Решение от 22 декабря 2023 г. по делу № А66-3298/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-3298/2023
г. Тверь
22 декабря 2023 года


Резолютивная часть решения от 13 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Истоминой И.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кириченко О.В., рассмотрев в судебном заседании, при участии представителей: от истца – ФИО1, по доверенности, ФИО2, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 304691508400080, дата государственной регистрации – 16.11.1998)

к ответчику комитету по управлению имуществом Муниципального образования городской округ, город Торжок Тверской области г. Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 15.10.1991),

неимущественный спор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Торжок Тверской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г. Торжок Тверской области (далее – ответчик) с требованиями урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 10,8 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, путем принятия пункта 4.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "4.1. Цена за приобретаемый Объект согласно отчету от 26.12.2022 №3010/22-4 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Актуальность", составляет 252 000 (двести четырнадцать тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается".

Требования истцом заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная ответчиком цена объекта, по мнению истца, является завышенной.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" в сети "Интернет" (http://kad.arbitr.ru).

Ответчик, надлежаще извещенный о дате, месте и времени судебного заседания, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечил. Дело рассматривалось в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом уточнений в части отнесения судебных расходов по уплате госпошлины и судебных издержек по оплате судебной экспертизы на ответчика.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации последовательно был объявлен перерыв до 07 декабря 2023 года 12 час. 15 мин. и далее 13 декабря 2023 года 15 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области по веб-адресу: http: //tver.arbitr.ru/ в сети Интернет.

После перерыва рассмотрение дела продолжено при участии представителя истца и в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик замечаний, возражений по Заключению эксперта не представил, явку представителя не обеспечил.

К дате судебного заседания в материалы дела от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, требования изложены в следующей редакции: урегулировать разногласия, возникших между ИП ФИО2 (ИНН <***>) и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 10,8 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, путем принятия пункта 4.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "4.1. Цена за приобретаемый Объект - нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, адрес объекта: Тверская обл.. г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, составляет 254 167 (двести пятьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается".

Рассмотрев ходатайство истца об уточнении исковых требований, суд находит его не противоречащим требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает. Рассматриваются уточненные исковые требования.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Из материалов дела судом установлено следующее.

03 февраля 2020 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок (далее - ответчик, Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - истец, Арендатор) заключен договор аренды № 01/20, по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенное по адресу: <...>.

26 сентября 2022 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Торжок с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенного по адресу: <...>, арендуемого по договору аренды от 03 февраля 2020 года № 01/20.

09 декабря 2022 года истец получил решение Торжокской городской Думы от 30 ноября 2022 года №15-5 и проект договора купли-продажи без даты, без номера и без подписи со стороны ответчика, с учетом отчета №14С/2022 от 03 ноября 2022 года по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу; <...>, выполненного ООО "ОЭК АБГ" (далее по тексту - Оценщик 1) в соответствии с муниципальным контрактом на услуги по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, находящихся в городе Торжке Тверской области № 28/22 от 26 октября 2022 года, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 392 000 (триста девяносто две тысячи) рублей без учета НДС. Данная цена, определена не на дату подачи истца заявления о выкупе.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор № 3010/22-4-2 от 30 октября 2022 года с ООО "Актуальность" (далее по тексту - Оценщик 2) на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>.

На основании отчета № 3010/22-4-2 от 26 декабря 2022 года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв.м. кадастровый номер; 69:47:0130503:73, адрес объекта: <...>, выполненного Оценщиком 2, рыночная стоимость спорного объекта составила 252 000 (двести пятьдесят две тысячи) рублей (без учета НДС).

28 декабря 2022 года истец обратился к ответчику, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 252 000 (двести пятьдесят две тысячи) рублей без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом об оценке № 3010/22-4-2 от 26 декабря 2022 года об определении рыночной стоимости спорного объекта, выполненным Оценщиком 2.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, общей площадью 10,8 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, расположенного по адресу: <...> сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец вынужден обратиться в суд с настоящим требованием.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 4.1. проекта договора купли-продажи цена за приобретаемый объект указана в размере 393 000,00 руб. в соответствии с отчетом №14С/2022 от 03 ноября 2022 года по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу; <...>, выполненного ООО "ОЭК АБГ".

Фактически спор между сторонами касается величины продажной цены нежилого помещения.

Истец не согласился с выкупной ценой, предложенной ответчиком, считая её завышенной.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, выкупная цена помещений, определенная в отчете от № 14С/2022 от 03 ноября 2022 года и указанная ответчиком в пункте 4.1. проекта договора купли-продажи, носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда Тверской области от 23.10.2023 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Агентство независимой оценки и экспертизы".

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения № 2 общей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47.0130503:73, адрес объекта: <...> по состоянию на 26.09.2022г.?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта от 24.11.2023 стоимость объекта недвижимости нежилого помещения № 2 общей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47.0130503:73, адрес объекта: <...> по состоянию на 26.09.2022г. составляет 305 000,00 руб., в том числе НДС 20%.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 №73-Ф3.

Истец с заключением экспертизы согласился. Ответчик мнение по экспертному заключению не выразил.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение экспертизы от 24 ноября 2023 года согласно статье 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из заключения эксперта следует, что в целях исследования экспертом изучены представленные документы и проведен осмотр объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка и факторов, влияющих на стоимость; произвел анализ фактических цен сделок; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок, диапазон значений ценообразующих факторов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение от 24 ноября 2023 года позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Поскольку суд не находит оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости, то пункт 4.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, то есть исходя из цены, определенной в экспертном заключении от 24 ноября 2023 года.

В силу пункта 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

В силу положения статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входят издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно статье 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из содержания названных норм права, понесенные расходы в связи с оплатой экспертизы подлежат распределению между сторонами в зависимости от результатов рассмотрения дела.

Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины и экспертизе с учетом итогов рассмотрения дела, возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 163, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2, г.Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 304691508400080, дата государственной регистрации – 16.11.1998) и Комитетом по управлению имуществом Муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г.Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 15.10.1991) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, общей площадью 10,8 кв. м, с кадастровым номером 69:47:0130503:73, изложив пункта 4.1. договора в следующей редакции:

"4.1. Цена за приобретаемый Объект - нежилое помещение, обшей площадью 10,8 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:73, адрес объекта: Тверская обл., г. Торжок, ул. Дзержинского, дом 107, помещение №2, составляет 254 167 (двести пятьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей, НДС в соответствии подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г.Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 15.10.1991) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРНИП 304691508400080, дата государственной регистрации – 16.11.1998) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000,00 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000,00 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу на основании заявления взыскателя.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в течение месяца с даты его принятия.

СудьяИ.А. Истомина