Решение от 29 сентября 2021 г. по делу № А07-2407/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2407/19
г. Уфа
29 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2021

Полный текст решения изготовлен 29.09.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Саяховой А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Газизовой Г.Ч.., рассмотрев дело по иску

ООО "АДС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третьи лица: 1) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) ООО Консалтинговая компания «Альте» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, решение № б/н от 31.05.2016 г., директор, паспорт, полномочия подтверждены (онлайн подключение).

от ответчика – ФИО2, доверенность № 92дв от 09.08.2021 г., паспорт, удостоверение, полномочия подтверждены.

эксперт ООО НПО «Судебный эксперт»- ФИО3 (онлайн подключение).

иные лица - не явились, извещены по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство делового содействия" (далее – ООО "АДС", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО г. Уфы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2019 г. исковое заявление было принято к производству, возбуждено производство по делу № А07-2407/2019.

Согласно представленного заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества обращение к Администрации датировано 23.07.2018г ( том .2л.д.102,103)

В ходе рассмотрения дела для установления рыночной стоимости реализуемого объекта муниципального нежилого фонда, ввиду наличия возражений и неверного определения даты, на которую необходимо определить стоимость, судом 06.06.2019 назначена судебная экспертиза(том.2 л.д.136-139).

Однако после получения результатов экспертизы №5(2019) от 14.11.2019 (том.3 л.д.5-67, с учетом исправлений том.3 л.д. 129-204), назначенной определением суда от 06.06.2019г в ходе рассмотрения дела истцом представлены документы по произведенным неотделимым улучшениям. Истцом уточнены исковые требования ( том.3 л.д.205-207). Судом назначена комплексная судебная экспертиза для установления стоимости неотделимых улучшений ( том.4 л.д.34-38).

Заключение эксперта ООО НПО «Судебный эксперт» с учетом дополнительных исследований судом получено, 29.07.2021 размещено в системе «картотека арбитражных дел».

В заседание обеспечена явка эксперта ФИО3.

Судом заданы вопросы эксперту, заслушаны объяснения эксперта.

Судом рассматривается вопрос о возобновлении производства по делу.

Представители сторон возражений не имеют.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2021 производство по делу возобновлено.

От истца поступило уточнение исковых требований, согласно которому просит суд:

1.Установить в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021г.. выполненном экспертами ООО ПГ10 "Судебный эксперт" фактическую площадь передаваемых ООО «Агентство делового содействия» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1 составляет 199.5 кв.м из которых:

-фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87.7 кв.м;

-фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16 1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м

2.Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 19.10.2018г. купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 199.5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) между ООО «Агентство делового содействия» и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа.

3.Принять п. 1.2., п. 2.1, п. 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018г. в следующей редакции:

п. 1.2. «В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем Объект.

п. 2.1 "Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021г., выполненном экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", составляет 4 744 067 (Четыре миллиона семьсот сорок четыре тысячи шестьдесят семь) рублей 80 коп. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428 (Два миллиона триста тринадцать тысяч четыреста двадцать восемь) рублей 90 коп.. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638 (Дна миллиона четыреста тридцать тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 90 коп. без учета НДС."

п. 3.1.1 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063 (Двести сорок гри 1ысячи шестьдесят три) рубля 89 коп. путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящею доювора, в iеченпе 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

Представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнения.

Представитель ответчика просит в иске отказать, поддерживает ранее заявленные в отзыве доводы.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены в порядке, предусмотренном ст. ст. 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Дело рассматривается в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей третьих лиц.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как установлено материалами дела, ООО «Агентство делового содействия» длительное время является арендатором по договору № 26832 от 25.12.2013 г. аренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250).

23 июля 2018г. (согласно штампа УЗИО) Общество с ограниченно ответственностью «Агентство делового содействия» обратилось в УЗИО Администрации городского округа г. Уфа с заявлением о реализации преимущественною права на приобретение объекта недвижимого имущества, арендуемого по договору № 26832 от 25.12.2013.

Нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РВ. г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, обшей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первою этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), являются муниципальной собственностью, принадлежат муниципальному образованию город Уфа в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2014 серия 04АЕ № 338880 и серия 04АЕ 338963.

