Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А40-7128/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-7128/23-28-55
г. Москва
12 октября 2023 г.
резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023года полный текст решения изготовлен 12 октября 2023 года Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично), при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Серебряковой В.И. рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАНСИ"

(125363, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОЕ ТУШИНО, ФАБРИЦИУСА УЛ., Д. 22, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.02.2004, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Третье лицо

ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

(125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 07.06.2021г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 22.12.2022г., диплом о высшем юридическом образовании

от третьего лица: ФИО2, паспорт, доверенность от 27.07.2022г., диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАНСИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об

урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лобненская, д. 9, с кадастровым номером 77:09:0002002:1275, общей площадью 1 393, 8 кв. м. (с учетом ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме с учетом ст. 49 АПК РФ.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что является арендатором нежилого помещения общей площадью 1393,8 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>.

ООО «КАНСИ» арендует вышеуказанное помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 03.09.2020 г. № 00-00742/20.

В порядке пункта 2 статьи 9 Закона № 159 Истец обратился к Ответчику с письменным заявлением от 05.09.2022 г. № 33-5-86933/22-(0)-0 о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 9 Закона № 159 и статьи 8 Закона № 135, для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества Ответчик обратился к исполнителю - ООО «Центр оценки «Аверс».

22.12.2022 г. Ответчик направил Истцу через личный кабинет проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (далее - Проект договора) с условием о стоимости объекта недвижимости в размере 217 070 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец обратился за независимой оценкой к ООО «Бизнес-Оценка». Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, рыночная стоимость нежилого помещения составила 75 082 000 руб. 00 коп.

Представленный Департаментом договор купли-продажи на указанное выше помещение был подписан ООО "КАНСИ" с учетом протокола разногласий. В протоколе разногласий Истец изложил п.п. 3.1., 3.2, 3.4. Проекта договора купли-продажи в иной редакции, по иной цене. Подписанный договор и протокол разногласий был передан ответчику 22.12.2022г.

Письмом от 26.12.2022 г. «33-5-86933/22-(0)-9 протокол разногласий Истца был отклонен Ответчиком.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к

имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют. Кроме того, Департаментом выдан договор купли-продажи.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2023 года с учетом определения Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2023 года об исправлении опечатки, назначена судебная экспертиза экспертам АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕСА" – ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Перед экспертами поставлен следующий вопрос:

1)какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002002:1275, общей площадью 1 393, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 05.09.2022г.?

В материалы дела 04 сентября 2023 года, согласно штампу канцелярии суда, поступило заключение эксперта № 7-168/23 от 01 сентября 2023 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002002:1275, общей площадью 1 393, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 05.09.2022г. составляет 109 408 318 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В судебном заседании представителями ответчика и третьего лица заявлены ходатайства о вызове эксперта и о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Протокольным определением от 04 октября 2023 года заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта и о назначении по делу повторной судебной экспертизы отклонены судом.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку субъективное несогласие сторон с результатами экспертизы не может свидетельствовать о безусловной недостоверности сделанных экспертом выводов.

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С учетом изложенного, суд отклонил заявленные ответчиком и третьим лицом ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

После получения заключения эксперта Ответчик настаивал на урегулировании разногласий по цене, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным обществом с ограниченной ответственностью ООО «Центр оценки «Аверс».

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в

порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу положений ч.2 ст.5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с ст.5 Закона № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем требования о приобретении объекта в рассрочку на 7 (семь) лет являются обоснованными.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310

Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «КАНСИ» (ОГРН <***>) возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0002002:1275, общей площадью 1 393, 8 кв. м. путем принятия

- п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 109 408 318 (сто девять миллионов четыреста восемь тысяч триста восемнадцать) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню каждого месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 302 479 (один миллион триста две тысячи четыреста семьдесят девять) руб. 99 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения. Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КАНСИ» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.С. Хорлина