Постановление от 11 августа 2025 г. по делу № А40-165608/2020

Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-28677/2025

г. Москва Дело № А40-165608/20

12.08.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 12.08.2025

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Сафроновой М.С., судей Юрковой Н.В. и Скворцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хвенько Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «ГЛК» на определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2025 по делу № А40-165608/20, вынесенное судьей Иваненко Н.А., о расторжении договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.2023, заключенного с ООО «Стройл»,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ГЛК»,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Стройл» - ФИО1 по доверенности от 09.01.2025 иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Стройл» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23, заключенного между ООО «ГЛК» как продавцом и ООО «Стройл» как покупателем, взыскании с ООО «ГЛК» в пользу ООО «Стройл» денежных средств в размере 5 571 300 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2025 заявленные ООО «Стройл» требования удовлетворены в полном объеме, договор купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.2023 расторгнут, с ООО «ГЛК» в пользу ООО«Стройл» взысканы денежные средства в размере 5 571 300 руб., помещение с кадастровым номером 50:08:0000000:85728, расположенное по адресу: <...> возвращено в конкурсную массу должника.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «ГЛК» обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить полностью, в удовлетворении исковых требований отказать.

От конкурсного управляющего поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления доказательств снятия ограничений со спорного объекта, которое судом отклонено за отсутствием оснований.

ООО «Стройл» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание заявитель апелляционной жалобы не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ООО «Стройл» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на законность определения суда.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителя ООО «Стройл», оценив доводы апелляционной жалобы и возражений по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

Как следует из материалов дела, ООО «ГЛК» в лице конкурсного управляющего ФИО2 как продавцом и ООО «Стройл» как покупателем 06.11.2023 по результатам проведения торгов по продаже имущества должника ООО «ГЛК» на основании протокола № 125592-МЭТС/1 от 06.11.2023 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 125592-МЭТС/01.

Согласно условиям договора ООО «ГЛК» передает в собственность ООО «Стройл» объект недвижимости – помещение с кадастровым номером 50:08:0000000:85728 расположенное по адресу: <...>. Стоимость имущества 5 571 300 руб. Обязательства по оплате покупной цены со стороны ООО «Стройл» были исполнены в полном объеме.

Однако со стороны ООО «ГЛК» договор купли-продажи надлежащим образом не исполнен, допущены существенные нарушения условий договора, в результате чего имущество не перерегистрировано на покупателя.

Последнее обстоятельство явилось основанием для обращения ООО «Стройл» в суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО «Стройл».

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего о совершении им действий по снятию обременений в отношении имущества в 2025 году являются необоснованными.

Как обоснованно указывает ООО «Стройл», договор заключен и оплата им произведена еще в 2023 году, обременения (ипотека, аренда) не сняты, право собственности к покупателю не перешло, его интерес к спорному имуществу утрачен.

Конкурсным управляющим ООО «ГЛК» ФИО2 указывается на то, что им совершались действия, направленные на освобождение переданного имущества от обременений, а именно было подано ходатайство в Истринский районный суд об истребовании копии решения суда для определения возможности снятия одного из зарегистрированных обременений имущества (аренды).

Однако данное ходатайство было подано управляющим в суд 10.04.2025, то есть спустя уже 1,5 года после заключения договора купли-продажи и оплаты покупателем имущества, спустя полгода после получения требования покупателя о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, а также за 1 рабочий день до судебного заседания по рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы искового заявления ООО «Стройл» о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ООО «ГЛК» уплаченных денежных средств.

За исключением подачи 10.04.2025 ходатайства о выдаче копии судебного акта за 1 рабочий день до судебного заседания, с момента заключения договора купли - продажи и оплаты имущества в полном объеме управляющим не совершалось действий по снятию ограничений и обременений (аренды и ипотеки) и обеспечению перехода права собственности на покупателя - ООО «Стройл», обременения сняты не были, а право собственности на объект недвижимости – помещение с кад. номером 50:08:0000000:85728 по адресу: <...> от продавца ООО «ГЛК» к покупателю ООО «Стройл» не перешло.

Так, 11.03.2024 уведомлением № КУВД-001/2023-5662123/5 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации перехода права собственности на ООО «Стройл» в отношении объекта недвижимости было отказано со ссылками на наличие непогашенных ограничений и обременений: ипотека в силу закона (запись № 50-50/001-50/062/004/2016-7775/1 от 15.07.2016), ипотека (запись № 50:08:0000000:85728-50/012/2018-1 от 19.07.2018) и право аренды (запись № 50-50/001-50/062/004/2016-7784/2 от 20.07.2016).

Ни непосредственно до или после заключения договора купли-продажи, ни после отказа в регистрации перехода права собственности указанные ограничения и обременения со спорного имущества конкурсным управляющим ООО «ГЛК» сняты не были.

Спустя 11 месяцев после заключения договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.2023 и оплаты покупателем денежных средств в размере 5 571 300 руб. право собственности на квартиру не перешло к покупателю ООО «Стройл» в связи с сохранением обременений в отношении объекта недвижимости.

ООО «Стройл» в связи с этим указывает, что утратило интерес к имуществу, поскольку приобретая недвижимость, предполагало, что данное имущество будет перерегистрировано в разумные сроки.

ООО «Стройл» в адрес конкурсного управляющего ООО «ГЛК» ФИО2 03.10.2024 было направлено требование о расторжении договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23 в связи с существенным нарушением его условий, наличием прав третьих лиц на имущество, и о возврате уплаченных денежных средств.