На основании Постановления Администрации городского округа г. Уфа от 16.10.2018 № 1689 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда-нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018г.. Так «Согласно п. 1.2. договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, общей площадью 207,1 кв. м, в том числе : нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем Объект.

Характеристики Объекта приведены согласно техническим паспортам по состоянию на 25.04.2012 г. (литера А, А), инвентарный номер 30133.

Согласно п. 2.1. договора Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 6 242 372,88 рубля, без учёта НДС.

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 251.123 от 27.09.2018, составленным ООО Консалтинговая компания «Альте».

Согласно п. 3.1.1. договора Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 624 237,29 руб., перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

Согласно п. 3.1.2. договорапоследующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему Договору). Оплата Объекта производится в рублях».

Истец с ценой Объекта, указанной в Отчёте № 251.123 от 27.09.2018, составленным ООО Консалтинговая компания «Альте», не согласился и обратился к ИП ФИО4 для проведения аналогичной оценки стоимости Объекта.

Согласно отчету № 07/11-2018 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250», составленному ИП ФИО4, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250 без учета НДС составляет 4 959 632,73 руб. (т. 1 л.д. 54-100).

12.11.2018 истец в адрес ответчика направил протокол разногласий с сопроводительным письмом, в котором выразил намерение заключить договор купли- продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, с учетом Отчета № 07/11-2018 от 07.11.2018г. ИП ФИО4 о рыночной стоимости объекта в размере 4 959 632,73 руб.

Письмом от 21.11.2018г. № 36107 Ответчик отклонил протокол разногласий, представленный истцом.

Истец с согласия арендодателя в период с 31.03.2014 г. по 30.04.2014 г. произвел ряд неотделимых улучшений арендуемого имущества.

17.01.2014г. ответчиком был организован выезд и составлен акт обследования арендуемых истцом нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> литера А, где указано, что кровля, окна, входная группа, полы, внутренняя отделка (стены, потолки) в неудовлетворительном состоянии.

В заключении указано «Для использования помещения по указанному в договоре аренды № 26832 нежилого помещения по адресу: <...>, литер А площадью 207,1 кв.м необходимо выполнить следующие виды работ по ремонту:

-ремонт пола, - ремонт кровли. - замена входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, -проведении труб ГВС, ХВС, отопления, - отделочные работы по ремонту стен, потолка, - установка сантехнических приборов.

17.01.2014г. Истцом было получено согласие ответчика на проведение ремонтных работ.

Согласно договору подряда № 31-03/14 от 31.03.2014г.. заключенному между ООО "АДС" и ООО "Терминал", в период с 31.03.2014г. по 30.04.2014г. были проведены ремонтно-строительные работы нежилых помещений по адресу: <...> литера А.

Стоимость выполненных работ составила 3 698 499.69 рублей, в том числе НДС 564 177.92 рублей. Выполненные работы полностью приняты и оплачены истцом.

Согласно п. 2.2.7. договора № 26832 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.12.2013г. на истца была возложена обязанность по проведению капитального ремонта объекта.

11.02.2020г. истец направил в адрес ответчика дополнение к протоколу разногласий №б/н от 12.11.2018г. с просьбой произвести зачет неотделимых улучшении подлежащих зачету в счет оплаты выкупаемого имущества.

Управление отказало зачесть сумму неотделимых улучшений, о чем сообщило истцу в письме исх. № 4675 от 11.03.2020г.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить частично.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 названного Закона.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Кроме того, статьей 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в рассматриваемой ситуации органом местного самоуправления начата процедура приватизации арендуемых истцом нежилых помещений, предусмотренная статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 1689 от 16.10.2018г. «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1» УЗИО г. Уфы направило проект договора купли-продажи в адрес предпринимателя.

ООО "АДС" сообщило о намерении заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, но не согласилось с определенной на основании отчета N 251.123 от 27.09.2018, составленным ООО Консалтинговая компания «Альте» , рыночной стоимостью приватизируемого имущества, направив в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, что свидетельствует о возникновении между сторонами спора о цене приватизируемого имущества.

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен срок для направления протокола разногласий стороне. При этом, срок для передачи в суд разногласий стороной, направившей протокол разногласий, названным Кодексом не установлен.

