Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А43-3688/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-3688/2025

г. Нижний Новгород 13 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2025. Решение в полном объеме изготовлено 13.10.2025.

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-92), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Щербинино» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: общества с ограниченной ответственностью «Алекса – Групп»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости,

с участием представителей сторон: от истца: ФИО1 по доверенности от 27.01.2025, от ответчика: ФИО2 по доверенности от 17.12.2024, от третьего лица: не явились,

установил:

ООО «Щербинино» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости: нежилое помещение П1, с кадастровым номером 52:18:0080264:321, общей площадью 78,8 кв.м., по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 421, 445, 446 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Определением суда от 24.03.2025 общество с ограниченной ответственностью «Алекса – Групп» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В процессе рассмотрения спора истец настаивал на удовлетворении уточненных требований.

Ответчик против удовлетворения иска. Подробные возражения ответчика изложены в отзыве на иск и поддержаны устно представителем в процессе рассмотрения спора.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением главы города Нижнего Новгорода № 10798 от 26.11.2024 «Об условиях приватизации муниципального имущества - нежилого помещения П1, расположенного по адресу: <...> установлено:

«1. Принять решение об условиях приватизации путём продажи ООО «Щербинино» в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения П1, кадастровый номер 52:18:0080264:321, общей площадью 78,8 кв. м., этаж № 1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, городской округ город Нижний Новгород, <...>, по рыночной стоимости 3 125 733, 33 руб., определенной в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности и отчётом об оценке от 22.10.2024 № 104-16/09, выполненным ООО «Алекса-Групп».

2. Предложить ООО «Щербинино» заключить договор купли-продажи муниципального имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, с выполнением следующих условий:

2.1 Сумму в размере 52 095, 29 руб. оплатить единовременным платежом в течение 30-ти календарных дней с даты заключения договора купли-продажи муниципального имущества.

2.2 Сумму в размере 3 073 638,04 руб. (НДС не облагается) оплатить в течение 59 месяцев равными долями, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, указанной в подпункте 2.1 настоящего постановления, с уплатой процентов на неуплаченную сумму в соответствии с законодательством.

3. Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода:

3.1. Обеспечить опубликование объявления о продаже арендуемого имущества, указанного в пункте 1 настоящего постановления, в десятидневный срок с даты издания настоящего постановления.

3.2. Направить ООО «Щербинино» в установленном порядке копию настоящего постановления, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, проект купли-продажи арендуемого имущества.

3.3. Заключить с «Щербинино» в установленном порядке договор купли-продажи муниципального имущества.

Во исполнение вышеуказанного постановления ответчиком направлено в адрес истца

письмо - уведомление от 04.12.2024 исх.-03-02-685639/24 с предложением заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в тридцатидневный срок со дня получения истцом данного уведомления, а также проект договора купли-продажи для подписания.

Согласно разделу 2 цена договора купли - продажи составляет 3 125 733 руб. 33 коп.

Не согласившись с ценой предлагаемого к продаже помещения, установленной проектом договора купли-продажи, предоставленного ответчиком для подписания, истец обратился в экспертную организацию - ООО «Лаборатория судебных экспертиз» для определения рыночной стоимости предлагаемого к продаже нежилого помещения.

Согласно заключению ООО «Лаборатория судебных экспертиз» рыночная стоимость нежилого помещения П1, кадастровый номер 52:18:0080264:321, общей площадью 78,8 кв. м., этаж № 1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, городской округ город Нижний Новгород, <...>, составила 1 600 000 руб.

Истцом направлен в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли - продажи.

Письмом от 14.01.2025 № Исх-03-02-11109/25 Комитет отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор купли – продажи объекта на ранее предложенных условиях.

Уклонение Комитета от заключения договора на предложенных Обществом условиях, послужило основанием для обращения последнему с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с

частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Из материалов дела следует, что фактически предъявленные требования направлены на урегулирование разногласий, возникших между сторонами при определении выкупной стоимости объекта недвижимости.

Определением суда от 2205.2025 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» ФИО3.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли Отчет об оценке ООО «Алекса - Групп» от 22.10.2024 № 104-16/09, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки?

- Могли ли допущенные нарушения (в случае их установления) повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества?

- В случае положительного ответа на вопросы № 1 и № 2 определить рыночную стоимость муниципального имущества - нежилого помещения П1, с кадастровым номером 52:18:0080264:321, площадью 78,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> на дату подачи заявления о выкупе арендованного имущества - 19.07.2024?

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению № 13/ЭЗ/2025 от 07.07.2025, подготовленному ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», отчет об оценке ООО «Алекса – Групп» от 22.10.2024 № 104-16/09 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Выявленные нарушения в отчете об оценке, подготовленном ООО «Алекса – Групп» от 22.10.2024 № 104-16/09, повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.07.2024 составляет 1 769 000 руб.

В установленном процессуальном порядке выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости не оспорены, недействительными не признаны.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик, заключение соответствуют предъявляемым законодательством требованиям, в нем отражены все необходимые сведения, экспертные заключение содержат категоричные выводы. Противоречий в выводах эксперта не установлено.

Таким образом, данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ экспертное заключение ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов» в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признал данное заключение надлежащим доказательством и пришел к выводу о возможности применения установленной экспертом величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленной в рамках судебной экспертизы.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также экспертное заключение № 13/ЭЗ/2025 от 07.07.2025, подготовленное ООО «Коллегия независимых оценщиков и экспертов», суд полагает требования истца подлежащим удовлетворению.

Расходы по делу, состоящие из расходов по государственной пошлине, а также на оплату судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта - нежилое помещение П1, с кадастровым номером 52:18:0080264:321, общей площадью 78,8 кв.м., по адресу: <...>. в следующей редакции:

Пункт 2 «Цена объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, составляет 1 769 000 (Один миллион семьсот шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (НДС не облагается)»;

Пункт 3.2.2. «Сумму в размере 1 716 904 (один миллион семьсот шестнадцать тысяч девятьсот четыре рубля) 72 копейки (НДС не облагается) «Покупатель» перечисляет на счёт «Продавца» ежемесячно равными долями в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п.3.2.1 настоящего Договора.»;

Пункт 3.2.3 «Ежемесячные платежи в размере 29 100,08 руб. (двадцать девять тысяч сто рублей восемь копеек) (НДС не облагается) производится не позднее 15-го (пятнадцатого) числа текущего месяца, начиная со следующего месяца после срока оплаты суммы, предусмотренной п. 3.2.1 настоящего договора, в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Н.Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Щербинино» (ИНН

<***>, ОГРН <***>) 50 000 руб. расходов за производство экспертизы по делу и 50 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Кузнецова