Решение от 19 марта 2024 г. по делу № А32-19124/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-19124/2023
г. Краснодар
19 марта 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кауфман И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>)

о сносе самовольной постройки


при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованиями о сносе самовольной постройки - двухэтажного с мансардным этажом капитального здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 площадью 750 +/- 19 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил дополнение к отзыву на исковое заявление.

Эксперт ООО «ПРОФЭКСПЕРТ-КАДАСТР» ФИО3 в судебном заседании дал устные пояснения по проведенной судебной экспертизе и представил их в письменном виде.

В судебном заседании 20.02.2024 г. объявлялся перерыв до 12 час. 20 мин. 28.02.2024 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца - ФИО4

От ответчика поступили документы в подтверждение его доводов о том, что земельные участки вокруг спорного объекта приобретены ответчиком в собственность.

Истец снял фотокопии указанных документов.

Перерыв в судебном заседании продлен до 16 час. 20 мин. 05.03.2024 г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца – ФИО5

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ответчику – ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 750 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – садовый земельный участок, с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, по адресу почтового ориентира: Краснодарский край, Анапский р-н, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.10.2022 г., от 14.02.2023 г., от 24.05.2023 г.

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа было выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью, сведения о поворотных точках и границах земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, участок огорожен.

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное с мансардным этажом капитальное здание, имеющее признаки индивидуального жилого дома, право собственности на которое не зарегистрировано.

В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела представлена информация по результатам визуальной фиксации от 16.11.2022 г. с приложенным фотоматериалом.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 г. № 424, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположен в зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Разрешительная документация на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке в архиве Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отсутствует.

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен ответчиком самовольно, в отсутствие разрешительной документации, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне, не допускающей размещение каких-либо объектов, администрация обратилась в суд с настоящим иском о сносе в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на то, что спорный объект был возведен в 2021 г., что подтверждается техническим планом от 15.06.2021 г. В указанный период времени земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относился к территориальной зоне СХ-3, допускающей размещение данного объекта.

Как указывает ответчик, спорный объект представляет собой жилой дом (дом фермера), который предполагается использоваться для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции (1-й этаж) и помещения для временного пребывания персонала (2-й этаж).

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом, либо за его счет.

Согласно сведениям ИСОГД (письмо Управления муниципального контроля от 16.11.2022 г. № 507, письмо Управления архитектуры и градостроительства от 06.05.2022 г. № 17-20-1332/22), в соответствии с генеральным планом городского округа город-курорт Анапа, утв. решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 г. № 404 (в редакции от 28.12.2021 г. № 262), материалами Правил землепользования и застройки (редакция от 28.07.2022 г. № 351) в настоящее время по функциональному зонированию земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относится к зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, виноградопригодным территориям, пашням.

Согласно письму Министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края от 03.04.2023 г. № 206.04-07-2983/23 в соответствии с распоряжением главы администрации Краснодарского края от 27.02.2006г. № 153-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории города-курорта Анапа, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством» земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 не попадает в указанный перечень.

В реестр виноградопригодных земельных участков на территории муниципального образования город-курорт Анапа, утв. постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 30.04.2021 № 1240 указанный земельный участок не включен.

В соответствии с выписками из ИСОГД по состоянию на 2013, 2016 годы (письма Управления архитектуры и градостроительства от 22.08.2023 г. № 17-20-2105/23, от 22.08.2023 г. № 17-20-2114/23), ранее в 2013-2016 годах спорный земельный участок находился в зоне сельскохозяйственного использования.

По состоянию на 14.11.2013 г., 26.12.2013 г., 26.12.2016 г., 26.06.2014 г. в графической части генерального плана городского округа город-курорт Анапа и правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа отсутствует информация о границе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.02.2021 г. по состоянию на указанную дату земельный участок имел вид разрешенного использования – «садовый земельный участок, для ведения гражданами садоводства и огородничества».

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 поставлен на кадастровый учет 13.05.2020 г.