На данное требование полученное конкурсным управляющим 03.10.2023 (согласно почтовому трек номеру 80545701589974), конкурсный управляющий не ответил.

Ходатайство об истребовании копии решения Истринского районного суда для определения возможности снятия одного из зарегистрированных обременений (права аренды) подано конкурсным управляющим только 10.04.2025, по прошествии 1,5 лет с момента заключения договора и более чем 1 год спустя отказа в регистрации перехода права, а также уже спустя пол года после получения заявления о расторжении договора.

Кроме того, помимо права аренды в отношении спорного имущества также имеются 2 регистрационные записи о наличии ипотеки в силу закона (запись № 50-50/001-50/062/004/2016-7775/1 от 15.07.2016), и ипотеки (запись № 50:08:0000000:85728-50/012/2018-1 от 19.07.2018).

В отношении одного из указанных обременений по ипотеке конкурсным управляющим указывается, что залогодержателем является АО МФК «Городская Сберкасса», а его требования, обеспеченные залогом спорной квартиры, были включены в реестр требований кредиторов ООО «ГЛК» как залоговые и удовлетворены.

Между тем из определений Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-165608/20-128-276 от 20.10.21, от 12.10.22, от 23.01.23, от 29.05.23 и от 15.11.23 о включении требований АО МФК «Городская Сберкасса» в реестр требований кредиторов ООО «ГЛК» не следует включения в реестр соответствующего требования, обеспеченного залогом спорного помещения с кадастровым номером 50:08:0000000:85728 по адресу: <...>.

Доводы апелляционной жалобы о совершении управляющим действий по снятию обременений права собственности на переданное имущество и затягивании процесса регистрации перехода права в связи с действиями истца являются неподтвержденными и со сути направлены на освобождение от обязанности по возврату в пользу ООО «Стройл» уплаченных за спорное имущество денежных средств.

ООО «ГЛК» существенно нарушены условия договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23, имущество не соответствует заявленным характеристикам в нарушение п. 1 ст. 460 ГК РФ, ст. 557 ГК РФ, что является основанием для его расторжения в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, заявителем апелляционной жалобы указанные обстоятельства не оспариваются, основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сведения о наличии указанных ограничений и обременений права собственности на помещение (аренда, ипотека) отсутствовали как в опубликованном конкурсным управляющим ООО «ГЛК» ФИО2 уведомлении о проведении торгов, так и непосредственно в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23 г.

Так, 06.10.2023 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 12613848 о публичной реализации жилого помещения (квартира) с кадастровым номером 50:08:0000000:85728, расположенного по адресу: <...>. Информация о каких-либо обременениях, залогах, иных ограничениях, в том числе праве аренды, в данном сообщении отсутствовала.

В п. 1.3. договора купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23 прямо указано на отсутствие в отношении передаваемого по договору имущества каких-либо ограничений и обременений на дату заключения договора.

ООО «ГЛК» в лице конкурсного управляющего ФИО2 нарушены предусмотренные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обязанности по указанию как в публикуемом сообщении о продаже имущества должника, так и в договоре полной и достоверной информации об имуществе, его составе, характеристиках, и п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязывающий продавца передать товар свободным от любых прав третьих лиц.

Недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23 не соответствует заявленным характеристикам, имеет ограничения и обременения, о наличии которых конкурсный управляющий ООО «ГЛК» ФИО2 не уведомил покупателя ООО «Стройл» при заключении договора в нарушение положений п. 1 ст. 460, ст. 557 ГК РФ, а право собственности на имущество в целом не перешло вследствие отказа регистрирующего органа в регистрации его перехода.

ООО «Стройл» вправе было рассчитывать при заключении договора купли-продажи на передачу в собственность недвижимого имущества, соответствующего заявленным характеристикам, то есть в отсутствие каких-либо ограничений и обременений, в то время как в отношении указанного имущества зарегистрированы ипотека и право аренды, не снятые и не погашенные конкурсным управляющим ни до, ни непосредственно после заключения договора и оплаты денежных средств, что препятствовало как переходу права собственности, так и непосредственно реализации прав по беспрепятственному владению, пользованию и распоряжению имуществом, и верно квалифицировано судом как существенное нарушение обязательств, являющееся основанием для расторжения договора в соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Установленные судом первой инстанции обстоятельства несоответствия недвижимого имущества характеристикам, указанным конкурсным управляющим ООО «ГЛК» ФИО2 при проведении торгов, а также непосредственно в договоре купли-продажи № 125592-МЭТС/01 от 06.11.23 и неисполнения ООО «ГЛК» обязательств по договору купли-продажи в полном объеме конкурсным управляющим не оспариваются.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о неправильном применении судом первой инстанции норм материального, процессуального права или иных оснований для отмены или изменения решения в порядке ст. 270 АПК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Стройл» приводит обоснованные возражения о том, что основания для отмены судебного акта с целью ожидания совершения конкурсным управляющим действий по снятию ограничений и обременений в отношении имущества, с учетом отсутствия совершения таких действий в течение 1,5 лет с момента заключения договора, а также полной утратой интереса покупателя к приобретению данного имущества, полностью отсутствуют.

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет. Руководствуясь ст. ст. 266 – 269, 271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.04.2025 по делу № А40-165608/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья М.С. Сафронова

Судьи Н.В. Юркова

Е.А. Скворцова