От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, 12.11.2018 общество направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока протокол разногласий к договору купли-продажи. 11.02.2020 общество направило дополнение к протоколу разногласий № б/н от 12.11.2018 с просьбой произвести зачет неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты выкупаемого имущества.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты - оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ ООО "АДС" обладает преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

УЗИО г. Уфы указывает, что цена имущества в рассматриваемом договоре купли-продажи арендованных нежилых помещений определена в соответствии с отчетом № 251.123 от 27.09.2018, составленным ООО Консалтинговая компания «Альте», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 6 242 372,88 коп., без учета НДС (т. 2, л.д.1-93).

Истцом представлен отчет № 07/11-2018 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250», составленный ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250 без учета НДС составляет 4 959 632,73 руб. (т. 1 л.д. 54-100).

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого истцом в порядке Закона N 159-ФЗ.

В п. 2 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл.7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 06.06.2019 с учетом определения суда об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 22.01.2020 назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» ФИО5. На разрешение судебного эксперта был поставлен следующий вопрос:

1)определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 207.1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249). нежилые помещения этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) по состоянию на 20.07.2018 без учета налога на добавленную стоимость?

Согласно заключению эксперта ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» № 2(2020) рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 207.1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249). нежилые помещения этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) по состоянию на 20.07.2018 без учета налога на добавленную стоимость составляет 6 280 758 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2020 ходатайство ООО «Агенство делового содействия» о проведении судебной экспертизы удовлетворено, по делу №А07-2407/2019 назначена комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза.

Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Уфимское городское агентство оценки и судебной экспертизы» (<...> оф.№2 2 этаж).

На разрешение судебных экспертов поставлены следующие вопросы:

1)относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете, утвержденном 31.03.2014 и акте выполненных работ от 30.04.2014 актах выполненных работ (л.д.211-227 том 3) к неотделимым улучшениям в арендуемом объекте- нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, общей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) ? Если относятся, то какие именно работы и материалы?

3) В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 20.07.2018 без учета налога на добавленную стоимость с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений?

4)Определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, общей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость ?

В ходе осмотра помещений экспертом обнаружено несоответствие размера площади передаваемого помещения, а именно в техническом паспорте по состоянию на 25.04.2012 указано наличие антресоли.

Истцу, данное помещение и техническая документация не передавались. При заключении договора аренды, непосредственной передачи УЗИО помещений истцу не производилось, ключи были получены у специалистов района в УЗИО Администрации ГО г. Уфа.

Эксперт ФИО5 также в ходатайстве о предоставлении дополнительных документов ссылается на несоответствие фактической площади.

23.11.2020 от эксперта ФИО5 поступило заявление о самоотводе эксперта.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2020г. назначена комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено экспертам ООО «НПО Судебный эксперт» ФИО6 или ФИО3. Поставлены на разрешение судебных экспертов следующие вопросы:

1)определить фактическую площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г.Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1?

2)относятся ли работы, указанные в локальном сметном расчете, утвержденном 31.03.2014 и акте выполненных работ от 30.04.2014 актах выполненных pa6oт (л.д.211-227 том 3 к неотделимым улучшениям в арендуемом объекте - нежилых помещений двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1 ? Если относятся, то какие именно работы и материалы?

3)В случае если в результате указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 20.07.2018 без учета налога на добавленную стоимость с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений?

4)Определитьрыночную стоимость нежилых помещений нежилого здания, передаваемых ООО «АДС», расположенного по адресу: РБ. г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и налога на добавленную стоимость ?

Из представленного экспертами ООО НПО «Судебный эксперт» заключения № 179-11/2020 от 25.02.2021г. и дополнительного исследования к заключению № 179- 11/2020 от 15.06.2021г., следует, что:

I.Фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: <...> составляет: 199,5 кв.м, из которых:

-фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87,7 кв.м;

-фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу : РБ, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м

2.Работы, указанные в локальном сметном расчете, утверждённом 31.03.2014 и акте выполненных работ от 30.04.2014 актах выполненных работ (л.д. 211-227 том 3) относятся к неотделимым улучшениям в арендуемом объекте - нежилых помещений двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу : <...>. 16/1

3.Общая рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта по состоянию на 20.07.2018г. без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 2 308 428 руб. 90 коп. из которых:

-рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 по состоянию на 20.07.2018г. без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 967 714,33 руб.

-рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 по состоянию на 20.07.2018г. без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 1 345 714.57 руб.