Право собственности ответчика – ФИО1 на земельный участок зарегистрировано 04.02.2021 г. на основании договора дарения недвижимости от 28.01.2021 г.

Согласно представленной ответчиком декларации об объекте недвижимости от 09.06.2021 г., спорное здание – жилой дом, количество этажей – 3, в том числе подземных – 1, возведено в 2021 году.

Кроме того, в материалы дела представлен технический план здания по состоянию на 15.06.2021 г., подготовленный кадастровым инженером ФИО6, в котором отражена общая площадь спорного объекта 549,3 кв.м., год завершения строительства – 2021, установлено, что объект является созданным, ранее на кадастровом учете не состоял, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, объект соответствует параметрам индивидуального жилого дома, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (л.д.69-87, Т.2).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда от 28.08.2023 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТКАДАСТР» (350012, <...>) ФИО3.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, расположен ли спорный объект - двухэтажное здание в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н.

2. Установить технические характеристики спорного объекта: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.

Установить фактический год возведения спорного объекта, указать, по каким признакам эксперт пришел к соответствующему выводу.

В случае невозможности установить год возведения, указать, по каким причинам.

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа в настоящее время, а также по состоянию до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07.2022г. № 351?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, возможность приведения в соответствие и каким образом.

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 и на смежных земельных участках.

Составить схему их размещения на земельном участке.

5. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым используется спорный объект, целевое использование (является ли жилым домом, складом хранения продукции, объектом коммерческого назначения и т.п.)?

6. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении судебной экспертизы № А32-19124/2023 от 09.11.2023 г. экспертом ФИО3 сделаны следующие выводы:

1. Спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н.

2. Учитывая архитектурно-планировочное и конструктивное решение исследуемого строения, установленное в процессе экспертного осмотра от 22 сентября 2023г., экспертом определено, что спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район имеет следующие технико-экономические показатели:

Описание параметров

Этажность

3
Площадь здания (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393 – в пределах внутренних поверхностей наружных стен)

599,3 кв.м.

Площадь застройки, кв.м

242,8 кв.м.

Количество этажей

4
Высота от уровня пола до нижней грани потолка, м:

3,0 м.

Высота здания

11,6 кв.м.

Строительный объем

2316,5 кв.м.

Год постройки

Объект не завершен строительством

Описание основных конструктивных элементов здания

Конструктивная схема здания

Рамно-связевый железобетонный каркас

Фундамент, конструкции ниже отм. 0.000

Железобетонный, глубиной залегания более 1,5 м

Несущие конструкции стен здания

Монолитный железобетонный каркас с заполнением из газобетонных и бетонных блоков

Перекрытие

Железобетонное

Заполнение проемов

Металлопластиковые. Входная дверь металлическая, межкомнатные двери не установлены

Описание основных инженерных систем здания

Электроснабжение

Кабели системы электроснабжения по дому разведены

Канализация

Трубы в дом заведены, однако система водоотведения отсутствует

Водоснабжение

Трубы в дом заведены, однако система водоснабжения отсутствует

Как отметил эксперт, учитывая, что спорный объект фактически находится в стадии незавершенного строительства, следовательно, общая площадь объекта определится после его окончания строительства и проведения кадастровых работ. Проводимые отделочные работы влекут уменьшение площади здания и высоту этажей. Проведение наружных отделочных работ повлечет увеличение объема строительства.

Фактически спорный объект находится в стадии незавершенного строительства. На дату проведения экспертного осмотра от 22 сентября 2023г., спорное строение не эксплуатировалось. Фактически строительно-монтажные работы не завершены, а именно не выполнены отделочные работы, не установлены межкомнатные дверные блоки, не завершены работы по устройству инженерных коммуникаций, не смонтировано ограждение террасы на 2-м этаже, не устроено ограждение лестничных маршей, отсутствуют полы, не смонтировано санитарно-техническое оборудование (унитазы, раковины), не проведены отделочные работы наружных стен.

