Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А31-1954/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-1954/2022
г. Кострома
05 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2023 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304443604900035, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы за 2021 год по договору аренды земельного участка № 36 от 09.06.2010 года с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 1226772 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 (доверенность от 05.04.2023);

от ответчика: не явился,

от третьего лица: не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области (далее по тексту – ответчик) о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы за 2021 год по договору аренды земельного участка № 36 от 09.06.2010 года с применением кадастровой стоимости земельного участка в размере 1226772 руб.

Определением от 29.08.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС».

Определением от 17.04.2023 судом к рассмотрению приняты уточненные исковые требования, истец просит:

1. Признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка № 36 от 09 июля 2010 года, выраженное в уведомлении Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области от 16.03.2021 № 1532/1533 «О размере арендной платы на 2021 г.

2. Признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка № 36 от 09 июля 2010 года, выраженное в уведомлении Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области от 27.01.2022 № 483/484 «О размере арендной платы на 2022 г.

3. Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4143,66 кв.м, кадастровый номер 44:31:030105:81, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада)), расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2020 в размере 109236 рублей.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили.

Ответчик в представленном ранее отзыве исковые требования не оспаривал, возражал против взыскания судебных расходов (отзыв от 07.04.2023).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области (арендодатель) ФИО4 и ФИО2 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 36 от 09.07.2010.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:31:03 01 05:81, площадью 4143,66 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды участка устанавливается с 09.07.2010 по 09.07.2059 (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости от 15.07.2010 № 44-44-09/004/2010-507.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области, решений Думы городского округа город Шарья (по земельным участкам муниципальной собственности) и может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, решений Думы городского округа город Шарья, при этом заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения Арендатором, либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи земельного участка от 09.07.2010.

ФИО4 и ФИО2, полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, обратились в Костромской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Решением Костромского областного суда от 29.10.2020 исковые требования удовлетворены, суд решил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:31:030105:81, площадью 4143,66 кв.м, расположенного по адресу: <...>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада №11 (зернового склада)), для иного использования, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 226 772 рубля. Датой подачи заявления считать 24 сентября 2020 года.

Комитетом в адрес истца и ФИО4 были направлены уведомления от 16.03.2021 № 1532/1533 «О размере арендной платы на 2021 г.», согласно которому годовой размер арендной платы составляет 204001 руб.

Из расчета арендных платежей следует, что он выполнен в соответствии постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а так же условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области».

12.04.2021 истец обратился к ответчику с заявлением о перерасчете арендной платы.

Комитетом в адрес истца и ФИО4 были направлены уведомления от 27.01.2022 № 483/484 «О размере арендной платы на 2022 г.», согласно которому годовой размер арендной платы для арендаторов составляет 212161 руб. 04 коп.

Из расчета арендных платежей следует, что он выполнен в соответствии постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а так же условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области».

Истец, полагая, что ставка годовой арендной платы, установленная в уведомлениях от 16.03.2021 № 1532/1533 «О размере арендной платы на 2021 г.», от 27.01.2022 № 483/484 «О размере арендной платы на 2022 г.» не является рыночной, обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено ФИО5 – эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЭстиКом».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Каков размер рыночной обоснованной годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4143,66 кв.м, кадастровый номер 44:31:030105:81, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада)), расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2020?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы: наиболее вероятная величина рыночной обоснованной годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4143,66 кв.м, кадастровый номер 44:31:030105:81, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада)), расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2020 составляла 109236 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно подпункту 3 пункта 2 указанного Порядка размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, не указанных в пунктах 3-8 Порядка, определяется по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчиком на проведение рыночной оценки ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление таких земельных участков.

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Нормой статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:31:030105:81.

В силу положения части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются, в частности, заключения экспертов.

Из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

При рассмотрении дела судом было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено ФИО5 – эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЭстиКом».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Каков размер рыночной обоснованной годовой арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4143,66 кв.м, кадастровый номер 44:31:030105:81, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада)), расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2020?

Согласно экспертному заключению № 019-23 рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 23.11.2020 составляла 109236 руб.

Экспертное заключение составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ, в том числе не выявлены какие-либо противоречия между его описательной, исследовательской и резолютивной частями или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора.

Экспертное заключение является ясным и полным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Также суд учитывает, что заключение дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем экспертное заключение может быть положено в основу решения суда.

Ответчиком обоснованных возражений относительно результатов проведенной экспертизы не заявлено, доказательств несоответствия заключения эксперта нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела не представлено.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, суд полагает доказанным тот факт, что рыночная стоимость годовой арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 23.11.2020 составляла 109236 руб.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что уведомлениями от 16.03.2021 № 1532/1533 «О размере арендной платы на 2021 г.», от 27.01.2022 № 483/484 «О размере арендной платы на 2022 г.» Комитет возложил на арендаторов обязанность по уплате арендной платы в размере, не соответствующем её рыночной стоимости, в связи с чем односторонняя сделка по изменению размера арендной платы, оформленная оспариваемыми уведомлениями, является недействительной.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине и расходы на оплату судебной экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка № 36 от 09 июля 2010 года, выраженное в уведомлениях Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области от 16.03.2021 № 1532/1533 «О размере арендной платы на 2021 г.».

Признать недействительным одностороннее увеличение арендной платы по договору аренды земельного участка № 36 от 09 июля 2010 года, выраженное в уведомлениях Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа город Шарья Костромской области от 27.01.2022 № 483/484 «О размере арендной платы на 2022 г.».

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 4143,66 кв.м, кадастровый номер 44:31:030105:81, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий производственного назначения (гаража, склада № 11 (зернового склада)), расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 23.11.2020 в размере 109236 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 6000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 10000 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Костромской области обществу с ограниченной ответственностью «ЭстиКом» 10000 руб. за проведение экспертизы по делу № А31-1954/2022 по счету № 7 от 27.04.2023.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е.С. Кочеткова