросетевая компания» была направлена заявка № 667253 с просьбой заключить договор электроснабжения.

Учитывая, что объект является отдельно стоящим зданием, то для заключения договора требовался: акт о технологическом присоединении к электросетям, акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросетей.

В связи с отсутствием у ответчика технической документации на объект аренды заключение договора без участия ДУМИ (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно. Только 17 октября 2023 года АО «Екатеринбургская электросетевая компания» в соответствии с поданной заказчиком заявкой № 21041-2023/9076215 оказало услуги по восстановлению (переоформлению) документов.

Аналогичная ситуация сложилась у ответчика и во взаимоотношениях с МУП «Водоканал» и ПАО «Т-Плюс», когда, подав заявки на заключение договоров водо- и теплоснабжения, ООО «Эстра» не может этого сделать по все той же причине - непредставление истцом (собственником) ответчику соответствующих актов о технологическом присоединении к электросетям и разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водо- и теплоснабжению, необходимых для заключения договоров в отношении отдельно стоящего здания.

Так, поданная ООО «Эстра» заявка № эстп-003 от 13 ноября 2020 года на теплоснабжение в АО «Энергосбыт Плюс», действующее в рамках агентского договора с ПАО «Т Плюс», была приостановлена в работе в связи с отсутствием подключения (технологическое присоединением) теплопотребляющих установок к системе теплоснабжения, что подтверждается письмом ПАО «Т Плюс» № 71300-47-02/58230 от 18 октября 2023 года.

Единственный договор, который ответчику удалось заключить в отношении здания в <...> (литер Б) - это договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург № 357072 с ЕМУП «Спецавтобаза», поскольку отсутствовала необходимость получения каких-либо документов от истца для заключения данного договора.

Также ответчик помимо направления заявки АО «Екатеринбургская электросетевая компания» дважды обращался к истцу (письмом от 29 декабря 2020 года и письмом от 01 марта 2021 года  №д-024-21) с просьбой предоставить ему акт о технологическом присоединении к электросетям и акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросетей, необходимые для заключения договора энергоснабжения.

В связи с бездействием истца 01 марта 2021 года ответчик направил ему письмо с просьбой объективного разрешения возникшего вопроса и переноса сроков предоставления договоров с ресурсоснабжающими организациями на 180 дней.

Из-за отсутствия на объекте ХВС, ГВС, электроэнергии и отопления было невозможно установить объемы требуемых работ для восстановления и подготовки дефектной ведомости, в связи с чем требовалось приостановление течения срока исполнения обязательств по договору.

В последующем в результате приведения нежилого здания в надлежащее состояние был проведен следующий комплекс работ: вывезен весь объем мусора, находившийся в здании,  отреставрирована кровля здания после пожара, установлены новые металлические ворота с калиткой, произведена заливка монолитной плиты бетоном толщиной около 300 мм, выполнена отмостка по периметру здания, протянута электрическая проводка для подключения освещения, согласован архитектурно-градостроительный облик объекта, подготовлен локально-сметный расчет, подготовлен акт технического состояния объекта капитального ремонта, подготовлена дефектная ведомость, подготовлен проект капитального ремонта тепловых и электрических сетей, подготовлен проект капитального ремонта и техническое задание.

Изложенное подтверждается представленной ответчиком в материалы дела видеозаписью за период работы с октября 2020 года по июнь 2024 года.

В связи с тем, что фактически дополнительные расходы по восстановлению здания составили около одного миллиона рублей, 12 июля 2024 года ООО «Эстра», руководствуясь положениями ФЗ № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года направило в адрес ДУМИ запрос о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу <...>, общей площадью 110,5 кв. м., арендуемого у ДУМИ на основании договора аренды № 49000756 от 09 октября 2020 года.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции обоснованно признаны заслуживающими внимания  в целях сохранения арендных отношений возражения ответчика о невозможности использования помещений по их назначению и своевременному заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, включая договор на теплоснабжение.

 В частности, в связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект аренды, которая не была предоставлена истцом, заключение договора без участия ДУМИ (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно в силу пункта 2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 861 от 27 декабря 2004 года, предусматривающих оформление соответствующей документации с участием собственника.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу  о том, что исполнение ответчиком обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, возложенной на него истцом и договором аренды, зависит не только от его собственных действий, но и от воли третьих лиц (ресурсоснабжающих организаций), которые не являются стороной арендного правоотношения, и на действия которых ответчик повлиять не может.