3. Учитывая проведенное исследование экспертом установлено следующее:

- спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, на дату проведения экспертного осмотра от 22 сентября 2023 г. соответствует требованиям, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости;

- спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, на дату проведения экспертного осмотра от 22 сентября 2023г. не соответствует градостроительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 28.07.2022 г. Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 351), а именно:

1) в соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, по адресу: Краснодарский край, Анапский район расположен в территориальной зоне - зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п.1 ст.1 главы 1 правил землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 28.07.2022г. Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 351) указано, что настоящие Правила муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Правила) являются документом градостроительного зонирования. муниципального образования город-курорт Анапа (далее - город-курорт Анапа, муниципальное образование, городской округ), приняты в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ.

Пунктом 6 статьи 79 Земельного кодекса РФ регламентировано, что сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

В объеме материалов представленных судом для производства настоящего экспертного заключения на странице 15-16 тома 2 гражданского дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно сведениям которого ответчик ФИО1 поясняет, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район ею возводится объект - здание первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, с помещениями для временного пребывания персонала, назначение: для переработки молока, сыроварня (этажность 3).

Стоит отметить, что согласно сведениям письма Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17.02.2023г. №17-20-388/23 (выкопировка из градостроительной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа) земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район находится в III зоне горно-санитарной охраны курорта, а согласно пункта 14 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утвержденного Постановления правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996г. №1425 на территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

Учитывая проведенное исследование экспертом установлено следующее:

- спорный объект находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район не соответствует параметрам установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 08 июля 2021 года утвержденная решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа №165 действующая до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07.2022г. №351 (действующая на дату проведения экспертного осмотра)), а именно:

1) Вид разрешенного использования земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 – «садовый земельный участок». Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2023 г. площадь земельного участка составляет 750 кв.м., площадь застройки земельного участка спорным объектом установленная в процессе проведенного экспертного осмотра от 22 сентября 2023г. - 242,8кв.м., следовательно процент застройки составляет 32% (750кв.м./242,8кв.м.х100%=32%), что не соответствует статье 35 «Градостроительные регламенты для зон специального назначения» правил землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 08 июля 2021 года утвержденная решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа №165 действующая до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07^2022г. №351 (действующая на дату проведения экспертного осмотра)) регламентирующей то, что максимальный процент застройки земельных участков с разрешенным видом использования «для садоводства» в зоне сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет 0%.

4. Экспертом установлено следующее:

- спорный объект расположен на расстоянии 9,75 м. от правой границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2710. На части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2710, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 3,34 м. от тыльной границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2730. На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2730, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 0,33 м. от фасадной границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2710. На части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2710, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 4,88 м. от левой границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2714. На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2714, граничащей с исследуемым земельным участком, возводится объект на расстоянии более 20 м.

Эксперт отмечает, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 какие-либо объекты, кроме исследуемого спорного строения, отсутствуют.

5. На территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, возводится объект капитального строительства с функциональным назначением – жилой дом.

6. Спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением суда от 16.01.2024 г. эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ-КАДАСТР» ФИО3 указано на необходимость представить пояснения по проведенной судебной экспертизе по следующим вопросам:

- пояснить, почему эксперт не полностью ответил на поставленный судом вопрос №2 относительно года возведения спорного объекта»;

- «Установить фактический год возведения спорного объекта, указать, по каким признакам эксперт пришел к соответствующему выводу. В случае невозможности установить год возведения, указать, по каким причинам».

Согласно устным пояснениям эксперта в судебном заседании 20.02.2024 г., а также письменным пояснениям от 12.02.2024 г., в процессе проведенного экспертного исследования установлено, что фактически спорный объект на дату проведения экспертного осмотра (22.09.2023 г.) находился в стадии незавершенного строительства.

Фактически на дату проведения экспертного осмотра в спорном объекте не выполнены следующие работы:

- не установлены дверные блоки в проемы;

- электромонтажные работы выполнены не в полном объеме (полностью не разведена разводка и не смонтированы розетки и выключатели);

- не установлены сантехнические приборы (унитаз, раковина, ванна);

- не установлены радиаторы отопления;

- не проведены отделочные работы по устройству потолка;

- не произведены работы по устройству пола;

- не произведены работы по устройству лестничных перил;

- не произведены работы по ограждению балкона второго этажа;

- не произведены отделочные работы наружных стен;

- не произведены отделочные работы внутренних стен;

- не смонтированы снегозадержатели на кровле.