4.Общаярыночнаястоимостьнежилыхпомещений нежилогоздания, передаваемых ООО «АДС», расположенного по адресу: <...>. 161 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет 2 430 638 руб. 90 коп. из которых:

-рыночнаястоимостьпомещенийнежилогоздания с кадастровымномером 02:55:010825:2249 передаваемых ООО «АДС», расположенногопо адресу: <...>. 16/1 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет: 1 150 929,74 руб.

-рыночнаястоимостьпомещенийнежилогоздания с кадастровымномером 02:55:010825:2250 передаваемых ООО «АДС», расположенного по адресу: <...>. 16/1 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет: 1279 709,16 руб.

Изложенные в экспертном заключении и дополнительном исследовании данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение экспертизы (том.5 л.д.36-148) выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ, в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта. Экспертом ФИО3 даны пояснения, которые позволяют суду оценить доводы ответчика как безосновательные и не влияющие в совокупности на выводы о рыночной стоимости объекта.

Согласно ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Положения Федерального закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Капитальный ремонт спорных помещений произведен истцом с согласия арендодателя, согласно письма УМС Администрации ГО г.Уфа исх. №58-УС от 17.01.2014г. и акта обследования №б/н от 17.01.2014г. следовательно, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В подтверждение произведённых работ истцом в материалы дела представлен договор подряда № 31-03/14 от 31.03.2014г. на проведение ремонтно-строительных работ нежилых помещений, заключенный с ООО «Терминал», локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ; в обоснование фактических расходов истца по проведению капитального ремонта представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № 59 от 31.03.2014г., № 63 от 10.04.2014г.. № 64 от 11.04.2014г., №66 от 21.04.2014г., № 71 от 29.04.2014г„ № 72 от 14.05.2014г.. № 80 от 03.06.2014г.

Исследованием судебного эксперта (дополнительное исследование к заключению эксперта №179-11/2020 от 15.06.2021) установлено наличие неотделимых улучшений, которое оформлено в ведомость объемов работ и ведомость ресурсов.

Согласно названному заключению рыночная стоимость указанных работ по состоянию на 20.07.2018г. без учета НДС с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждений, составляет 2 308 428,90 рублей.

Согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно платежному поручению № 42 от 05.06.2019 истец перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан денежные средства в сумме 20 000 руб. руб. в счет оплаты за экспертизу, назначенную определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2019 (т. 2 л.д. 99).

Согласно расчету экспертного учреждения ООО НПО "Судебный эксперт" стоимость экспертизы составила 43 000 руб. Во исполнение определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.11.2020 составлено экспертное заключение № 179-11/2020 от 25.02.2021г. и дополнительного исследования к заключению № 179- 11/2020 от 15.06.2021г.

В связи с тем, требования истца удовлетворены в полном объеме, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 43 000 руб. подлежат взысканию с Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа РБ за счет средств бюджета городского округа город Уфа РБ в пользу ООО «НПО Судебный эксперт».

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. и судебные издержки истца на оплату судебной экспертизы в размере 20 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ООО "АДС" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 19.10.2018г. купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: РБ. г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 199.5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) между ООО «Агентство делового содействия» и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа.

Принять п. 1.2.. п. 2.1, п. 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018г. в следующей редакции:

п. 1.2. «В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем Объект.

п. 2.1 "Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021г., выполненном экспертами ООО НПО "Судебный эксперт", составляет 4 744 067 (Четыре миллиона семьсот сорок четыре тысячи шестьдесят семь) рублей 80 коп. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428 (Два миллиона триста тринадцать тысяч четыреста двадцать восемь) рублей 90 коп.. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638 (Дна миллиона четыреста тридцать тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 90 коп. без учета НДС."

п. 3.1.1 «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063 (Двести сорок три тысячи шестьдесят три) рубля 89 коп. путем перечисления денежных средств на счет Продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящею договора, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств Покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Взыскать с Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа РБ за счет средств бюджета городского округа город Уфа РБ в пользу ООО «НПО Судебный эксперт» оплату судебной экспертизы по делу №А07-2407/2019 в размере 43 000 руб.

Взыскать с Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления земельных и имущественных отношений городского округа город Уфа РБ за счет средств бюджета городского округа город Уфа РБ в пользу ООО "АДС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.М. Саяхова