Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А07-15794/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15794/2019
г. Уфа
24 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.10.2019

Полный текст решения изготовлен 24.10.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Автономной некоммерческой организации профессионального образования «Октябрьский экономический техникум» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Третье лицо: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Октябрьскому

о взыскании 4 942 412 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2 и ФИО3, дов. от 28.05.2019г.

от ответчика - ФИО4, дов. от 09.01.2019г.

от третьего лица - ФИО5, дов. от 28.12.2018г.

Автономная некоммерческая организация профессионального образования «Октябрьский экономический техникум» (далее – истец, АНО ПО ОЭТ) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан о взыскании 4 942 412 руб. в счет возмещения стоимости произведённых неотделимых улучшений.

Представители истца поддержали исковые требования.

Представители ответчика и третьего лица в удовлетворении иска просили отказать по доводам, изложенным в отзывах на иск.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению собственностью города Октябрьский (Арендодатель) и Некоммерческим образовательным учреждением Октябрьский экономический техникум (Арендатор) заключен договор от 07.06.2004 № 109к о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, находящихся в собственности Республики Башкортостан и переданных в ведение г. Октябрьского, согласно которому Арендатору предоставлено за плату во временное пользование объект государственного нежилого фонда: нежилое двухэтажное кирпичное здание общей площадью 1752,1 кв.м, находящийся по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

С 08.06.2007г. собственником указанного объекта недвижимости является Администрация городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан.

Автономная некоммерческая организация профессионального образования «Октябрьский экономический техникум» является правопреемником Некоммерческого образовательного учреждения Октябрьский экономический техникум.

В соответствии с Инвестиционным планом на производство неотделимых улучшений объекта недвижимости, составленным ООО Финансово-экспертный центр «Деловой визит», со стороны истца было предложено Арендодателю провести неотделимые условия арендуемого объекта за счет Арендатора на общую сумму 4 942 412 руб.

Письмом от 14.05.2005 № 600-нф Комитет по управлению собственностью г. Октябрьского не возражал на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении, расположенном по адресу: ул. Комсомольской, д. 33 по договору от 07.06.2004 согласно инвестиционному плану и проектно-сметной документации.

24.01.2005г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №109к о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда от 07.06.2004г., в соответствии, с которым арендатор обязан по согласованию с арендодателем и соответствующими службами города Октябрьский провести капитальный ремонт арендуемого объекта согласно инвестиционного плана на сумму 4 942 412 руб.

10.02.2006г. между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Октябрьскому, отделом жилищно-коммунального хозяйства Администрации городского округа город Октябрьский (Балансодержатель) и Некоммерческим образовательным учреждением Октябрьский экономический техникум заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 07.06.2004г. №109к., которым договор изложен в новой редакции.

Дополнительное соглашение от 10.02.2006г. не зарегистрировано в установленном порядке.

Пунктом 1.2 договора установлено, что настоящий договор вступает в законную силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае если срок аренды установлен в один год и более). Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 01.06.2004 г. и действуют до 01.01.2019г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

24.12.2018г. истец обратился в Комитет по управлению собственностью Минземимущества РБ по г. Октябрьскому с заявлением о продлении договора о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, находящихся в собственности Республики Башкортостан и переданных в ведение г. Октябрьского от 07.06.2004г. № 109к на 15 лет на тех же условиях.

Постановлением Администрации городского округа город Октябрьский РБ от 29.12.2018г. № 5673 действие договора № 109к от 07.06.2004г. продлен с 01.01.2019г. на пять лет.

09.02.2019 заключено дополнительное соглашение от 09.01.2019г. к договору аренды нежилых помещений от 07.06.2014 № 109к о продлении срока действия договора на 5 лет (до 01.01.2024г).

В период действия договора арендатор произвел неотделимые улучшения, что подтверждается соответствующими договорами, актами выполненных работ и платежными поручениями и не оспаривается сторонами.

Претензионным письмом от 18.04.2019г. №39 истец обратился к ответчику о возмещении произведенных неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, <...> размере 4 942 412 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору Автономная некоммерческая организация профессионального образования «Октябрьский экономический техникум» обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как следует из материалов дела договор от 07.06.2004 № 109к о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, находящихся в собственности Республики Башкортостан и переданных в ведение г. Октябрьского заключен на срок до 01.01.2019г. (п. 2.1 договора).

Впоследствии указанный договор стороны продлили на 5 лет, заключив дополнительное соглашение от 09.01.2019г.

В силу абзаца 1 и абзаца 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Доводы истца о прекращении договора № 109 от 07.06.2004г. истечением срока его действия 31.12.2018г. и заключении нового договора аренды оформленного Дополнительным соглашением от 09.01.2019г. к договору № 109к о передаче в аренду без права выкупа объектов государственного нежилого фонда, находящихся в собственности Республики Башкортостан и переданных в ведение г. Октябрьского от 07.06.2004г. опровергаются фактическими обстоятельствами дела и основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Поскольку договор аренды № 109 от 07.06.2004г. дополнительным соглашением сторон от 09.01.2019г. продлен до 01.01.2024г. у истца в силу положений п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений в рамках указанного договора до истечения срока его действия.

Кроме того, согласно договору аренды от 07.06.2004г. №109к в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2006г. стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта, произведенных арендатором, не подлежит возмещению, что исключает возможность удовлетворения заявленного требования (п. 2.3.20 договора).

При этом доводы истца о том, что указанное дополнительное соглашение от 10.02.2006 в нарушение статей 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не было зарегистрировано в установленном порядке, а соответственно, считается незаключенным и не имеющим юридической силы суд отклоняет.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, всего лишь не порождают правовых последствий, предусмотренных ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, а само отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений об изменениях условий договора долгосрочной аренды здания и сооружения не влечет его недействительность (п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Кроме того, в соответствии с п. 7.3 дополнительного соглашения от 10.02.2006г. обязанность по государственной регистрации договора в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месячный срок с момента подписания договора возложена на арендатора, которым данная обязанность не исполнена.

При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения от 10.02.2006г. с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Учитывая, что дополнительным соглашением от 09.02.2006г. указанная обязанность была возложена на арендатора доводы истца о том что указанное соглашение не считается заключенным суд отклоняет.

По мнению истца в силу п.1 ст.428 Гражданского кодекса Российской Федерации и явного неравенства переговорных возможностей и абсолютного доминирующего положения арендодателя, сторона истца была поставлена в ситуацию, полностью исключающую возможность подписать дополнительное соглашение на иных условиях, чем предъявлено арендодателем, то есть дополнительное соглашение от 10.02.2006 фактически было принудительно подписано истцом во исполнение Решения Совета городского округа г. Октябрьский РБ от 24.12.2005 № 38.

Данные доводы истца материалами дела не подтверждаются.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение от 10.02.2006г. к договору аренды от 07.06.2004г. № 109к сторонами подписан без замечаний и разногласий.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства принятия истцом мер по расторжению или изменению договора аренды от 07.06.2004г. № 109к в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2006г., в связи, с чем суд оценивает бездействие истца как признание условий указанных в дополнительном соглашении от 10.02.2006г.

С учетом изложенного, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации профессионального образования «Октябрьский экономический техникум» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 47 212 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова