Решение от 14 октября 2024 г. по делу № А40-275525/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-275525/23-125-1485
г. Москва
15 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Савченковой К.С.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.08.2013)

к ответчику:  ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии

от истца – ФИО2 по дов от 10.11.2023г., удостоверение адвоката

от ответчика -  ФИО3 по дов от 05.12.0223г., дип. от 10.07.2019г. 



УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0002012:8704, общей площадью 38,3 кв. м., изложив: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 7 264 000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с заключением эксперта АНО «Юридический центр Правовая экспертиза», НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»;  Пункт 3.2. Договора в следующей редакции: п.3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору производится в течение 7 (семи) лет со дня его заключения»;  Пункт 3.4. Договора в следующей редакции: п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 86 476 рублей 19 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления с учетом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, истец ИП ФИО1 является арендатором помещения, общей площадью 38,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, на основании договора №00-00401/19 от 12.04.2019, заключенного с Департаментом имущества города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

В порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», истец ИП ФИО1 30.08.2023 обратилась с заявлением к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги «Возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объекта аренды (исх. № 33-5-131063/23-(0)-0 от 30.08.2023).

Департаментом в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», рассмотрено обращение истца от 30.08.2023 исх. № 33-5-131063/23-(0)-0 с заявлением о реализации принадлежащего ему преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Сопроводительным письмом от 17.10.2023 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи данного объекта недвижимого имущества.

Согласно условиям, направленного истцу проекта договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости была определена в размере 7 675 000 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.09.2023 № М946-3203-П/2023, выполненным оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс» и положительным экспертным заключением от 28.09.2023 № 955/110-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», а также п. 3.4 договора, имеются условия о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 91 369 рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец не согласился с представленным договором, а именно с выкупной стоимостью, которая была установлена в представленном договоре в п. 3.1-7 675 000 рублей 00 копеек.

Истец, посчитав выкупную цену завышенной обратился к независимой оценочной компании ООО «ПроБизнесОценка» для определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 38, 3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:02:0002012:8704.

Согласно отчету №70488 М от 25.10.2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненному оценочной компанией ООО «ПроБизнесОценка», рыночная стоимость указанного нежилого помещения составила 5 601 000 рублей 00 копеек.

06.11.2023 истец направил в адрес Департамента городского имущества города Москвы протокол разногласий от 06.1 1.2023 с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости по цене 5 601 000 рублей 00 копеек.

07.11.2023 за исх. №33-5-131063/23-(0)-8 Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца направлено уведомление о рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги (протокола разногласий) с отказом заключить договор купли-продажи на условиях истца, то есть с изменениями пункта 3.1 договора, в редакции предложенной истцом.

В соответствии с пунктом 2.9.3.6 Административного регламента при поступлении в Департамент протокола разногласий к выданному на подписание проекту договора купли-продажи (пункт 2.9.1.10) Государственная услуга была приостановлена на 10 рабочих дней (от 07.11.2023 исх. №33-5-131063/23-(0)-7).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 05 апреля 2024 года с учетом определения об исправлении опечатки от 15 мая 2024  года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено АНО ЮЦ «Правовая Экспертиза», эксперту ФИО4, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, с постановкой перед экспертом следующих вопросов:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0002012:8704 по состоянию на 30.08.2023.?

Согласно экспертному заключению АНО ЮЦ «Правовая Экспертиза» экспертом сделан вывод:   рыночная стоимость нежилого помещения площадью 38,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>. пом. 3/1. с кадастровым номером 77:02:0002012:8704 по состоянию на 30.08.2023 составляет: 7 264 000 (Семь миллионов двести шестьдесят четыре тысячи) рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Оценив данное экспертное заключение, с учетом пояснений эксперта, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 7 264 000 руб. в соответствии с экспертным заключением АНО «Юридический центр Правовая экспертиза» без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта АНО «Юридический центр Правовая экспертиза» рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.08.2023 составляет 7 264 000 рублей.

Оснований считать экспертное заключение АНО «Юридический центр Правовая экспертиза» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Заявленные ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта. Представитель истца результаты судебной экспертизы  не оспаривал.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения АНО «Юридический центр Правовая экспертиза».

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0002012:8704, общей площадью 38,3 кв. м., изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 7 264 000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с заключением эксперта АНО «Юридический центр Правовая экспертиза», НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»;

Пункт 3.2. Договора в следующей редакции:

п.3.2. договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору производится в течение 7 (семи) лет со дня его заключения»;

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 86 476 рублей 19 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

К.С. Самодурова