Оценивая ссылку истца на пункт 7.3 договора, согласно которому по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда № 14 от 05 мая 1997 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В рассматриваемом случае с первого претензионного письма истца от 30 августа 2023 года срок образовавшийся задолженности составляет более двух месяцев, при этом иск зарегистрирован 22 ноября 2023 года.

На момент же рассмотрения спора по существу ответчиком в полном объёме оплачена сумма задолженности, на что истец указал в ходатайстве об уточнении исковых требований. При том, что до обращения в суд с иском оплаты с 2022 года производились без претензий со стороны ДУМИ, в сроки, установленные договором.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.

При таких обстоятельствах с учетом того, что в период рассмотрения настоящего дела задолженность погашена ответчиком в полном объеме и ответчиком предпринимаются все возможные с его стороны меры с исполнению условия договора, предусмотренного пунктом 6.7,  в данном случае расторжение договора аренды является чрезмерной мерой ответственности за допущенное нарушение.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и в связи с этим - в удовлетворении требований о выселении из занимаемого помещения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены или изменения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что погашение задолженности ответчиком к моменту вынесения решения основанием для отказа в расторжении договора аренды не является (пункт 23 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), отклоняется судом в силу вышеизложенного.

Кроме того, наличие права на предъявление иска о расторжении договора не влечет безусловное удовлетворение судом такого требования. В любом случае подлежат оценке конкретные обстоятельства дела. В данном случае суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что в  материалах дела  отсутствуют доказательства того, что подготовка технической документации была невозможная ввиду отсутствия на объекте благоустройства несостоятельно.

В рассматриваемом случае в силу норм действующего законодательства в сфере энергоснабжения ответчик не мог исполнить свои обязательства по заключению прямых договоров в связи с несовершением самим арендодателем действий по передаче документации, необходимой для заключения договоров, а длительное неиспользование помещения по назначению привело к затягиванию исполнения пункта 6.7 договора.

При этом ответчиком совершены все необходимые для исполнения обязательства по договору аренды действия, а истцом не предпринято мер по передаче технической документации.

То обстоятельство, что в силу пункта 6.4 договора  арендодатель, передавая арендатору объект, не обязан предоставить ему техническую документацию, не освобождает истца как собственника помещения оказывать арендатору содействие в исполнении возложенных на него обязанностей по договору, которые не могут быть исполнены арендатором самостоятельно, без участия арендодателя.

Иное поведение собственника может быть расценено судом как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Ссылка истца на то, что в материалах дела  отсутствуют доказательства того, что ответчик предпринимал попытки обращения в организации, уполномоченные на подготовку указанных документов, и ему было отказано ввиду того, что на объекте отсутствует благоустройство, отклоняется судом, поскольку отсутствие благоустройства в целом затруднило исполнение ответчиком возложенных на него пунктом 6.7 договора обязанностей, а затруднение заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями произошло, в основном, в связи с отсутствием необходимых действий со стороны самого истца, являющегося собственником помещения.

Довод истца о том, что в аукционной документации на заключение договора аренды спорного объекта имелась информация о техническом состоянии объекта, о том, что благоустройство отсутствует, требуется капитальный ремонт, и ответчик, являясь профессиональным участником рынка, должен был оценить все риски, связанные с арендой данного объекта, отклоняется судом, поскольку названные обстоятельства не освобождают истца как собственника помещения, действующего добросовестно и разумно, содействовать ответчику в исполнении условий договора, которые он не может исполнить без участия собственника. 

Ссылка ДУМИ на то, что действия, предусмотренные пунктом 6.7 договора аренды, ответчик начал совершать лишь в 2022 году, то есть через 1,5 года после заключения договора аренды, с существенным нарушением сроков, с учетом вышеизложенного и проделанной ответчиком работы на правильность вывода суда первой инстанции не влияет.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что при проведении проверки 09 июля 2024 года им установлено проведение работ (демонтированы внутренние перегородки, заложены оконные проемы и т.д.) без разрешительной документации, отклоняется судом, поскольку данные работы имели место уже при заключении договора аренды с ООО «Эстра» и были выполнены предыдущими арендаторами, что следует из самого договора аренды, приложением к которому является перечень необходимых работ по капитальному ремонту.

Таким образом, апелляционная жалоба истца, ДУМИ,  удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится истца, ДУМИ, который в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.


На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 сентября 2024 года по делу № А60-63397/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.


Председательствующий


                С.В. Коньшина


Судьи


                 О.Н. Маркеева


                М.А. Полякова