Как указал эксперт, установить фактический год возведения спорного объекта технически не представляется возможным, так как строительство исследуемого строения ведется без исполнительной документации (без графика производства работ, без актов скрытых работ, без журнала производства работ).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № А32-19124/2023 от 09.11.2023 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № А32-19124/2023 от 09.11.2023 г., выполненное экспертом ФИО3, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект не соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа, утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26 декабря 2013 года № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» в редакции от 28.07.2022г. №351 (действующей на дату проведения экспертного осмотра), поскольку процент застройки земельного участка фактически составляет 32%, в то время как максимальный процент застройки земельных участков с разрешенным видом использования «для садоводства» в зоне сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет 0%.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (часть 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (часть 2).

Частью 1 статьи 79 Земельного кодекса РФ определено понятие сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, в соответствии с Правилами землепользования и застройки в редакции от 28.07.2022 г. № 351, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относится к зоне сельскохозяйственных угодий, на которых строительство запрещено.

Вместе с тем, согласно ранее действующей редакции Правил землепользования и застройки (до внесения изменений в 2022 году), указанный земельный участок находился в зоне сельскохозяйственного производства (СХ-3), которая установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства (письмо Управления архитектуры и градостроительства от 06.05.2022 г. № 17-20-1332/22).

Суд отмечает, что для указанной зоны предусмотрен в качестве одного из основных видов разрешенного использования – «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», в отношении которого установлен максимальный процент застройки земельного участка – 30%.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что одним из признаков самовольной постройки является возведение (создание) данной постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Как пояснил эксперт ФИО3, определить год возведения спорного объекта не представляется возможным.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлен договор подряда № 0131 на строительство индивидуального жилого дома от 17.10.2020 г., заключенный с подрядчиком – ФИО7, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить строительство и проектирование индивидуального жилого дома, площадью 12х12 метров в 2 этажа с подвальным помещением размером 12х12 метров.

Согласно справке о стоимости выполненных работ от 20.07.2021 г., строительство спорного объекта осуществлено в 2021 году.

Также факт возведения спорного объекта в 2021г. подтверждает технический план здания по состоянию на 15.06.2021 г., подготовленный кадастровым инженером ФИО6

Таким образом, из материалов дела усматривается, что спорный объект (все основные конструкции объекта) возведены в 2021 году, то есть до внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в 2022 г.

Последующее внесение изменений в правила землепользования и застройки и генеральный план муниципального образования город-курорт Анапа после возведения спорного объекта не является основанием для признания данного объекта самовольной постройкой.

Согласно листу записи ЕГРЮЛ от 03.03.2023 г. ФИО1 является одним из участников крестьянского (фермерского) хозяйства «ФЕРМА СВЕТЛАЯ» (ИНН <***>).

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

В соответствии с пунктом 2 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что ответчик вправе размещать на принадлежащем ему спорном земельном участке здания и сооружения, в том числе капитального характера, необходимые для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Из заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект имеет этажность - 3, количество этажей – 4, площадь 599,3 кв.м.

Вместе с тем, изучив технический план от 15.06.2021г. и исследовательскую часть заключения судебной экспертизы, а также составленный экспертом фотоматериал, в том числе каждого из этажей, суд приходит к выводу, что по своим архитектурным и объемно-планировочным решениям спорный объект фактически представляет собой двухэтажный жилой дом с подвальным этажом и мансардной надстройкой на части дома (л. д. 151-155, Т.2)

При этом, в техническом плане 2021г. отсутствует мансардная надстройка у спорного объекта, а сопоставив разницу площади спорного объекта по экспертизе (599,3 кв.м.) и по техническому плану 2021г. (549,3 кв.м.), ее площадь составляет не более 50 кв.м.

