Решение от 28 января 2025 г. по делу № А57-6437/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-6437/2024
29 января 2025 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 15 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 29 января 2025 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), г.Саратов,

к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Саратовская область, г.Энгельс,

об урегулировании разногласий,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 15.03.2024,

от ответчика - ФИО3, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО1 с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района об урегулировании разногласий, возникших между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского Муниципального района, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 40,7 кв.м. кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...>, путем изложения пункта 1.3 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: «Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 2 188 000 рублей 00 копеек (без учета НДС)»; о взыскании 6000 рублей судебных расходов по госпошлине и 20000 рублей судебных издержек по оплате экспертного исследования.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациипо существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, 28.04.2021 между ИП ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района заключен договор №71 аренды муниципального нежилого недвижимого имущества (копия прилагается), а именно, помещения общей площадью 40,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...>, являющегося собственностью Энгельсского муниципального района, включенного в Перечень муниципального имущества, находящегося в собственности Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Арендуемое имущество находится во временном пользовании ИП ФИО1 непрерывно с апреля 2021 года, т.е. более 2-х лет на день подачи (01.11.2023 года) заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (копия прилагается).

01.12.2023 ИП ФИО1 получил ответ КУИ Энгельсского муниципального района №01-09/5617 на заявление от 01.11.2023 года, в соответствии с которым, ИП ФИО1 имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей Площадью 40,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельс, ул. Полиграфическая, д. 75 (копия прилагается).

27.12.2023 ИП ФИО1 получил уведомление от КУИ Энгельсского муниципального района №01-09/6100, в соответствии с которым, ИП ФИО1 предлагалось в 30-дневный срок со дня получения указанного уведомления, явиться в КУИ Энгельсского муниципального района для подписания договора купли-продажи указанного недвижимого имущества. В проекте договора купли-продажи, приложенном к уведомлению, определялась выкупная цена передаваемого имущества, равная 2 564 000 рублей (копия прилагается).

Не согласившись с размером выкупной цены и проведя экспертное исследование № 002/2024 от 16.01.2024 (копия прилагается) по оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 40,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...>, ИП ФИО1 направил в адрес ответчика письмо от 18.01.2024 (копия прилагается), с просьбой заключить договор купли- продажи указанного помещения, определив выкупную стоимость размере 2 046 111 рублей, что соответствует выводам эксперта.

В ответ ответчик письмом от 06.02.2024 года № 01-09/523 сообщил, что в целях определения рыночной стоимости с учетом заключенного муниципального контракта с оценочной организацией, подписать договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 40,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...>, по предложенной истцом цене, не представляется возможным.

14.02.2024 истец направил в адрес ответчика уведомление о направлении ему проекта договора купли-продажи от 14.02.2024 года и протокола разногласий к нему, как неотъемлемой части указанного договора (копии прилагаются).

01.03.2024 ИП ФИО1 получил ответ на уведомление от 14.02.2024 года с приложением подписанного договора от 14.02.2024 года и своим протоколом разногласий, в котором настаивает на оставлении прежнего размера выкупной цены, а именно, 2 564 000 рублей (копии прилагаются).

При этом, в ответе от 01.03.2024 года указывается на право истца при несогласии с договором, обратится в суд.

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поэтому предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 Информационного письма N 92, в Законе N 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2021 N 307-ЭС21-11140, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2019 по делу N А65-34781/2018, Арбитражного суда Волго-Вятского округа в от 06.09.2022 по делу N А79-3336/2021.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза с постановкой вопроса, на который дан следующий ответ:

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 40,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...> на дату получения Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заявления ИП ФИО1 о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, то есть на 01.11.2023 составляет: 2 188 000 (два миллиона сто восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у суда отсутствуют.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд отмечает, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта понятны, мотивированы проведенными осмотрами, исследованиями, не имеют вероятностного характера.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В результате анализа материалов дела суд пришел к выводу, что доказательств, для опровержения выводов экспертов, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Представленное в материалы дела заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности сделанных экспертом выводов в рамках настоящего дела.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у эксперта необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросов, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.

Учитывая, что все разногласия сторон сводятся исключительно к оценке цены договора, а редакция спорных пунктов истца (с учетом уточненного искового заявления), соответствует оценке проведенной судебным экспертом, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в редакции предложенной истцом.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 40,7 кв.м. кадастровый номер 64:50:020827:314, расположенного по адресу: <...>, путем изложения пункта 1.3 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции: «Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 2 188 000 рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб., сумму оплаты услуг эксперта в размере 20 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб.

Финансово-экономическому отделу Арбитражного суда Саратовской области перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр» с депозитного счета суда денежные средства в размере 25 000 руб. за проведение экспертизы по следующим реквизитам: ИНН <***> КПП 645501001 ООО «Независимый экспертный центр, Сч. № 40702810514240001021, Банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) в г. Москва, БИК 044525411, К/С 30101810145250000411, назначение платежа: судебная экспертиза по арбитражному делу №А57-6437/2024, уплаченные на основании платежного поручения от 07.05.2024 №71, платежного поручения от 04.07.2024 №1, платежного поручения от 22.10.2024 №204.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова