Решение от 26 декабря 2018 г. по делу № А51-4293/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4293/2018
г. Владивосток
26 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЛЕВ-Информ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 23.12.2002)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003);

третьи лица – общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.07.2013); МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 29.11.2002)

об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности города Владивостока при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 26.06.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность № 28/1-6717 от 08.12.2017, удостоверение;

от МКУ «АПМЗН»: ФИО4, доверенность №1-18/2141 от 01.11.2018, паспорт;

от ООО «Аналитик центр»: не явился, извещен;

присутствовала ФИО5 эксперт, паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» обратилось в арбитражный суд к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 301-ППВ купли–продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, купли-продажи нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)»; об обязании Управления муниципальной собственности г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом, с учетом уточненных требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 24.05.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аналитик Центр». По заявлению истца, судом изменено процессуальное положение МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» с ответчика на третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора.

ООО «Аналитик-Центр» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем, судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в его отсутствие.

Истец, в лице своего представителя поддержал заявленные требования в уточненной редакции, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик исковые требования оспорил, полагает, что УМС г.Владивостока в материалы дела представлены все документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке действующему законодательству. Судебная экспертиза об определении цены продажи объекта, проведенная по ходатайству истца не может быть принята во внимание, поскольку при ее проведении экспертом применен сравнительный подход, который из-за ряда неточностей не свидетельствует о действительной стоимости муниципального имущества.

Представитель МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» полностью поддерживает доводы ответчика, просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебное заседание вызвана эксперт ФИО5, проводившая экспертное исследование. На вопрос ответчика эксперт пояснила, что при исследовании применялся сравнительный анализ цен. На вопрос о том, почему именно шесть объектов были выбраны в качестве аналогов для сравнения, пояснила, что все шесть объектов находятся в одном районе, площадь варьируется до 100 м², то есть в необходимом диапазоне и сравнивались цокольные, подвальные этажи и только 1 на первом этаже. Пояснила, что в соответствии со справочной информации для оценщиков, помещения меньше 100 м² относятся к одному сегменту. Аналоги также выбирались по многофункциональности помещения, это не связано с тем, как оно используется в настоящий момент.

Ответчик дал пояснения по делу, в которых указала, что считает заключение необъективным, а аналоги помещений для сравнения не подходящими.

Истец поддержал исковое заявление в полном объеме, пояснил, что на экспертное заключение была сделана рецензия, которая подтвердила правильность расчетов и применения аналогов.

В судебном заседании судом объявлен перерыв, после которого судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодателем) заключен договор от 01.03.2012 №01-02278-001-Н-АР-6691-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое далее (объект), общей площадью 46,40 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал) для использования в целях «офис».

28.08.2015 ООО «Лев-Информ» в адрес Управления муниципальной собственности г.Владивостока направило заявление на приобретение вышеуказанного объекта в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ.

14.06.2016 письмом №5232СП Управление муниципальной собственности г. Владивостока отказало заявителю в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.10.2016 по делу №А51-14614/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмами от 25.04.2016 №2306сп и от 14.06.2016 №5232сп признано незаконным.

Суд обязал Управление муниципальной собственности г.Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества:

- нежилых помещений общей площадью 46,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 48,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>;

- нежилых помещений общей площадью 119,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул.Светланская, 205.

11.01.2018 истцом получен проект договора № 299-ППВ купли–продажи муниципального имущества с условием о рассрочке, в соответствии с пунктом 3.1. которого цена продажи имущества определена в размере 2 398 305 рублей на основании Распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 12.12.2017 №788/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

При этом цена продажи арендуемого имущества установлена на основании отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком ООО «Аналитик – Центр», согласно отчету оценщика от 16.08.2017 №1538/17, итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составила 2 398 305 рублей без учета НДС.

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена и в нарушение Закона №ФЗ-159 определена не на дату подачи заявления о реализации преимущественного права, а на дату составления отчета, ООО «Лев-Информ» направило предложение заключить договор №299-ППВ купли – продажи муниципального имущества с условием о рассрочке (поквартальной) в редакции протокола разногласий от 30.01.2018.

Предложенная истцом редакция договора п. 3.1 договора содержала следующие условия: «Пункт 3.1. - Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 720 000 рублей».

При этом цена продажи арендуемого имущества установлена истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, составленного независимым оценщиком ООО «Центр развития инвестиций», согласно отчету оценщика от 28.09.2016 №16-01.1129/2, расчетная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, на дату оценки составляет 1 720 000 рублей без учета НДС.

22.02.2018 ООО «Лев-Информ» получено письмо МКУ «АПМЗН» №1-18/438 об отказе в подписании договора купли–продажи в редакции протокола разногласий от 30.01.2018.

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 299-ППВ нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены имущества.

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости ООО «Лев-Информ» обратилось в УМС г. Владивостока – 28.08.2015.

При этом представленный истцом в материалы дела отчет № 1538/17 ООО «Аналитик-Центр» с позиции норм статьи 71 АПК РФ не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу для целей заключения договора в порядке Федерального закона №159-ФЗ, поскольку оценка необоснованно проведена на дату – 16.08.2017 года без учета момента обращения общества за выкупом спорного помещения по заявлению от 28.08.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения действительной рыночной стоимости нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал) по состоянию на 07.08.2015, судом по ходатайству ООО «Лев-Информ» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью «НЭОС «Гарант-Эксперт» ФИО5.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки №0276/18 от 10.09.2018 стоимость выкупаемых помещений, определенная экспертом по состоянию на 07.08.2015, составила 1 779 000 рублей с учетом НДС, без учета НДС оставила 1 507 627 рублей.

Экспертное заключение сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

С учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору № 299-ППВ купли–продажи муниципального имущества с условием о рассрочке подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом №0276/18 от 10.09.2018 по состоянию на 07.08.2015 в сумме 1 507 627 рублей (пункт 3.1 договора).

В удовлетворении требования истца об обязании Управления муниципальной собственности г.Владивостока в течение 10 календарных дней с момента вступления решения в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» подписанные договоры купли-продажи помещения по цене определенной судом, суд отказывает поскольку решение арбитражного суда об урегулировании разногласий по условию о цене договора купли-продажи фактически заменяет собой это условие договора, которое сторонами согласовано не было, в связи с чем отсутствуют основания для подготовки нового проекта договора и направления его истцу.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» и Управлением муниципальной собственности города Владивостока при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 46,40 кв.м., находящегося по адресу: <...> (в здании (лит.А) номера на поэтажном плане 1-3 (IV), этаж подвал), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 507 627 (один миллион пятьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей (без учета НДС)».

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С.Скрягин