Соответственно, площадь двух надземных этажей спорного объекта без учета подвального этажа составит 366,20 кв.м. (549,3 : 3 х 2), а с учетом мансардной надстройки – 416,20 кв.м (366,20 кв.м + 50 кв.м).

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный объект на момент рассмотрения спора соответствует признакам жилого дома с количеством этажей не более трех, общей площадью не более 500 кв.м, возведение которого допускается ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

При этом, ссылки ответчика на планируемое использование подвального этажа в качестве хранения или переработки сельхозопродукции, сыроварни, не свидетельствует о признаках самовольной постройки у спорного объекта, поскольку осуществление указанной деятельности в зданиях и помещениях регламентируется иным законодательством (административным, санитарным и т.д.).

Кроме того, суд отмечает следующее.

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 Пленума № 44, п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г., возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект соответствует требованиям, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В отношении выявленного экспертом несоответствия по максимальной площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, с учетом имеющегося вида разрешенного использования «для садоводства» в территориальной зоне СХ-3 (32% вместо 0%), суд отмечает следующее.

Как пояснил ответчик в дополнениях к отзыву на исковое заявление, в целях устранения выявленных нарушений им планируется увеличить площадь земельного участка до 15 000 кв.м., добавить в виды разрешенного использования земельного участка два вида использования из основных видов разрешенного использования в зоне СХ-3 – «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» (допускает застройку 30% земельного участка) и «скотоводство» (допускает застройку 10% земельного участка).

Так, в материалы дела ответчиком представлен проект схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, в соответствии с которой планируется образование земельного участка площадью 15767 кв.м. (ЗУ1), путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0603000:2731, 23:37:0603000:2713, 23:37:0603000:2714, 23:37:0603000:2715, 23:37:0603000:2730, 23:37:0603000:2720, 23:37:0603000:2734, 23:37:0603000:2735, 23:37:0603000:2712, 23:37:0603000:2709, 23:37:0603000:2736, 23:37:0603000:2737, 23:37:0603000:3212, 23:37:0603000:3258.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 26.02.2024 г., земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0603000:2713, 23:37:0603000:2714, 23:37:0603000:2715, 23:37:0603000:2730, 23:37:0603000:2720, 23:37:0603000:2734, 23:37:0603000:2735, 23:37:0603000:2712, 23:37:0603000:2709, 23:37:0603000:2736, 23:37:0603000:2737 также принадлежат на праве собственности ответчику – ФИО1

Кроме того, в соответствии с проектами договоров купли-продажи от 22.02.2024 г. ответчиком планируется приобретение у ФИО8 земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0603000:3212, 23:37:0603000:3258.

Как указывает ответчик, в настоящее время объединению вышеуказанных земельных участков препятствуют наложенные судом в рамках настоящего спора обеспечительные меры в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731.

На основании изложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд приходит к выводу, что у спорного объекта отсутствуют признаки самовольной постройки, поскольку он возведен ответчиком на земельном участке в период отнесения участка к территориальной зоне СХ-3, допускающей строительство данного объекта; спорный объект по функциональному назначению представляет собой жилой дом (дом фермера), который может использоваться для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции; наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции для такого рода объекта не требуется; ответчиком предпринимаются меры к устранению выявленных нарушений правил землепользования и застройки в части процента застройки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город-курорт Анапа о сносе самовольной постройки - двухэтажного с мансардным этажом капитального здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований администрации о сносе спорного объекта, требование администрации о взыскании с ответчика неустойки в случае неисполнения решения суда также не подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 г. № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации», в случае удовлетворения требований физических и юридических лиц об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, обязанность по возмещению судебных расходов возлагается судом непосредственно на орган власти, организацию, чьи решение, действия (бездействие) оспаривались. При этом подтвержденное судебным актом требование о возмещении судебных расходов также исполняется за счет средств соответствующего бюджета, а не за счет казны публично-правового образования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на администрацию, поскольку при рассмотрении спора суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

Оплата госпошлины также относится на истца, который в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД-КУРОРТ АНАПА (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 50 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья Н.А. Ермолова